광주지방법원 2025타경568. 전라남도 여수시 덕충동 2043, 박람회길 30에 소재한 제1동 제1층 제107호입니다. 현 소유자 이길행은 2016년 10월 6일 거래가액 1,020,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이후 2019년 나비골농업협동조합이 채권최고액 660,000,000원의 근저당권을 설정했고, 2023년에는 광양시새마을금고의 채권최고액 300,000,000원 근저당권이 추가됐습니다. 현재 경매는 나비골농업협동조합의 신청으로 진행되고 있습니다.

눈에 띄는 것은 가격의 하락 폭입니다. 감정가 815,000,000원에서 6회 유찰을 거쳐 최저매각가가 186,942,000원까지 낮아졌습니다. 하지만 감정가 대비 할인율은 시장가치 대비 할인율과 다릅니다. 현재 물건의 실거래 비교가격이 확인되지 않은 만큼, 낮아진 최저가만을 근거로 가격 메리트가 있다고 판단해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 2019년 근저당이 말소기준

이 사건의 말소기준권리는 2019년 10월 7일 접수된 나비골농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 660,000,000원이며, 경매 신청채권자 역시 나비골농업협동조합입니다.

말소기준보다 앞서 설정됐던 농협은행 근저당과 광주은행 근저당은 등기부상 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 유효한 선순위 근저당으로 계산하지 않습니다. 이후 설정된 광양시새마을금고 근저당은 후순위 권리로, 매각에 따라 소멸합니다.

2025년 광양시새마을금고 근저당권은 엠씨아이대부주식회사로 이전됐으며, 그 피담보채권에는 느티나무제사차유한회사의 근질권이 설정됐습니다. 이는 기존 을구 6번 근저당권에 연결된 권리변동입니다. 원래 근저당권과 이전·근질권을 각각 독립된 채권처럼 중복 합산하지 않습니다.

2024년 신용보증기금 가압류와 종전 경매개시결정은 이미 말소됐습니다. 반면 2024년 국세 압류와 현재 경매개시결정은 매각에 따른 소멸 대상입니다. 다만 국세 압류의 등기상 소멸과 실제 조세채권의 배당 우선순위는 구분해야 하며, 실제 배당은 체납세액과 법정기일 확인에 따라 달라질 수 있습니다.

② 가격 분석 — 6회 유찰, 감정가의 약 23%

감정가 815,000,000원인 물건의 현재 최저매각가는 186,942,000원입니다. 감정가 대비 약 22.94% 수준까지 내려온 상태입니다.

이 사건은 임차보증금 승계에 따른 취득비용 증가가 예상되지 않으므로, 표의 각 매각가에 대응하는 권리 인수액은 모두 0원입니다. 다만 취득세·등기비용·명도비용·미납 관리비 등 부대비용은 별개입니다.

③ 예상배당표 (매각가 186,942,000원 가정)

채권최고액 기준 단순 추정배당입니다. 집행비용은 추정치이며, 국세의 실제 배당 우선순위와 금액, 당해세 등은 별도 확인이 필요합니다. 실제 배당액과 잔여금은 달라질 수 있습니다.

현재 최저가로 매각된다고 가정하면 집행비용 3,417,188원을 제외한 183,524,812원이 나비골농업협동조합에 배당되는 구조입니다. 후순위 근저당에는 배당 재원이 남지 않으며 소유자 잔여금 역시 0원입니다.

채권최고액 기준 전체 채권액은 960,000,000원, 예상 배당액은 183,524,812원, 미배당액은 776,475,188원입니다. 이러한 미배당 채권은 매수인이 떠안는 금액과 다릅니다. 이 사건의 예상 매수인 권리 인수액은 0원입니다.

④ 추가 유찰 시 배당 시나리오

추가 유찰이 발생하면 매각대금이 감소하면서 선순위 채권자의 회수액도 줄어듭니다. 현재 신청채권액은 572,556,727원으로, 제시된 모든 시나리오에서 신청채권이 전액 충족되지는 않습니다. 다만 후순위 채권의 미배당분이 매수인에게 자동 승계되는 구조는 아닙니다.

⑤ 입지·토지 및 환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 소재지. 전라남도 여수시 덕충동 2043, 도로명주소 박람회길 30입니다. 대상은 제1동 제1층 제107호입니다.
• 토지 형상. 사다리형의 평지이며, 토지면적은 1,254.7㎡입니다. 지목은 주차장, 토지 이용상황은 상업기타입니다.
• 도로 접근. 서측으로 왕복 4차선 규모의 도로에 접하고, 남측으로는 보행자전용도로와 접합니다.
• 용도지역. 일반상업지역 및 지구단위계획구역에 포함되며, 노외주차장 지정사항도 있습니다.
• 주변 제한사항. 상대보호구역 저촉, 중점경관관리구역 포함 등 토지이용계획상 제한사항이 확인됩니다.
• 공시지가. 토지 공시지가는 1,032,000원/㎡입니다. 이는 해당 호실의 거래시세와는 구분해야 합니다.
• 실제 이용상태. 사건 분류상 아파트이나 토지의 이용상황은 근린생활시설 및 주차장부지 등으로 표시됩니다. 해당 전유부분의 실제 이용상태와 건축물대장상 용도를 확인해야 합니다.
• 환금성. 6회 유찰 상태이며 최근 비교거래가격이 확인되지 않았습니다. 향후 매각 가능 가격을 판단하려면 동일 용도·유사 입지의 거래 사례와 현장 수요 확인이 필요합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 말소기준권리 확인. 을구 4번 나비골농업협동조합 근저당(2019.10.07.)을 기준으로 매각물건명세서 및 등기부의 최신 상태를 대조하세요.
• 종전 권리 말소 확인. 2016년 농협은행·광주은행 근저당과 종전 경매개시결정 및 신용보증기금 가압류가 이미 말소된 상태인지 최신 등기부로 확인하세요.
• 후순위 근저당 이전관계. 광양시새마을금고 근저당의 엠씨아이대부주식회사 이전 및 느티나무제사차유한회사 근질권 설정 내용을 확인하되, 같은 피담보채권을 중복 계산하지 마세요.
• 국세 압류. 서광주세무서 관련 압류의 체납세액과 법정기일, 배당요구 및 우선순위를 확인하세요.
• 용도·대지권. 제107호의 전유부분·대지권, 건축물대장상 용도와 실제 이용상태를 확인하세요. 주차장 지목 및 노외주차장 지정사항과의 관계가 중요합니다.
• 점유·명도. 조사된 임차인은 없으나 실제 점유자가 누구인지 확인되지 않았습니다. 현장 점유상태와 인도 가능성을 직접 점검하세요.
• 가격 검증. 감정가 대비 22.94%라는 수치만으로 저가 매수라고 판단하지 말고, 최근 비교거래와 실제 사용가치를 기준으로 응찰가격을 검토하세요.
• 관리비 등 부대비용. 미납 관리비, 명도비용, 취득세 및 등기 관련 비용을 별도로 확인하세요.
• 매각기일 및 원본 대조. 2026.10.12. 매각 진행 여부와 최저매각가격, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 최신 등기부를 다시 확인하세요.

맺으며 — “감정가의 23%가 곧 시세의 23%는 아니다”

이 사건은 권리 인수와 가격 적정성을 나누어 판단해야 합니다. 등기상 말소기준 이후의 근저당과 압류는 매각으로 소멸하는 구조이며, 조사된 임차인도 없어 예상 인수액은 0원입니다.

그러나 감정가 815,000,000원인 물건이 6회 유찰되어 186,942,000원까지 내려왔다는 사실만으로 저렴한 물건이라고 결론 낼 수는 없습니다. 최근 비교 가능한 실거래가격이 확인되지 않고, 사건상 아파트 분류와 토지의 주차장 관련 이용·지정사항도 원본 대조가 필요합니다.

현재 가장 중요한 확인사항은 실제 이용상태, 대지권 및 사용 가능 범위, 현재 시장가치, 국세 배당관계, 실제 점유상태입니다. 이 사항들이 검증되기 전에는 추가 유찰에 따른 최저가격 인하만을 투자 근거로 삼기 어렵습니다.

권리상 예상 인수 0원. 다만 6회 유찰과 시세 미확인, 물건 이용상태 확인 필요성을 감안하면 가격 판단은 보류해야 합니다.