전주지방법원 2025타경571. 전북특별자치도 익산시 춘포면 용연리, 춘포초등학교 동남측 인근의 근린시설 및 토지입니다. 감정평가상 건물은 철근콘크리트구조 2층으로, 1층은 사무실 등, 2층은 사무실 및 방 등, 옥탑은 계단실 등으로 이용 중입니다. 토지는 999㎡, 지목은 대, 용도지역은 자연녹지지역으로 기재되어 있습니다. 현재 최저매각가는 537,313,000원으로 1회 유찰된 상태입니다.
권리구조의 기준점은 2022.11.18 설정된 전주동부신용협동조합 근저당권 채권최고액 456,000,000원입니다. 이후 이현정 가압류, 국세 압류, 국윤규 근저당, 대화가설 가압류, 국민건강보험공단 압류, 익산시 압류, 아름다운욕실나라 가압류 및 경매개시결정 등이 이어졌지만 제공된 권리판정상 모두 말소기준 이후 권리로서 매각으로 소멸합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경571 |
|---|---|
| 소재지 | 전라북도 익산시 춘포면 용연리 764-29 · 전라북도 익산시 춘포면 판문1길 5 |
| 물건종류 | 근린시설 + 토지 · 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
| 건물 이용상태 | 1층 사무실 등 · 2층 사무실 및 방 등 · 옥탑 계단실 등 |
| 토지 | 999㎡ · 지목 대 · 자연녹지지역 · 평지 · 사다리형 · 세로한면(불) |
| 소유자 | 장건우 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 767,590,480원 / 537,313,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 전주동부신용협동조합 / 442,966,685원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2022.11.18 전주동부신용협동조합 근저당권입니다. 후순위 가압류·압류·근저당·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있으며, 매각물건명세서에도 명시 인수권리 해당사항 없음, 법정지상권 해당사항 없음으로 기재되어 있습니다.
② 임차·점유 관계 — 대항력은 없지만 명도 확인은 필요
| 점유·임차 관계 | 점유 부분 | 전입/신고일 | 보증금 | 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이연철 | - | 2023.11.03 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 김명철 | - | 2025.04.15 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 이유건설 주식회사 | 199.36㎡ 1층 | 2024.07.03 | 80,000,000원 | 1,000,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 장건우 | - | 2022.12.08 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
네 건 모두 전입·신고일이 말소기준일인 2022.11.18 이후여서 제공된 판정상 대항력은 없습니다. 따라서 이들 보증금을 매수인이 인수하는 구조로 계산되지 않으며, 예상 매수인 인수액은 0원입니다.
김명철은 2026.01.08 배당요구가 접수되어 있지만 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 범위를 단정할 수 없습니다. 이유건설 주식회사는 1층 199.36㎡를 점유하고, 보증금 80,000,000원·차임 1,000,000원이 확인되지만 역시 말소기준 이후 신고이므로 대항력은 없는 것으로 정리되어 있습니다.
③ 가격 판단 — 감정가 70%만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 최저매각가는 537,313,000원으로 감정가 767,590,480원의 70% 회차입니다. 다만 이 물건은 아파트처럼 동일 면적의 반복 거래로 바로 비교하기 어려운 근린시설 + 토지입니다. 동일·인근 실거래 비교 없이 감정가 대비 70%라는 숫자만 보고 ‘시세보다 저렴하다’고 판단하는 것은 금물입니다.
④ 예상배당표 (매각가 537,313,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,773,130원 |
| 2. 근저당 · 전주동부신용협동조합 | 456,000,000원 | 456,000,000원 |
| 3. 가압류 · 이현정 | 82,500,000원 | 73,539,870원 |
| 4. 근저당 · 국윤규 | 480,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 유한회사 대화가설 | 37,576,270원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 유한회사 아름다운욕실나라 | 5,410,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권총액은 1,061,486,270원, 채권자 예상배당 합계는 529,539,870원, 미배당은 531,946,400원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동 요인이 될 수 있습니다. 배당 추정은 전주동부신용협동조합 근저당의 채권최고액 456,000,000원 기준이므로 신청 청구액 442,966,685원과 차이가 있습니다.
⑤ 입지·활용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 춘포초등학교 동남측 인근이며, 근린생활시설·단독주택·농경지가 혼재하는 농촌마을 지대입니다.
- 교통. 인접지까지 차량 접근이 가능하고 인접 간선도로에 시내버스정류장이 있어 일반적인 교통상황은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 2층, 외벽은 돌붙임 및 몰탈 위 페인팅 등, 내벽은 벽지·타일 등, 창호는 샷시 창호이며 위생·급배수·난방설비가 되어 있습니다.
- 토지. 999㎡, 자연녹지지역, 평지, 사다리형이며 지목은 대, 토지이용상황은 답으로 기재되어 있습니다. 공시지가는 28,600원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·자연녹지지역·가축사육제한구역·자연재해위험개선지구에 해당합니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 매각 범위. 일괄매각이며 제시외 건물은 포함됩니다. 목록1 지상에 있는 이동이 용이한 제시외 컨테이너박스 2동은 매각에서 제외됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자별 현장 대조. 4건의 점유·임차 관계를 실제 사용 공간과 일치시키고, 명도 대상과 사업장 운영 여부를 확인하세요.
- 이유건설 주식회사. 1층 199.36㎡, 보증금 80,000,000원, 차임 1,000,000원이 확인됩니다. 대항력은 없지만 실제 점유·퇴거 협의는 별도 문제입니다.
- 김명철 배당요구. 2026.01.08 배당요구가 접수되어 있으나 보증금·확정일자가 확인되지 않으므로 배당관계 원문을 대조하세요.
- 세금 압류. 국세·지방세 압류 3건 중 당해세 여부에 따라 실제 배당순서와 후순위 미배당이 달라질 수 있습니다.
- 매각 제외 물건. 이동이 용이한 제시외 컨테이너박스 2동은 매각 제외이므로 소유관계와 반출 문제를 확인하세요.
- 토지 규제. 자연녹지지역·가축사육제한구역·자연재해위험개선지구가 실제 사용·증축·개발 계획에 미치는 영향을 확인하세요.
- 가격 검증. 현재 최저가가 감정가 70%라는 사실만으로 가격 가점을 주지 말고, 인근 근린시설·토지 거래와 임대수익을 별도로 대조하세요.
맺으며 — “권리 인수 0원”과 “쉬운 물건”은 다르다
이 사건의 등기 권리분석은 비교적 명확합니다. 2022.11.18 전주동부신용협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후 권리는 매각으로 소멸하며 명시 인수권리와 법정지상권도 해당사항이 없습니다. 따라서 현재 자료상 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 현장 실무에서는 점유관계가 단순하지 않습니다. 보증금이 확인되지 않은 점유자들이 있고, 소유자 장건우가 점유관계에도 등장하며, 1층에는 이유건설 주식회사가 보증금 80,000,000원·차임 1,000,000원으로 사용 중인 것으로 조사되어 있습니다. 여기에 국세·지방세 압류와 근린시설·토지 특유의 환금성까지 고려하면 이 물건의 핵심은 인수위험보다 명도·배당·가격 검증입니다. 현재 최저가 537,313,000원을 감정가 70%라는 이유만으로 싸다고 보지 말고, 실제 활용가치와 현장 점유를 확인한 뒤 응찰가를 정하는 접근이 필요합니다.
