광주지방법원 2025타경706. 여수시 소라면 덕양리 1334-39의 근린시설 + 토지입니다. 감정 이용상태는 1층 소매점(공실), 2층 주거용이고, 철근콘크리트 및 조적조 슬래브지붕 2층 건물입니다. 현재 최저매각가는 81,595,000원으로 감정가 127,492,660원의 64%까지 내려왔습니다. 그러나 이 사건의 중심은 유찰폭이 아니라 말소기준권리보다 앞선 권리와 점유관계입니다.
말소기준은 2022.10.13. 설정된 전문건설공제조합 근저당권, 채권최고액 36,000,000원입니다. 이후 2024.05.08. 김헌일 근저당권 187,000,000원, 2025.07.04. 국 압류, 2025.11.20. 임의경매개시결정, 2026.01.30. 전문건설공제조합 가압류 258,720,905원은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 반면 1998.06.05. 가등기는 말소기준보다 앞서 매수인 인수로 표시돼 있으며, 종류 확인이 필요하다는 주의사항도 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경706 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 여수시 소라면 덕양리 1334-39 · 전라남도 여수시 소라면 중승길 30-9 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 + 토지 · 1층 소매점(공실) · 2층 주거용 |
| 토지 | 대 163.0㎡ · 제1종일반주거지역 · 완경사 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 주식회사효천산업기술 |
| 감정가 / 최저가 | 127,492,660원 / 81,595,000원 (2회 유찰 · 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 전문건설공제조합 / 36,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 2022년보다 앞선 권리가 문제
2002.09.19. 여수시 압류도 말소기준보다 앞선 권리로 표시돼 있습니다. 한편 등기 이력에는 2004.06.17. 임의경매 매각과 2004.06.23. 2번 압류·3번 경매개시결정·4번 압류·5번 압류의 등기말소 기록이 함께 존재합니다. 따라서 현재 입찰 판단에서는 등기부 원본의 현행 효력 상태를 직접 대조해야 합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력은 ‘가능·미상’
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김민성 | 2017.05.18 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
김민성의 전입일은 2017.05.18.로 말소기준일 2022.10.13.보다 빠릅니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 대항력 有로 확정하지 않고 ‘대항력 가능·미상’으로 보는 것이 안전합니다. 보증금이 확인되지 않아 낙찰 후 실제 인수액도 현재 단계에서는 계산할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 81,595,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,868,710원 |
| 2. 근저당 · 전문건설공제조합 | 36,000,000원 | 36,000,000원 |
| 3. 근저당 · 김헌일 | 187,000,000원 | 43,726,290원 |
| 4. 가압류 · 전문건설공제조합 | 258,720,905원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권자 총 청구액은 481,720,905원, 배당액은 79,726,290원, 미배당은 401,994,615원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 권리위험은 사라지지 않는다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 64% | 81,595,000원 | 79,726,290원 | 401,994,615원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 51% | 65,276,000원 | 63,701,032원 | 418,019,873원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 41% | 52,220,800원 | 50,880,826원 | 430,840,079원 |
신청채권자 전문건설공제조합의 36,000,000원은 현재 회차뿐 아니라 3회·4회 유찰 시나리오에서도 전액 배당되는 것으로 계산됩니다. 하지만 낙찰가가 낮아지는 것은 선순위 가등기와 김민성의 미상 보증금 문제를 해소하지 않습니다. 실거래 자료도 없어 감정가 대비 할인율만으로 ‘싸다’고 판단할 근거가 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 1층은 소매점(공실), 2층은 주거용으로 이용 중인 근린시설 + 토지입니다.
- 주위환경. 경성빌라 남동측 인근이며, 주위는 야산지대·빌라·단독주택 등 주택지대입니다.
- 교통. 동측 근거리에 주요 간선도로가 통과해 교통상황은 대체로 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 토지. 지목 대, 163.0㎡, 제1종일반주거지역, 완경사·사다리형, 세로한면(가)입니다.
- 규제. 가축사육제한구역·장애물제한표면구역에 포함되고, 준보전산지에 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트 및 조적조 슬래브지붕 2층 건물이며 위생·급수·난방설비가 설치돼 있습니다. 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 1998년 가등기 원본 확인. 주식회사동부레미콘 명의 가등기의 종류와 현재 효력, 말소 가능 여부를 등기부와 매각물건명세서 원본으로 확인해야 합니다.
- 2002년 여수시 압류 확인. 권리자료상 선순위 인수로 표시되는 한편 2004년 매각에 따른 말소 이력도 있으므로 현행 등기 상태를 직접 대조해야 합니다.
- 김민성 보증금 확인. 2017.05.18. 전입으로 말소기준보다 빠르지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 보증금 확인 전 실질 인수액을 0원으로 보지 마세요.
- 일괄매각 범위 확인. 제시외 건물이 포함된 일괄매각이므로 매각 대상과 현황을 원본에서 대조해야 합니다.
- 용도 혼합 확인. 1층 소매점(공실)·2층 주거용으로 이용되는 건물이므로 실제 점유와 사용상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 가격 판단 보류. 실거래 비교자료가 없어 감정가 64%라는 사실만으로 가격 메리트를 확정할 수 없습니다.
맺으며 — “64% 유찰보다 선순위 권리가 먼저”
이 물건은 2회 유찰돼 최저가가 81,595,000원까지 내려왔지만, 단순 할인형 물건으로 볼 수 없습니다. 2022.10.13. 말소기준보다 앞선 1998년 가등기가 매수인 인수로 표시돼 있고, 김민성도 2017.05.18. 전입했지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 현재의 핵심은 가등기 효력과 임차보증금 확인입니다.
후순위 근저당·압류·경매개시결정·가압류는 매각으로 소멸하지만, 그것만으로 안전형이 되지는 않습니다. 실거래 자료도 없어 64%라는 할인율을 시세 메리트로 환산할 근거가 없습니다. 가격은 낮아졌지만 권리의 불확실성은 남아 있습니다. 원본 확인 전에는 보수적으로 접근할 사건입니다.
