전주지방법원 2026타경18. 전주시 완산구 평화동2가 863-3 및 863-4에 걸친 근린시설 + 토지 물건입니다. 등기상 현재 소유자는 이영순이고, 2023년 3월 24일 설정된 상관농업협동조합의 근저당권(채권최고액 910,000,000원)이 말소기준권리입니다. 이후 2026년 1월 8일 임의경매개시결정이 내려졌고, 해당 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제는 임차인입니다. 현황조사·매각물건명세서에 임초희, 신용오, (유)더씨티 대표 박준성 등이 확인됩니다. 특히 임초희는 2021년 10월 15일 전입신고로 말소기준권리인 2023년 3월 24일보다 앞서 대항력 있음으로 표시됩니다. 신용오는 2022년 5월 2일, (유)더씨티 대표 박준성은 2020년 8월 6일 전입신고로 역시 대항력 있음으로 표시됐습니다. 따라서 최저매각가만 보고 저렴하다고 판단해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2026타경18 |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 전주시 완산구 평화동2가 863-3 |
| 등기 목적물 | 전북특별자치도 전주시 완산구 평화동2가 863-3, 863-4 · 전북특별자치도 전주시 완산구 평화13길 13-5 |
| 물건종류 | 근린시설 + 토지 |
| 소유자 | 이영순 |
| 감정가 / 최저가 | 1,020,835,400원 / 714,585,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 상관농업협동조합 / 656,166,914원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
| 토지 | 307.1㎡ · 제1종일반주거지역 · 지목 대 · 평지 · 정방형 · 소로한면 |
① 권리 흐름 — 2023년 근저당이 말소기준
1998년부터 이어진 선순위 근저당들은 등기부상 이미 말소되어 있고, 2011년 이영순에게 소유권이전된 현재 소유권 아래 2023년 3월 24일 상관농업협동조합 근저당권이 설정됐습니다. 채권최고액은 910,000,000원이며 공동담보로 평화동2가 863-3 및 863-4 토지가 기재돼 있습니다. 이 권리가 말소기준권리이고 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 알려진 인수액보다 ‘미상 보증금’이 더 중요
| 임차인 | 점유부분 | 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 임초희 | 1층(264.464㎡) | 2021.10.15 | 2,000만원 | 有 | 확인 안 됨 | 2,000만원 인수 |
| 지산개발(주) 대표 신용오 | 2층 전부 | 미상 | 미상 | 판정 불가 | 확인 안 됨 | 미상 |
| 신용오 | 2층 일부(약 20㎡) | 2022.05.02 | 미상 | 有 | 확인 안 됨 | 보증금 미상 |
| (유)더씨티 대표 박준성 | 2층(20㎡) | 2020.08.06 | 미상 | 有 | 확인 안 됨 | 보증금 미상 |
보증기관 대위·승계 표시는 없으므로 임차인 4명을 그대로 실제 임차인 수로 봅니다. 신용오와 (유)더씨티 대표 박준성은 전입신고가 말소기준권리 이전으로 조사되어 대항력 있음으로 표시됐고, 신용오와 박준성은 보증금 미상이라는 위험 메모가 함께 있습니다. 입찰 전 매각물건명세서의 보증금, 배당요구 및 관련 자료를 최종 대조해야 합니다.
③ 예상배당표 (현재 회차 매각가 714,585,000원 기준)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 9,545,850원 |
| 인수 · 임초희 보증금 | 2,000만원 | 0원 |
| 2. 을구 14번 근저당권 · 상관농업협동조합 | 910,000,000원 | 705,039,150원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
상관농업협동조합은 채권최고액 910,000,000원 중 705,039,150원이 예상배당되고 204,960,850원의 미배당이 발생합니다. 신청채권액 656,166,914원보다 예상배당액이 커 신청채권은 현재 회차 기준 충족되는 것으로 제시돼 있습니다. 임차인 최우선변제 및 당해세는 배당표에 반영되지 않아 실제 잔여·배당액은 변동될 수 있습니다.
④ 회차 시나리오 — 유찰될수록 채권 미배당은 확대
| 회차 | 매각가 | 채권 예상배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 714,585,000원 | 705,039,150원 | 204,960,850원 | 2,000만원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 500,209,499원 | 492,807,404원 | 417,192,596원 | 2,000만원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 350,146,649원 | 344,444,596원 | 565,555,404원 | 2,000만원 |
데이터상 회차가 내려갈수록 상관농업협동조합의 미배당액은 204,960,850원 → 417,192,596원 → 565,555,404원으로 커집니다. 다만 임차인 인수는 현재 배당표에서 임초희 2,000만원만 확인되고 다른 대항력 임차인의 보증금은 미상입니다. 따라서 회차별 매각가가 낮아질수록 인수 위험까지 함께 다시 계산해야 합니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정평가 기준)
- 위치. 전주완산중학교 남서측 인근에 위치하며, 부근은 성숙중인 주택지대로 노변을 따라 다가구주택 및 근린생활시설 등이 혼재하고 있습니다.
- 교통. 인접한 도시계획도로를 통해 본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재해 교통상황은 무난한 편으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 1층은 제1종 근린생활시설, 2층은 사무실, 3층은 주택으로 이용되고 있으며, 방풍실·다용도실·가추가 기재되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 및 조적조 스라브지붕 3층이며 외벽은 돌붙임·드라이비트·몰탈위페인트 등, 내벽은 몰탈위페인트·벽지·타일 등, 바닥은 에폭시·장판지·타일 등, 창호는 새시창으로 기재됐습니다.
- 토지. 제1종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m) 접합, 가축사육제한구역 포함, 상대보호구역 저촉 및 포함. 토지면적 307.1㎡, 공시지가 514,300원/㎡입니다.
- 공부와의 차이. 없습니다. 위반건축물 사항도 없습니다.
- 기타. 임대관계는 미상이며, 대상토지상에 분수시설이 소재합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임초희 인수 확인. 현재 배당표에는 보증금 2,000만원이 매수인 인수로 제시됩니다. 해당 보증금의 우선변제 여부와 실제 미배당액을 원본으로 대조하세요.
- 신용오·박준성 보증금 확인. 두 임차인은 대항력 있음으로 표시됐지만 보증금이 미상입니다. 미상 보증금을 해소하기 전에는 최저가만으로 실질취득액을 계산하면 안 됩니다.
- 지산개발(주) 대표 신용오 확인. 전입신고일이 미상으로 조사돼 대항력 판정이 불가하므로 현황조사와 매각물건명세서를 교차 확인하세요.
- 말소기준권리 확인. 을구 14번 상관농업협동조합 근저당권의 접수일은 2023.03.24이고 채권최고액은 910,000,000원입니다. 공동담보 토지 863-3·863-4도 함께 확인해야 합니다.
- 등기상 소멸과 인수 구분. 근저당 및 경매개시결정의 소멸만 확인하고 끝내지 말고 대항력 임차인의 실제 보증금 인수 여부를 별도로 계산하세요.
- 배당표 재검증. 당해세 및 임차인 최우선변제가 실제 배당에 어떻게 반영되는지 확인한 뒤 낙찰가별 실질취득액을 다시 산출하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “최저가 하락 ≠ 실질취득액 확정”
이 물건은 1회 유찰로 최저매각가가 714,585,000원까지 내려왔습니다. 그러나 가격 판단의 첫 번째 변수는 임차인입니다. 임초희의 보증금 2,000만원은 매수인 인수 대상으로 제시됐고, 신용오 및 (유)더씨티 대표 박준성도 대항력 있음으로 조사됐지만 보증금이 미상입니다. 즉, 현재 숫자로 확인되는 인수액만으로 실질취득액을 확정할 수 없습니다.
반면 등기권리의 구조는 비교적 명확합니다. 2023년 3월 24일 상관농업협동조합 근저당권이 말소기준권리이고, 2026년 1월 8일 경매개시결정까지 매각으로 소멸합니다. 결국 이 사건의 승부처는 등기권리 자체보다 대항력 임차인의 실제 보증금과 배당 가능액을 얼마나 정확하게 확정하느냐입니다. 시세 자료가 없는 상태에서는 최저가가 내려왔다는 이유만으로 싸다고 결론내리기보다 임차인 인수 범위를 먼저 확정하는 것이 안전합니다.
