광주지방법원 2025타경568. 전남 여수시 덕충동 2043, 제1동 1층 107호 집합건물입니다. 자료상 물건 용도는 아파트로 표시되어 있으나, 감정요항의 토지 이용상태에는 근린생활시설 및 주차장부지 등으로 이용 중인 사다리형 토지가 함께 기재되어 있습니다. 따라서 일반 아파트처럼 단순히 “전용면적·층수·실거래”만 보고 접근하기보다, 1층 107호의 실제 이용상태와 주변 상업·주차장 성격을 현장에서 반드시 확인해야 합니다.
말소기준은 2019.10.07. 설정된 나비골농업협동조합 근저당권입니다. 이후의 경매개시결정, 가압류, 압류, 후순위 근저당 및 부기 권리는 매각으로 정리될 구조이고, 매수인 인수액은 0원으로 산정됩니다. 다만 권리가 가볍다고 해서 가격 판단까지 쉬운 것은 아닙니다. 현재 최저가는 감정가의 35.8%까지 내려왔고, 배당 추정상 대부분의 채권이 회수되지 못하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경568 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 여수시 덕충동 2043 1동 1층107호 |
| 물건종류 / 용도 | 집합건물 · 아파트 |
| 소유자 | 이길행 (단독소유, 2016.10.06. 거래가 1,020,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 815,000,000원 / 292,096,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 나비골농업협동조합 / 572,556,727원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
| 토지 특성 | 일반상업지역 · 지목 주차장 · 토지이용상황 상업기타 · 토지면적 1,254.7㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 정리, 인수액은 0원
임차인 없음. 보증금 인수나 대항력 임차인 승계 이슈는 잡히지 않습니다. 말소기준은 2019.10.07. 을구 4번 나비골농업협동조합 근저당권이고, 그 이후 붙은 권리는 매각으로 소멸하는 흐름입니다. 등기에는 2016년 농협은행·광주은행 근저당의 설정과 말소 기록도 함께 보이므로, 입찰 전 등기 원본에서 현재 유효한 부담이 남아 있는지 최종 대조해야 합니다.
② 회차별 가격 — 내려갈수록 미배당은 더 커진다
현 회차 최저가는 292,096,000원입니다. 5회 유찰 시 233,676,800원, 6회 유찰 시 186,941,440원으로 더 내려가지만, 배당 추정상 채권 미배당은 각각 2,279,593,344원 → 2,337,194,675원 → 2,383,275,740원으로 커집니다. 매수인 인수액은 각 회차 모두 0원이나, 다회 유찰의 원인은 별도로 확인해야 합니다.
| 회차 | 최저가 | 감정가 대비 | 미배당 | 인수액 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (4회 유찰) | 292,096,000원 | 35.8% | 2,279,593,344원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 233,676,800원 | 28.7% | 2,337,194,675원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 186,941,440원 | 22.9% | 2,383,275,740원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 292,096,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.7% 추정) | - | 4,889,344원 |
| 을구 1번 근저당권 · 농협은행주식회사 | 676,800,000원 | 287,206,656원 |
| 을구 3번 근저당권 · 주식회사광주은행 | 660,000,000원 | 0원 |
| 을구 4번 근저당권 · 나비골농업협동조합 | 660,000,000원 | 0원 |
| 을구 6번 근저당권 · 광양시새마을금고 | 300,000,000원 | 0원 |
| 갑구 4번 가압류 · 신용보증기금 | 270,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현 회차 매각가 292,096,000원 가정 시 채권자 총 채권액 2,566,800,000원 중 287,206,656원만 배당되고, 미배당은 2,279,593,344원으로 추정됩니다. 당해세·최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 토지 형상. 사다리형 토지이며, 근린생활시설 및 주차장부지 등으로 이용 중입니다.
- 도로 조건. 본건 서측으로 왕복 4차선 규모 도로, 남측으로 보행자전용도로와 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역이고, 지목은 주차장, 토지이용상황은 상업기타로 기재되어 있습니다.
- 토지 지표. 토지면적 1,254.7㎡, 공시지가 1,032,000원/㎡, 지형은 평지·사다리형, 도로접면은 중로한면입니다.
- 제한사항. 지구단위계획구역·노외주차장·중점경관관리구역에 포함되고, 상대보호구역에 저촉됩니다.
- 물건 확인. 자료상 용도는 아파트로 표시되지만, 토지 이용상태는 주차장·근린생활시설 성격이 함께 나타나므로 실제 점유·사용 현황 확인이 중요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 인수액 확인. 매수인 인수액은 0원으로 산정됩니다. 다만 등기 원본에서 말소기록과 현재 유효권리를 다시 대조하세요.
- 다회 유찰 원인. 4회 유찰로 감정가의 35.8%까지 내려왔습니다. 단순 할인보다 유찰 원인을 먼저 확인해야 합니다.
- 현장 이용상태. 1층 107호의 실제 사용 형태, 출입 동선, 주차장·근린생활시설과의 관계를 현장에서 확인하세요.
- 환금성. 감정가 대비 낮은 가격이라도 재매각·임대 수요가 약하면 수익률이 훼손될 수 있습니다.
- 체납·공과금. 관리비, 공용부분 부담, 세금 관련 변수를 별도로 확인하세요.
- 배당 구조. 현 회차에서도 미배당이 2,279,593,344원 발생하는 구조입니다. 채권 회수 압력과 낙찰 후 절차 변수를 감안하세요.
맺으며 — 권리는 가볍지만, 물건성은 무겁다
이 사건의 장점은 분명합니다. 임차인 없음, 인수액 0원, 말소기준 이후 권리 정리라는 점에서 권리분석 자체는 복잡하지 않습니다. 그러나 최저가가 292,096,000원까지 내려온 배경은 반드시 따져야 합니다. 감정가 815,000,000원의 35.8%라는 숫자는 매력적으로 보이지만, 4회 유찰과 2,279,593,344원 미배당 구조는 이 물건의 시장 수용성이 약했다는 신호입니다. 결론은 권리는 통과, 가격은 현장 확인 후 제한적 접근입니다.
