전주지방법원 2025타경21060. 익산시 함열읍 와리 ‘동양맨션’ 1층 102호, 동일면적 실거래 기준 82.39㎡ 아파트입니다. 감정가 60,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저가는 42,000,000원입니다. 등기상 말소기준권리는 2024.07.25. 이종봉의 근저당권 25,000,000원이고, 그 뒤 2024.11.08. 애큐온저축은행 가압류 44,059,610원과 2025.07.02. 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제는 등기부보다 점유관계입니다. 현황조사와 매각물건명세서에 확인된 이종우의 전입일은 2006.07.21.로 말소기준권리보다 약 18년 빠릅니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 이를 곧바로 “대항력 있는 임차인”이라고 단정하면 안 됩니다. 현재 단계에서는 대항력 가능·미상으로 보는 것이 맞고, 보증금이 확인되지 않아 실제 인수금액도 계산할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경21060 |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 익산시 함열읍 와리 230 동양맨션아파트 1층102호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 아파트로 이용중 · 철근콘크리트 벽식구조 슬래브지붕 5층 중 1층 102호 |
| 소유자 | 이민성 · 2016.07.04. 매매 · 거래가액 50,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 60,000,000원 / 42,000,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 48,587,697원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 점유는 별도 확인
말소기준은 2024.07.25. 을구 9번 이종봉 근저당권입니다. 이후 애큐온저축은행 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 과거 1991년 한국주택은행 근저당, 2003년 국민은행 근저당, 2012년 북익산농업협동조합 근저당 등은 이미 말소된 이력으로 이번 낙찰자가 승계하는 권리가 아닙니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 보증금 미상
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이종우 | 2006.07.21 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
보증기관 대위·승계 신고는 없으므로 실제 임차인은 1명입니다. 전입일만 보면 2024.07.25. 말소기준보다 선순위이지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력·우선변제·매수인 승계 범위를 확정할 수 없습니다. 이 사건은 가격보다 임차보증금 확인이 먼저입니다.
③ 시세 비교 — 숫자는 싸지만 하락 추세
동양맨션 동일면적 82.39㎡ 실거래는 확인된 2건입니다. 최근 12개월 거래는 2026.05. 1층 65,000,000원 1건이고, 그 이전 2025.05. 2층 거래는 70,000,000원입니다. 최근 12개월 평균은 65,000,000원으로, 현재 최저가 42,000,000원은 그 64.6%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 82.39㎡ | 1 | 65,000,000원 |
| 2025.05 | 82.39㎡ | 2 | 70,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 82.39㎡ | 1건 | 65,000,000원 |
다만 최근 거래가 과거 거래보다 7.1% 하락했습니다. 전체 2건 평균 67,500,000원보다 최근 12개월 평균 65,000,000원을 우선해 보는 이유입니다. 즉 현재 최저가는 최근 거래보다 낮지만, 거래 표본이 2건뿐이고 가격 추세는 하락 중입니다. 무엇보다 선순위 점유자의 보증금이 확인되지 않아 실질취득비용은 아직 확정할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 42,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,156,000원 |
| 1. 근저당 · 이종봉 | 25,000,000원 | 25,000,000원 |
| 2. 가압류 · 주식회사애큐온저축은행 | 44,059,610원 | 15,844,000원 |
| 3. 강제경매개시결정 · 주식회사애큐온저축은행 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
가정 매각가 42,000,000원에서 채권 총액 69,059,610원 중 40,844,000원이 배당되고 28,215,610원이 미배당으로 남습니다. 소유자 잔여는 0원입니다. 이 배당표의 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있으나, 선순위 점유자 이종우의 보증금이 확인되지 않았으므로 임차보증금 승계 위험까지 0원으로 확정한 것은 아닙니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 더 내려가도 점유 리스크는 그대로
| 회차 | 매각가 | 채권배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 42,000,000원 | 40,844,000원 | 28,215,610원 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 29,399,999원 | 28,470,799원 | 40,588,811원 |
| 3회 유찰 시 · 34% | 20,579,999원 | 19,809,559원 | 49,250,051원 |
유찰이 반복되면 경매 최저가는 29,399,999원, 20,579,999원까지 내려갑니다. 하지만 선순위 점유자의 보증금이 존재하고 승계 대상이라면 낙찰가가 낮아지는 것만으로 실질취득비용이 같은 폭으로 내려간다고 볼 수 없습니다. 보증금이 얼마인지 확인되지 않은 상태에서는 유찰 횟수보다 임차관계 확인이 우선입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 함열초등학교 북측 인근. 단독주택·음식점·나지 등이 혼재하는 읍소재지 내 주거지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스승강장이 있어 제반 교통여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트 벽식구조 슬래브지붕 5층 건물의 1층 102호로, 외벽은 몰탈 위 페인팅, 내벽은 벽지 등, 창호는 섀시창입니다.
- 설비. 기본적인 위생·급배수설비와 도시가스 개별난방설비가 되어 있습니다.
- 토지. 사다리형 평지이며 아파트부지로 이용 중입니다. 북측 약 12미터 왕복 2차선 포장도로를 통해 주 출입합니다.
- 규제. 도시지역, 제1종·제2종일반주거지역 저촉, 소로2류 저촉, 중로3류 접합, 가축사육제한구역·상대보호구역에 해당합니다.
- 공시지가. 193,900원/㎡. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 동양맨션은 35세대, 1990.09.21. 준공. 동일면적 확인 실거래가 2건으로 거래 표본이 적고 최근 가격은 이전 거래보다 7.1% 낮습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 이종우의 실제 임대차계약 확인. 전입만 확인된 상태이므로 보증금, 계약기간, 실제 점유 여부를 반드시 확인해야 합니다.
- 보증금 확인 전 실질취득비용 확정 금지. 현재 최저가 42,000,000원만을 총취득비용으로 보지 마세요.
- 매각물건명세서 원본 재대조. 인수권리 해당사항없음 기재와 선순위 전입 사실이 함께 존재하므로 최신 원본과 현황조사를 다시 대조해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 65,000,000원은 이전 70,000,000원보다 낮고 최근·과거 추세는 -7.1%입니다.
- 소규모·노후 단지 환금성. 35세대, 1990년 준공이며 확인된 실거래도 2건에 그칩니다. 재매각 시 거래 속도와 가격 변동성을 보수적으로 보세요.
- 1층 개별성. 최신 실거래가 역시 1층 82.39㎡ 65,000,000원이라 비교 표본은 적지만 층 조건은 직접 비교할 수 있습니다.
맺으며 — “가격 할인보다 선순위 점유 확인이 먼저”
이 물건은 감정가 60,000,000원에서 한 번 유찰돼 42,000,000원까지 내려왔고, 최근 12개월 실거래 65,000,000원의 64.6%라는 숫자만 보면 가격 차이는 분명합니다. 다만 최근 가격 흐름은 -7.1% 하락이고, 무엇보다 2006.07.21. 전입한 이종우의 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다.
등기부상 후순위 권리는 소멸하지만, 선순위 점유관계가 정리되지 않으면 낙찰가 42,000,000원이 곧 최종 취득비용이라는 보장이 없습니다. 이 사건의 결론은 “가격은 할인됐지만 권리확인은 아직 끝나지 않았다.” 응찰 판단의 첫 번째 조건은 더 낮은 가격이 아니라 이종우의 임차보증금·점유관계 확인입니다.
