전주지방법원 2025타경20864. 전북 익산시 송학동 송학크레지움캐슬 102동 502호입니다. 2022년 준공된 294세대 아파트로, 전용면적은 84.9501㎡입니다. 감정가 306,000,000원에서 두 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 149,940,000원까지 내려왔습니다. 신청채권자는 주택도시보증공사이며, 청구금액은 257,385,013원입니다. 소유자는 호림주택주식회사로 확인됩니다.

경매 가격만 보면 상당한 할인입니다. 동일 단지·동일 면적의 최근 12개월 실거래 평균은 222,781,818원, 최신 거래가격은 215,000,000원입니다. 최저가는 두 기준보다 모두 낮습니다. 특히 감정가와 비교한 할인폭이 아니라 실제 거래가와 비교해도 가격 차이가 존재한다는 점이 중요합니다. 그러나 이 차이가 모두 순수한 투자이익으로 연결되는 것은 아닙니다. 경매 권리관계, 현장 상태, 명도 및 취득 부대비용을 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 2022년 우리은행 근저당

말소기준권리는 2022.10.18 접수된 우리은행 근저당권입니다. 이후 우원이앤지주식회사의 근저당권, 김영실의 가압류, 김미라의 임차권등기 및 주택도시보증공사의 경매개시결정이 존재합니다. 매각물건명세서에는 인수권리가 해당 없음으로 기재되어 있으며, 후순위 금전채권 등기는 원칙적으로 매각으로 소멸하는 구조입니다.

또한 갑구에는 민간임대주택등기가 있습니다. 2020.03.20 민간임대주택 등록을 원인으로 하는 등기이며, 임대의무기간과 임대료 증액기준에 관한 내용이 기재되어 있습니다. 이는 근저당·가압류와 성격이 다르므로 매각 이후 등록 상태 및 임대사업 관련 행정상 의무가 어떻게 처리되는지 별도로 확인해야 합니다.

② 임차인 분석 — 보증금 247,500,000원, 그러나 대항력은 없다

김미라의 임대차계약일은 2020.12.01이지만, 대항력 판단은 계약일만으로 정해지지 않습니다. 등기된 점유개시일은 2022.11.15, 주민등록일은 2023.05.31로 모두 우리은행 근저당 설정일 이후입니다. 따라서 선순위 근저당권에 대항할 수 있는 임차인으로 판단되지 않습니다.

김미라는 2023.11.02 확정일자를 갖추고 2024.08.06 주택임차권등기를 했으며 배당요구 사실도 확인됩니다. 다만 우선변제권의 구체적 순위와 실제 배당액은 배당기초 자료 및 선순위 채권의 확정에 따라 달라질 수 있습니다. 후순위 우선변제 가능성을 검토해야 하지만 전액 배당이 보장되는 것은 아닙니다.

주택도시보증공사는 강제경매 신청채권자로 확인됩니다. 김미라 외에 별도의 보증기관 명의 임차보증금 승계신고가 확인된 구조는 아니므로 실제 임차인 수는 1명으로 봅니다. 주택도시보증공사의 청구금액을 임차인의 보증금에 중복 합산하지 않습니다.

③ 시세 비교 — 감정가가 아니라 최근 실거래를 기준으로

송학크레지움캐슬은 294세대, 2022년 준공 아파트입니다. 전용 84.95㎡대 실거래는 최근 12개월 기준 11건 확인됩니다. 전체 실거래 평균과 최근 12개월 평균은 모두 222,781,818원이며, 최신 거래는 2026.10 · 215,000,000원입니다. 현재 최저매각가는 두 지표를 모두 밑돕니다.

최근 거래의 가격대는 210,000,000원~255,000,000원입니다. 특히 2026년 8~10월에는 210,000,000원~233,600,000원의 거래가 확인됩니다. 따라서 과거 고가 거래까지 포함한 평균만 보지 않더라도 현재 최저가는 최근 거래가격보다 낮습니다.

④ 예상배당표 (현재 최저가 149,940,000원 가정)

아래는 현재 최저매각가를 기준으로 산정된 예상배당입니다. 집행비용은 2,899,160원, 채권자 예상배당 총액은 147,040,840원입니다. 계산상 주식회사우리은행이 매각대금 중 집행비용을 제외한 금액을 전부 배당받고 다른 채권자에게는 배당이 발생하지 않는 구조입니다. 다만 근저당권변경 등기가 반영되었는지는 별도 검증이 필요합니다.

위 예상배당은 최초 설정된 우리은행 근저당 채권최고액을 사용한 계산입니다. 동일 근저당의 채권최고액 120,000,000원 변경등기, 공동담보 해제의 효력 및 임차인 배당 가능성을 확정적으로 반영한 배당표가 아닙니다. 당해세·임차인 최우선변제 등도 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 더 내려가도 권리 확인은 그대로

현재는 2회 유찰 상태이며 최저매각가는 감정가의 49%입니다. 추가 유찰될 경우 다음과 같은 최저가 시나리오가 제시됩니다. 각 회차의 예상배당은 동일한 채권배당 가정을 따른 수치입니다.

김미라에게 대항력이 없다는 판정이 유지되는 한, 최저매각가가 내려가더라도 매수인의 보증금 인수액이 자동으로 늘어나는 구조는 아닙니다. 다만 유찰 시나리오는 예정 가격 계산일 뿐, 반드시 추가 유찰되거나 해당 가격에 낙찰된다는 의미는 아닙니다.

⑥ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 위치. 전북특별자치도 익산시 송학동 소재 한국농업기술진흥원 북측 인근입니다. 주변은 아파트단지·단독주택·근린생활시설 등이 혼재하는 기존 주택지대입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 기차역과 간선도로가 소재합니다. 감정평가상 일반적인 교통상황은 보통으로 평가되어 있습니다.
• 단지 및 건물. 송학크레지움캐슬은 294세대이며 2022.09.29 준공되었습니다. 본건은 철근콘크리트구조 27층 중 5층 502호입니다.
• 설비. 위생·급배수설비, 도시가스난방설비, 소방설비, 승강기설비 및 지하주차장설비가 갖춰져 있습니다.
• 도로. 동측 대로, 서측·북측·남측 소로에 접하며 주 출입은 동측을 이용합니다.
• 토지·규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역입니다. 대로 및 소로 관련 도시계획 저촉·접함 사항과 가축사육제한구역 지정이 확인됩니다. 공시지가는 468,200원/㎡입니다.
• 건축물 상태. 감정요항표상 공부와의 차이가 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 다만 내부의 실제 보존상태와 수리 필요성은 현장 확인이 필요합니다.
• 환금성. 동일 면적 최근 12개월 실거래 11건이 확인됩니다. 거래가 존재하는 단지이지만 실제 매도 가능 가격은 최근 거래 수준과 개별 호실 상태에 따라 달라집니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 우리은행 근저당 변경등기 확인. 최초 채권최고액 35,280,000,000원과 변경 채권최고액 120,000,000원, 공동담보 해제 내역을 등기부 원본으로 대조하세요. 예상배당의 가장 중요한 검증 항목입니다.
• 김미라 임차권 확인. 계약일 2020.12.01, 점유개시일 2022.11.15, 전입일 2023.05.31, 확정일자 2023.11.02 및 임차권등기일 2024.08.06을 각각 확인하세요. 현재 권리 선후관계상 대항력은 없는 것으로 분석됩니다.
• 임차인 현재 점유상태. 임차권등기 사실과 현재 실거주 여부는 구분해야 합니다. 실제 점유자를 확인하고 명도 및 인도명령 절차의 필요성을 검토하세요.
• 민간임대주택 등록. 민간임대주택등기의 등록 상태, 의무임대기간 및 매각 후 행정상 의무 처리 여부를 확인하세요.
• 배당요구·채권관계. 김미라의 배당요구, 우리은행 변경 담보권의 범위, 주택도시보증공사의 신청채권 관계를 원본 기록으로 확인하세요.
• 실거래 비교. 감정가 306,000,000원보다 최근 거래 평균 222,781,818원 및 최신 거래 215,000,000원을 우선적인 가격 판단 기준으로 사용하세요.
• 체납 관리비. 공용부분 미납 관리비 중 매수인에게 부담될 수 있는 금액을 관리사무소에서 확인하세요.
• 현장 점검. 누수·결로·설비 상태, 주차 및 내부 수리 필요성을 확인하고 명도·수리·취득 부대비용을 별도로 반영하세요.
• 매각기일 및 원본 확인. 2026.10.26 매각에 앞서 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임차권 관련 기록과 기일 변경 여부를 대조하세요.

맺으며 — “가격은 합격 후보, 권리는 최종 검증 필요”

송학크레지움캐슬 502호는 감정가 306,000,000원 대비 최저가 149,940,000원으로 두 차례 유찰된 물건입니다. 무엇보다 최근 12개월 실거래 평균 222,781,818원과 최신 거래 215,000,000원보다 낮은 가격이라는 점에서 실제 시세 대비 가격 경쟁력이 확인됩니다.

임차인 김미라는 보증금 247,500,000원을 가진 실제 임차인이지만, 전입과 점유개시가 말소기준 근저당 이후여서 매수인이 보증금을 인수하는 대항력 있는 임차인으로 볼 수 없습니다. 매각물건명세서상 명시 인수권리도 없으므로 현재 권리분석상 실질취득금액은 최저가와 동일한 149,940,000원입니다.

그러나 이 사건을 권리상 완전히 정리된 물건으로 판단하기에는 근저당 채권최고액 변경 및 공동담보 해제라는 핵심 확인사항이 있습니다. 여기에 민간임대주택등기, 임차권등기 및 실제 점유상태 확인이 더해집니다. 따라서 가격 매력은 인정하되, 권리와 배당관계가 원본으로 확인된 이후에 입찰을 검토하는 유형입니다.