광주지방법원 2025타경625. 여수서시장 남동측 인근의 근린시설과 토지를 일괄 매각하는 사건입니다. 감정평가상 소매점, 지하 점포, 사무실, 연쇄점, 제1·2종근린생활시설, 음식점·다방, 단란주점, 콜라텍 등으로 이용되는 건물들이 포함되며, 토지면적은 344㎡입니다. 감정가 1,225,321,600원에서 두 차례 유찰되어 최저매각가는 686,180,000원까지 내려왔습니다.
권리분석의 핵심은 등기부에 나타나는 과거 국민은행 근저당을 현재 권리로 오인하지 않는 것입니다. 국민은행 근저당은 채권최고액 합계 464,900,000원이지만, 을구 2번은 2012.09.24, 을구 1·3번은 2016.10.06, 을구 6번은 2021.02.10 각각 말소됐습니다. 따라서 이 네 권리는 매수인이 인수하지 않고 배당도 받지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경625 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 여수시 충무동 614-8 · 전라남도 여수시 충무1길 10-1 |
| 물건종류 | 근린시설 + 토지 · 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
| 감정 이용상태 | 소매점, 점포, 사무실, 연쇄점, 제1·2종근린생활시설, 음식점·다방, 단란주점, 콜라텍 |
| 토지 | 344㎡ · 지목 대 · 상업용 · 평지 · 정방형 · 세로각지(가) |
| 소유자 | 주식회사세호디앤씨 (2021.09.30 소유권이전, 원인 2020.09.08 매매) |
| 감정가 / 최저가 | 1,225,321,600원 / 686,180,000원 (2회 유찰·감정가의 약 56%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 2,288,827,813원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
① 권리 흐름 — 말소된 옛 담보는 인수·배당에서 제외
현존하는 말소기준권리는 2021.09.30 설정된 하나은행 근저당권 채권최고액 2,280,000,000원입니다. 그 뒤 2024.10.17 설정된 850,000,000원의 가압류는 2025.12.03 해제로 말소됐고, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 이에 따라 낙찰자가 인수할 등기상 권리는 0원입니다.
② 임차인 현황 — 실제 점유자 2명, 대항력 없음
현황조사에 확인된 실제 임차인은 2명입니다. 두 사람 모두 전입일이 말소기준일 2021.09.30보다 늦어 대항력이 없으며, 보증기관 대위·승계 신고도 아닙니다. 다만 보증금, 확정일자 및 배당요구 여부가 확인되지 않아 계약관계와 실제 점유 범위는 현장에서 다시 확인해야 합니다.
| 임차인 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 이미경 | 1층 | 2024.05.01 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 조숙희 | 미상 | 2025.01.07 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
③ 가격 판단 — 56%는 시세가 아니라 감정가 대비 수치
현재 최저가는 감정가의 약 56%이고, 매수인 인수액이 0원이므로 권리상 실질취득액도 686,180,000원입니다. 다만 근린시설·토지는 임대료, 공실률, 업종 적합성, 건물 상태, 토지의 실제 이용 가능성에 따라 가치 편차가 큽니다. 따라서 감정가 대비 44% 하락했다는 사실만으로 시세보다 싸다고 단정할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 686,180,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 9,261,800원 |
| 1. 근저당 · 주식회사 하나은행 | 2,280,000,000원 | 676,918,200원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
경매 전에 말소된 국민은행 근저당 4건 464,900,000원과 해제로 말소된 가압류 850,000,000원은 현존 권리가 아니므로 배당에서 제외했습니다. 하나은행 신청채권 청구액은 2,288,827,813원이며, 현재 최저가 가정 시 예상 회수액은 676,918,200원입니다. 당해세·집행비용 변동 등은 실제 배당액에 영향을 줄 수 있습니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 하나은행 예상배당 | 신청채권 미회수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 686,180,000원 | 676,918,200원 | 1,611,909,613원 |
| 3회 유찰 시 | 480,325,999원 | 473,122,739원 | 1,815,705,074원 |
| 4회 유찰 시 | 336,228,199원 | 330,721,004원 | 1,958,106,809원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 여수서시장 남동측 인근의 시장주변 상가지대로, 주변에 상업용·업무용 건물이 소재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스 정류장이 있어 일반적인 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 목조 함석지붕 단층 소매점과 철근콘크리트조 슬래브지붕 3층 건물들이 포함됩니다. 지하 점포는 공실로 조사됐습니다.
- 용도지역. 일반상업지역·방화지구이며 소로3류에 접하고, 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 토지. 토지면적 344㎡, 공시지가 1,414,000원/㎡, 지목 대, 상업용, 평지·정방형·세로각지(가)입니다.
- 공부 차이. 일련번호 8 토지는 공부상 지목이 대이나 현황은 도로 등으로 이용 중입니다.
- 환금성. 소매점·사무실뿐 아니라 단란주점·콜라텍 등의 특수 용도가 포함되고 2회 유찰돼, 주거용보다 매수층이 좁고 재임대·재매각 기간이 길어질 수 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소등기 재확인. 국민은행 을구 1·2·3·6번 근저당의 말소 상태와 하나은행 을구 8번 근저당이 현재 말소기준권리인지 최신 등기부에서 다시 대조하세요.
- 점유자 계약 확인. 이미경·조숙희의 실제 점유 범위, 임대차계약서, 보증금, 영업 여부와 배당요구 여부를 확인하세요.
- 일괄매각 범위. 토지·건물·제시외 건물의 물건번호와 경계를 감정평가서 및 매각물건명세서 도면으로 대조하세요.
- 현황 도로 부분. 공부상 대지만 도로 등으로 이용되는 부분의 위치, 면적, 통행관계와 독점 사용 가능성을 확인하세요.
- 공실·시설 상태. 지하 공실, 음식점·다방·단란주점·콜라텍 공간의 누수, 소방, 전기, 환기, 방음 및 원상복구 비용을 현장 조사하세요.
- 수익가치 검증. 감정가 할인율 대신 층별 예상 임대료, 공실률, 보수비, 세금과 목표수익률을 반영해 응찰가 상한을 계산하세요.
- 명도 비용. 보증금 승계는 없더라도 영업 중인 점유자의 이전비 협의와 인도집행 비용을 입찰가에 반영하세요.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 매각기일 변경 여부를 직접 확인하세요.
맺으며 — “말소된 권리는 배당하지 않는다”
이 사건의 권리분석 결론은 명확합니다. 국민은행 근저당 4건은 설정일만 보면 하나은행 근저당보다 앞서지만, 모두 경매 전에 말소됐으므로 매수인 인수도 배당도 없습니다. 현재 권리관계에서는 2021.09.30 하나은행 근저당이 말소기준이고, 이후 권리는 소멸하며 임차인 2명도 대항력이 없습니다. 따라서 권리상 실질취득액은 최저가와 같은 686,180,000원입니다.
다만 이 물건의 승부처는 권리보다 현물과 가격입니다. 근린시설·토지 일괄매각, 제시외 건물, 지하 공실, 특수 영업시설, 현황 도로 부분과 두 차례 유찰 이력을 함께 고려해야 합니다. 권리는 정리됐지만 환금성과 수익성은 별도 검증이 필요한 물건입니다.