광주지방법원 2025타경598. 광양시 태인동 국가산업단지 안의 공장용지와 제조업소·사무실을 함께 매각하는 사건입니다. 토지면적은 1,030.2㎡이고, 토지는 준공업지역·산업시설구역에 속합니다. 건물은 2023.01.19. 사용승인된 경량철골구조 단층 건물로, 제조업소와 사무실로 이용 중입니다.
권리관계의 핵심은 등기부에 한때 존재했던 선순위 근저당과 가압류가 현재도 남아 있는지를 구분하는 것입니다. 하나은행 근저당은 2023.03.15., 신한은행 근저당은 2023.07.28., 피디텍 가압류는 2023.04.03. 각각 말소됐습니다. 따라서 현재 말소기준은 같은 날 새로 설정된 우리은행 근저당 612,000,000원이며, 그 이후 권리들은 매각으로 소멸합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경598 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 광양시 태인동 1724-7 · 전라남도 광양시 장내길 53-6 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 제조업소 및 사무실 |
| 토지 | 공장용지 1,030.2㎡ · 준공업지역 · 공업용 · 평지 · 세로장방 · 소로한면 |
| 건물 | 2023.01.19. 사용승인 · 경량철골구조 기타지붕 단층 |
| 소유자 | 엔티에스주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 596,846,000원 / 596,846,000원 |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 우리은행 / 472,935,223원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
| 매각 범위 | 일괄매각 · 은목서 등 수목 포함 · 컨테이너 1동 제외 |
① 권리 흐름 — 선순위처럼 보이던 권리는 이미 말소
현재 효력이 남은 말소기준권리는 2023.07.28. 설정된 우리은행 근저당입니다. 이후의 하나은행 근저당, 중소기업은행 가압류, 하나카드 가압류, 국민건강보험공단 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 말소기준보다 앞서 등기됐던 하나은행·신한은행 근저당과 피디텍 가압류는 별도의 말소등기가 완료되어 매수인이 인수하지 않습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 대항력은 없음
| 임차인 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| (주)더블유엠 | 2025.07.07 | 30,000,000원 / 100,000원 | 대항력 없음 | 확인 불가 | 해당 없음 |
| 대일산업 (주) | 2024.04.19 | 5,000,000원 / 500,000원 | 대항력 없음 | 확인 불가 | 해당 없음 |
실제 임차인은 2명이고 보증금 합계는 35,000,000원입니다. 두 임차인의 전입일은 모두 말소기준일인 2023.07.28. 이후이므로 대항력이 없으며, 보증금 미배당분을 매수인이 승계하지 않습니다. 확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않아 우선변제 가능성은 별도로 판단할 수 없지만, 이는 배당순위의 문제일 뿐 매수인 인수 문제로 연결되지는 않습니다.
③ 가격 비교 — 실거래 대신 실질취득과 회차를 본다
비교 가능한 실거래 자료가 없으므로 최저가가 싸다고 단정할 근거는 없습니다. 현재 최저가는 596,846,000원이고 인수액이 0원이므로 실질취득액도 동일합니다. 감정가 대비 100.0%로, 현재 회차에는 감정가 할인 효과가 없습니다.
| 회차 시나리오 | 감정가 비율 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 표기 | 100% | 596,846,000원 | 0원 | 596,846,000원 |
| 3회 유찰 시 | 80% | 477,476,800원 | 0원 | 477,476,800원 |
| 4회 유찰 시 | 64% | 381,981,440원 | 0원 | 381,981,440원 |
④ 예상배당표 (매각가 596,846,000원 단순 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 단순 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 추정 | - | 8,368,460원 |
| 1. 말소기준 근저당 · 우리은행 | 472,935,223원 | 472,935,223원 |
| 2. 후순위 근저당 · 하나은행 | 240,000,000원 | 115,542,317원 |
| 3. 가압류 · 중소기업은행 | 442,800,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 하나카드 | 18,879,369원 | 0원 |
| 5. 압류 · 국민건강보험공단 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
집행비용을 먼저 공제하고 우리은행의 청구금액 472,935,223원을 배당한 뒤 남는 115,542,317원을 2024.09.30. 하나은행 후순위 근저당에 배당하는 단순 산식입니다. 당해세, 체납처분 우선순위, 임차인의 최우선변제, 공동담보 배당과 실제 채권액은 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 제조업소와 사무실로 이용 중이며, 전기자동차 충전설비와 위생·급배수설비가 구비돼 있습니다.
- 입지. 태인동주민센터 남서측 인근의 산업단지로, 주변은 산업시설이 형성되어 있고 일반적인 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 간선도로가 있어 교통사정은 보통입니다.
- 토지 규제. 도시지역·준공업지역·국가산업단지·산업시설구역이며, 모든 가축 제한지역과 소로2류 접합 조건이 있습니다.
- 토지 지표. 공시지가 187,100원/㎡, 공장용지 1,030.2㎡, 평지·세로장방·소로한면 조건입니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 국가산업단지 안의 제조업소·사무실은 사용 가능한 업종과 실수요자가 제한되어 주거용 부동산보다 매각기간과 가격 편차가 커질 수 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 등기 원본 대조. 하나은행·신한은행 근저당과 피디텍 가압류의 말소등기가 현재 등기부에도 그대로 반영돼 있는지 확인하세요.
- 최저가 재확인. 2회 유찰 표기와 달리 현재 최저가는 감정가 100%입니다. 변경기일·재매각 여부와 당일 최저가를 다시 확인해야 합니다.
- 임차인 점유 확인. 두 임차인은 대항력이 없지만 실제 사용 구역, 명도 협의, 기계·비품 소유관계를 현장에서 확인하세요.
- 컨테이너 제외. 현장 컨테이너 1동은 매각에서 제외됩니다. 토지 인도와 철거·반출 책임을 매각물건명세서 원문으로 확인하세요.
- 수목 포함. 은목서 등 수목은 매각에 포함되므로 현황과 경계를 확인하세요.
- 산업단지 입주 적합성. 산업시설구역에서 예정 업종의 입주·공장등록이 가능한지 관계기관에 확인하세요.
- 공동담보 배당. 우리은행 근저당의 다른 공동담보 물건과 배당 진행상황을 확인해 실제 채권 잔액을 검증하세요.
- 가격 검증. 실거래 비교자료가 없으므로 인근 공장용지 거래, 건물 재조달가, 임대수익과 업종별 수요를 별도로 조사해야 합니다.
맺으며 — “권리는 합격, 가격과 용도는 보수적으로”
이 사건은 등기상 선순위로 보이는 권리들이 이미 말소되어 있고, 실제 임차인 2명도 모두 말소기준일 이후 전입해 매수인 인수액이 0원인 점이 가장 큰 장점입니다. 권리분석 자체는 비교적 명확합니다.
그러나 현재 실질취득액은 감정가와 같은 596,846,000원이고, 2회 유찰 표기에도 가격 할인은 확인되지 않습니다. 여기에 국가산업단지 제조업소·사무실이라는 제한된 수요층, 공동담보, 컨테이너 매각 제외, 실거래 비교 부재가 겹칩니다. 따라서 결론은 권리상 인수 위험은 낮지만, 가격과 산업시설 활용 가능성을 확인하기 전에는 공격적으로 응찰하기 어려운 C등급 물건입니다.