서울동부지방법원 2025타경441. 서울 송파구 문정동 송파아이파크 13층 디-1313호로, 감정평가상 오피스텔로 이용 중인 집합건물입니다. 감정가는 792,000,000원이고 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 633,600,000원, 감정가의 80%입니다. 현재 소유자는 차아론이며, 2020년 매매 당시 등기부 기재 거래가액은 650,000,000원입니다.
권리의 기준점은 2022.04.04. 설정된 영동농업협동조합 근저당권 660,000,000원입니다. 그 뒤 설정된 유순애 근저당권 135,000,000원과 2025.10.24. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 반면 이 사건에서 가장 중요한 예외는 등기부 본체의 후순위 권리가 아니라 토지 별도등기입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경441 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 송파구 문정동 624 송파아이파크 13층 디-1313호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 송파구 법원로 55 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 16층 건물 내 13층 · 오피스텔로 이용중 |
| 소유자 | 차아론 · 2020.06.22. 매매 · 거래가액 650,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 792,000,000원 / 633,600,000원 (1회 유찰 · 감정가 80%) |
| 경매 청구액 | 560,594,466원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 등기 발급일 | 2026.08.28 |
① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 토지 구분지상권은 예외
등기부에는 과거 2015년 김봉식 전세권 400,000,000원이 있었지만 2017.08.17. 해지로 이미 말소되었습니다. 2024.02.28. 이은경 근저당권 30,000,000원 역시 2024.09.05. 해지로 말소되었습니다. 현재 경매에서 말소기준이 되는 것은 2022.04.04. 영동농업협동조합 근저당권입니다.
② 임차인 — 조준호, 대항력 없음
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 조준호 | 디-1313호 | 2024.09.03 | 미상 | 2025.12.16 | 없음 | 미상 | 아님 |
조준호의 전입신고일은 2024.09.03.으로 말소기준권리인 2022.04.04. 근저당권보다 늦습니다. 따라서 제공된 조사 결과상 대항력은 없습니다. 배당요구는 2025.12.16. 접수됐습니다. 다만 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부와 구체적인 배당액은 판단할 수 없습니다.
③ 가격 판단 — 감정가 80%지만 시세 할인으로 단정할 수 없다
현재 최저매각가 633,600,000원은 감정가 792,000,000원의 80%입니다. 그러나 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세 자료가 없습니다. 따라서 “감정가보다 20% 낮다”는 사실만으로 시세보다 싸다고 평가해서는 안 됩니다. 현재 데이터로 확인 가능한 것은 유찰에 따른 법원 최저가 변화뿐입니다.
| 회차 | 매각가 가정 | 총 채권액 | 채권자 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 80% | 633,600,000원 | 795,000,000원 | 624,864,000원 | 170,136,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 506,880,000원 | 795,000,000원 | 499,411,200원 | 295,588,800원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 51% | 405,504,000원 | 795,000,000원 | 399,048,960원 | 395,951,040원 | 0원 |
유찰이 진행될수록 매각대금이 줄고 선순위 근저당권에서도 미배당이 커집니다. 다만 제공된 시나리오에서 매수인 금액 인수는 모든 회차 0원입니다. 이것은 앞서 본 토지 구분지상권 인수 여부와는 구분해서 봐야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 633,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,736,000원 |
| 2. 근저당권 · 영동농업협동조합 | 660,000,000원 | 624,864,000원 |
| 3. 근저당권 · 유순애 | 135,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 기준 추정으로 총 채권액은 795,000,000원, 채권자 배당은 624,864,000원, 미배당은 170,136,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 장지역(지하철 8호선) 북서측 인근. 주위에 오피스텔·아파트·업무시설·근린생활시설이 소재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 장지역이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 16층 건물 내 13층 디-1313호이며 사용승인은 2015.07.20.입니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·승강기·소방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 업무시설(오피스텔) 및 판매시설 건부지로 이용 중이며 북동측 약 30미터, 북서측 약 20미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·유통상업지역·제1종지구단위계획구역이며 공시지가는 10,330,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 내부 확인. 현장조사 당시 폐문부재로 내부 설비 작동 여부와 인테리어 상태는 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 토지 별도등기 원본 확인. 토지 을구 1번 구분지상권설정등기 2015.07.29. 접수 제61088호의 구체적 권리내용을 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 시세 별도 확인. 현재 자료에는 실거래 비교값이 없습니다. 감정가 80%라는 이유만으로 가격 메리트를 부여하면 안 됩니다.
- 임차보증금 확인. 조준호는 대항력이 없지만 보증금과 확정일자가 미상입니다. 매각물건명세서와 배당요구 서류를 대조해야 합니다.
- 배당 변동성. 현재 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않았으므로 실제 배당금액은 달라질 수 있습니다.
- 내부 상태 확인. 폐문부재로 내부 설비 및 인테리어 상태를 확인하지 못한 감정평가 유의사항을 반영해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·토지 별도등기·매각물건명세서·현황조사·감정평가서를 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “금액 인수 0원”과 “권리 인수 없음”은 다르다
이 사건은 표면적으로는 정리하기 쉽습니다. 조준호는 말소기준권리보다 늦게 전입해 대항력이 없고, 영동농업협동조합 근저당권 이후의 유순애 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당 시나리오상 매수인 금액 인수도 0원입니다.
하지만 결론을 여기서 끝내면 안 됩니다. 매각물건명세서에는 토지 을구 1번 구분지상권설정등기가 말소되지 않고 매수인에게 인수된다고 명확히 적혀 있습니다. 더구나 토지 별도 등기도 존재합니다. 따라서 이 물건의 권리분석 핵심은 후순위 채권이 아니라 인수되는 토지 구분지상권의 실체입니다.
가격도 마찬가지입니다. 1회 유찰로 633,600,000원까지 내려왔지만 실거래 시세가 없으므로 시세 대비 저렴하다고 판단할 근거는 없습니다. 임차인 대항력은 낮은 위험, 토지 별도등기는 높은 확인 필요, 가격 메리트는 보류. 이 세 가지를 분리해서 보는 것이 이 사건의 핵심입니다.
