전주지방법원 2025타경21504. 군산시 나운동 세경아파트 207동 10층 1001호입니다. 감정 이용상태는 아파트이며, 건물은 철근콘크리트 벽식구조 슬래브지붕 13층 중 제10층입니다. 현재 소유자 태훈은 2016.05.20 소유권을 취득했고 거래가액은 68,500,000원입니다. 같은 날 현대해상화재보험주식회사 앞으로 채권최고액 63,000,000원의 근저당권이 설정됐고, 이 권리가 현재 경매의 말소기준권리입니다.
말소기준 이후에는 군산시수산업협동조합 가압류 2건, 농업협동조합중앙회 가압류 1건, 현대해상화재보험주식회사의 임의경매개시결정이 이어집니다. 모두 매각으로 소멸하는 권리입니다. 2016.07.01 설정된 소유권이전담보가등기도 등기부상 이미 말소된 상태입니다. 따라서 핵심은 복잡한 인수관계가 아니라 현재 44,800,000원이라는 입찰가격을 별도의 시세 확인을 거쳐 판단하는 것입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경21504 |
|---|---|
| 소재지 | 전라북도 군산시 나운동 155 세경아파트 207동 10층1001호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 13층 중 제10층 제1001호 · 아파트로 이용중 |
| 소유자 | 태훈 (2016.05.20 소유권이전 · 거래가액 68,500,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 64,000,000원 / 44,800,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 경매채권자 / 청구 | 현대해상화재보험주식회사 / 44,585,624원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
임차인 없음. 매각물건명세서에는 인수권리와 법정지상권 모두 해당사항 없음으로 명시돼 있습니다. 말소기준인 현대해상화재보험주식회사 근저당권 이후의 가압류 3건과 경매개시결정은 매각으로 소멸하므로, 배당 부족이 발생하더라도 그 부족분이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다. 현재 회차의 매수인 인수 예상액은 0원입니다.
② 가격 구조 — 1회 유찰로 감정가의 70%
감정가는 64,000,000원, 현재 최저매각가는 44,800,000원입니다. 현재 회차는 1회 유찰된 감정가의 70% 구간입니다. 추가 유찰 시 시나리오는 2회 유찰 31,359,999원, 3회 유찰 21,951,999원으로 제시돼 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 44,800,000원 | 163,723,628원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 31,359,999원 | 176,921,709원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 21,951,999원 | 186,160,365원 | 0원 |
유찰이 거듭되면 채권자 미배당액은 커지지만, 이 사건의 시나리오에서는 매수인 인수액이 모든 회차에서 0원입니다. 다만 채권자의 손실 증가와 매수인의 가격 메리트는 서로 다른 문제입니다. 현재 최저가가 감정가의 70%라는 사실만으로 실제 시장가격보다 싸다고 판단해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 44,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,206,400원 |
| 2. 을구 3번 근저당권 · 현대해상화재보험주식회사 | 63,000,000원 | 43,593,600원 |
| 3. 갑구 8번 가압류 · 군산시수산업협동조합 | 13,172,161원 | 0원 |
| 4. 갑구 9번 가압류 · 군산시수산업협동조합 | 14,145,067원 | 0원 |
| 5. 갑구 10번 가압류 · 농업협동조합중앙회 | 117,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가 44,800,000원 가정 시 채권자 총 청구액 207,317,228원 중 43,593,600원이 배당되고, 미배당액은 163,723,628원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 아파트로 이용 중이며, 철근콘크리트 벽식구조 슬래브지붕 13층 중 제10층 제1001호입니다.
- 입지. 서해초등학교 북동측 인근에 위치하며, 주위는 중소규모 아파트단지와 근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인접 간선도로변에 버스승강장이 있어 제반 교통상황은 보통인 편입니다.
- 도로. 북측 노폭 약 35미터 포장도로와 북서측 노폭 약 20미터 포장도로로 주출입합니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·시가지경관지구(일반)·택지개발지구이며, 공시지가는 545,200원/㎡입니다.
- 건물 상태. 위생 및 급배수설비, 난방설비, 소방설비, 승강기설비가 되어 있으며 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준 확인. 2016.05.20 을구 3번 현대해상화재보험주식회사 근저당권이 말소기준입니다.
- 후순위 권리. 2020년 가압류 3건과 2025.10.23 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
- 임차관계. 임차인은 없고 매각물건명세서상 인수권리·법정지상권도 해당사항 없습니다.
- 가격 검증. 현재 최저매각가 44,800,000원이 감정가의 70%라는 사실과 실제 시장가격은 별개이므로 응찰 전 주변 거래가격을 확인해야 합니다.
- 배당 부족. 현재 회차 채권 미배당 163,723,628원은 매수인 인수액이 아닙니다. 매수인 인수 예상액은 0원입니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가 관련 원본을 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 승부처는 가격
이 사건의 권리구조는 명확합니다. 2016.05.20 현대해상화재보험주식회사 근저당권이 말소기준이고, 그 이후의 가압류 3건과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인은 없고 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권도 해당사항 없어 매수인 인수액은 0원입니다.
현재 최저매각가는 감정가 64,000,000원에서 한 차례 유찰된 44,800,000원입니다. 권리상 위험은 낮지만, 감정가 대비 70%라는 숫자만으로 시세 대비 저렴하다고 단정할 근거는 없습니다. 따라서 이 물건의 결론은 “권리는 합격, 가격은 별도 검증”입니다. 응찰 여부와 상한가는 실제 시장가격을 확인한 뒤 결정하는 것이 맞습니다.
