전주지방법원 2025타경20841. 익산시 송학동 송학크레지움캐슬 102동 201호, 전용 84.9502㎡ 아파트입니다. 이 물건은 일반적인 소유자 거주 아파트 경매와 다릅니다. 소유자는 호림주택주식회사이며, 2022년 우리은행을 근저당권자로 하는 공동담보 근저당권이 설정됐습니다. 이후 가압류와 추가 근저당권, 주택임차권등기가 이어졌고 주택도시보증공사의 강제경매로 진행됐습니다.
가장 먼저 살펴야 하는 숫자는 임차보증금 235,000,000원입니다. 보증금이 현재 최저매각가보다 크기 때문에 대항력이 있었다면 인수 부담이 핵심 변수가 됐을 것입니다. 그러나 이병웅의 전입신고일과 점유개시일은 모두 2022.10.28로, 우리은행 근저당권 설정일 2022.10.18보다 늦습니다. 따라서 확인된 권리관계에서는 선순위 대항력을 인정하기 어렵고, 임차보증금 235,000,000원을 낙찰대금에 더하는 구조가 아닙니다. 배당표상 매수인 인수액도 0원입니다.
그렇다고 위험이 전혀 없다는 뜻은 아닙니다. 등기부에 민간임대주택등기가 존재하고, 보증금을 반환받지 못한 임차인의 주택임차권등기도 남아 있습니다. 권리의 소멸과 실제 주택 인도, 임대사업자 관련 의무의 처리 여부를 구분해 확인하는 것이 중요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경20841 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 익산시 송학동 902 송학크레지움캐슬 102동 2층 201호 |
| 도로명주소 | 전북특별자치도 익산시 학곤로16길 52-16 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 84.9502㎡ · 2층 201호 |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 · 평지붕 · 아파트 이용 |
| 단지규모 / 준공 | 294세대 · 2022.09.29 |
| 소유자 | 호림주택주식회사 |
| 감정가 | 295,000,000원 |
| 최저매각가 | 144,550,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구액 | 주택도시보증공사 / 239,404,630원 |
| 말소기준권리 | 2022.10.18 우리은행 근저당권 |
| 매수인 인수액 | 0원 |
| 매각기일 | 2026.10.26 |
① 권리 흐름 — 후순위 권리는 소멸, 민간임대 등기는 별도 확인
말소기준권리는 2022.10.18 접수된 우리은행 근저당권입니다. 이후 설정된 김영실 가압류, 주식회사운강 근저당권, 이병웅 주택임차권등기 및 강제경매개시결정은 제공된 권리분석상 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다.
② 임차인 분석 — 보증금이 커도 대항력은 없다
| 임차인 | 점유 부분 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 이병웅 | 전유부분 건물의 전부 | 235,000,000원 |
전입 2022.10.28 확정 2022.10.20 점유개시 2022.10.28 |
대항력 없음 선순위 우선변제 아님 인수 없음 |
실제 임차인 1명. 임차권등기일은 2024.10.04이며 배당요구 신고가 확인됩니다. 주택도시보증공사는 경매신청채권자로 기재돼 있으나 별도의 실제 임차인으로 중복 산정하지 않습니다.
| 실제 임차인 | 이병웅 1명 |
|---|---|
| 임대차계약일 | 2020.06.07 |
| 보증금 | 235,000,000원 |
| 전입신고일 | 2022.10.28 |
| 점유개시일 | 2022.10.28 |
| 확정일자 | 2022.10.20 |
| 임차권등기일 | 2024.10.04 |
| 말소기준권리일 | 2022.10.18 |
| 대항력 | 없음 — 전입신고 및 점유개시가 말소기준권리 이후 |
| 우선변제 관계 | 선순위 우선변제권 없음 · 구체적인 배당 여부는 배당절차 확인 |
| 보증기관 승계 신고 | 별도 확인된 임차인 승계 신고 없음 |
| 매수인 보증금 인수 | 0원 |
③ 시세 비교 — 2회 유찰로 생긴 가격 차이
같은 단지 송학크레지움캐슬의 동일 평형(전용 84.95㎡대) 최근 12개월 실거래 11건을 기준으로 비교합니다. 최근 거래 평균은 222,781,818원, 최신 2026년 10월 거래는 215,000,000원입니다. 현재 최저가 144,550,000원은 최근 거래 평균의 64.9%에 해당합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.10 | 84.95㎡ | 2 | 215,000,000원 |
| 2026.09 | 84.95㎡ | 2 | 215,000,000원 |
| 2026.09 | 84.95㎡ | 13 | 233,600,000원 |
| 2026.09 | 84.95㎡ | 1 | 215,000,000원 |
| 2026.08 | 84.95㎡ | 1 | 215,000,000원 |
| 2026.08 | 84.95㎡ | 9 | 210,000,000원 |
| 2026.08 | 84.95㎡ | 1 | 215,000,000원 |
| 2026.07 | 84.95㎡ | 14 | 255,000,000원 |
| 2026.07 | 84.95㎡ | 16 | 212,000,000원 |
| 2026.07 | 84.95㎡ | 6 | 230,000,000원 |
| 2026.06 | 84.95㎡ | 16 | 235,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.95㎡ | 11건 | 222,781,818원 |
실거래 범위는 210,000,000원~255,000,000원입니다. 특히 최신 거래와 동일한 2층 거래가 215,000,000원으로 확인됩니다. 이는 대상 물건이 2층이라는 점을 고려할 때 참고할 만한 비교 사례입니다.
현재 최저매각가는 최근 실거래 최저가보다도 낮으며, 최근 12개월 평균 대비 64.9%, 최신 거래가 대비로도 낮은 수준입니다. 임차보증금의 매수인 인수가 0원으로 분석되므로 이 사건은 최저매각가와 실거래가격을 직접 비교할 수 있는 구조입니다. 다만 실제 낙찰가 상승, 취득 부대비용, 점유 문제와 임대주택 관련 의무에 따라 최종 수익성은 달라집니다.
④ 예상배당표 (매각가 144,550,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,823,700원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 35,280,000,000원 | 141,726,300원 |
| 2. 가압류 · 김영실 | 875,191,256원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 주식회사운강 | 334,603,200원 | 0원 |
| 4. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 239,404,630원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
제시된 추정 배당표 기준입니다. 우리은행의 채권최고액은 공동담보 관련 등기금액이며 실제 확정채권액과 같다고 단정할 수 없습니다. 집행비용은 추정치이고 당해세·임차인의 최우선변제 등은 미반영돼 실제 배당액 및 순위는 달라질 수 있습니다.
현재 최저매각가에서는 집행비용을 제외한 141,726,300원이 우리은행 근저당권 배당으로 배정됩니다. 그 이후의 가압류권자, 추가 근저당권자 및 경매신청채권자에게는 추정 배당금이 없습니다. 소유자 잔여금도 0원입니다.
채권자 총 청구금액은 36,729,199,086원, 추정 배당금은 141,726,300원, 미배당액은 36,587,472,786원입니다. 다만 이 미배당액에는 공동담보 근저당권의 채권최고액 등을 기준으로 계산한 금액이 포함되므로 실제 채무잔액이나 이 세대에 귀속될 확정채권액으로 해석해서는 안 됩니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수액은 0원
| 회차 | 최저매각가 | 채권자 예상배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰(49%) | 144,550,000원 | 141,726,300원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(34.3%) | 101,185,000원 | 98,968,410원 | 0원 |
| 4회 유찰 시(24.01%) | 70,829,500원 | 69,154,569원 | 0원 |
제시된 회차별 추정에서는 최저가가 내려가더라도 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 대항력 있는 임차인 보증금 인수형 물건처럼 낙찰대금 감소분이 미배당 보증금 인수액 증가로 전환되는 구조가 아닙니다.
다만 추가 유찰은 확정된 것이 아니며, 실제 낙찰가격은 경쟁입찰 결과에 따라 달라집니다. 현재 회차부터 이미 최근 실거래가격과 차이가 있는 만큼 권리확인과 현장조사를 마친 뒤 입찰 상한을 결정하는 것이 중요합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 본건은 익산시 송학동 소재 한국농업기술진흥원 북측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트단지, 단독주택, 농경지 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 대중교통시설이 위치합니다. 감정평가상 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다. 단지 동측 4차선 도로를 통해 출입합니다.
- 건물 및 설비. 철근콘크리트구조의 아파트로 외벽은 석재 및 몰탈 위 페인팅, 내벽은 벽지·타일 등으로 마감돼 있습니다. 위생·급배수·난방시설, 소화전설비 및 승강기설비가 기재돼 있습니다.
- 토지 및 규제. 사다리형 평지의 아파트 부지입니다. 도시지역·제2종일반주거지역·지구단위계획구역에 속하며, 가축사육제한구역과 도로 관련 지정사항이 있습니다. 공시지가는 468,200원/㎡입니다.
- 건축물 상태. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 다만 실내 상태와 실제 보수 필요 여부는 현장 확인이 필요합니다.
- 환금성. 294세대 규모로 2022.09.29 준공된 단지입니다. 동일 평형 최근 실거래 11건이 확인되며 거래가격은 210,000,000원~255,000,000원 범위에 있습니다. 거래 사례가 있으나 재매각 시 가격과 소요기간은 보장되지 않습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 말소기준권리 원문 확인. 우리은행의 2022.10.18 근저당권과 공동담보목록, 공동담보 해제 관련 변경등기를 대조하세요. 최초 채권최고액과 변경등기 금액을 단순 합산하지 마세요.
- 민간임대주택등기 확인. 임대사업자 등록상태와 임대의무기간, 경매취득 후 적용될 수 있는 의무를 관할 기관 및 전문가를 통해 확인하세요.
- 임차인 대항력 재확인. 이병웅의 전입신고일 2022.10.28, 점유개시일 2022.10.28, 확정일자 2022.10.20을 원본 서류와 대조하고, 현재 대항력 및 점유상태에 영향을 줄 다른 사정이 없는지 확인하세요.
- 임차권등기와 명도. 2024.10.04 주택임차권등기 내용, 임차인의 실제 거주 여부와 인도 협의 가능성을 확인하세요. 주택도시보증공사의 경매신청 관계도 함께 검토해야 합니다.
- 입찰가격 상한. 최근 12개월 평균 222,781,818원보다 최신 2층 거래 215,000,000원도 함께 참조하세요. 최저매각가 대비 경쟁입찰 상승 가능성과 취득 부대비용을 반영해야 합니다.
- 관리비 및 기타 부담. 미납 관리비 중 매수인 부담 가능 부분, 공과금·세금 및 주택 인도에 필요한 비용을 확인하세요.
- 배당표 검증. 우리은행의 공동담보 관련 실제 채권액, 주택도시보증공사의 청구내용, 임차인의 배당 관계를 확인하세요. 추정 미배당액을 매수인 부담액으로 혼동해서는 안 됩니다.
- 매각조건 원본 확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 입찰 관련 공고를 다시 확인하세요. 입찰보증금과 특별매각조건도 해당 매각기일 기준으로 확인해야 합니다.
맺으며 — “시세보다 낮지만, 권리 확인까지 끝나야 기회다”
송학크레지움캐슬 102동 201호는 감정가 295,000,000원에서 2회 유찰돼 최저가 144,550,000원이 된 사건입니다. 동일 평형 최근 12개월 평균 거래가격이 222,781,818원이고 최신 2층 거래가격도 215,000,000원이라는 점에서 현 최저매각가의 가격상 이점은 분명합니다.
권리분석의 핵심인 임차인 이병웅은 보증금 235,000,000원으로 금액이 크지만, 전입과 점유가 말소기준권리 이후이므로 선순위 대항력이 없습니다. 현재 배당 및 권리분석상 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 이 사건을 보증금 235,000,000원 인수형 물건으로 계산해서는 안 됩니다.
반면 민간임대주택등기가 별도로 존재하고, 공동담보 근저당권 변경과 임차권등기, 강제경매가 연결돼 있다는 점은 신중히 살펴야 합니다. 등기상 권리 소멸 여부만으로 임대 관련 의무와 실제 인도 문제가 모두 해결된다고 단정할 수 없습니다.
결론은 가격 매력은 높지만 권리·점유 확인을 조건으로 접근할 물건입니다. 최근 실거래가격과 비교한 할인 폭은 긍정적으로 평가하되, 민간임대 등록 및 공동담보 관계, 임차권등기와 실제 인도를 검증한 뒤 최종 입찰 여부와 응찰가격을 결정하는 것이 합리적입니다.
