광주지방법원 2025타경634. 광양읍 칠성리 sky캐슬 3층 301호, 공동주택인 다세대주택입니다. 현재 경매의 말소기준은 2024.11.15 광양신용협동조합 근저당권 132,000,000원입니다. 그 이전에 있었던 광양시 압류는 2021.12.20 해제돼 말소됐고, 하병연 근저당권 250,000,000원도 2024.11.15 일부포기로 말소돼 현재 등기상 남아 있는 선순위 인수권리는 확인되지 않습니다.
다만 이 사건의 핵심은 등기순위만으로 끝나지 않습니다. 김선영의 주택임차권은 2025.10.10 등기돼 말소기준 뒤에 있지만, 등기내용상 임대차계약일은 2021.04.30입니다. 임차권등기에는 전입신고일·점유개시일·확정일자가 기재돼 있지 않아 실제 대항력 성립시점을 판정할 수 없습니다. 따라서 이 임차인은 “대항력 없음”이 아니라 “대항력 가능·미상”으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경634 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 광양시 광양읍 칠성리 994-6 3층301호 · 도로명 전라남도 광양시 광양읍 서평7길 38-1 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 공동주택(다세대주택)으로 이용중 |
| 대상 면적 | 70.8㎡ |
| 소유자 | 엄인숙 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 187,000,000원 / 104,720,000원 (2회 유찰 · 감정가 56%) |
| 신청채권자 / 청구 | 광양신용협동조합 / 105,190,064원 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
① 권리 흐름 — 선순위 말소는 됐지만 임차인은 별도 확인
현재 살아 있는 말소기준권리는 광양신용협동조합 근저당입니다. 2021년 광양시 압류는 이미 2021.12.20 해제됐고, 2022년 하병연 근저당도 2024.11.15 말소돼 매수인이 그 권리를 승계하는 구조는 아닙니다. 2025.09.23 임의경매개시결정과 2025.12.23 국 압류는 말소기준 뒤 권리로 매각 시 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김선영 | 전유부분 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 50,000,000원 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
등기된 임차보증금은 50,000,000원이며, 등기내용에는 200,000,000원 중 반환되지 않은 임차보증금이라고 기재돼 있습니다. 배당요구는 2025.10.10 접수돼 있습니다. 보증기관 대위·승계 신고가 아니므로 실제 임차인은 1명입니다.
③ 시세 비교 — 가격은 크게 내려왔지만 거래 표본은 2건
sky캐슬의 대상 면적은 70.8㎡이며, 제공된 동일면적 실거래는 총 2건입니다. 거래가격은 180,000,000원과 230,000,000원, 평균은 205,000,000원입니다. 현재 최저가 104,720,000원은 이 평균의 51.1%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.11 | 70.8㎡ | 2 | 180,000,000원 |
| 2023.07 | 70.8㎡ | 2 | 230,000,000원 |
| 평균 | 70.8㎡ | 2건 | 205,000,000원 |
최신 거래는 2023.11의 180,000,000원이며, 현재 최저가 역시 그보다 낮습니다. 다만 거래 표본이 2건뿐이고 모두 2023년 거래이므로, 단순히 51.1%라는 할인율만으로 현재 시장가격을 확정해서는 곤란합니다. 특히 이 물건은 8세대 규모의 소형 다세대라 거래량과 환금성 확인이 중요합니다.
④ 예상배당표 (매각가 104,720,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,266,080원 |
| 2. 근저당 · 광양신용협동조합 | 132,000,000원 | 102,453,920원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 광양신용협동조합 채권최고액 132,000,000원 가운데 102,453,920원이 배당되는 모형이며 미배당액은 29,546,080원입니다. 소유자 잔여는 0원입니다. 이 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 모형이며, 임차인의 실제 대항력·우선변제권 성립 여부에 따라 실제 배당과 인수관계가 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 더 내려가도 채권 미배당은 커진다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 (56%) | 104,720,000원 | 102,453,920원 | 29,546,080원 |
| 3회 유찰 시 (39%) | 73,304,000원 | 71,584,528원 | 60,415,472원 |
| 4회 유찰 시 (27%) | 51,312,800원 | 49,989,170원 | 82,010,830원 |
가격이 내려갈수록 광양신용협동조합의 미배당은 29,546,080원에서 60,415,472원, 82,010,830원으로 커집니다. 배당모형상 각 회차의 매수인 인수액은 0원이지만, 이는 어디까지나 등기상 배당순위 기준입니다. 임차인 대항력 여부가 미상인 점은 회차가 내려가도 별도로 확인해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광양칠성초등학교 북동측 인근이며, 단독주택·다세대주택·근린상가가 혼재하는 주거지대입니다.
- 교통. 차량진입 가능하고 인근에 버스승강장이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용. 공동주택인 다세대주택으로 이용 중이며, 기본 위생·급배수시설, 엘리베이터, 소화전, 도시가스 난방, 주차장 시설이 있습니다.
- 토지. 정방형 평지의 공동주택 건부지이며 북동측으로 소로한면에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역·소로2류 접합, 가축사육제한구역·상대보호구역에 해당합니다. 공시지가는 443,800원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다.
- 환금성. sky캐슬은 총 8세대이며 사용승인일은 2019.12.16입니다. 제공된 동일면적 거래도 2건에 그쳐 거래 표본이 적습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 김선영 전입일 확인. 임대차계약일 2021.04.30만으로 대항력은 성립하지 않습니다. 전입신고일과 실제 점유개시일을 원본 서류로 확인해야 합니다.
- 확정일자 확인. 확정일자 정보가 없어 우선변제권 순위를 확정할 수 없습니다.
- 보증금 구조 확인. 임차권등기에는 200,000,000원 중 반환되지 않은 임차보증금 50,000,000원으로 기재돼 있으므로 실제 반환·배당 내역을 확인해야 합니다.
- 말소된 선순위 권리 재확인. 광양시 압류와 하병연 근저당은 등기상 이미 말소됐는지 최신 등기부로 다시 대조하세요.
- 세금·배당 확인. 2025.12.23 국 압류가 존재하고 예상배당표는 당해세를 반영하지 않으므로 교부청구 및 배당순위를 확인해야 합니다.
- 시세 재확인. 제공된 실거래가 2023년 2건뿐이므로 2026.08.18 입찰 전 현재 매매 호가와 최근 거래 여부를 별도로 확인하는 것이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임차권등기명령 관련 서류를 직접 확인한 뒤 입찰가를 결정해야 합니다.
맺으며 — “가격 할인”보다 먼저 풀어야 할 임차인 한 명
이 물건은 감정가 187,000,000원에서 두 차례 유찰돼 최저가가 104,720,000원까지 내려왔습니다. 제공된 실거래 평균 205,000,000원과 비교하면 숫자상 가격 할인 폭은 큽니다. 등기상 선순위 압류와 기존 근저당도 이미 말소됐고, 현재 말소기준인 광양신용협동조합 근저당 이후 권리들은 원칙적으로 소멸하는 구조입니다.
하지만 김선영 임차인의 임대차계약일 2021.04.30이 말소기준보다 앞선다는 점이 이 사건의 결정적 변수입니다. 전입일·점유개시일·확정일자가 없어 대항력과 우선변제 여부를 판정할 수 없으므로, 배당모형의 인수 0원만 보고 안전하다고 단정해서는 안 됩니다. 가격은 내려왔지만 권리는 아직 확인이 끝나지 않은 사건입니다. 임차인 대항력이 부정되는 것이 확인되면 가격 메리트를 검토할 여지가 커지지만, 그 확인 전에는 보수적으로 접근하는 것이 맞습니다.
