광주지방법원 2025타경625. 여수서시장 남동측 인근의 근린시설과 토지를 묶어 파는 일괄매각 사건입니다. 감정평가상 건물은 소매점, 점포, 사무실, 연쇄점, 음식점, 다방, 단란주점, 콜라텍 등 여러 상업용 공간으로 이용되고 있으며 일부 지하 점포는 공실입니다. 토지는 일반상업지역의 278㎡ 대지로, 평지·정방형이며 폭 8m 미만 소로에 접합니다.
가격은 감정가 781,063,750원에서 두 차례 유찰돼 437,396,000원까지 낮아졌습니다. 그러나 이는 어디까지나 감정가 대비 56%라는 뜻입니다. 주변 실거래가가 제시되지 않아 최저가가 실제 시장가보다 낮은지는 확인되지 않습니다. 상업용 부동산은 임대수익, 공실률, 수선비, 업종 제한과 명도비용이 가격을 크게 좌우하므로 유찰률만으로 저가라고 판단하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경625 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 여수시 충무동 615 · 충무1길 10-7 |
| 물건종류 | 근린시설 + 토지 · 일괄매각 |
| 이용상태 | 소매점, 점포, 사무실, 연쇄점, 제1·2종 근린생활시설, 음식점, 다방, 단란주점, 콜라텍 · 일부 지하 점포 공실 |
| 소유자 | 주식회사세호디앤씨 |
| 토지 | 278㎡ · 대 · 일반상업지역 · 상업용 · 평지 · 정방형 · 세로한면(가) |
| 공시지가 | 1,343,000원/㎡ |
| 감정가 / 최저가 | 781,063,750원 / 437,396,000원 (2회 유찰·감정가 56%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 2,288,827,813원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
① 권리 흐름 — 하나은행 근저당이 말소기준
말소기준권리는 2020.11.23. 하나은행 근저당권입니다. 그 뒤 2024.10.17. 설정된 850,000,000원 가압류와 2025.09.19. 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 가압류는 2025.12.03. 해제로 이미 말소됐습니다. 현재 확인되는 존속 인수권리는 없으며, 예상 인수액도 0원입니다.
② 점유자 분석 — 실제 점유 신고 2명, 대항력은 없음
| 점유자 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이미경 | 1층 | 2024.05.01 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 조숙희 | 미상 | 2025.01.07 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
두 사람 모두 전입일이 말소기준권리인 2020.11.23.보다 늦습니다. 따라서 경매 매수인에게 임대차보증금을 주장할 수 있는 대항력은 없고, 현재 계산상 승계액도 없습니다. 다만 보증금, 확정일자, 배당요구 여부와 실제 점유 범위가 확인되지 않아 최우선변제 또는 배당 참여 여부는 매각물건명세서에서 다시 확인해야 합니다.
③ 가격 판단 — 56%는 ‘시세 할인율’이 아니다
현재 최저가는 437,396,000원으로 감정가 781,063,750원의 56%입니다. 한 차례 더 유찰되면 306,177,200원, 네 차례 유찰 구간에서는 214,324,040원으로 계산됩니다. 그러나 비교 가능한 실거래 자료가 없어 감정가와 최저가만으로 시장가 대비 할인 여부를 확정할 수 없습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 437,396,000원 | 430,622,040원 | 1,267,377,960원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 306,177,200원 | 301,090,719원 | 1,396,909,281원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 214,324,040원 | 210,523,503원 | 1,487,476,497원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 437,396,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 6,773,960원 |
| 1. 근저당 · 국민은행 | 260,000,000원 | 260,000,000원 |
| 2. 근저당 · 하나은행 | 588,000,000원 | 170,622,040원 |
| 3. 가압류 채권자들 | 850,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 1,698,000,000원 중 430,622,040원이 배당되고 1,267,377,960원이 미배당되는 계산입니다. 다만 국민은행 근저당은 등기상 2020.08.04. 말소돼 있으므로, 위 배당표의 국민은행 260,000,000원 반영 여부는 반드시 원본 서류로 재검증해야 합니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·건물·환금성 메모 (감정평가 기준)
- 상권. 여수서시장 남동측 인근의 시장 주변 상가지대로, 상업용·업무용 건물이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스 정류장이 있어 일반적인 교통 여건은 보통입니다.
- 토지. 278㎡ 대지, 일반상업지역·방화지구이며 소로3류에 접합니다. 가축사육제한구역에도 포함됩니다.
- 건물. 목조 함석지붕 단층 건물과 철근콘크리트조 슬래브지붕 3층 건물이 포함되며, 사용승인 1950년·1972년 증축 이력이 있습니다.
- 이용. 소매점, 사무실, 연쇄점, 음식점, 다방, 단란주점, 콜라텍 등 복합 근린시설이며 일부 지하 점포는 공실입니다.
- 공부 차이. 일부 토지는 공부상 지목이 대이나 현황은 도로 등으로 이용 중입니다.
- 위반 여부. 위반건축물로 확인된 사항은 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 국민은행 근저당 말소 확인. 2020.08.04. 말소된 근저당이 배당 계산에는 반영돼 있습니다. 등기부 원본과 배당요구·채권계산서를 대조하세요.
- 점유자 계약 확인. 이미경·조숙희의 보증금, 확정일자, 배당요구, 실제 점유구역과 영업 여부를 확인하세요.
- 명도 비용 반영. 대항력은 없지만 실제 점유자가 있는 만큼 인도명령, 영업시설 철거와 이사 협의 비용을 고려해야 합니다.
- 건축물 현황 조사. 1950년 사용승인·1972년 증축 건물이므로 구조 안전, 누수, 전기·소방·급배수, 불법 용도변경 여부를 현장에서 확인하세요.
- 공실·임대료 검증. 지하 점포 공실과 층별 업종을 반영해 실제 임대수익, 공실 기간, 업종별 수요를 조사하세요.
- 도로 이용 토지 확인. 일부 토지가 현황상 도로 등으로 이용되는 만큼 실사용 면적과 건축·개발 제한을 확인하세요.
- 일괄매각 범위 확인. 토지와 여러 건물의 목록, 경계, 제시외 물건, 시설물 포함 범위를 매각목록과 현황도에서 대조하세요.
- 실거래 없이 가격 단정 금지. 감정가 56%는 시세 대비 할인율이 아닙니다. 주변 상가 매매·임대 사례와 예상 수선비를 기준으로 응찰 상한을 정하세요.
맺으며 — 권리는 비교적 단순하지만, 물건은 단순하지 않다
말소기준권리는 2020년 하나은행 근저당이고, 두 점유자의 전입일은 모두 그보다 늦습니다. 현재 확인되는 매수인 인수액은 0원이며, 실질취득액도 현재 최저가와 같은 437,396,000원입니다. 권리관계만 보면 대항력 임차인의 보증금을 떠안을 사건은 아닙니다.
그러나 이 물건의 핵심 위험은 권리보다 노후도와 상업용 수익성입니다. 1950년 사용승인, 1972년 증축 건물에 여러 업종이 혼재하고 일부 점포는 공실입니다. 실거래 비교 자료도 없어 감정가 56%만으로 저가 매수라고 결론 내릴 수 없습니다. 여기에 등기상 말소된 국민은행 근저당이 배당표에는 반영된 불일치까지 있습니다. 결론은 인수 위험은 낮지만, 가격·수익성·원문 검증 난도는 높은 보수적 검토 대상입니다.