서울동부지방법원 2025타경413. 송파구 문정동 가든파이브라이프 8층 와이-8088호입니다. 소유자 김현진은 2010.03.26. 거래가액 139,103,000원으로 소유권을 취득했고, 같은 날 신한은행이 채권최고액 97,500,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당권이 이번 경매의 말소기준권리입니다. 2014.10.01. 신한은행의 97,500,000원 근저당권이 추가로 등기됐고, 2025.05.28. 최지현의 임차보증금 19,406,000원 임차권, 2025.09.15. 신한은행의 임의경매개시결정이 뒤따릅니다.
현재 최저매각가는 121,600,000원으로 감정가 152,000,000원의 80%입니다. 하지만 실거래 비교자료가 없으므로 이 80%만 보고 ‘시세보다 싸다’고 평가할 근거는 없습니다. 권리상 실질취득은 매수인 인수액이 0원이어서 현재 최저가와 같은 121,600,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경413 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 송파구 문정동 634 가든파이브라이프 8층 와이-8088호 · 서울특별시 송파구 충민로 66 |
| 용도 / 이용상태 | 도시형생활주택 · 감정평가상 공부상 판매시설(도매시장) |
| 구조 / 위치 | 철근콘크리트구조 · 지하5층/지상11층 건물 내 8층 와이-8088호 |
| 소유자 | 김현진 · 2010.03.26. 소유권이전 · 거래가액 139,103,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 152,000,000원 / 121,600,000원 (1회 유찰 · 감정가 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 신한은행 / 60,605,654원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 2010년 신한은행 근저당이 기준
말소기준은 2010.03.26. 을구 1번 신한은행 근저당권 97,500,000원입니다. 2014.10.01. 설정된 을구 2번 신한은행 근저당권과 2025.05.28. 설정된 최지현의 상가건물임차권, 2025.09.15. 경매개시결정은 모두 말소기준 이후입니다. 제공된 권리판정상 이들 후순위 권리는 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 임차 부분 | 보증금 | 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 최지현 | 8층 와이-8088호 전부 · 22.68㎡ | 19,406,000원 | 300,000원 | 대항력 없음 | 확인 필요 | 인수 0원 |
실제 임차인은 최지현 1명입니다. 보증기관 대위·승계 신고가 아니라 본인 임차권입니다. 등기된 임대차 내용은 계약일 2023.03.01., 사업자등록신청일 2023.03.02., 점유개시일 2023.03.06., 확정일자 2023.03.02., 임차보증금 19,406,000원, 차임 300,000원입니다. 현황상 전입일은 2025.03.24.로 기재돼 있습니다. 어느 기준으로 보더라도 2010.03.26. 말소기준권리보다 뒤이므로 제공된 판정상 대항력은 없습니다.
임차인은 2025.05.28. 배당요구를 했습니다. 다만 우선변제 여부는 별도 확인이 필요합니다. 현재 배당 시뮬레이션에는 임차인 배당액이 별도 계상되지 않았고, 매수인 인수액은 0원으로 산정돼 있습니다.
③ 현재 가격 — 1회 유찰, 감정가의 80%
감정가는 152,000,000원, 현재 최저매각가는 121,600,000원입니다. 1회 유찰돼 감정가의 80%까지 내려왔습니다. 2회 유찰 시 시나리오는 97,280,000원(64%), 3회 유찰 시 77,824,000원(51.2%)입니다.
④ 예상배당표 (매각가 121,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,502,400원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 주식회사신한은행 | 97,500,000원 | 97,500,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 주식회사신한은행 | 97,500,000원 | 21,597,600원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당 시뮬레이션상 채권최고액 합계는 195,000,000원, 예상 채권자 배당은 119,097,600원, 미배당은 75,902,400원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철 8호선 장지역 남서측 인근이며, 주변은 상업시설·업무시설·근린생활시설·아파트단지·공원이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 8호선 장지역이 있어 대중교통 이용편의는 양호한 것으로 평가돼 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하5층/지상11층 건물의 8층 와이-8088호이며 위생·급배수·승강기·에스컬레이터·소화·주차장설비가 있습니다.
- 토지. 유통상업지역·제1종지구단위계획구역이고, 인접토지 대비 평탄한 사다리형 상업용 건부지입니다. 북동측·북서측·서측으로 광대로에 접합니다.
- 공시지가. 10,600,000원/㎡이며, 토지면적은 41,732.1㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다. 다만 공부상 이용상태가 판매시설(도매시장)이라는 점은 별도 확인이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 용도부터 확인. 도시형생활주택 표기와 공부상 판매시설(도매시장), 임차인의 주거 이용 표기가 함께 존재합니다. 실제 사용 가능 용도와 관계 서류를 우선 대조해야 합니다.
- 임차권 원본 대조. 최지현 보증금 19,406,000원, 차임 300,000원, 임차권등기와 배당요구 내역을 매각물건명세서 원본에서 다시 확인해야 합니다.
- 대항력. 제공된 판정은 대항력 없음이며 매수인 인수 0원입니다. 말소기준일 2010.03.26.과 임차 관련 날짜를 원본에서 재확인해야 합니다.
- 근저당 구조. 동일 신한은행의 97,500,000원 근저당권 2건과 “1번 근저당권 목적물에 추가” 문구의 관계를 등기부 원문으로 확인해야 합니다.
- 가격 판단. 현재 최저가는 감정가의 80%이지만 실거래 비교자료가 없어 시세 대비 할인 여부는 확인되지 않습니다.
- 배당 변동. 현재 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 시뮬레이션이므로 실제 배당과 달라질 수 있습니다.
맺으며 — 권리보다 ‘무슨 용도로 쓸 수 있는가’가 중요하다
이 사건의 권리구조는 비교적 분명합니다. 2010.03.26. 신한은행 근저당권이 말소기준이고, 후순위 근저당권과 최지현의 임차권은 매각으로 소멸하는 것으로 판정돼 있습니다. 임차인도 실제 1명이며 대항력 없음, 매수인 인수는 0원입니다.
현재 최저가 121,600,000원은 감정가의 80%지만, 실거래 자료가 없어 시세 대비 싸다고 단정할 수는 없습니다. 오히려 이 물건에서 더 중요한 확인사항은 사건상 도시형생활주택, 감정평가상 공부상 판매시설(도매시장), 임차 이용 주거라는 세 표현이 함께 존재한다는 점입니다. 권리는 비교적 단순, 가격 메리트는 미확인, 용도 확인은 필수. 이 세 문장이 입찰 판단의 핵심입니다.
