전주지방법원 2025타경20859. 익산시 송학동 ‘송학크레지움캐슬’ 102동 3층 304호 아파트입니다. 감정가는 304,000,000원이고 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 212,800,000원, 감정가의 70%입니다. 말소기준은 2022.10.18 설정된 우리은행 근저당권이며, 이후 현대코리안 근저당과 강혜정의 주택임차권, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리분석의 핵심은 보증금 240,000,000원의 임차권입니다. 강혜정의 임대차계약일자는 경정 후 2022.07.20이지만 주민등록일자·점유개시일자·확정일자는 모두 2022.10.31입니다. 말소기준권리인 우리은행 근저당 2022.10.18보다 늦으므로 대항력이 없고, 매각물건명세서에도 매수인이 인수할 권리는 해당사항없음으로 정리되어 있습니다. 따라서 보증금이 현재 최저가보다 크더라도 이 사건은 대항력 인수형이 아니며, 매수인의 실질취득액은 현재 회차 기준 212,800,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경20859 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 익산시 송학동 902 송학크레지움캐슬 102동 3층 304호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.9502㎡ · 철근콘크리트조 평지붕 27층 내 3층 304호 |
| 이용상태 | 아파트 1세대로 이용중 |
| 소유자 | 호림주택주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 304,000,000원 / 212,800,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 247,399,304원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2022.10.18 우리은행 근저당권입니다. 같은 날 등기된 1-1번 근저당권 변경에는 채권최고액 120,000,000원과 공동담보 해제 내용이 기재되어 있습니다. 이후 2023.12.12 현대코리안 근저당, 2024.09.06 강혜정 주택임차권, 2025.05.08 주택도시보증공사 강제경매개시결정은 모두 말소기준권리 후순위입니다.
② 임차인 — 보증금은 크지만 대항력은 없다
| 임차인 | 점유·용도 | 전입 / 확정 | 보증금 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 강혜정 | 전유부분 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.10.31 / 2022.10.31 | 240,000,000원 | 2024.09.06 | 대항력 없음 우선변제 확인 필요 승계 없음 |
강혜정의 임대차계약일자는 당초 등기 후 2025.01.17 경정결정으로 2022.07.20로 경정되었습니다. 주민등록일자와 점유개시일자는 2022.10.31로 말소기준권리 2022.10.18보다 늦습니다. 따라서 제공된 권리판정과 같이 대항력은 없습니다. 2025.01.17의 3-2번 등기는 기존 3번 임차권의 계약일자를 경정한 것으로 별도의 임차인 신고가 아닙니다.
③ 시세 비교 — 현재 최저가는 최근 거래권 안쪽
송학크레지움캐슬은 294세대, 2022.09.29 준공 단지이며 비교 대상은 전용 84.95㎡입니다. 최근 12개월 실거래 7건 평균은 224,571,428원입니다. 현재 최저가 212,800,000원은 최근 12개월 평균의 94.8%이고, 최신 거래 215,000,000원보다도 낮습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.95㎡ | 1 | 215,000,000원 |
| 2026.08 | 84.95㎡ | 9 | 210,000,000원 |
| 2026.08 | 84.95㎡ | 1 | 215,000,000원 |
| 2026.07 | 84.95㎡ | 14 | 255,000,000원 |
| 2026.07 | 84.95㎡ | 16 | 212,000,000원 |
| 2026.07 | 84.95㎡ | 6 | 230,000,000원 |
| 2026.06 | 84.95㎡ | 16 | 235,000,000원 |
| 평균 | — | 7건 | 224,571,428원 |
실거래 범위는 210,000,000원~255,000,000원입니다. 현재 최저가 212,800,000원은 이 범위의 하단에 위치하고 최근 평균보다 낮지만, 실거래 최저 210,000,000원보다는 높습니다. 따라서 감정가 304,000,000원 대비 70%라는 숫자만 보고 큰 폭의 할인이라고 평가하기보다, 최근 실제 거래가격과의 차이가 크지 않다는 점을 기준으로 입찰가를 정하는 편이 안전합니다.
④ 예상배당표 (매각가 212,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,779,200원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 35,280,000,000원 | 209,020,800원 |
| 2. 근저당 · 주식회사현대코리안 | 100,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 247,399,304원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 212,800,000원 가정 시 집행비용 3,779,200원과 우리은행 근저당 209,020,800원으로 매각대금이 모두 소진됩니다. 현대코리안과 주택도시보증공사는 이 시뮬레이션에서 배당 0원이며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 회차 시나리오
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 70% | 212,800,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 49% | 148,960,000원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 34% | 104,272,000원 | 0원 |
현재 회차에서도 최근 시세 평균보다 낮지만 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 1.4회입니다. 다음 회차가 실제로 열린다는 전제 없이 현재 212,800,000원 자체의 시세 경쟁력을 먼저 판단해야 하며, 추가 유찰 시에는 시세 대비 가격 차이가 크게 확대됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 한국농업기술진흥원 북측 인근에 위치하며 공동주택, 기존주택 및 미개발농경지가 혼재하는 신흥개발지대입니다.
- 교통. 주변 간선도로와 지선도로가 정비되어 있고 인근에 버스승강장이 있어 주변 접근성과 대중교통여건은 무난합니다.
- 단지. 송학크레지움캐슬 294세대, 2022.09.29 준공 단지입니다.
- 도로. 단지 동측 4차선 아스팔트 포장도로를 통해 출입합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며 공시지가는 468,200원/㎡입니다.
- 건물상태. 위반건축물 표시는 없고 아파트 1세대로 이용중입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차권 원본 대조. 강혜정의 보증금 240,000,000원, 전입·점유 2022.10.31, 계약일자 경정 2022.07.20을 등기부와 매각물건명세서에서 다시 확인하세요.
- 말소기준 확인. 2022.10.18 우리은행 근저당권이 기준이며, 강혜정의 전입일은 그 이후입니다.
- 근저당 변경등기 확인. 우리은행 을구 1번 채권최고액 35,280,000,000원과 1-1번 변경등기 120,000,000원·공동담보 해제의 관계를 원본에서 확인하세요.
- 시세 기준 입찰. 최근 12개월 평균 224,571,428원, 최신 거래 215,000,000원, 실거래 최저 210,000,000원을 중심으로 응찰가를 판단하세요.
- 관리비·점유 확인. 현장 점유상태와 미납 관리비 등 명도 전 비용을 별도로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 안전, 가격은 ‘소폭 할인’ 구간
이 사건은 보증금 240,000,000원의 임차권 때문에 처음 보면 부담이 커 보이지만, 전입·점유일 2022.10.31이 말소기준권리 2022.10.18보다 늦어 대항력이 없습니다. 매각물건명세서상 인수권리도 해당사항없음이고 예상 인수액 역시 0원입니다. 따라서 낙찰자의 실질취득액은 현재 최저매각가인 212,800,000원입니다.
가격도 감정가 304,000,000원보다는 크게 낮아졌지만 실제 판단 기준은 최근 거래입니다. 현재 최저가는 최근 12개월 평균 224,571,428원의 94.8%, 최신 거래 215,000,000원보다 낮은 수준입니다. 다만 실거래 최저가가 210,000,000원이어서 현재 가격의 안전마진은 크지 않습니다. 권리는 합격, 가격은 조건부 접근. 최근 실거래 하단과의 차이를 얼마나 확보하느냐가 이 물건의 핵심입니다.
