전주지방법원 2025타경20864. 익산 송학동 ‘송학크레지움캐슬’ 102동 5층 502호, 전용 84.9501㎡ 아파트입니다. 감정가는 306,000,000원이고 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 214,200,000원입니다. 권리분석의 출발점은 2022.10.18. 우리은행 근저당권입니다. 그 뒤 우원이앤지 근저당, 김영실 가압류, 김미라 주택임차권, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이 이어집니다. 매각물건명세서상 매수인이 인수할 권리는 해당사항 없고 법정지상권도 해당사항 없습니다.
임차인 김미라의 보증금은 247,500,000원으로 현재 최저가보다 큽니다. 그러나 이 사건에서는 “보증금이 낙찰가보다 크다”는 사실만으로 인수형이라고 보면 안 됩니다. 전입신고일은 2023.05.31.로 말소기준권리인 2022.10.18. 우리은행 근저당권보다 늦고, 대항력 판정도 없음입니다. 따라서 미배당 보증금이 발생하더라도 그 금액이 매수인에게 승계되는 구조는 아니며, 현재 회차의 실질취득액은 최저가와 동일한 214,200,000원으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경20864 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 익산시 송학동 902 송학크레지움캐슬 102동 5층502호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 84.9501㎡ · 철근콘크리트구조 27층 중 5층 |
| 소유자 | 호림주택주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 306,000,000원 / 214,200,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 257,385,013원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 이용상태 | 아파트로 이용 중 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리
말소기준은 2022.10.18. 우리은행 근저당권입니다. 우원이앤지 근저당권, 김영실 가압류, 김미라 주택임차권, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 모두 그 뒤에 설정·등기됐습니다. 김미라의 전입신고일 2023.05.31. 역시 말소기준보다 늦어 대항력이 없습니다. 매각물건명세서에도 인수권리와 법정지상권이 모두 해당사항 없는 것으로 명시되어 있어 매수인 예상 인수액은 0원입니다.
② 임차인 — 보증금은 크지만 매수인 승계는 없다
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김미라 | 전유부분 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 247,500,000원 | 2023.05.31 | 2023.11.02 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
실제 임차인은 김미라 1명입니다. 임대차계약일은 2020.12.01., 점유개시일은 2022.11.15., 전입신고일은 2023.05.31., 확정일자는 2023.11.02.이며 보증금은 247,500,000원입니다. 임차권등기는 2024.08.06. 이루어졌고 배당요구도 접수돼 있습니다. 다만 대항력은 없으므로 배당으로 전액 회수되지 못하더라도 그 미회수액을 매수인이 보증금으로 인수하는 구조는 아닙니다.
③ 시세 비교 — 평균보다 낮지만 최신 거래와는 붙어 있다
송학크레지움캐슬은 294세대, 2022.09.29. 준공 아파트입니다. 비교 대상은 전용 84.95㎡로 본건 전용 84.9501㎡와 면적이 일치합니다. 최근 거래 7건 평균은 224,571,428원, 최신 거래는 2026.08. 215,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.95㎡ | 1 | 215,000,000원 |
| 2026.08 | 84.95㎡ | 9 | 210,000,000원 |
| 2026.08 | 84.95㎡ | 1 | 215,000,000원 |
| 2026.07 | 84.95㎡ | 14 | 255,000,000원 |
| 2026.07 | 84.95㎡ | 16 | 212,000,000원 |
| 2026.07 | 84.95㎡ | 6 | 230,000,000원 |
| 2026.06 | 84.95㎡ | 16 | 235,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.95㎡ | 7건 | 224,571,428원 |
현재 최저가이자 실질취득액인 214,200,000원은 최근 12개월 평균 224,571,428원의 95.4%입니다. 평균값만 보면 감정가보다 가격이 상당히 내려온 것은 맞습니다. 그러나 가장 최근 2026.08. 거래가 215,000,000원이고 실거래 최저는 210,000,000원입니다. 따라서 현 최저가는 최신 시장가격과 거의 맞닿아 있는 구간으로, “경매라서 확실히 싸다”는 가격 가점은 주기 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 214,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,798,800원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 35,280,000,000원 | 210,401,200원 |
| 2. 근저당 · 우원이앤지주식회사 | 160,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 김영실 | 875,191,256원 | 0원 |
| 4. 강제경매 · 주택도시보증공사 | 257,385,013원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 3,798,800원을 제외한 210,401,200원이 우리은행 근저당에 배당되는 계산이며, 후순위 채권자와 소유자 잔여는 0원입니다. 매수인 인수액 역시 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 한국농업기술진흥원 북측 인근이며, 주변은 아파트단지·단독주택·근린생활시설이 혼재하는 기존 주택지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 기차역과 간선도로가 있어 일반적인 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 27층 중 5층으로, 위생·급배수·도시가스난방·소방·승강기·지하주차장 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 동측으로 대로, 서측·북측·남측으로 소로에 접하며 주로 동측으로 출입합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며, 공시지가는 468,200원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 환금성. 294세대, 2022.09.29. 준공 단지이며 전용 84.95㎡ 최근 거래 7건이 확인됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격 상한 재확인. 현 실질취득액 214,200,000원은 최신 거래 215,000,000원과 거의 같습니다. 최근 평균 224,571,428원만 보고 가격 여유가 크다고 판단하지 마세요.
- 우리은행 근저당 변경등기 확인. 35,280,000,000원 설정과 120,000,000원 변경·공동담보 해제의 법적 효과를 등기 원본에서 확인해야 합니다.
- 임차인 명도 확인. 김미라는 대항력이 없어 보증금 승계 위험은 없지만, 실제 점유 상태와 인도 절차는 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 임차권등기 확인. 김미라의 임차권등기는 2024.08.06.이며 매각으로 소멸하는 권리로 정리돼 있습니다.
- 배당관계 확인. 현재 예상배당에서는 우리은행 외 후순위 배당이 0원입니다. 당해세·최우선변제 및 실제 채권액을 배당요구종기 관련 서류와 대조하세요.
- 민간임대주택등기 확인. 갑구에는 민간임대주택등기가 기재돼 있으나 매각물건명세서상 매수인 인수권리는 해당사항 없습니다. 입찰 전 최신 명세서를 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리는 괜찮고, 가격은 시장가에 가깝다”
이 물건의 권리 핵심은 간단합니다. 김미라의 보증금은 247,500,000원으로 크지만, 전입신고가 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없고 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 현재 회차에서 봐야 할 실질취득액은 214,200,000원입니다.
문제는 가격입니다. 감정가 306,000,000원에서 1회 유찰돼 내려왔지만, 최근 12개월 평균 224,571,428원의 95.4%이고 최신 거래는 215,000,000원입니다. 즉 권리 위험 때문에 싸게 보이는 물건은 아니며, 현 최저가 자체가 최신 실거래와 거의 맞닿아 있습니다. 결론은 권리는 합격, 가격 메리트는 제한적입니다. 특히 우리은행 근저당의 120,000,000원 변경등기와 35,280,000,000원 배당기준의 관계는 입찰 전 반드시 원본으로 확인해야 합니다.
