전주지방법원 2025타경21060. 익산시 함열읍 와리의 동양맨션아파트 1층 102호, 전용 82.39㎡ 아파트입니다. 감정가는 60,000,000원이지만 두 차례 유찰돼 최저매각가가 29,400,000원까지 내려왔습니다. 가격만 보면 상당한 할인입니다. 하지만 이 사건에서 중요한 것은 감정가 대비 할인율보다 임차인의 권리입니다. 2006.07.21 전입한 이종우 씨가 확인되고, 말소기준인 이종봉 씨 근저당권은 2024.07.25 설정됐습니다. 전입이 말소기준보다 훨씬 앞섭니다.
등기부에 남아 있는 근저당권과 그 이후의 가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그런데 등기권리의 소멸과 임차인의 보증금 인수 여부는 별개입니다. 이종우 씨의 임대차 성립 여부, 실제 점유, 보증금, 배당 및 잔액을 확인하지 않으면 낙찰가 29,400,000원이 매수인의 최종 취득비용이라고 볼 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경21060 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 익산시 함열읍 와리 230 동양맨션아파트 1층 102호 |
| 도로명주소 | 전북특별자치도 익산시 와리3길 76 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 82.39㎡ · 지상 5층 중 1층 |
| 단지 규모 / 준공 | 동양맨션 · 35세대 · 1990.09.21 준공 |
| 소유자 | 이민성 (2016.07.04 매매, 거래가액 50,000,000원) |
| 감정가 | 60,000,000원 |
| 최저매각가 | 29,400,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구액 | 주식회사 애큐온저축은행 / 48,587,697원 |
| 말소기준권리 | 2024.07.25 이종봉 근저당권 · 채권최고액 25,000,000원 |
| 점유·임차 관계 | 이종우 전입 확인 · 보증금 및 임대차 세부사항 미상 |
| 매각기일 | 2026.10.26 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 선순위 전입은 확인 필요
이 사건의 말소기준권리는 2024.07.25 접수된 을구 9번 이종봉 근저당권입니다. 채권최고액은 25,000,000원이며, 이후 설정된 애큐온저축은행 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸할 예정입니다.
② 임차인 분석 — 낙찰가보다 중요한 보증금 확인
| 임차인·전입자 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이종우 | 2006.07.21 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
확인 출처: 현황조사·매각물건명세서. 실제 임차인으로 조사된 인원 1명이며, 임대차 성립 여부와 보증금액은 추가 확인이 필요합니다.
| 전입일 | 2006.07.21 |
|---|---|
| 말소기준일 | 2024.07.25 |
| 보증금 / 월차임 | 미상 / 미상 |
| 확정일자 | 미상 |
| 배당요구 | 미상 |
| 대항력 | 가능·미상 — 선순위 전입은 확인되나 임차권의 성립과 유지 여부 확인 필요 |
| 우선변제권 | 확정일자·배당요구 및 기타 요건 미확인 |
| 매각물건명세서상 인수권리 | 해당사항없음 |
| 최종 인수 판단 | 미확정 — 선순위 전입과 명세서 기재의 관계를 확인해야 함 |
특히 선순위 대항력 임차인이 실제로 존재하고 보증금을 전부 배당받지 못한다면, 미배당 보증금이 매수인에게 승계될 수 있습니다. 반대로 적법한 임차권이 성립하지 않았거나 대항요건이 소멸했고 별도 인수권리도 없다면 그 위험은 해소될 수 있습니다. 현재는 어느 쪽도 확정하지 않는 것이 타당합니다.
③ 시세 비교 — 숫자는 저렴해 보여도 실질가격은 미확정
동양맨션 동일 전용면적 82.39㎡의 확인된 실거래는 2건입니다. 전체 거래 평균은 67,500,000원이지만, 가격 판단에서는 최근 12개월 평균이자 최신 거래가격인 65,000,000원을 우선하는 것이 적절합니다. 과거 거래와 비교한 가격 추세도 -7.1% 하락입니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가격 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 (최신) | 82.39㎡ | 1층 | 65,000,000원 |
| 2025.05 | 82.39㎡ | 2층 | 70,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 82.39㎡ | 1건 | 65,000,000원 |
| 전체 거래 평균 | 82.39㎡ | 2건 | 67,500,000원 |
현재 최저매각가 29,400,000원은 최근 12개월 평균 65,000,000원의 45.2%입니다. 감정가 60,000,000원보다도 낮습니다. 또한 최신 실거래가 같은 1층에서 이루어졌다는 점은 비교에 유용합니다. 다만 최근 거래 표본은 1건에 불과하므로 이를 확정적인 개별 호수 시세로 보기는 어렵습니다.
더 중요한 것은 보증금 인수 여부입니다. 실제 보증금 인수가 발생한다면 29,400,000원이라는 최저가와 65,000,000원이라는 시세를 직접 비교하는 것만으로는 가격 경쟁력을 판단할 수 없습니다. 비교 기준은 최저가가 아니라 최종 실질취득액이어야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 29,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 929,200원 |
| 1. 근저당 · 이종봉 | 25,000,000원 | 25,000,000원 |
| 2. 가압류 · 애큐온저축은행 | 44,059,610원 | 3,470,800원 |
| 3. 강제경매 · 애큐온저축은행 | 동일 채권 계열 | 0원(별도 배당 없음) |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
집행비용 929,200원은 추정액이며, 근저당권은 채권최고액 기준입니다. 애큐온저축은행 강제경매개시결정은 기존 가압류의 본압류 이행으로 기재되어 있어 같은 채권을 중복 합산하지 않았습니다. 당해세·임차인 최우선변제 및 미확인 임차권은 미반영된 잠정 배당입니다.
매각대금 29,400,000원 중 집행비용과 근저당권 배당 후 애큐온저축은행에 돌아가는 예상 금액은 3,470,800원입니다. 채권자 전체의 계산상 미배당액은 40,588,810원이며, 소유자 잔여금은 없습니다. 이 미배당 채권은 원칙적으로 채무자에게 남는 채무이지, 후순위 가압류 채권액이 자동으로 낙찰자에게 승계된다는 의미는 아닙니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 위험이 사라지는 것은 아니다
| 회차 | 최저매각가 | 예상 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 (49%) | 29,400,000원 | 40,588,810원 | 임차관계 확인 필요 |
| 3회 유찰 (34%) | 20,580,000원 | 49,250,050원 | 임차관계 확인 필요 |
| 4회 유찰 (24%) | 14,406,000원 | 55,312,918원 | 임차관계 확인 필요 |
미배당액은 각 회차의 채권자 배당 시뮬레이션으로, 매수인 인수액과 동일하지 않습니다. 향후 회차는 유찰을 가정한 시나리오이며 실제 진행 일정과 결과는 달라질 수 있습니다.
유찰이 이어지면 최저매각가는 20,580,000원, 14,406,000원으로 낮아질 수 있습니다. 하지만 대항력 있는 임차인의 보증금이 실제로 인수되는 구조라면, 낙찰가 하락만큼 미배당 보증금 인수 부담이 증가할 수 있습니다. 따라서 유찰을 기다리는 전략보다 먼저 임차인 권리를 확정해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 익산시 함열읍 와리 소재 함열초등학교 북측 인근입니다. 주변은 단독주택·음식점·나지 등이 혼재하는 읍 소재지 내 주거지대입니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 출입이 가능하며 인근에 버스승강장이 있습니다. 감정평가상 전반적인 교통여건은 보통 수준으로 평가됩니다.
- 건물 구조. 철근콘크리트 벽식구조 슬래브지붕 5층 건물 중 1층 102호입니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅, 내부는 벽지 마감 등이며 섀시창이 설치되어 있습니다.
- 설비. 기본적인 위생·급배수설비와 도시가스에 의한 개별난방설비가 있습니다.
- 도로. 북측 약 12m 왕복 2차선 아스팔트 포장도로를 통해 주 출입합니다. 토지는 사다리형 평지의 아파트부지입니다.
- 토지이용. 제1종·제2종일반주거지역에 저촉되며 도시지역·상대보호구역·가축사육제한구역에 해당합니다. 공시지가 193,900원/㎡, 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
- 환금성. 35세대 소규모 단지로 거래 표본이 적습니다. 1990.09.21 준공 건물이며, 최근 확인된 가격은 이전 거래 대비 7.1% 낮습니다. 매도 시 거래량과 개별 호수 상태에 따른 가격 변동을 보수적으로 보아야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 선순위 전입자 확인. 이종우 씨의 2006.07.21 전입 기록과 실제 거주·점유 여부, 주민등록 유지 여부를 확인해야 합니다.
- 임대차계약 확인. 보증금·차임·계약당사자·계약기간·확정일자·배당요구 여부를 확인하고, 임차인이 매수인에게 주장할 수 있는 권리가 있는지 판단해야 합니다.
- 매각물건명세서 원본 대조. 인수권리 '해당사항없음' 기재와 선순위 전입 사실의 관계를 확인해야 합니다. 명세서의 최종 내용과 현황조사 및 점유관계가 일치하는지 점검해야 합니다.
- 실질취득액 계산. 실제 인수 보증금이 있다면 낙찰가에 더해 계산하고, 최근 실거래 65,000,000원과 비교해야 합니다. 보증금이 확인되기 전에는 가격상 안전마진을 확정할 수 없습니다.
- 배당 재점검. 근저당권과 애큐온저축은행 채권을 중복 계산하지 않고, 임차인의 우선변제·최우선변제 및 당해세가 배당에 영향을 주는지 확인해야 합니다.
- 현장 상태. 1층 세대의 채광·습기·누수·방수·배관과 도시가스 난방 상태 등을 직접 점검해야 합니다.
- 관리비·명도. 미납 공용관리비, 실제 점유자 및 인도 가능 여부를 확인해야 합니다. 대항력 있는 임차인이 존재한다면 일반적인 소유자 점유 물건과 명도 난도가 다를 수 있습니다.
- 환금성 검토. 35세대 소규모 단지이며 최근 거래가 하락했습니다. 향후 매도 가능가격과 매각 소요기간을 보수적으로 검토해야 합니다.
- 최종 서류 확인. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 실거래 원본을 대조해야 합니다.
맺으며 — “감정가의 49%가 곧 안전한 매수가격은 아니다”
익산 동양맨션 102호의 최저매각가는 29,400,000원입니다. 최근 12개월 실거래 평균 65,000,000원과 비교하면 매우 낮은 표면가격입니다. 그러나 이것만으로 좋은 투자물건이라고 평가하기에는 핵심 권리관계가 남아 있습니다.
말소기준은 2024.07.25 근저당권이지만, 이종우 씨의 전입은 그보다 앞선 2006.07.21입니다. 임차인 보증금이 미상이고 실제 대항력·우선변제 관계도 확정되지 않았습니다. 명세서에 인수권리 없음으로 기재된 사실은 긍정적인 검토 근거이지만, 그 기재만으로 최종 인수액 0원을 확정할 수는 없습니다.
시세 측면에서도 최신 거래 65,000,000원은 이전 거래보다 7.1% 하락했고, 단지 규모는 35세대로 작습니다. 거래 표본이 적고 매각률 통계도 낮아 환금성을 낙관하기 어렵습니다.
결론은 '표면가격은 매력적이지만 권리 확인 전 입찰 보류'입니다. 임차인의 권리가 해소되거나 실제 인수액이 없는 것으로 확인된다면 최저가 대비 최근 시세 차이를 다시 평가할 수 있습니다. 반대로 보증금 인수가 발생한다면 그 금액을 포함한 실질취득액으로 가격을 다시 계산해야 합니다. 이 사건의 핵심은 얼마에 낙찰받느냐보다 무엇을 인수하느냐입니다.
