전주지방법원 2025타경568. 익산시 여산면 태성리 70-1의 토지와 주택을 함께 매각하는 사건입니다. 감정평가상 건물은 철근콘크리트조 슬래브지붕 2층이고, 현재 1·2층 모두 주택으로 이용 중입니다. 토지는 188㎡, 지목은 대이며 계획관리지역·성장관리계획구역에 속합니다.
등기상 현재 말소기준권리는 2025.01.09 장석대의 근저당권 20,000,000원입니다. 현재 경매개시결정도 같은 장석대가 신청했고, 이 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 과거의 가압류·압류·가처분·경매개시결정 및 여러 근저당권은 등기부상 이미 말소된 이력이므로 현재 권리분석의 중심은 2025년 근저당과 임차관계입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경568 |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 익산시 여산면 태성리 70-1 · 전북특별자치도 익산시 여산면 태성길 546-11 |
| 물건종류 | 연립/다세대 + 토지 · 감정평가상 1·2층 주택 이용 |
| 토지 | 188㎡ · 지목 대 · 계획관리지역 · 성장관리계획구역 · 공시지가 18,500원/㎡ |
| 소유자 | 이순애 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 56,766,200원 / 39,736,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권 / 청구 | 장석대 / 20,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 등기보다 임차관계가 핵심
현재 등기상 말소기준은 을구 13번 장석대 근저당권입니다. 2025.10.16의 임의경매개시결정은 그 뒤에 있으므로 매각으로 소멸합니다. 이전 수십 년간 여러 차례 근저당·가압류·압류·가처분·경매 이력이 있었지만 해당 등기들은 과거 매각·취하·해지·해제로 이미 정리됐습니다.
② 임차인 — 전입은 빠르지만 보증금이 없다
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이성옥 | 2018.11.20 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
이성옥의 전입일 2018.11.20은 말소기준권리인 장석대 근저당의 2025.01.09보다 앞섭니다. 다만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않고, 점유 및 실제 임대차관계까지 확정된 상태가 아니므로 이 자료만으로 대항력 있는 임차인이라고 단정해서는 안 됩니다. 안전하게는 대항력 가능·미상으로 두고 보증금 규모를 확인해야 합니다.
또한 이성옥이라는 이름은 과거 등기부에서 소유자·채무자로 등장한 사람과 같습니다. 따라서 관계인인지, 실제 임차인인지, 별도의 임대차가 있었는지 확인할 필요가 있습니다. 관계인이라는 사정만으로 임차관계를 부정할 수도, 반대로 대항력을 확정할 수도 없습니다.
③ 가격 구조 — 현재 회차는 감정가 70%
감정가는 56,766,200원, 1회 유찰된 현재 최저매각가는 39,736,000원으로 감정가의 70%입니다. 이후 제시된 시나리오는 2회 유찰 시 27,815,200원, 3회 유찰 시 19,470,640원입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 39,736,000원 | 20,000,000원 | 0원 | 18,620,752원 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 27,815,200원 | 20,000,000원 | 0원 | 6,914,526원 |
| 3회 유찰 시 · 34% | 19,470,640원 | 18,720,168원 | 1,279,832원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 39,736,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,115,248원 |
| 1. 근저당 · 장석대 | 20,000,000원 | 20,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 18,620,752원 |
현재 회차 기준 계산에서는 장석대의 20,000,000원이 전액 배당되고 18,620,752원이 소유자에게 남는 구조입니다. 다만 이 계산은 당해세·임차인 최우선변제와 보증금 미상 임차인의 실제 권리관계를 반영하지 않은 시나리오이므로, 실제 배당 및 매수인 부담은 달라질 수 있습니다.
⑤ 물건 자체의 확인 포인트
- 일괄매각. 토지와 건물을 함께 매각하며 제시외 건물도 포함됩니다.
- 건물 소재. 건물은 태성리 70-1 지상에 소재하는 것으로 표시되어 있으나, 태성리 70-1과 69 양 지상에 소재하는 것으로 보인다는 확인사항이 있습니다.
- 건물 이용. 철근콘크리트조 슬래브지붕 2층으로 1·2층 모두 주택으로 이용 중입니다.
- 토지. 188㎡, 지목 대, 사다리형·완경사이며 도로접면은 세로한면(불)입니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역이며 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 주변 환경. 누황마을 내 단독주택과 농경지가 혼재하는 순수농촌지대로 평가됐습니다.
- 교통. 인근까지 차량 접근이 가능하고 버스승강장이 인근에 있으며 전반적인 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 설비. 개별난방과 위생·급배수설비가 구비돼 있습니다.
- 위반건축물. 위반사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 없는 것으로 평가됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 이성옥의 임대차 실체 확인. 2018.11.20 전입의 근거, 실제 점유 여부와 임대차계약 존재를 확인하세요.
- 보증금 확인. 보증금이 미상이므로 인수 가능액을 현재 단계에서 0원으로 두면 안 됩니다.
- 확정일자·배당요구 확인. 우선변제 여부와 미배당 보증금 승계 가능성을 판단하는 핵심 자료입니다.
- 관계인 여부 확인. 이성옥이 과거 등기부상 소유자·채무자와 같은 이름인 만큼 관계와 실제 임대차 여부를 함께 확인하세요.
- 건물 위치 확인. 태성리 70-1과 69의 경계, 건물 배치와 매각 범위를 현장에서 대조하세요.
- 제시외 건물 확인. 일괄매각에 포함되는 제시외 건물의 현황과 이용관계를 확인하세요.
- 배당표 재검증. 당해세·최우선변제 및 임차인의 실제 권리관계가 확인되면 예상배당을 다시 계산해야 합니다.
맺으며 — “70%”보다 먼저 확인할 것은 임차인이다
이 사건은 등기만 보면 구조가 복잡하지 않습니다. 현재 말소기준은 2025.01.09 장석대 근저당권 20,000,000원이고, 현재 경매개시결정도 매각으로 소멸하는 형태입니다. 하지만 임차관계에서는 결론을 서두르기 어렵습니다.
이성옥의 전입일은 말소기준보다 훨씬 빠른 2018.11.20이고, 보증금·확정일자·배당요구가 확인되지 않습니다. 따라서 매각물건명세서상 명시 인수권리가 없다는 이유만으로 인수 0원이라고 단정하기보다는, 대항력 가능·인수액 미상으로 보는 것이 안전합니다. 여기에 건물이 태성리 70-1과 69 양 지상에 소재하는 것으로 보인다는 확인사항까지 있습니다.
결론은 ‘가격보다 사실관계 확인이 먼저’입니다. 감정가의 70%인 39,736,000원까지 내려온 것은 눈에 띄지만, 임차인의 보증금과 건물 소재가 확정되지 않은 상태에서는 그 할인율만으로 입찰 매력을 판단하기 어렵습니다.
