서울동부지방법원 2023타경594. 송파구 거여동 178-117 소재 부동산으로, 감정평가상 철근콘크리트조 지하 1층·지상 3층 건물이 있고 사무실 등으로 이용 중입니다. 토지는 478.0㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 상업용이며 제3종일반주거지역에 포함됩니다. 현재 소유자는 주식회사다솔종합개발입니다.
등기상 현재 말소기준권리는 2021.03.17 냉동냉장수산업협동조합 근저당권 5,200,000,000원입니다. 그 뒤의 근저당권·압류·경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 이 사건의 핵심은 등기부 후순위 권리보다 임차인·점유관계입니다. 최은자의 전입일은 2016.03.29로 말소기준보다 앞서고, 보증금은 확인되지 않아 매수인 인수 가능액을 숫자로 계산할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2023타경594 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 송파구 거여동 178-117 · 서울특별시 송파구 거마로 19 |
| 물건종류 / 이용 | 대지 + 토지 · 건물 지하1층 / 지상3층 · 사무실 등 이용 |
| 토지 | 478.0㎡ · 지목 대 · 상업용 · 평지 · 부정형 · 광대세각 |
| 소유자 | 주식회사다솔종합개발 |
| 감정가 / 최저가 | 10,661,546,360원 / 5,458,712,000원 (3회 유찰, 감정가의 51.2%) |
| 신청채권자 / 청구 | 냉동냉장수산업협동조합 / 4,073,215,219원 |
| 말소기준권리 | 2021.03.17 을구 13번 근저당권 · 냉동냉장수산업협동조합 · 채권최고액 5,200,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 후순위 등기는 소멸, 임차인이 변수
2021.03.17 말소기준권리 이후 설정된 윤영중·권혁헌·장필경·정봉진·백미선의 근저당권과 서울특별시·국의 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 2023.08.31에는 을구 13번 중 강릉시수산업협동조합 측 근저당권의 채권이 새터에이엠씨투자대부주식회사로 이전되고, 같은 날 고창군수산업협동조합을 채권자로 한 근질권 설정도 기록돼 있어 채권관계 자체는 복잡합니다.
② 임차인·점유 분석 — 실제 6명, 선순위 1명 + 미상 2명
| 임차인 / 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 손아름 | 1층 | 2021.06.11 | 73,500,000원 | 4,305,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 주식회사 더엠에스푸드 | 2층 | 2023.03.09 | 미상 | 10,000,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 이민희 | 3층 일부 | 2021.06.14 | 12,000,000원 | 1,300,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| (주)재광인력 | 3층 일부 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 승계 없음 |
| 근하테크 | 지하1층 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 승계 없음 |
| 최은자 | 302호 · 주거 | 2016.03.29 | 미상 | 미상 | 대항력 있음 | 미상 | 승계 없음 |
실제 임차인·점유자는 6명이며 보증기관 대위·승계 신고는 없습니다. 손아름·주식회사 더엠에스푸드·이민희는 전입일이 2021.03.17 말소기준 이후라 대항력이 없습니다. 반면 최은자는 말소기준보다 약 5년 앞선 2016.03.29 전입으로 대항력이 확인되지만 보증금이 미상입니다. (주)재광인력과 근하테크 역시 전입일·보증금이 모두 확인되지 않아 인수위험을 0원으로 단정할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 5,458,712,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 56,987,120원 |
| 2. 을구 13번 · 냉동냉장수산업협동조합 | 5,200,000,000원 | 5,200,000,000원 |
| 3. 을구 13번 · 강릉시수산업협동조합 | 2,400,000,000원 | 201,724,880원 |
| 4. 을구 14번 · 윤영중 | 900,000,000원 | 0원 |
| 5. 을구 14번 · 권혁헌 | 150,000,000원 | 0원 |
| 6. 을구 15번 · 장필경 | 3,000,000,000원 | 0원 |
| 7. 을구 20번 · 정봉진 | 390,000,000원 | 0원 |
| 8. 을구 21번 · 백미선 | 500,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 합계 12,540,000,000원 중 예상 배당은 5,401,724,880원, 미배당은 7,138,275,120원입니다. 국세·지방세 압류 3건이 당해세에 해당하면 선순위에서 차감돼 후순위 배당은 더 줄 수 있습니다. 위 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있으나, 임차인 조사상 선순위 전입자 보증금과 미상 점유관계가 확인되지 않았으므로 실질 인수위험까지 0원으로 확정한 것으로 해석하면 안 됩니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철 5호선 거여역 인근으로, 주변은 업무시설·근린생활시설·주택 등이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장 및 지하철역이 있어 대중교통 사정은 양호합니다.
- 이용. 건물은 철근콘크리트조, 지하1층·지상3층이며 사무실 등으로 이용 중입니다. 사용승인일은 2000.04.27이고 2000.06.23 5㎡ 증축 기록이 있습니다.
- 토지. 478.0㎡, 지목 대, 상업용, 평지·부정형·광대세각이며 공시지가는 8,629,000원/㎡입니다.
- 규제. 제3종일반주거지역, 과밀억제권역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 제한보호구역, 공장설립승인지역 등에 포함되고 토지거래계약에관한허가구역에도 포함됩니다. 도로에 접하고 건축선에 저촉됩니다.
- 건물 상태. 위생설비·급배수설비·전기설비가 갖추어져 있고 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최은자 보증금 확인. 2016.03.29 전입으로 말소기준보다 선순위입니다. 보증금·배당요구·확정일자를 원본에서 확인하지 않고는 실질 인수액을 계산할 수 없습니다.
- 미상 점유 2곳 확인. (주)재광인력과 근하테크는 전입일과 보증금이 확인되지 않습니다. 대항력 가능성부터 다시 대조해야 합니다.
- 2층 보증금 확인. 주식회사 더엠에스푸드는 말소기준 이후 전입이라 대항력은 없지만 보증금 자체가 확인되지 않았습니다.
- 세금 우선순위 확인. 서울특별시 압류 1건과 국 압류 2건이 존재합니다. 당해세 해당 여부에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
- 배당액과 실제 채무 구분. 배당 시뮬레이션은 근저당 채권최고액을 기준으로 하며, 신청채권자의 청구액은 4,073,215,219원입니다.
- 점유·명도 계획. 지하1층부터 3층까지 여러 점유자가 조사돼 있으므로 낙찰 후 인도·명도 절차가 단순한 단일 점유 물건은 아닙니다.
- 가격 판단 유보. 실거래 비교자료 없이 감정가 대비 51.2%라는 할인율만으로 ‘싸다’고 판단하지 마세요. 실제 인수액까지 확인한 뒤 실질취득액으로 판단해야 합니다.
맺으며 — “51.2% 할인”보다 먼저 볼 것은 선순위 임차인
이 사건은 3회 유찰돼 최저가가 5,458,712,000원, 감정가의 51.2%까지 내려왔습니다. 하지만 권리분석의 결론은 “많이 떨어졌으니 싸다”가 아닙니다. 말소기준 이후의 근저당과 압류는 매각소멸 구조라 등기상 후순위 권리는 비교적 정리가 명확합니다. 문제는 최은자입니다. 2016.03.29 전입으로 말소기준보다 앞서 대항력이 있고 보증금이 확인되지 않았습니다. 여기에 전입일·보증금 미상 점유자 2곳까지 남아 있습니다.
따라서 현재 단계에서 매수인의 실질취득액은 5,458,712,000원으로 고정되지 않습니다. 실제 인수보증금이 확인돼야 최종 취득원가가 정해집니다. 실거래 비교자료도 없으므로 감정가 대비 할인폭 자체에는 가격 가점을 줄 수 없습니다. 등기 후순위는 정리되지만 임차관계가 미완성인 물건. 입찰 전 선순위 임차인의 보증금과 미상 점유자의 전입·보증금 확인이 이 사건의 핵심입니다.
