123,496,000원
전주지방법원 2025타경31628. 김제시 공덕면 동계리의 토지와 농업용창고가 일괄매각되는 사건입니다. 감정평가상 기호 3·4 건물은 창고로 이용 중이고, 주위는 경지정리된 농경지와 창고가 혼재합니다. 현재 최저가는 123,496,000원으로 감정가 176,422,280원의 70%까지 내려왔습니다. 하지만 이 사건의 핵심은 할인율보다 점유관계와 제시외 건물입니다.
등기상 말소기준권리는 2022.06.03. 설정된 주식회사명진엠알오의 근저당권 채권최고액 360,000,000원입니다. 그 뒤 국 압류, 김제시 압류와 현재 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 반면 전입일만 보면 최익현은 2021.10.26., 최범식은 2020.08.18.로 말소기준보다 빠릅니다. 특히 최범식은 보증금이 확인되지 않아 실질취득비용의 상한을 지금 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경31628 |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 김제시 공덕면 동계리 430-15 · 430-16 농업용창고 제1동호 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 기호 3·4 창고로 이용 중 |
| 소유자 | 최익현 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 176,422,280원 / 123,496,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 명진엠알오 / 365,389,400원 |
| 말소기준권리 | 2022.06.03. 주식회사명진엠알오 근저당권 · 채권최고액 360,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
| 확인된 토지 정보 | 509.0㎡ · 창고용지 · 농림지역 · 공시지가 17,700원/㎡ · 평지 · 사다리형 · 세로한면(불) |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
2022.06.03. 최익현이 소유권을 취득하고 같은 날 주식회사명진엠알오가 채권최고액 360,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당권이 현재 사건의 말소기준권리입니다. 이후 2022.08.04. 국 압류, 2025.05.01. 김제시 압류, 2025.08.28. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차·점유 — 최범식 보증금 미상이 핵심
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 유한회사 유닉스실업, 박득영 | 2호(120㎡) | 2023.06.13. | 2,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 최익현 | 132.232㎡ | 2021.10.26. | 2,000원 | 있음 | 미상 | 해당 없음 |
| 최범식 | 미상 | 2020.08.18. | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
유한회사 유닉스실업·박득영은 전입일이 말소기준권리보다 뒤여서 대항력이 없습니다. 최익현은 2021.10.26. 전입으로 말소기준보다 앞서고, 배당 시나리오에서는 보증금 2,000원 전액을 매수인이 인수하는 것으로 계산돼 있습니다. 다만 최익현은 등기부상 소유자이자 근저당권 채무자와 동일인이어서 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성을 확인해야 합니다.
더 중요한 사람은 최범식입니다. 2020.08.18. 전입으로 말소기준보다 빠르지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 따라서 단순히 “대항력 있음”으로 확정할 수 없고 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다. 보증금이 얼마인지 알 수 없으므로 최종 인수액도 현재 확정할 수 없습니다.
③ 가격·회차 — 70%까지 내려왔어도 ‘싸다’고 단정할 수 없다
현재 회차는 1회 유찰 후 감정가의 70%인 123,496,000원입니다. 그러나 실거래 시세 숫자가 제시돼 있지 않고, 최범식의 잠재 인수액도 미상입니다. 따라서 감정가 대비 70%라는 이유만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 크다고 평가할 근거는 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 근저당 예상배당 | 미배당 | 확인된 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 123,496,000원 | 120,967,056원 | 239,032,944원 | 2,000원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 86,447,200원 | 84,491,150원 | 275,508,850원 | 2,000원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 60,513,039원 | 59,023,804원 | 300,976,196원 | 2,000원 |
확인된 최익현 보증금 2,000원만 더하면 현재 회차의 시나리오상 실질취득은 123,498,000원입니다. 다만 최범식의 보증금이 확인되지 않았기 때문에 실제 실질취득비용은 이보다 더 커질 수 있습니다. 낙찰가가 내려가더라도 미상 인수액이 남아 있으면 총 취득비용을 낙찰가만으로 판단해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 123,496,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,528,944원 |
| 인수 · 최익현 보증금 | 2,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 주식회사명진엠알오 | 360,000,000원 | 120,967,056원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 근저당권 채권최고액 360,000,000원 중 120,967,056원이 배당되고 239,032,944원이 미배당으로 남는 시나리오입니다. 최익현 보증금 2,000원은 매수인 인수로 계산돼 배당액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 최범식 보증금 미상분도 위 계산에 포함되지 않았습니다.
⑤ 토지·건물 제한사항
- 이용상태. 감정평가상 기호 3·4는 창고로 이용 중이며 강파이프조 칼라강판지붕 단층입니다.
- 주위환경. 김제시 공덕면 동계리 송정마을 동측 인근으로, 경지정리된 농경지 및 창고가 혼재합니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 접근이 가능하고, 간선도로 연계성 및 대중교통 접근성·빈도는 보통인 편입니다.
- 용도지역. 농림지역이며 농업진흥구역과 접하고, 접도구역에 저촉됩니다.
- 추가 제한. 가축사육제한구역에 포함되고 침수위험지구에 포함됩니다. 도로구역과도 접합니다.
- 일괄매각. 목록 1·2 일부가 접도구역에 해당해 공법상 제한을 감안해 평가됐습니다.
- 제시외 건물. 목록 3·4의 제시외 건물은 매각에 포함되며, 건축물대장상 위반건축물로 등재돼 철거 및 이행강제금을 부담할 수 있습니다.
- 타인 구조물. 목록 1·2 인접지에 타인 소유 철골구조물이 있고, 이로 인해 소유권 행사가 제한되는 경우 토지가액은 63,271,620원으로 기재돼 있습니다.
- 제시외 기계기구. 목록 3·4에 소재하는 제시외 기계기구는 매각에서 제외됩니다.
- 공부 관계. 감정요항상 공부와의 차이는 없음으로 기재돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최범식 임대차 확인. 2020.08.18. 전입이 말소기준보다 빠르지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 대항력과 인수액을 확정하기 전에는 실질취득비용을 확정하지 마세요.
- 최익현 관계 확인. 현황조사상 보증금 2,000원의 점유자로 나타나지만 등기부상 소유자·채무자와 동일인입니다. 실제 임대차관계인지 확인이 필요합니다.
- 명세서 대조. 매각물건명세서에는 명시 인수권리가 해당사항없음으로 기재돼 있으므로 현황조사 내용과 함께 원본을 대조해야 합니다.
- 제시외 위반건축물. 매각 포함 범위와 철거 가능성, 이행강제금 부담 여부를 확인해야 합니다.
- 제시외 기계기구. 목록 3·4의 제시외 기계기구는 매각 제외이므로 현장에 남아 있는 설비와 매각대상 경계를 확인해야 합니다.
- 공매 진행 확인. 2023.09.20. 공매공고가 존재하므로 한국자산관리공사 공매 진행상태와 법원경매의 관계를 확인해야 합니다.
- 토지 제한 확인. 농림지역·접도구역·가축사육제한구역·침수위험지구 및 인접 타인 철골구조물의 영향까지 확인해야 합니다.
- 배당 외 세금. 현재 배당 시나리오에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
맺으며 — “70% 할인보다 미상 인수액 확인이 먼저”
이 사건은 감정가 176,422,280원에서 한 차례 유찰돼 최저가가 123,496,000원까지 내려왔습니다. 등기만 보면 2022.06.03. 근저당을 기준으로 이후 압류와 경매개시결정이 정리되는 구조입니다. 그러나 최범식의 보증금이 미상이고, 최익현은 소유자·채무자와 동일인이면서 배당 시나리오상 2,000원 인수로 계산돼 있습니다. 여기에 제시외 위반건축물, 타인 소유 철골구조물, 공매공고, 접도구역·침수위험지구까지 확인해야 합니다.
등기상 말소 구조는 비교적 단순하지만, 실질취득비용과 물건 상태는 단순하지 않습니다. 현재 확인된 인수만 반영하면 123,498,000원이지만 최범식 보증금이 확인되기 전에는 이 금액을 최종 취득비용으로 볼 수 없습니다. 이 사건의 우선순위는 추가 유찰 여부가 아니라 미상 임차관계와 제시외 위반건축물의 실체 확인입니다.
