광주지방법원 2025타경52188. 전라남도 광양시 중동 성호2차아파트 202동 2313호에 대한 강제경매입니다. 현재 소유자는 유한회사선파크빌리지이고, 감정가와 최저매각가는 모두 56,000,000원입니다. 등기상 말소기준권리는 2020년 6월 23일 설정된 김혜주 명의의 근저당권으로, 채권최고액은 50,000,000원입니다.
그러나 이 사건에는 말소기준권리보다 앞선 임대차가 있습니다. 임차인 김진성은 2019년 7월 1일 전입, 2019년 7월 2일 확정일자, 2019년 7월 10일 점유개시로 기재되어 있으며, 보증금은 71,000,000원입니다. 매각물건명세서에도 해당 임차권등기와 미배당 보증금의 매수인 인수 가능성이 명시되어 있습니다. 낙찰가만으로 취득비용을 계산하면 안 되는 물건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경52188 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 광양시 중동 1665 성호2차아파트 202동 23층 2313호 [도로명] 전라남도 광양시 광장로 70 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 39.86㎡ · 지상 23층 중 23층 |
| 소유자 | 유한회사선파크빌리지 |
| 소유권 취득 | 2020.06.23 · 거래가액 71,500,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 56,000,000원 / 56,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구액 | 김진성 / 102,533,725원 |
| 말소기준권리 | 을구 5번 근저당권 · 김혜주 · 2020.06.23 · 채권최고액 50,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.09 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차보증금이 핵심
말소기준권리는 2020년 6월 23일 설정된 을구 5번 김혜주 명의의 근저당권입니다. 임차인 김진성의 전입일은 2019년 7월 1일이고, 확정일자는 2019년 7월 2일입니다. 임차권등기 접수일은 2021년 10월 13일이지만, 임대차 관련 전입·점유 및 확정일자 기재는 근저당권 설정일보다 앞섭니다.
임차인 현황
| 임차인 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 / 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 김진성 | 71,000,000원 | 있음 | 가능 확정일자·배당요구 |
미배당 잔액 인수 위험 16,408,000원 추정 |
임차인의 배당요구는 2021년 10월 13일 접수된 것으로 기재되어 있습니다. 전입일과 확정일자가 말소기준권리보다 앞서므로 대항력과 우선변제권에 따른 권리관계를 함께 검토해야 합니다. 보증기관의 대위·승계에 해당하는 별도 임차인 중복 신고로 분류된 건은 없으며, 실제 임차인은 1명으로 파악됩니다.
② 시세 비교 — 최저가보다 실질취득액을 봐야 한다
성호2차(201~205동) 동일 전용면적 39.86㎡의 최근 실거래 12건을 기준으로 비교합니다. 최근 12개월 평균은 48,183,333원이며, 최신 거래는 2026년 4월 47,000,000원입니다. 최저가 56,000,000원 자체도 최근 평균보다 높지만, 이 사건에서는 임차보증금 미배당 인수액까지 포함한 실질취득 비용이 더 중요한 비교 기준입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 39.86㎡ | 19층 | 47,000,000원 |
| 2026.04 | 39.86㎡ | 17층 | 59,700,000원 |
| 2026.04 | 39.86㎡ | 20층 | 47,000,000원 |
| 2026.04 | 39.86㎡ | 10층 | 50,000,000원 |
| 2026.03 | 39.86㎡ | 22층 | 54,000,000원 |
| 2026.03 | 39.86㎡ | 11층 | 49,500,000원 |
| 2026.03 | 39.86㎡ | 23층 | 50,000,000원 |
| 2026.03 | 39.86㎡ | 23층 | 43,000,000원 |
| 2026.03 | 39.86㎡ | 16층 | 42,000,000원 |
| 2026.03 | 39.86㎡ | 8층 | 45,000,000원 |
| 2026.03 | 39.86㎡ | 7층 | 51,000,000원 |
| 2026.03 | 39.86㎡ | 16층 | 40,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 39.86㎡ | 12건 | 48,183,333원 |
최근 실거래는 40,000,000원~59,700,000원에 분포합니다. 최저매각가 56,000,000원은 최근 12개월 평균의 116.2%이며, 최신 거래 47,000,000원도 웃돕니다. 여기에 미배당 보증금 인수 추정액 16,408,000원을 더하면 실질취득액은 72,408,000원으로, 최근 평균 실거래의 150.3% 수준입니다.
③ 예상배당표 (매각가 56,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,408,000원 |
| 1. 임차인 김진성 보증금(우선변제) | 71,000,000원 | 54,592,000원 |
| 2. 을구 5번 근저당권 · 김혜주 | 50,000,000원 | 0원 |
| 3. 갑구 12번 강제경매 · 김진성 | 102,533,725원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
예상배당은 제공된 신건 매각가 기준 분배 추정입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 별도 확인이 필요하며, 실제 배당 결과는 법원의 배당절차 및 확인되는 권리관계에 따라 달라질 수 있습니다.
유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 총부담은 비슷하다
| 회차 시나리오 | 매각가 | 인수 추정액 | 실질취득 추정 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차(신건) | 56,000,000원 | 16,408,000원 | 72,408,000원 |
| 1회 유찰 시(감정가 80%) | 44,800,000원 | 27,406,400원 | 72,206,400원 |
| 2회 유찰 시(감정가 64%) | 35,840,000원 | 36,205,120원 | 72,045,120원 |
제시된 시나리오에서도 매각가가 낮아질수록 임차보증금 미배당 인수 추정액이 커집니다. 그 결과 실질취득 추정액은 약 72,000,000원대에 머뭅니다. 따라서 유찰 후 최저가가 내려가는 것만을 근거로 저렴한 물건이라고 평가해서는 안 됩니다. 실제 입찰 전에는 임차인의 권리와 배당액, 특별매각조건을 다시 확인해야 합니다.
④ 특별매각조건 — 우선매수권에 따른 외부 응찰 제한
우선매수권이 기재된 사건은 일반 입찰자의 가격 경쟁만으로 낙찰 가능성을 판단하기 어렵습니다. 이 사건은 실질취득 비용이 최근 시세를 크게 웃도는 데다 특별매각조건까지 있으므로, 가격 부담과 낙찰 가능성을 별도로 검토해야 하는 ‘닫힌 경매’ 성격을 함께 고려해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광양시 중동 소재 성호2차아파트 202동으로, 중진초등학교 서측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트단지와 근린상가 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 단지까지 차량 출입이 가능하며, 인근 버스정류장과 간선도로가 있어 교통 여건은 무난한 편으로 평가되어 있습니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트 벽식구조 평슬래브지붕 23층 건물의 23층 세대입니다. 위생·급배수·개별난방·승강기 설비가 기재되어 있습니다.
- 토지·규제. 제3종일반주거지역이며, 토지이용계획상 가축사육제한구역, 상대보호구역 및 절대보호구역 등의 사항이 기재되어 있습니다. 실제 적용 범위는 관련 공부와 도면을 확인해야 합니다.
- 단지 규모. 성호2차(201~205동)는 1,773세대 규모이며, 준공일은 2003년 11월 7일입니다.
- 환금성. 동일 전용면적 최근 실거래 12건은 40,000,000원~59,700,000원으로 분포합니다. 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 4.7회, 낙찰률은 44%로 제시되어 있어 입찰 경쟁과 매각 가능성을 보수적으로 판단할 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 인수액 확인. 보증금 71,000,000원, 신건 예상배당 54,592,000원, 미배당 인수 추정액 16,408,000원의 계산 근거를 배당 관련 자료와 함께 재확인하세요.
- 실질취득액 기준으로 상한 설정. 신건 기준 실질취득 추정액은 72,408,000원으로 최근 평균 실거래 48,183,333원보다 높습니다. 최저가만 기준으로 입찰가를 정하지 마세요.
- 임차인과 신청채권자의 동일인 여부. 김진성이 임차권자이자 강제경매 신청채권자로 기재되어 있습니다. 임대차의 실제 성립, 보증금 지급, 점유관계 및 권리관계를 원본 서류로 확인하세요.
- 특별매각조건 확인. 전세사기피해자 우선매수권 행사 관련 조건이 기재되어 있습니다. 해당 기일의 우선매수권 행사 가능성과 절차, 외부 응찰자에게 적용되는 제한을 법원에서 확인하세요.
- 말소기준권리와 임차권등기 구분. 2020년 6월 23일 근저당권과 임차인의 2019년 전입·확정일자·점유 이력을 비교하고, 임차권등기 및 미배당 잔액 인수 문구를 함께 검토하세요.
- 세금·관리비·점유 상태. 당해세와 최우선변제 관련 사항, 미납 관리비, 실제 점유 및 인도 가능성을 별도로 확인하세요. 임대관계와 실제 이용 상태는 현장 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 배당요구 관련 서류를 함께 확인한 뒤 입찰 여부를 결정하세요.
맺으며 — “낙찰가가 아니라 인수 후 총액”
이 사건은 감정가와 최저가가 모두 56,000,000원인 신건이지만, 가격만으로 취득비용을 평가할 수 없습니다. 대항력 있는 임차보증금 71,000,000원 중 신건 배당 추정상 16,408,000원이 미배당으로 남고, 이를 매수인이 인수하는 경우 실질취득 추정액은 72,408,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균 실거래 48,183,333원의 150.3%에 해당합니다.
더욱이 임차인 김진성과 경매신청채권자가 동일인으로 나타나는 점, 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성에 관한 경고, 전세사기피해자 우선매수권 행사 관련 특별매각조건까지 함께 검토해야 합니다. 이 사항들은 추측으로 결론 내릴 것이 아니라 원본 서류로 확인해야 할 핵심 쟁점입니다.
결론: 신건 최저가만 보고 입찰할 물건이 아닙니다. 임차보증금 인수 위험을 반영한 실질취득 비용이 최근 실거래보다 높고, 권리관계 및 특별매각조건에 대한 추가 확인도 필요합니다. 인수액과 우선매수권 관련 조건이 명확히 확인되기 전까지는 보수적으로 접근하는 것이 타당합니다.
