전주지방법원 2025타경32110. 송천웰가아파트 101동 409호, 전용 59.95㎡ 안팎의 공동주택으로 평가된 물건입니다. 감정가는 134,000,000원, 현재 최저매각가는 93,800,000원으로 1회 유찰 상태입니다. 최근 12개월 동일면적대 거래 11건 평균은 134,636,363원, 최신 거래는 2026년 8월 135,000,000원이어서 현재 최저가는 최근 시세 대비 분명한 할인 구간에 있습니다.
그런데 이 사건의 핵심은 단순한 가격 비교가 아닙니다. 등기부에는 2020년 9월 14일 신혁진 전세권이 설정되어 있고 전세금은 130,000,000원입니다. 현황조사에는 신혁진의 전입일이 2022년 2월 15일로 기재되면서 대항력 있음으로 판정되어 있습니다. 반면 2020년 4월 16일 신한은행 근저당이 먼저 설정되어 있고, 매각물건명세서에는 명시 인수권리가 해당사항없음으로 표시되어 있습니다. 즉 등기 순위와 현황조사의 대항력 판정이 한 화면에서 충돌하는 구조라서, 가격 메리트보다 먼저 인수관계를 확정해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경32110 |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 전주시 덕진구 송천동1가 350-4 송천웰가아파트 101동 4층 409호 |
| 등기 소재지 | 전북특별자치도 전주시 덕진구 송천동1가 350-4, 350-12, 291-1 송천웰가아파트 제101동 [도로명주소] 전북특별자치도 전주시 덕진구 송천중앙로 85 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 공동주택(도시형생활주택 아파트)으로 이용중 |
| 구조 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 중 4층 409호 |
| 감정가 / 최저가 | 134,000,000원 / 93,800,000원 (1회 유찰) |
| 소유자 | 윤대완 |
| 소유권 취득 | 2020.04.16. 소유권이전 · 거래가액 164,054,000원 |
| 청구금액 / 매각기일 | 130,000,000원 / 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 가장 중요한 것은 ‘전세권’과 기준권리의 선후관계
2023년 1월부터 신용보증기금, 중소기업은행, 신한은행 등이 연속해서 가압류를 설정했고, 2023년 4월에는 신용보증기금의 강제경매개시결정이 등재되었습니다. 이후 2024년 5월에는 해당 강제경매가 기각되었고, 2025년 12월 31일 신혁진의 임의경매개시결정이 접수되어 이번 사건으로 이어졌습니다. 2023년 이후의 가압류 및 종전 경매개시결정은 매각으로 소멸되는 것으로 표시되어 있습니다.
② 임차·전세권 분석 — 배당은 잡혀 있지만, 인수 판단은 별도 확인
| 구분 | 권리자 | 전세금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 / 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 을구 4번 전세권 | 신혁진 전유부분 전부 | 130,000,000원 | 有 판정 | 미상 | 배당표 0원 원본 재확인 |
신혁진은 전세권자로 등재되어 있고 전세금은 130,000,000원입니다. 매각물건명세서에는 명시 인수권리가 해당사항없음으로 표시되었고, 현재 회차 배당표에도 신혁진 전세권에 91,711,600원이 배당되는 것으로 계산되어 있어 배당상 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 현황조사상 대항력 있음 판정과 전세권의 선후관계가 함께 존재하므로, 배당표의 0원만 보고 완전한 무인수 물건으로 단정해서는 안 됩니다.
③ 시세 비교 — 현재 최저가는 최근 거래보다 낮다
웰가의 최근 거래는 2025년 6월부터 2026년 8월까지 12건입니다. 최근 12개월 거래는 11건, 평균은 134,636,363원, 최신 거래는 2026.08 · 135,000,000원입니다. 최저 거래는 130,000,000원, 최고 거래는 142,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 49.97㎡ | 6 | 135,000,000원 |
| 2026.07 | 49.95㎡ | 6 | 130,000,000원 |
| 2026.07 | 49.97㎡ | 9 | 142,000,000원 |
| 2026.06 | 49.95㎡ | 12 | 133,000,000원 |
| 2026.04 | 49.97㎡ | 13 | 135,000,000원 |
| 2026.04 | 49.97㎡ | 14 | 134,000,000원 |
| 2026.04 | 49.95㎡ | 13 | 134,000,000원 |
| 2026.03 | 49.97㎡ | 13 | 133,000,000원 |
| 2026.03 | 49.97㎡ | 13 | 136,000,000원 |
| 2025.11 | 49.97㎡ | 13 | 134,000,000원 |
| 2025.09 | 49.97㎡ | 7 | 135,000,000원 |
| 2025.06 | 49.95㎡ | 14 | 135,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 49.95㎡~49.97㎡ | 11건 | 134,636,363원 |
최근 12개월 평균 대비 최저매각가는 69.7%입니다. 최신 거래 135,000,000원과 비교해도 현재 최저가 93,800,000원은 낮습니다. 추세값은 -0.3%로 큰 변화 없이 소폭 하락한 것으로 표시됩니다. 따라서 가격만 놓고 보면 신건보다 한 번 유찰된 현재 회차가 더 유리합니다.
④ 예상배당표 (매각가 93,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.2% 추정) | - | 2,088,400원 |
| 2. 을구 4번 전세권 · 신혁진 | 130,000,000원 | 91,711,600원 |
| 3. 갑구 10번 가압류 · 신용보증기금 | 720,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 11번 가압류 · 중소기업은행 | 284,332,885원 | 0원 |
| 5. 갑구 12번 가압류 · 주식회사신한은행 | 193,825,477원 | 0원 |
| 6. 갑구 13번 가압류 · 주식회사신한은행 | 74,959,755원 | 0원 |
| 7. 갑구 14번 가압류 · 중소기업은행 | 30,560,711원 | 0원 |
| 8. 갑구 16번 가압류 · 미래에셋캐피탈 주식회사 | 14,677,388원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액은 1,448,356,216원으로 표시되고 현재 회차 배당액은 91,711,600원입니다. 미배당이 크게 발생하며 소유자 잔여는 0원입니다. 배당표의 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다. 다만 전세권과 대항력 판정의 충돌은 배당표만으로 해소되지 않습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 더 내려가지만 권리 리스크도 같이 봐야 한다
| 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 배당상 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 93,800,000원 | 91,711,600원 | 1,356,644,616원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 65,659,999원 | 64,078,119원 | 1,384,278,097원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 45,961,999원 | 44,734,683원 | 1,403,621,533원 | 0원 |
현재 회차보다 추가 유찰 시 가격은 65,659,999원, 45,961,999원까지 내려갑니다. 그러나 이 사건에서는 가격 하락보다 전세권 인수 여부가 먼저 해결되어야 합니다. 현재 배당 계산에서는 모든 시나리오에서 매수인 인수액을 0원으로 두고 있으므로, 실제 입찰 판단은 해당 전제의 정확성 확인 후에 하는 것이 맞습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정평가 기준)
- 입지. 전주시 덕진구 송천동1가 소재 송천초등학교 남측 인근으로, 아파트 단지와 각종 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 아파트 단지까지 차량출입이 자유롭고 인근에 대중교통 시설이 소재하는 등 교통 상황은 원활한 편으로 평가되었습니다.
- 용도지역. 일반상업지역이며 방화지구·시가지경관지구(일반) 등이 포함 또는 저촉되어 있습니다.
- 도로. 서측 약 20미터 포장도로 및 동측 약 35미터 포장도로와 접하고, 서측 진출입로를 이용하는 것으로 평가되었습니다.
- 토지. 3필 일단의 대체로 사다리형·평탄지이며 주상복합건물용 토지로 이용 중입니다.
- 물건 하자. 공부와의 차이는 없고 위반건축물은 없습니다.
- 환금성. 총 116세대이며 거래는 이어지고 있으나 경매 평균 유찰 횟수가 2.8회, 매각률 0.0%로 표시되어 있어 경매시장에서의 체감 환금성은 별도로 보수적으로 볼 필요가 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 전세권 원본 대조. 을구 4번 신혁진 전세권의 전세금은 130,000,000원이며, 2020.09.14 설정입니다. 존속기간은 2022.09.25로 기재되어 있으므로 현재 효력과 말소 여부를 확인하세요.
- 대항력 판정 재확인. 현황조사상 대항력 있음으로 판정되어 있으나 전입일은 2022.02.15입니다. 2020.04.16 신한은행 근저당과의 관계를 등기·전입·점유 자료로 함께 대조해야 합니다.
- 매각물건명세서 확인. 명시 인수권리는 해당사항없음으로 표시되어 있으므로, 실제 입찰가를 정하기 전 해당 문구와 등기부를 같이 확인해야 합니다.
- 관계인 여부. 신혁진은 전세권자이면서 현 사건의 채권자로도 등재되어 있고, 데이터에는 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성이 기록되어 있습니다. 서류 간 일치 여부를 확인하세요.
- 권리 선후관계. 2015년 전북은행 근저당은 2020.04.16 말소되었고, 2020.04.16 신한은행 근저당이 설정되었습니다. 2023년 가압류들이 그 뒤에 이어집니다. 말소기준권리는 등기부 원본으로 최종 확인하세요.
- 가격 상한. 최근 12개월 평균 134,636,363원과 최신 거래 135,000,000원을 기준으로 보면 현재 최저가 93,800,000원은 가격 여유가 있지만, 인수 리스크가 해소되기 전에는 할인폭을 그대로 수익으로 보지 마세요.
맺으며 — “싸다”보다 먼저 “무엇을 떠안는가”를 확정해야 한다
이 물건은 숫자만 놓고 보면 강점이 뚜렷합니다. 감정가 134,000,000원, 현재 최저가 93,800,000원, 최근 12개월 실거래 평균 134,636,363원으로 가격 차이는 분명합니다. 최신 거래도 135,000,000원으로 확인되어 현재 회차는 시세 대비 할인 구간에 있습니다.
그러나 사건의 승부처는 가격 자체가 아니라 신혁진 전세권의 처리입니다. 전세금 130,000,000원, 현황조사상 대항력 있음, 배당요구 2026.03.24, 매각물건명세서상 명시 인수권리 해당사항없음, 배당표상 매수인 인수 0원이라는 정보가 동시에 존재합니다. 여기에 2020.04.16 신한은행 근저당과 2020.09.14 전세권의 등기 순서가 있어, 서류 간 최종 정리가 필요합니다.
결론은 가격은 매력적이지만 권리는 보류입니다. 인수 0원이 원본 서류로 확정된다면 93,800,000원은 최근 시세 대비 상당한 할인입니다. 반대로 전세권 또는 대항력 관련 승계가 실제로 남는다면 실질취득액은 크게 달라질 수 있으므로, 현재의 93,800,000원만 보고 싸다고 판단해서는 안 됩니다.
