전주지방법원 2025타경20841. 익산시 송학동 송학크레지움캐슬 102동 2층 201호 아파트입니다. 감정가는 295,000,000원이고 1회 유찰된 현재 최저매각가는 206,500,000원입니다. 소유자는 호림주택주식회사이며 2022.10.18 우리은행 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 김영실 가압류, 운강 근저당, 이병웅 주택임차권, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차권자 이병웅의 보증금은 235,000,000원으로 현재 최저가보다 크지만, 이 사건에서 중요한 것은 보증금 크기가 아니라 대항력 여부입니다. 이병웅의 주민등록일·점유개시일은 2022.10.28로 말소기준권리인 2022.10.18 우리은행 근저당보다 늦습니다. 따라서 제공된 권리판정상 대항력 없음이며, 매수인에게 보증금이 승계되는 대항력 인수형 사건이 아닙니다. 현재 회차 매수인 인수액도 0원으로 계산되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경20841 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 익산시 송학동 902 송학크레지움캐슬 102동 2층201호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 아파트로 이용중 · 비교면적 84.9502㎡ |
| 소유자 | 호림주택주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 295,000,000원 / 206,500,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 239,404,630원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 단지 | 송학크레지움캐슬 · 294세대 · 2022.09.29 준공 |
① 권리 흐름 — 임차보증금 235,000,000원이 있어도 인수는 0원
말소기준은 2022.10.18 우리은행 근저당권입니다. 이병웅의 확정일자는 2022.10.20, 주민등록일과 점유개시일은 2022.10.28로 말소기준 이후입니다. 등기부에는 2024.10.04 임차보증금 235,000,000원의 주택임차권이 등기되어 있고 배당요구도 같은 날 접수됐지만, 제공된 판정은 대항력 없음입니다. 따라서 보증금이 최저가보다 크더라도 낙찰자에게 미배당 보증금이 승계되는 구조는 아닙니다.
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 점유 | 확정일자 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 이병웅 전유부분 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 235,000,000원 | 2022.10.28 / 2022.10.28 | 2022.10.20 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
실제 임차인 1명. 보증기관 대위·승계 중복신고가 아니며, 배당요구는 2024.10.04 접수됐습니다.
② 시세 비교 — 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 92.0%
송학크레지움캐슬 전용 84.95㎡대 최근 실거래 7건의 평균은 224,571,428원입니다. 현재 최저가 206,500,000원은 이 최근 12개월 평균의 92.0%입니다. 최신 2026.08 거래는 215,000,000원이며, 최근 거래 범위는 210,000,000원부터 255,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.95㎡ | 1 | 215,000,000원 |
| 2026.08 | 84.95㎡ | 9 | 210,000,000원 |
| 2026.08 | 84.95㎡ | 1 | 215,000,000원 |
| 2026.07 | 84.95㎡ | 14 | 255,000,000원 |
| 2026.07 | 84.95㎡ | 16 | 212,000,000원 |
| 2026.07 | 84.95㎡ | 6 | 230,000,000원 |
| 2026.06 | 84.95㎡ | 16 | 235,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.9502㎡ | 7건 | 224,571,428원 |
감정가 295,000,000원과 비교하면 현재 회차 가격은 크게 내려왔습니다. 더 중요한 것은 감정가가 아니라 실제 시장가격입니다. 현재 실질취득액은 인수액이 0원이므로 206,500,000원이고, 이는 최근 12개월 평균 224,571,428원보다 낮으며 최신 거래 215,000,000원보다도 낮습니다. 따라서 현 회차는 단순히 유찰률만 높은 것이 아니라 최근 거래가격과 비교해도 할인 구간에 들어와 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 206,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,691,000원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 35,280,000,000원 | 202,809,000원 |
| 3. 갑구 2번 가압류 · 김영실 | 875,191,256원 | 0원 |
| 4. 을구 2번 근저당권 · 주식회사운강 | 334,603,200원 | 0원 |
| 5. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 239,404,630원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 총 매각대금 206,500,000원 중 집행비용 3,691,000원과 우리은행 202,809,000원으로 전액 소진되는 예상입니다. 총 채권액 36,729,199,086원, 총 예상배당 202,809,000원, 미배당 36,526,390,086원이며 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수액은 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 206,500,000원 | 202,809,000원 | 36,526,390,086원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 144,550,000원 | 141,726,300원 | 36,587,472,786원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 101,185,000원 | 98,968,410원 | 36,630,230,676원 | 0원 |
신청채권자인 주택도시보증공사의 청구액은 239,404,630원이나 현재 회차와 2·3회 유찰 시나리오 모두 예상배당은 0원입니다. 다만 이 미배당 채권들이 낙찰자에게 승계되는 것은 아닙니다. 제공된 세 시나리오 모두 매수인 인수 0원으로 동일합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 한국농업기술진흥원 북측 인근이며 주변은 아파트단지, 단독주택, 농경지가 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 대중교통시설이 위치해 제반 교통상황은 보통인 편입니다.
- 이용상태. 아파트로 이용중이며 철근콘크리트구조 평지붕 건물의 2층 201호입니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·소화전·승강기 설비가 되어 있습니다.
- 도로. 단지 동측 4차선 도로를 통해 출입합니다.
- 토지. 사다리형 평지의 아파트부지이며 공시지가는 468,200원/㎡, 토지면적은 13,962.1㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며 대로3류 저촉, 소로2류 접합, 소로3류 저촉, 가축사육제한구역에 해당합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 거래성. 294세대 단지이며 동일면적 최근 실거래 7건이 확인됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차권 순서. 우리은행 말소기준 2022.10.18보다 이병웅 전입·점유 2022.10.28이 늦어 대항력 없음으로 판정되어 있습니다.
- 임차보증금 착시 주의. 보증금 235,000,000원이 최저가보다 크지만 대항력 인수형이 아니므로 실질취득액은 보증금으로 고정되지 않습니다.
- 우리은행 변경등기 대조. 을구 1번 35,280,000,000원과 을구 1-1 변경 120,000,000원·공동담보 해제 내용을 원본에서 함께 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.10.18 민간임대주택등기가 존재합니다. 매각물건명세서상 명시 인수권리는 해당사항 없으나 원본 기재내용을 입찰 전 다시 대조하세요.
- 시세 상한. 현재가는 최근 12개월 평균의 92.0%이고 최신 거래 215,000,000원보다 낮습니다. 개별 호수의 층·향·내부상태 차이는 현장에서 확인해야 합니다.
- 점유·명도. 감정평가상 임대관계는 미상이고 임차권등기 이병웅이 확인되므로 실제 점유상태를 현장에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 및 임차권 관련 서류를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리보다 가격이 앞서는 회차
이 사건의 핵심은 235,000,000원 임차보증금이 있다는 사실 자체가 아닙니다. 이병웅의 전입·점유가 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없고, 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 현재 최저가 206,500,000원이 그대로 실질취득액이 됩니다.
그 가격은 최근 12개월 동일면적 실거래 평균 224,571,428원의 92.0%이고, 최신 거래 215,000,000원보다도 낮습니다. 권리 인수 부담이 없는 상태에서 최근 시세 아래로 내려온 회차라는 점은 분명한 장점입니다. 다만 우리은행 근저당의 원등기·변경등기 관계와 민간임대주택등기는 입찰 전 원본을 반드시 대조해야 합니다. 현재 판단은 권리 인수 0원, 가격은 최근 시세 아래, 서류 확인 포인트는 남아 있는 A등급 후보형입니다.
