전주지방법원 2025타경1047. 전주시 덕진구 반월동 816-1 소재의 기타 + 토지 물건입니다. 현재 최저매각가는 387,763,000원으로 감정가 553,947,360원의 70% 수준이며 1회 유찰된 상태입니다. 등기상 가장 중요한 기준권리는 2018년10월16일 설정된 을구 9번 근저당권으로, 전주농업협동조합의 채권최고액은 442,000,000원입니다. 이 권리 이후의 가압류·압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
다만 이 물건은 아파트처럼 주거 시세 하나만 비교하는 구조가 아닙니다. 현황조사상 668.00제곱미터 부분은 장애인 복지시설로 사용되고 있고, 감정평가상 2-가) 1·2층은 노유자시설(노인복지시설)로 이용 중입니다. 토지는 자연녹지지역이며 자연취락지구, 가축사육제한구역, 침수위험지구가 함께 확인됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경1047 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 전주시 덕진구 반월동 816-1 |
| 도로명주소 | 전북특별자치도 전주시 덕진구 원반월안길 19-4 |
| 물건종류 / 토지면적 | 기타 + 토지 · 668.0㎡ · 지목 대 · 토지이용상황 주거기타 |
| 소유자 | 박천영 |
| 감정가 / 최저가 | 553,947,360원 / 387,763,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 전주농업협동조합 / 370,008,569원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
| 감정 이용상태 | 2-가) 1,2층 노유자시설(노인복지시설), 지하실 보일러실 등 |
① 권리 흐름 — 2018년 기준권리 이후는 매각으로 소멸
과거의 일부 근저당·압류는 이미 등기부상 말소되어 있습니다. 현행 핵심은 2018.10.16. 을구 9번 근저당권 · 전주농업협동조합이며, 채권최고액은 442,000,000원입니다. 이후 2019.08.08. 을구 10번 근저당권 39,000,000원, 2024.03.25. 심정재 가압류 55,000,000원, 2025.02.13. 울산신용보증재단 가압류 10,000,000원, 2025.06.11. 하나캐피탈 주식회사 가압류 11,001,470원, 2025.07.02. 울산광역시중구 압류, 2025.11.14. 임의경매개시결정, 2025.11.24. 국민건강보험공단 압류, 2026.01.21. 서울보증보험주식회사 가압류가 이어졌습니다. 이들 후순위 권리는 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 보증금 인수형은 아님
| 임차인 | 사용 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 더불어 꿈(김관무) | 장애인 복지시설 | 30,000,000원 | 1,500,000원 | 없음 | 해당사항 없음 | 인수 0원 |
임차인 더불어 꿈(김관무)은 2023.05.10.부터 668.00제곱미터를 장애인 복지시설로 사용하고 있으며 보증금은 30,000,000원, 월차임은 1,500,000원입니다. 전입신고가 말소기준권리 이후라는 조사 결과에 따라 대항력 없음으로 정리됩니다. 따라서 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가에 더해지는 인수형 구조는 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 387,763,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,228,682원 |
| 2. 을구 9번 근저당권 · 전주농업협동조합 | 442,000,000원 | 381,534,318원 |
| 3. 을구 10번 근저당권 · 전주농업협동조합 | 39,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 17번 가압류 · 심정재 | 55,000,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 18번 가압류 · 울산신용보증재단 | 10,000,000원 | 0원 |
| 6. 갑구 19번 가압류 · 하나캐피탈 주식회사 | 11,001,470원 | 0원 |
| 7. 갑구 23번 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 6,687,550원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차의 배당 가정에서는 집행비용 6,228,682원과 을구 9번 근저당권에 381,534,318원이 배당되고, 이후 항목에는 배당액이 없습니다. 전체 채권액은 563,689,020원, 총배당은 381,534,318원, 부족액은 182,154,702원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
④ 물건 자체의 핵심 — ‘가격’보다 용도와 토지를 먼저 확인
- 용도. 현황조사상 668.00제곱미터를 장애인 복지시설로 사용하고 있고, 감정평가상 1·2층은 노유자시설(노인복지시설)로 이용 중입니다.
- 공부와의 차이. 공부와의 차이는 없다고 평가되지만, 매각물건명세서에는 등기사항전부증명서상 보육시설(어린이집)과 일반건축물대장상 2019.05.27.자 노유자시설(노인복지시설) 표기 변경이 적시되어 있습니다.
- 토지. 토지면적 668.0㎡, 지목은 대, 자연녹지지역이며 자연취락지구가 포함되어 있습니다.
- 제한사항. 가축사육제한구역과 침수위험지구가 포함되어 있으므로 토지 이용과 재해 관련 확인이 필요합니다.
- 접근성. 차량접근이 가능하고 인근 간선도로 및 시내버스승강장이 소재하는 것으로 평가되어 교통상황은 보통입니다.
- 지형. 평지·부정형 토지이며 도로접면은 세로한면(가)입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 낙찰가와 실질취득. 현재 최저매각가는 387,763,000원이고 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 실질취득액도 387,763,000원으로 보는 구조입니다.
- 임차인. 더불어 꿈(김관무)의 보증금 30,000,000원은 확인되지만 대항력 없음으로 정리되어 인수형 보증금 위험은 아닙니다.
- 용도확인. 노유자시설(노인복지시설) 실제 이용 상태와 보육시설에서 노유자시설로 변경된 건축물대장 내용을 현장에서 다시 확인해야 합니다.
- 토지 제한. 자연녹지지역·자연취락지구·가축사육제한구역·침수위험지구 중첩을 전제로 향후 이용 가능 범위를 확인해야 합니다.
- 제시외 시설. 제시외 건물 [감정평가서 ㈀~㈅]은 매각에 포함되며, 제시외 조경수도 토지가액에 포함 평가됩니다. 이동 및 철거가 용이한 제시외 야영시설(천막텐트) 및 목조 동물관련시설은 매각에서 제외됩니다.
- 현장 확인. 외부 철재계단은 건물가액에 포함 평가되므로 실제 상태를 확인하고, 현재 이용 중인 시설과 명세서 기재사항을 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·건축물대장을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 검토할 게 없다”
이 사건의 가장 분명한 장점은 매수인 인수 0원이라는 점입니다. 2018년10월16일 을구 9번 근저당권 이후의 권리들이 매각으로 소멸하고, 임차인도 대항력이 없어 대항력 인수형 경매가 아닙니다. 그러나 이 물건은 아파트처럼 동일 평형 실거래만으로 가격을 판단하는 유형이 아닙니다. 기타 + 토지라는 성격, 668.0㎡ 토지, 자연녹지지역과 자연취락지구, 침수위험지구, 노유자시설 이용상태 및 용도표시 변경이 한꺼번에 존재합니다. 결국 이 물건의 승부처는 권리의 깨끗함보다 현재 시설을 실제로 어떻게 사용할 수 있는지와 토지·건물의 환금성을 확인하는 것입니다.
