광주지방법원 2025타경714. 순천시 조례동 시대아파트 103동 7층 706호입니다. 소유자 윤애경은 2021.08.07 매매로 53,053,000원에 취득했고, 실제 임차인은 김승현 1명입니다. 김승현은 2022.05.19 임대차계약·전입·점유개시·확정일자를 모두 갖췄고, 말소기준권리인 고세정의 2023.04.25 근저당보다 앞섭니다. 따라서 등기부상 임차권등기가 매각으로 소멸하더라도, 선순위 대항력에 기초한 미배당 보증금 승계 문제는 별도로 남습니다.
현재 최저매각가 43,400,000원만 보면 최근 12개월 평균 50,691,666원의 85.6%여서 싸 보일 수 있습니다. 그러나 이 사건에서는 그 비교가 잘못된 접근입니다. 예상 배당 후 남는 임차보증금 30,781,200원을 합친 실질취득 74,181,200원으로 시세와 비교해야 합니다. 즉 유찰로 최저가가 내려가도 임차인의 미배당액이 늘어나는 구조라, 총 취득부담은 보증금 73,000,000원대에 사실상 고정됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경714 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 순천시 조례동 766 시대아파트 103동 7층 706호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 시세 비교 면적 37.388㎡ · 지하3층·지상17층 건물 중 7층 |
| 소유자 | 윤애경 (2021.08.07 매매 · 거래가액 53,053,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 62,000,000원 / 43,400,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 김승현 / 78,280,000원 |
| 매각기일 | 2026.05.18 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차인이 먼저다
핵심은 순서입니다. 김승현의 전입·점유개시·확정일자는 모두 2022.05.19이고, 말소기준 근저당은 2023.04.25입니다. 김승현은 대항력과 우선변제권을 갖춘 실제 임차인 1명으로 확인됩니다. 2024.03.29에는 임차보증금 73,000,000원의 주택임차권등기도 마쳤습니다. 현재 회차 매각가 43,400,000원에서는 집행비용 1,181,200원을 제외한 42,218,800원이 임차인에게 배당되고, 30,781,200원이 미배당되어 매수인에게 승계되는 구조입니다.
| 임차인 | 전입·점유 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김승현 전유부분 건물의 전부 | 2022.05.19 | 2022.05.19 | 73,000,000원 | 2024.03.29 | 대항력 有 우선변제 有 승계 30,781,200원 |
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 7,418만원을 봐야 한다
시대아파트는 2,794세대, 1992.11.25 준공 단지입니다. 시세 비교 대상은 약 37.39㎡대이며 최근 거래 12건의 평균은 50,691,666원입니다. 가장 최근인 2026.04 거래 중 최고이자 최신 기준금액은 73,000,000원입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 37.39㎡ | 17 | 73,000,000원 |
| 2026.04 | 37.39㎡ | 10 | 63,000,000원 |
| 2026.04 | 37.39㎡ | 14 | 58,000,000원 |
| 2026.04 | 37.39㎡ | 1 | 50,000,000원 |
| 2026.04 | 37.39㎡ | 12 | 46,000,000원 |
| 2026.04 | 36.37㎡ | 13 | 46,000,000원 |
| 2026.03 | 36.37㎡ | 17 | 42,500,000원 |
| 2026.03 | 37.39㎡ | 14 | 53,000,000원 |
| 2026.03 | 37.39㎡ | 2 | 38,000,000원 |
| 2026.03 | 37.39㎡ | 7 | 48,800,000원 |
| 2026.03 | 36.37㎡ | 7 | 50,000,000원 |
| 2026.03 | 37.39㎡ | 10 | 40,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 12건 | 50,691,666원 |
최저가만 놓고 보면 43,400,000원은 최근 12개월 평균의 85.6%입니다. 그러나 인수액을 포함한 실질취득 74,181,200원은 최근 12개월 평균의 146.3%이고, 표본 최고가이자 최신 거래인 73,000,000원보다도 1,181,200원 높습니다. 따라서 이 사건을 “시세보다 싸다”고 평가할 근거는 없습니다.
단지 경매물건의 평균 유찰 횟수도 5.6회입니다. 하지만 이 사건은 유찰 자체가 가격 메리트를 만드는 구조가 아니라, 최저가 감소분이 임차보증금 인수액 증가로 상당 부분 상쇄되는 구조라는 점이 더 중요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 43,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,181,200원 |
| 1. 임차인 김승현 보증금 | 73,000,000원 | 42,218,800원 |
| 2. 근저당 · 고세정 | 19,900,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 김승현 | 78,280,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 임차보증금 73,000,000원 중 42,218,800원이 배당되고 30,781,200원이 부족합니다. 이 부족액은 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금으로 매수인 인수 대상입니다. 집행비용은 추정치이며 당해세·최우선변제는 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 예상 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰(70%) | 43,400,000원 | 30,781,200원 | 74,181,200원 |
| 2회 유찰(49%) | 30,379,999원 | 43,566,841원 | 73,946,840원 |
| 3회 유찰(34%) | 21,265,999원 | 52,516,789원 | 73,782,788원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 순천시 조례동 서해골드빌아파트 북측 인근으로, 주변에 아파트단지·단독주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 단지까지 차량 출입이 가능하고 인근에 간선도로와 버스정류장이 있어 일반적인 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕, 지하3층·지상17층. 위생·급배수·도시가스·난방·옥내소화전·화재탐지·승강기 설비가 있습니다.
- 토지·도로. 5필 일단의 부정형 완경사지 아파트부지이며 동측·남측으로 폭 약 8m 아스팔트포장도로에 접합니다.
- 용도·규제. 제2종일반주거지역을 포함하며 자연녹지지역·근린공원·도로·가축사육제한구역·중점경관관리구역 등이 중첩됩니다. 공시지가 788,600원/㎡입니다.
- 건축물 상태. 감정자료상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성 참고. 2,794세대 단지이나 1992.11.25 준공이고, 최근 동일면적 거래가격이 38,000,000원부터 73,000,000원까지 넓게 분포합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 43,400,000원만 시세와 비교하지 말고 현재 예상 인수 30,781,200원을 합친 실질취득 74,181,200원을 기준으로 판단해야 합니다.
- 유찰 효과 재계산. 2회 유찰 시 실질취득 73,946,840원, 3회 유찰 시 73,782,788원으로 총부담 감소폭이 매우 작습니다.
- 임차인 배당 확인. 김승현의 보증금 73,000,000원이 실제 배당에서 얼마까지 변제되는지 최종 배당표와 매각물건명세서를 대조해야 합니다.
- 우선매수권 확인. 전세사기피해자 우선매수권 및 특별매각조건이 있으므로 외부 응찰자의 낙찰 가능성을 별도로 판단해야 합니다.
- 동일인 관계 확인. 임차인·임차권자·신청채권자가 김승현으로 기재되어 있으므로 관련 채권과 임대차 관계의 원문서를 확인해야 합니다.
- 세금·배당 변수. 국의 압류가 존재하고 배당표의 집행비용은 추정치이므로 실제 배당 결과와 인수액은 최종 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·배당요구 관련 문서와 실거래 자료를 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “4,340만원짜리 경매”가 아니다
이 사건의 핵심은 한 문장으로 정리됩니다. 최저가가 내려가도 총 취득부담은 거의 내려가지 않습니다. 김승현은 말소기준권리보다 먼저 전입·점유하고 확정일자를 갖춘 대항력 임차인이며, 현재 회차에서 보증금 미배당 예상액 30,781,200원을 매수인이 인수합니다. 따라서 43,400,000원에 낙찰받아도 실질취득은 74,181,200원입니다.
최근 12개월 동일면적 평균은 50,691,666원이고 최신 거래는 73,000,000원입니다. 실질취득은 평균의 146.3%이며 최신 거래보다도 높습니다. 여기에 단지 경매 평균 유찰 5.6회와 전세사기피해자 우선매수권까지 겹칩니다. 가격 메리트가 없고, 권리 인수 부담이 크며, 외부 낙찰에도 제약이 있는 사건입니다. 이 물건은 “유찰돼 싸진 아파트”가 아니라, 보증금 승계 때문에 가격이 사실상 고정되는 대항력 인수형 경매로 보는 것이 맞습니다.
