전주지방법원 2025타경1073. 전주시 완산구 전동3가 40-5, 40-6 토지와 풍남문2길 80 건물에 관한 강제경매입니다. 감정평가상 건물은 1층 근린생활시설, 2층 주택으로 이용 중이고, 사건 용도는 기타 + 토지입니다. 현재 최저매각가는 156,025,000원으로 1회 유찰된 회차입니다. 권리의 중심은 2016.11.04. 설정된 전주대건신용협동조합의 채권최고액 182,000,000원 근저당입니다.
등기만 보면 기준권리 뒤의 신정열 가압류와 금마신용협동조합의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 매각물건명세서에도 명시 인수권리는 해당사항 없음으로 기재돼 있습니다. 그러나 별도의 물적 리스크가 큽니다. 목록1 지상에 타인소유 경량철골조 판넬지붕 건물이 있고, 그 건물에 대한 법정지상권이 성립할 여지가 있습니다. 토지 소유권 행사가 제한될 경우 해당 토지의 가격은 17,440,500원으로 평가됐습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경1073 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 전주시 완산구 전동3가 40-5, 40-6 · 전북특별자치도 전주시 완산구 풍남문2길 80 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 1층 근린생활시설, 2층 주택 |
| 소유자 | 이중근 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 222,893,120원 / 156,025,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 금마신용협동조합 / 34,485,989원 |
| 말소기준권리 | 2016.11.04. 전주대건신용협동조합 근저당권 · 채권최고액 182,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 등기 인수는 없지만 물적 리스크는 별개
과거 전북은행 근저당과 대동벽지주식회사 관련 근저당은 이미 등기부상 말소됐고, 2010.10.15. 전주농업협동조합 가압류 역시 2011.11.25. 말소됐습니다. 현재 분석의 말소기준은 2016.11.04. 전주대건신용협동조합 근저당입니다. 이후 2024.08.07. 신정열 가압류 20,000,000원과 2025.12.04. 금마신용협동조합 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 전입은 말소기준권리 이후
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이선경 | 미상 | 2025.09.25. | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
실제 점유자로 조사된 사람은 이선경 1명입니다. 전입일은 2025.09.25.로 말소기준권리인 2016.11.04.보다 뒤이므로 대항력은 없습니다. 다만 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상입니다. 보증기관 대위·승계 신고가 아니므로 중복 임차인으로 볼 사정은 없습니다.
③ 특수물건 포인트 — 타인소유 건물과 경계 문제
- 법정지상권. 목록1 지상에 타인소유 경량철골조 판넬지붕 건물이 있고, 그 건물에 대한 법정지상권 성립 여지가 명시돼 있습니다.
- 토지가치 제한. 해당 토지의 소유권 행사가 제한받는 경우 토지 가격은 17,440,500원으로 평가돼 있습니다.
- 제시외 건물. 제시외 건물 감정평가서 ㉠~㉢은 일괄매각에 포함됩니다.
- 타인 토지 침범. 목록3 일부가 타인 토지상에 소재합니다.
- 공용 동선. 목록3은 전동3가 26-10번지 건물과 계단을 공유합니다.
④ 예상배당표 (매각가 156,025,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,984,350원 |
| 2. 근저당 · 전주대건신용협동조합 | 182,000,000원 | 153,040,650원 |
| 3. 가압류 · 신정열 | 20,000,000원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 금마신용협동조합 | 34,485,989원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권 총액 236,485,989원 중 153,040,650원이 배당되고, 미배당은 83,445,339원입니다. 신청채권자 금마신용협동조합의 청구액 34,485,989원은 현재 가정에서는 배당 0원이며, 소유자 잔여도 0원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·이용 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 풍남문 서측 인근으로, 주변은 남부시장 및 근린생활시설 등이 주로 소재하는 노선상가지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 동측 인근에 팔달로, 남측 인근에 전주천서로가 통과하며 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물 이용. 철근콘크리트조 2층 건물로 1층 근린생활시설, 2층 주택으로 이용 중입니다.
- 설비. 난방설비, 위생 및 급·배수설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 일반상업지역이며 방화지구·지구단위계획구역·역사문화환경보존지역 등에 포함됩니다.
- 토지 형상. 지목은 대, 평지의 부정형 토지이며 소로한면에 접합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 법정지상권 성립 여부. 타인소유 건물의 소유관계·건축 시기·토지와 건물 소유관계 변동을 원본 등기로 대조해야 합니다.
- 점유 범위 확인. 이선경의 실제 점유부분과 보증금·확정일자·배당요구 여부를 확인해야 합니다.
- 건물 경계 확인. 목록3 일부가 타인 토지상에 소재하므로 현황측량과 건축물대장·지적도를 대조할 필요가 있습니다.
- 공유 계단 확인. 전동3가 26-10번지 건물과 공유하는 계단의 소유·사용관계를 확인해야 합니다.
- 제시외 건물 확인. 일괄매각에 포함되는 감정평가서 ㉠~㉢과 타인소유 건물을 구분해 현장 확인해야 합니다.
- 가격 판단 보수적 접근. 실거래 자료가 없어 156,025,000원이 시장가 대비 저렴하다고 단정할 근거가 없습니다.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 특수물건 리스크 0”
이 사건은 등기상으로는 비교적 정리가 명확합니다. 말소기준인 전주대건신용협동조합 근저당 뒤의 가압류·경매개시결정은 소멸하고, 점유자 전입도 기준권리보다 늦어 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 매각물건 자체에는 타인소유 건물의 법정지상권 성립 여지, 타인 토지상 건물 일부, 인접 건물과의 계단 공유가 함께 존재합니다. 따라서 이 물건은 “권리 깨끗한 일반 상가주택”으로 볼 사건이 아니라, 낙찰 후 토지와 건물을 실제로 어느 범위까지 배타적으로 사용할 수 있는지를 먼저 확인해야 하는 특수성이 있는 사건입니다. 현재 최저가는 감정가 70% 회차지만 실거래 자료가 없어 가격 메리트는 별도로 입증되지 않았습니다. 등기 인수는 0원, 물적 리스크는 확인 필요. 이 두 문장을 함께 놓고 판단해야 합니다.
