14,700,000원
전주지방법원 2025타경21446. 군산시 소룡동 예그린아파트 4층 410호, 전용 46.05㎡ 아파트입니다. 감정가 21,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 14,700,000원입니다. 숫자만 보면 최근 12개월 동일면적 실거래 평균 21,250,000원의 69.2%라 상당히 낮아 보이지만, 이 사건에서는 그 비교 자체가 핵심 가격판단 기준이 아닙니다. 임차인 김헌태가 2012.11.26 전입했고, 경매개시결정은 2025.10.15이므로 임차인의 대항력이 선행합니다. 등기부에는 2025.03.20 주택임차권등기까지 돼 있으며 임차보증금은 25,000,000원입니다.
따라서 낙찰자가 실제로 봐야 할 가격은 14,700,000원이 아니라 보증금 인수까지 반영한 실질취득비용입니다. 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 구조에서는 낙찰가가 더 내려갈수록 인수되는 미변제 보증금이 늘어 총부담이 상쇄되므로, 룰상 실질취득비용은 약 25,000,000원 수준으로 봐야 합니다. 최근 12개월 평균 21,250,000원은 물론 최신 거래 15,000,000원보다도 높은 수준입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경21446 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 군산시 소룡동 1547-4 예그린아파트 4층410호 |
| 도로명주소 | 전북특별자치도 군산시 소룡안2길 19 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 46.05㎡ · 5층 중 4층 |
| 소유자 | 장창우 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 21,000,000원 / 14,700,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 김헌태 / 25,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 선순위 대항력 임차권이 남는다
이 사건의 말소기준은 2025.10.15 강제경매개시결정입니다. 그런데 김헌태의 임대차계약일은 2012.11.01, 점유개시일은 2012.11.16, 전입일은 2012.11.26입니다. 모두 말소기준권리보다 앞섭니다. 2025.03.20에는 임차보증금 25,000,000원의 주택임차권등기까지 마쳤습니다. 등기 분석에서도 이 임차권은 말소기준권리 이전 → 매수인 인수로 분류돼 있습니다.
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입일 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 김헌태 | 전유부분 건물의 전부 | 25,000,000원 | 2012.11.26 | 대항력 有 우선변제 無 승계 有 |
임대차계약일 2012.11.01 · 점유개시일 2012.11.16 · 확정일자 2012.11.01 · 임차권등기 2025.03.20. 배당요구도 2025.03.20로 표시돼 있습니다.
② 시세 비교 — 1,470만원이 아니라 ‘약 2,500만원’을 비교한다
예그린 동일면적 46.05㎡의 최근 거래 12건은 14,200,000원부터 25,000,000원 사이이며, 전체 평균은 20,225,000원입니다. 다만 가격 판단은 최근 흐름을 우선해야 합니다. 최근 12개월 4건 평균은 21,250,000원, 최신 거래는 2026.03 · 15,000,000원입니다. 최근 구간은 이전 구간 대비 7.8% 높게 집계됐습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 46.05㎡ | 5 | 15,000,000원 |
| 2026.02 | 46.05㎡ | 1 | 24,000,000원 |
| 2025.11 | 46.05㎡ | 1 | 23,000,000원 |
| 2025.10 | 46.05㎡ | 1 | 23,000,000원 |
| 2025.03 | 46.05㎡ | 4 | 20,000,000원 |
| 2024.11 | 46.05㎡ | 5 | 20,000,000원 |
| 2024.10 | 46.05㎡ | 5 | 17,500,000원 |
| 2024.06 | 46.05㎡ | 4 | 19,000,000원 |
| 2023.10 | 46.05㎡ | 1 | 25,000,000원 |
| 2023.05 | 46.05㎡ | 5 | 14,200,000원 |
| 2022.08 | 46.05㎡ | 2 | 21,000,000원 |
| 2022.07 | 46.05㎡ | 1 | 21,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 46.05㎡ | 4건 | 21,250,000원 |
명목 최저가 14,700,000원은 최근 12개월 평균의 69.2%입니다. 하지만 이 수치만 보고 할인폭이 크다고 평가하면 오류입니다. 대항력 인수형의 실질취득 약 25,000,000원을 기준으로 보면 최근 12개월 평균의 117.6%이고, 최신 거래 15,000,000원의 166.7%입니다. 즉 실질가격 기준으로는 최근 시세보다 높은 물건입니다.
③ 예상배당표 (매각가 14,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 664,600원 |
| 인수 · 임차인 김헌태 보증금 | 25,000,000원 | 0원 |
| 2. 갑구 7번 경매개시결정 · 김헌태 | 25,000,000원 | 14,035,400원 |
| 미배당 | - | 10,964,600원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 14,700,000원 기준 집행비용 664,600원을 제외한 14,035,400원이 신청채권자 청구에 배당되는 구조이며 10,964,600원의 미배당이 발생합니다. 주택임차권 보증금 25,000,000원은 매수인 인수 대상으로 표시돼 있습니다.
| 회차 시나리오 | 최저가 | 신청채권 배당 | 미배당 | 인수 표시 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 14,700,000원 | 14,035,400원 | 10,964,600원 | 25,000,000원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 10,290,000원 | 9,704,780원 | 15,295,220원 | 25,000,000원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 7,203,000원 | 6,673,346원 | 18,326,654원 | 25,000,000원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 소룡초등학교 남측 인근에 위치하며 주변은 아파트단지, 단독주택 및 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 간선도로와 버스승강장이 있으며 제반 교통여건은 보통인 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평슬래브지붕 5층 건물 중 4층 410호이며 외벽은 몰탈위페인팅, 내벽은 벽지, 창호는 샤시창입니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 도시가스 난방설비, 소화전설비가 설치돼 있습니다.
- 토지·도로. 장방형 평지의 아파트부지이며 남동측 및 남서측 도로를 통해 차량이 출입합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 소로2류·소로3류에 접하고 가축사육제한구역에 포함됩니다. 공시지가는 331,400원/㎡입니다.
- 단지. 예그린은 60세대, 1991-03-04 준공으로 확인되며 동일면적 거래 표본은 12건입니다.
- 현황. 감정평가상 아파트로 이용 중이며 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아니라 실질취득을 보세요. 현재 14,700,000원에 낙찰받는다고 해서 14,700,000원짜리 취득이 되는 구조가 아닙니다. 대항력 보증금 25,000,000원을 기준으로 판단해야 합니다.
- 임차권 원본 확인. 임대차계약일 2012.11.01, 점유개시 2012.11.16, 전입 2012.11.26, 임차권등기 2025.03.20의 사실관계를 등기부·매각물건명세서·현황조사에서 다시 대조해야 합니다.
- 동일인 관계 확인. 임차인과 강제경매 신청채권자가 모두 김헌태로 표시돼 있으므로 채권의 성격과 실제 임대차 관계를 확인해야 합니다.
- 배당과 인수를 혼동하지 마세요. 신청채권 배당 14,035,400원과 주택임차권 보증금의 매수인 인수는 별개 항목으로 표시돼 있습니다.
- 시세 기준. 최근 12개월 평균 21,250,000원, 최신 거래 15,000,000원과 비교할 때 실질취득 약 25,000,000원은 시세 우위가 없습니다.
맺으며 — “1,470만원 낙찰”이 아니라 “약 2,500만원 취득”으로 봐야 한다
이 물건에서 가장 위험한 착시는 유찰된 최저가입니다. 감정가 21,000,000원에서 14,700,000원으로 내려왔고 최근 12개월 평균의 69.2%라는 숫자만 보면 할인폭이 커 보입니다. 그러나 김헌태의 전입은 2012.11.26, 말소기준 강제경매개시결정은 2025.10.15로 선후관계가 분명하고, 주택임차권 보증금은 25,000,000원입니다.
대항력 인수형에서는 낙찰가가 보증금보다 낮을수록 인수되는 미변제 금액이 늘어나는 구조이므로 실질취득을 약 25,000,000원 수준으로 고정해 판단해야 합니다. 이 금액은 최근 12개월 평균 21,250,000원의 117.6%이고 최신 거래 15,000,000원보다도 높습니다. 2회·3회 유찰로 명목 최저가가 더 낮아져도 이 핵심은 바뀌지 않습니다. 명목가격은 낮지만 실질가격은 높고, 선순위 임차권 인수까지 있는 사건입니다.
