전주지방법원 2025타경20868. 익산시 송학동 ‘송학크레지움캐슬’ 102동 7층 704호, 전용 84.9502㎡ 아파트입니다. 권리분석의 핵심은 2022.10.18. 설정된 우리은행 근저당권과, 그 뒤인 2022.12.02. 전입한 임차인 신수아의 선후관계입니다. 임차인의 보증금은 247,500,000원으로 현재 최저가보다 크지만, 전입신고가 말소기준권리 이후이므로 이 사건에서는 대항력이 없고 미배당 보증금을 매수인이 승계하는 구조가 아닙니다.
따라서 실질취득액은 현재 최저가와 같은 217,000,000원입니다. 다만 가격은 권리와 별도로 봐야 합니다. 동일 면적 최근 12개월 실거래 평균은 224,571,428원이고 현재 최저가는 그 평균의 96.6%이지만, 최신 거래는 215,000,000원입니다. 평균 대비 소폭 낮다는 사실만으로 가격 메리트를 크게 평가하기보다, 최신 거래 수준까지 함께 봐야 하는 사건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경20868 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 익산시 송학동 902 송학크레지움캐슬 102동 7층 704호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 84.9502㎡ · 철근콘크리트구조 27층 중 7층 |
| 소유자 | 호림주택주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 310,000,000원 / 217,000,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 252,930,013원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 임차권은 있으나 대항력은 없다
말소기준권리는 2022.10.18. 접수된 을구 1번 우리은행 근저당권입니다. 이후 장종수 근저당권, 김영실 가압류, 신수아 주택임차권, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 매각물건명세서에도 매수인이 인수할 권리와 법정지상권은 해당사항 없음으로 명시돼 있습니다.
또한 갑구에는 2022.10.18. 민간임대주택등기가 존재합니다. 다만 이 사건 매각물건명세서상 별도 인수권리는 없는 것으로 정리되어 있으므로, 해당 표기 자체를 매수인 인수금액으로 합산할 사안은 아닙니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 매수인 승계 없음
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 신수아 | 전유부분 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.12.02 | 2022.12.05 | 247,500,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
신수아의 임대차계약일은 2022.11.09., 전입·점유개시는 2022.12.02., 확정일자는 2022.12.05.이며 임차권등기명령은 2024.10.04.입니다. 말소기준권리인 우리은행 근저당 2022.10.18.보다 전입이 늦기 때문에 대항력은 없습니다. 배당요구는 되어 있으나 우선변제 여부 자체는 확인되지 않아 단정하지 않습니다. 다만 대항력이 없으므로 배당에서 보증금이 전부 회수되지 않더라도 미배당 보증금을 매수인이 승계하는 것으로 계산하지 않습니다.
③ 시세 비교 — 평균보다 낮지만 최신 거래보다 높다
송학크레지움캐슬은 총 294세대, 사용승인일은 2022.09.29.이며, 비교 대상은 전용 84.95㎡ 거래입니다. 최근 12개월 확인 거래는 7건이고 평균은 224,571,428원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.95㎡ | 1 | 215,000,000원 |
| 2026.08 | 84.95㎡ | 9 | 210,000,000원 |
| 2026.08 | 84.95㎡ | 1 | 215,000,000원 |
| 2026.07 | 84.95㎡ | 14 | 255,000,000원 |
| 2026.07 | 84.95㎡ | 16 | 212,000,000원 |
| 2026.07 | 84.95㎡ | 6 | 230,000,000원 |
| 2026.06 | 84.95㎡ | 16 | 235,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 84.9502㎡ | 7건 | 224,571,428원 |
실거래 범위는 210,000,000원~255,000,000원이고, 현재 최저가 217,000,000원은 최근 12개월 평균의 96.6%입니다. 평균만 놓고 보면 감정가 310,000,000원에서 한 차례 유찰된 효과가 분명하지만, 가장 최근 거래가가 215,000,000원이라는 점이 중요합니다. 따라서 현재 회차를 ‘최근 시세보다 확실히 저렴하다’고 평가할 근거는 부족합니다.
④ 예상배당표 (매각가 217,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,838,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사우리은행 | 35,280,000,000원 | 213,162,000원 |
| 3. 근저당 · 장종수 | 2,000,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 김영실 | 875,191,256원 | 0원 |
| 5. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 252,930,013원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 계산상 매각대금 217,000,000원은 집행비용 3,838,000원과 우리은행 배당 213,162,000원으로 전부 소진됩니다. 채권자 총 청구액은 38,408,121,269원, 총 배당액은 213,162,000원, 미배당액은 38,194,959,269원으로 계산되어 있습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전북특별자치도 익산시 송학동 소재 한국농업기술진흥원 북측 인근으로, 주변은 아파트단지·단독주택·농경지가 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 대중교통시설이 위치해 제반 교통상황은 보통인 편입니다. 단지 동측 2차선 도로를 통해 출입합니다.
- 이용상태. 아파트로 이용 중이며 철근콘크리트구조 평지붕 27층 건물의 7층 704호입니다. 위생·급배수·난방·소화전·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며, 대로3류 저촉, 소로2류 접합, 소로3류 저촉, 가축사육제한구역입니다. 공시지가는 468,200원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 환금성. 총 294세대, 2022.09.29. 사용승인 단지이며 전용 84.95㎡ 최근 거래가 210,000,000원~255,000,000원 범위에서 확인됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 선후관계 재확인. 신수아의 전입 2022.12.02.은 말소기준 2022.10.18. 이후입니다. 등기부·현황조사·매각물건명세서 원본의 날짜를 입찰 직전 다시 대조하세요.
- 우리은행 근저당 변경 확인. 35,280,000,000원 설정과 같은 날 120,000,000원 변경·공동담보 해제 내용이 함께 존재하므로 근저당 변동 내역과 배당관계를 원문으로 확인해야 합니다.
- 가격 기준은 최신 거래까지 함께 보기. 현재 최저가는 최근12개월 평균의 96.6%지만 최신 거래는 215,000,000원입니다. 평균 대비 할인율만으로 응찰가를 높이지 마세요.
- 점유·인도 상태 확인. 임차권등기가 존재하므로 현장 점유 여부와 실제 인도 상태를 확인하고 필요한 명도 절차를 예상하세요.
- 민간임대주택 표시 확인. 갑구의 민간임대주택등기와 관련된 행정상 상태를 관계 서류에서 입찰 전에 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 서류·실거래 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리보다 가격이 더 중요한 회차
이 물건은 보증금 247,500,000원의 임차권등기가 눈에 띄지만, 핵심 날짜를 놓고 보면 전입 2022.12.02.이 우리은행 근저당 2022.10.18.보다 늦습니다. 그래서 대항력은 없고 매수인 인수액도 0원입니다. 권리 자체는 보증금 규모만 보고 겁먹을 사건은 아닙니다.
다만 현재 최저가 217,000,000원이 최근 12개월 평균 224,571,428원의 96.6%라고 해서 곧바로 저가 매수 구간으로 보기는 어렵습니다. 최신 거래가가 215,000,000원이기 때문입니다. 권리는 통과, 가격은 보수적으로. 여기에 우리은행 근저당의 같은 날 변경등기 내용까지 원문으로 확인한 뒤 응찰 여부를 결정하는 것이 이 사건의 핵심입니다.
