전주지방법원 2025타경21446. 군산 소룡동 예그린아파트 4층 410호, 전용 46.05㎡의 소형 아파트입니다. 전체 60세대, 1991년 준공된 건물로, 감정가 21,000,000원에서 2회 유찰되어 최저가가 10,290,000원까지 내려왔습니다. 표면적인 할인율은 상당하지만 이 물건은 일반적인 채무자 소유 아파트 경매와 다릅니다. 경매신청채권자 김헌태가 동시에 보증금 25,000,000원의 임차권등기권자이며, 임차인의 주민등록일자와 점유개시일자는 현재 말소기준권리보다 앞섭니다. 핵심은 매각으로 없어지는 근저당이 아니라 매수인이 떠안을 수 있는 임차보증금입니다.
특히 현재 최저가가 보증금보다 낮다는 사실이 중요합니다. 낙찰대금이 내려가면 임차보증금의 미배당 잔액이 늘어날 수 있으므로, 최저가가 절반으로 떨어졌다고 실질취득비용도 절반으로 떨어지는 구조가 아닙니다. 배당이 보증금에 충당되는 경우에는 총 취득부담이 보증금 수준에 수렴하며, 집행비용만큼 그보다 높아질 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경21446 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 군산시 소룡동 1547-4 예그린아파트 4층 410호 도로명: 군산시 소룡안2길 19 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 46.05㎡ · 5층 중 4층 |
| 건물규모 / 준공 | 60세대 · 1991.03.04 준공 |
| 소유자 | 장창우 (2006.12.12 임의경매 매각으로 소유권 취득) |
| 감정가 | 21,000,000원 |
| 최저매각가 | 10,290,000원 (감정가의 49% · 2회 유찰) |
| 매각기일 | 2026.10.26 |
| 신청채권자 / 청구금액 | 김헌태 / 25,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2025.10.15 강제경매개시결정 (갑구 7번) |
| 선순위 임차인 | 김헌태 · 보증금 25,000,000원 · 대항력 있음 |
| 법정지상권 | 해당 없음 |
| 감정 이용상태 | 아파트 |
① 권리 흐름 — 근저당은 말소됐지만 임차권이 남아 있다
등기부의 과거 근저당권·전세권 가운데 한국주택은행, 대우중공업, 전주중앙신용협동조합, 오수관촌농업협동조합 등의 권리는 이미 말소됐습니다. 2025.10.15 접수된 갑구 7번 강제경매개시결정이 현재 권리분석의 말소기준으로 표시돼 있습니다.
반면 2025.03.20 등기된 김헌태의 주택임차권은 경매개시결정보다 앞섭니다. 더 중요한 사실은 임대차계약 및 확정일자가 2012.11.01, 점유개시가 2012.11.16, 주민등록이 2012.11.26이라는 점입니다. 매각물건명세서 역시 보증금이 전액 변제되지 않으면 그 잔액을 매수인이 인수한다고 명시하고 있습니다.
② 임차인 분석 — 대항력과 배당충당 여부가 관건
실제 임차인은 김헌태 1명으로 파악됩니다. 주택임차권등기, 현황조사 및 매각물건명세서에 등장하는 동일인이며, 보증금을 중복 합산하지 않습니다.
| 임차인 | 임차보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김헌태 전유부분 건물 전부 |
25,000,000원 | 2012.11.26 2012.11.01 |
있음 | 확인 필요 | 잔액 인수 위험 보증기관 승계 아님 |
| 임대차계약일 | 2012.11.01 |
|---|---|
| 점유개시일 | 2012.11.16 |
| 주민등록일 | 2012.11.26 |
| 확정일자 | 2012.11.01 (등기부 및 매각물건명세서 기재) |
| 주택임차권등기 | 2025.03.20 · 전주지방법원 군산지원 2025카임11 |
| 배당요구 관련 일자 | 2025.03.20 |
| 임차보증금 | 25,000,000원 |
| 대항력 | 있음 말소기준권리보다 앞선 전입·점유 |
| 우선변제권 | 확인 필요 확정일자가 기재돼 있으나 예상배당 산정에서는 우선변제권이 없는 것으로 취급 |
| 보증기관 대위·승계 | 해당 없음 |
| 매수인 인수 | 보증금 미변제 잔액 |
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 판단
같은 예그린아파트 전용 46.05㎡의 실거래는 총 12건입니다. 전체 거래 평균은 20,225,000원이지만, 가격 판단에는 최근 12개월 거래 4건의 평균 21,250,000원과 최신 거래가격 15,000,000원(2026.03)을 우선 적용합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 46.05㎡ | 5 | 15,000,000원 |
| 2026.02 | 46.05㎡ | 1 | 24,000,000원 |
| 2025.11 | 46.05㎡ | 1 | 23,000,000원 |
| 2025.10 | 46.05㎡ | 1 | 23,000,000원 |
| 2025.03 | 46.05㎡ | 4 | 20,000,000원 |
| 2024.11 | 46.05㎡ | 5 | 20,000,000원 |
| 2024.10 | 46.05㎡ | 5 | 17,500,000원 |
| 2024.06 | 46.05㎡ | 4 | 19,000,000원 |
| 2023.10 | 46.05㎡ | 1 | 25,000,000원 |
| 2023.05 | 46.05㎡ | 5 | 14,200,000원 |
| 2022.08 | 46.05㎡ | 2 | 21,000,000원 |
| 2022.07 | 46.05㎡ | 1 | 21,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 46.05㎡ | 4건 | 21,250,000원 |
| 전체 평균 | 46.05㎡ | 12건 | 20,225,000원 |
최근 12개월 평균은 이전 기간 대비 7.8% 상승한 것으로 집계됐습니다. 따라서 전체 기간을 일률적인 하락장이라고 판단할 근거는 없습니다. 그러나 최신 거래가 15,000,000원에 그쳐 최근 평균과 차이가 크므로, 최근 평균 상승률만으로 가격의 안전성을 인정하기도 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 10,290,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 585,220원 |
| 1. 임차보증금 · 김헌태 대항력 있는 인수대상 권리 |
25,000,000원 | 0원 |
| 2. 강제경매 신청채권 · 김헌태 | 25,000,000원 | 9,704,780원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
예상배당은 집행비용 585,220원과 신청채권자 김헌태 배당액 9,704,780원으로 매각대금 10,290,000원을 배분한 가정입니다. 임차보증금 항목에 대한 직접 배당은 0원으로 표시돼 있으며, 신청채권 배당이 동일 임차보증금에 충당되는지는 별도 확인이 필요합니다. 당해세와 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다.
보증금 25,000,000원 − 배당액 9,704,780원 = 미배당 잔액 15,295,220원.
낙찰가 10,290,000원 + 인수잔액 15,295,220원 = 실질취득 25,585,220원.
② 신청채권 배당액이 보증금과 별개인 경우
임차보증금에 대한 배당이 0원이고 전액이 남는다면, 낙찰가 10,290,000원 + 보증금 25,000,000원 = 35,290,000원까지 부담이 커질 수 있습니다.
같은 사람에게 배당된다는 이유만으로 보증금이 자동 감액된다고 확정해서는 안 됩니다. 두 번째 경우는 별도 채권이라는 전제의 위험 시나리오이며, 실제 인수액은 배당의 법적 충당관계를 확인해야 확정할 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 취득부담은 거의 그대로
추가 유찰이 발생하면 입찰 최저가는 낮아지지만, 보증금에 충당될 예상배당액도 감소합니다. 아래는 신청채권자 배당액이 임차보증금에 충당된다는 동일한 가정에서 계산한 회차별 비교입니다.
| 회차 | 최저가 | 보증금 미배당 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 감정가 49% |
10,290,000원 | 15,295,220원 | 25,585,220원 |
| 3회 유찰 시 감정가 34.3% |
7,203,000원 | 18,326,654원 | 25,529,654원 |
| 4회 유찰 시 감정가 24.01% |
5,042,100원 | 20,448,658원 | 25,490,758원 |
현재 회차의 조건부 실질취득은 25,585,220원, 4회 유찰 가정에서도 25,490,758원입니다. 최저매각가는 10,290,000원에서 5,042,100원까지 내려가지만, 실질취득 차이는 94,462원에 그칩니다. 낙찰가 하락분 대부분이 미배당 보증금 증가로 상쇄되는 구조입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 군산시 소룡동 소룡초등학교 남측 인근에 위치합니다. 주변에는 아파트단지, 단독주택 및 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 간선도로와 버스승강장이 있습니다. 감정평가상 제반 교통여건은 보통 수준입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평슬래브지붕 5층 건물 중 4층입니다. 위생·급배수설비, 도시가스 난방설비, 소화전설비가 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역이며 소로2류 및 소로3류에 접합니다. 토지는 평지의 장방형 아파트부지이고 공부와의 차이는 없습니다.
- 공시지가. 토지 공시지가는 331,400원/㎡입니다. 단지 토지면적은 1,924.4㎡로, 개별 세대의 대지권 면적과 구분해야 합니다.
- 환금성. 전체 60세대의 소규모 단지로, 1991년 준공됐습니다. 동일 면적 실거래 12건의 가격 범위는 14,200,000원~25,000,000원으로 편차가 커 재매각 가격을 보수적으로 판단할 필요가 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 인수 범위. 매각물건명세서의 보증금 잔액 인수 문구와 임차권등기 원본을 반드시 대조해야 합니다.
- 신청채권과 보증금의 동일성. 경매신청 김헌태의 청구금액 25,000,000원이 임차보증금 반환채권과 동일한지 확인해야 합니다.
- 배당충당 여부. 예상배당 9,704,780원이 실제로 보증금 채무를 줄이는지 확인해야 합니다. 이에 따라 실질취득부담이 달라집니다.
- 우선변제권. 확정일자 2012.11.01과 예상배당의 우선변제권 처리 사이에 차이가 있으므로 배당순위와 배당요구의 효력을 검증해야 합니다.
- 임차권등기 순위번호. 등기사항 정리의 을구 16번과 매각물건명세서의 을구 18번 표시를 원본으로 대조해야 합니다.
- 현실 점유와 명도. 임차권등기가 있다는 사실만으로 현재 점유 상태나 인도 가능 시기를 확정할 수 없습니다. 점유관계와 인도 절차를 확인해야 합니다.
- 추가 유찰 착시. 3회·4회 유찰 가정에서도 미배당 보증금 증가로 실질취득비용이 2,500만원대에 머무는 구조임을 고려해야 합니다.
- 관리비·조세. 체납 공용관리비, 당해세, 배당상 우선변제 항목을 별도로 확인해야 합니다.
- 시세와 환금성. 최근 12개월 평균 21,250,000원과 최신 실거래 15,000,000원을 우선 비교하고, 60세대 노후 단지의 재매각 위험을 반영해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임대차 관련 증빙과 배당 관련 자료를 입찰 전에 확인해야 합니다.
맺으며 — “1,029만원에 낙찰받아도 1,029만원짜리 집이 아니다”
군산 예그린아파트 410호의 가장 큰 위험은 최저가와 실제 취득부담이 다르다는 점입니다. 대항력 있는 임차인 김헌태의 보증금이 25,000,000원이고, 매각물건명세서는 미변제 잔액의 매수인 인수를 명시합니다.
예상배당 9,704,780원이 보증금에 충당된다는 유리한 가정에서도 실질취득은 25,585,220원으로, 최근 12개월 평균 시세보다 20.4% 높습니다. 최신 실거래가격과의 격차는 더 큽니다. 배당액이 보증금과 별도 채권에 충당된다면 총 부담이 35,290,000원까지 확대되는 위험 시나리오도 배제할 수 없습니다.
여기에 2회 유찰 이력, 60세대 소규모 단지, 1991년 준공, 신청채권자와 임차권자의 동일성, 우선변제권과 배당충당 관계의 확인 필요성이 겹칩니다. 최저가가 낮다는 이유로 가격 가점을 줄 수 없는 물건입니다.
결론은 입찰 보류가 합리적입니다. 보증금 채권의 실체, 배당충당 관계와 최종 인수액을 문서로 확정하지 못한다면 낮은 최저가에 현혹되어 응찰할 이유가 없습니다. 핵심은 몇 회 더 유찰되는지가 아니라 임차보증금 부담을 제거하거나 정확히 확정할 수 있는지입니다.
