전주지방법원 2025타경563. 군산 수송동 군산수송세영리첼아파트 106동 12층 1201호입니다. 감정가는 303,000,000원, 한 차례 유찰된 현재 최저매각가는 212,100,000원입니다. 소유자는 신진용이고, 경매 신청채권자는 고창군수산업협동조합이며 청구액은 185,223,218원입니다. 가격만 놓고 보면 최근 동일 면적 거래 평균보다 낮아졌지만, 현황조사와 매각물건명세서에 나타난 신서은의 임차관계를 먼저 정리해야 합니다.
등기 흐름에서는 2018.04.10 고창군수산업협동조합 명의의 근저당권이 설정됐고 채권최고액은 이후 227,760,000원으로 변경됐습니다. 2025.10.10 임의경매개시결정이 등기됐으며, 해당 근저당권은 2025.12.05 주식회사유앤아이에이엠씨대부로 이전되고 같은 날 제이비우리캐피탈주식회사의 근질권이 설정됐습니다. 2026.04.15 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 표시돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경563 |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 군산시 수송동 830-1 군산수송세영리첼아파트 106동 12층1201호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.9033㎡ · 12층 중 12층 · 복층 구조세대 · 상부 다락방 |
| 소유자 | 신진용 |
| 감정가 / 최저가 | 303,000,000원 / 212,100,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 고창군수산업협동조합 / 185,223,218원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 임차인 확인이 핵심
현재 확인되는 실제 임차인은 신서은 1명입니다. 전입일은 2020.03.24이지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 단순히 전입일만으로 대항력 있음 또는 매수인 인수액을 확정해서는 안 되고, 대항력·배당·인수 범위를 추가 확인해야 하는 상태로 보는 것이 안전합니다. 매각물건명세서에는 명시 인수권리가 해당사항 없음으로 기재돼 있습니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 신서은 | 2020.03.24 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
② 시세 비교 — 현재 최저가는 최근 평균의 93%
세영리첼 동일 면적대의 최근 거래 12건 평균은 228,083,333원입니다. 현재 최저매각가 212,100,000원은 이 평균의 93.0%로, 단순 매각가격 기준으로는 최근 평균보다 낮습니다. 최신 거래는 2026.08 220,000,000원으로, 현재 최저가는 최신 거래보다도 낮습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.95㎡ | 12 | 220,000,000원 |
| 2026.08 | 84.9㎡ | 17 | 227,000,000원 |
| 2026.08 | 84.9㎡ | 5 | 258,000,000원 |
| 2026.07 | 84.95㎡ | 4 | 204,000,000원 |
| 2026.07 | 84.95㎡ | 19 | 230,000,000원 |
| 2026.07 | 84.95㎡ | 16 | 215,000,000원 |
| 2026.07 | 84.95㎡ | 13 | 210,000,000원 |
| 2026.06 | 84.95㎡ | 6 | 245,000,000원 |
| 2026.05 | 84.95㎡ | 20 | 290,000,000원 |
| 2026.05 | 84.95㎡ | 8 | 220,000,000원 |
| 2026.05 | 84.95㎡ | 16 | 190,000,000원 |
| 2026.05 | 84.95㎡ | 9 | 228,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 228,083,333원 |
최근 12건은 190,000,000원~290,000,000원 사이에 분포하고 있습니다. 현재 최저가는 평균보다 15,983,333원 낮고, 최신 거래 220,000,000원보다도 7,900,000원 낮습니다. 다만 임차인 보증금이 확인되지 않았기 때문에 이 가격 차이를 곧바로 최종 투자 마진으로 해석해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 212,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,769,400원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 208,330,600원 |
현재 회차 212,100,000원 기준 산정에서는 집행비용 3,769,400원과 잔여 208,330,600원으로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 신서은의 보증금도 확인되지 않아 실제 배당 및 매수인 부담은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 군산아리울초등학교 북동측 인근이며, 주위에 중·소규모 아파트단지와 근린생활시설, 학교, 단독주택 등이 위치합니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근으로 주요 간선도로와 버스승강장이 있어 제반 교통상황은 보통인 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 12층 중 12층 1201호이며 기본 위생·급배수·승강기·소화전·도시가스 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 특징. 해당 동 최상위층의 복층 구조세대로 상부에 다락방이 있습니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·제1종지구단위계획구역이며, 가축사육제한구역과 교육환경보호 관련 절대·상대보호구역에 포함됩니다. 공시지가는 708,100원/㎡입니다.
- 단지. 세영리첼은 1,041세대이며 준공일은 2010.06.14입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차인 보증금 확인. 신서은의 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 실질 인수액을 확정하기 전까지는 가격 메리트를 최종 판단하지 마세요.
- 명세서 원본 대조. 명시 인수권리 해당사항 없음이라는 내용과 임대차·점유 현황이 실제로 일치하는지 확인하세요.
- 현재 가격 비교. 최저가 212,100,000원은 최근 12건 평균 228,083,333원의 93.0%, 최신 거래 220,000,000원보다 낮습니다.
- 추가 유찰 가능성. 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 5.2회입니다. 현재는 1회 유찰이므로 추가 가격 조정 가능성도 함께 검토할 수 있습니다.
- 최상층·복층 확인. 12층 중 12층 복층 구조와 상부 다락방의 실제 상태를 현장에서 확인하세요.
- 원본 권리 확인. 2018.04.10 설정 근저당권의 변경·이전·근질권 관계와 경매개시 이후 권리변동을 최신 등기사항으로 대조하세요.
맺으며 — “가격은 내려왔고, 승부처는 임차인 확인”
현재 회차의 가격만 보면 분명 신건보다 좋아졌습니다. 감정가 3.03억에서 2.121억으로 낮아졌고, 최근 동일 면적 평균 2.281억의 93.0%입니다. 최신 거래 2.20억과 비교해도 낮습니다. 그러나 이 물건은 가격만 보고 바로 결론 내릴 사건이 아닙니다. 신서은의 전입일은 2020.03.24로 확인되지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 실제 인수 부담을 금액으로 확정할 수 없습니다. 매각물건명세서상 명시 인수권리 없음이라는 점은 긍정적이지만, 입찰 전 임대차 원본 확인이 끝나야 비로소 현재 2.121억의 가격 메리트를 온전히 평가할 수 있습니다. 가격은 관심권, 권리는 확인 후 확정. 이 사건의 핵심입니다.
