광주지방법원 2025타경598. 전라남도 광양시 태인동 1724-7에 있는 제조업소·사무실과 토지가 함께 매각되는 사건입니다. 감정평가상 일련번호 2-가)는 제조업소, 2-나)는 사무실로 이용 중이며 토지는 공장용지 1,030.2㎡입니다. 말소기준권리는 2023.07.28. 설정된 주식회사우리은행 근저당권 612,000,000원입니다. 이후 하나은행 근저당권, 중소기업은행·하나카드 가압류, 국민건강보험공단 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
현황조사에는 (주)더블유엠과 대일산업 (주)가 확인됩니다. 두 임차인 모두 전입일이 말소기준권리보다 늦어 대항력 없음으로 정리되어 있고, 현재 배당 시나리오의 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 점유자가 존재하는 만큼 실제 인도·명도 상태는 입찰 전에 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경598 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 광양시 태인동 1724-7 · 전라남도 광양시 장내길 53-6 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 제조업소 · 사무실 |
| 토지 | 공장용지 · 1,030.2㎡ · 준공업지역 · 공업용 · 평지 · 세로장방 · 소로한면 |
| 건물 | 2023.01.19. 사용승인 · 경량철골구조 기타지붕 단층 · 판넬 마감 · 새시창호 |
| 소유자 | 엔티에스주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 596,846,000원 / 334,234,000원 (4회 유찰 · 감정가 56%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 우리은행 / 472,935,223원 |
| 매각기일 | 2026.10.12 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후 권리는 소멸
과거 2023.02.07. 하나은행 근저당권 240,000,000원은 2023.03.15. 해지로 말소됐고, 2023.03.15. 신한은행 근저당권 492,000,000원도 2023.07.28. 해지로 말소됐습니다. 2023.03.23. 주식회사 피디텍 가압류 106,370,000원 역시 2023.04.03. 취하로 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준점은 2023.07.28. 주식회사우리은행 근저당권입니다.
그 뒤 설정된 2024.09.30. 주식회사하나은행 근저당권 240,000,000원, 2025.07.02. 중소기업은행 가압류 442,800,000원, 2025.10.22. 하나카드 주식회사 가압류 18,879,369원, 2026.01.29. 국민건강보험공단 압류와 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 현재 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
② 임차인 — 2곳 모두 기준권리 이후
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| (주)더블유엠 | 2025.07.07 | 30,000,000원 | 100,000원 | 대항력 없음 | 우선변제 미상 | 승계 없음 |
| 대일산업 (주) | 2024.04.19 | 5,000,000원 | 500,000원 | 대항력 없음 | 우선변제 미상 | 승계 없음 |
말소기준일은 2023.07.28.입니다. 대일산업 (주)의 전입일 2024.04.19.과 (주)더블유엠의 전입일 2025.07.07.은 모두 기준일보다 늦습니다. 따라서 두 임차인은 대항력 없는 것으로 조사됐고, 현재 배당표상 매수인 인수액도 0원입니다. 감정평가서상 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로 실제 점유 범위와 퇴거 협의 여부는 현장에서 대조할 필요가 있습니다.
③ 가격 — 4회 유찰 56%, 그러나 ‘시세보다 싸다’고 단정하지 않는다
감정가는 596,846,000원, 현재 최저매각가는 334,234,000원입니다. 이미 4회 유찰되어 현재 회차는 감정가의 56%입니다. 다음 시나리오는 5회 유찰 시 267,387,200원(감정가 45%), 6회 유찰 시 213,909,760원(감정가 36%)입니다.
다만 현재 확인 가능한 비교 기준은 감정가와 경매 회차이므로, 감정가의 56%라는 이유만으로 시세보다 저렴하다고 판단해서는 안 됩니다. 제조업소·사무실과 공장용지의 실제 거래가격, 설비 상태, 산업단지 내 수요를 별도로 확인한 뒤 응찰가를 판단하는 편이 안전합니다.
④ 예상배당표 (매각가 334,234,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,479,276원 |
| 2. 을구 5번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 612,000,000원 | 328,754,724원 |
| 3. 을구 6번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 240,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 4번 가압류 · 중소기업은행 | 442,800,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 6번 가압류 · 하나카드 주식회사 | 18,879,369원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 채권자 총 청구액은 1,313,679,369원, 예상 배당액은 328,754,724원, 미배당액은 984,924,645원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액 역시 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·토지·시설 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 전라남도 광양시 태인동 소재 태인동주민센터 남서측 인근이며, 부근은 산업단지입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 간선도로가 있어 교통사정은 보통입니다.
- 토지. 공장용지 1,030.2㎡, 준공업지역·공업용·평지·세로장방·소로한면입니다. 공시지가는 187,100원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·준공업지역·국가산업단지·산업시설구역·가축사육제한구역에 해당하며 소로2류(폭 8m~10m)에 접합니다.
- 건물. 2023.01.19. 사용승인된 경량철골구조 기타지붕 단층 건물로, 외벽·내벽은 판넬 마감 등이 적용되고 새시창호가 설치돼 있습니다.
- 설비. 제조업소에는 전기자동차 충전설비 등이, 사무실에는 위생·급배수설비와 전기자동차 충전설비 등이 구비돼 있습니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 일괄매각 범위. 토지·건물과 은목서 등 수목은 함께 매각되며 컨테이너 1동은 제외됩니다. 현장에서 경계와 포함 범위를 확인하세요.
- 점유 확인. 현황조사상 (주)더블유엠과 대일산업 (주)가 확인됩니다. 대항력은 없지만 실제 점유 부분과 인도 일정은 확인이 필요합니다.
- 시세 대조. 현재 최저가가 감정가의 56%라는 사실만으로 저가 매수라고 판단하지 말고 제조업소·사무실·공장용지의 실제 거래가격을 확인하세요.
- 용도·규제 확인. 국가산업단지·산업시설구역·준공업지역에 속하므로 예정 사업의 입주·사용 가능성을 관련 기준과 대조하세요.
- 배당 구조. 현재 회차에서 주식회사우리은행도 전액 배당되지 않고 후순위 채권은 배당액 0원입니다. 다만 이는 매수인 인수로 이어지지 않는 구조입니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항, 매각물건명세서, 현황조사, 감정평가와 현장 상태를 최종 확인하세요.
맺으며 — “56% 할인”보다 중요한 것은 실제 수요
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2023.07.28. 주식회사우리은행 근저당권이 말소기준이고, 확인된 두 법인 임차인은 모두 그보다 늦게 전입해 대항력이 없습니다. 현재와 추가 유찰 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 가격 판단은 별개의 문제입니다. 감정가 596,846,000원에서 4회 유찰되어 334,234,000원까지 내려왔지만, 제조업소·사무실과 공장용지가 결합된 산업용 물건입니다. 이미 여러 차례 매각이 성립하지 않았고, 일괄매각·수목 포함·컨테이너 제외 조건도 있습니다. 따라서 이 물건은 권리 인수 위험보다 실제 사용성과 시장가격을 얼마나 정확히 확인하느냐가 핵심입니다. 감정가의 56%라는 숫자만으로 저렴하다고 결론내리지 않는 것이 중요합니다.
