서울동부지방법원 2025타경443. 성동구 도선동 311-20에 자리한 토지와 건물의 일괄매각 사건입니다. 토지면적은 90.9㎡, 건물은 2012년 8월 13일 사용승인을 받은 지상 4층의 점포·다가구주택 혼합 건물입니다. 왕십리 생활권에 속하고 인근에 지하철 2호선 상왕십리역과 버스정류장이 있는 입지입니다. 현재 공유자는 이순임·최수아·최승제·최현아이고, 등기부에는 상속을 원인으로 한 소유권이전이 기록돼 있습니다.

경매를 신청한 사람은 김성현으로 청구금액은 123,194,542원입니다. 특이한 점은 김성현이 이 건물 2층 202호의 120,000,000원 임차권등기자이기도 하다는 사실입니다. 임차보증금 반환채권에 기초한 경매인지, 어떤 채권관계로 배당받는지, 신고채권과 임차보증금이 중복 계산되는지는 반드시 확인해야 합니다.

권리분석의 초점은 두 가지입니다. 첫째, 2017년 근저당권보다 앞서는 임차인의 대항요건이 있는지입니다. 둘째, 현재 점유와 보증금 반환관계가 호실별로 어떻게 연결되는지입니다. 여기에 토지·건물 일괄매각 가격의 적정성까지 검토해야 비로소 입찰 판단을 할 수 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하다

등기부상 살아 있는 주요 담보권 중 가장 앞선 것은 2017.05.22 설정된 성동신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 468,000,000원이고 토지 도선동 311-20과 공동담보 관계입니다. 이 권리를 말소기준으로 보고, 그 이후의 경매개시결정 및 김성현 주택임차권등기는 매각으로 소멸하는 구조입니다.

2015년·2016년 국민은행 근저당권과 과거 오정숙·고양상사·베로대부 관련 근저당권은 이미 등기말소됐습니다. 케이디종합건설의 3층 전세권 180,000,000원도 2021년 말소됐고, 김세영의 202호 임차권등기 100,000,000원 역시 말소됐습니다. 과거에 설정됐다가 말소된 전세권과 임차권은 현재 권리로 단순 합산하지 않습니다.

② 임차인 분석 — 대항력·우선변제·인수위험

현황조사와 매각물건명세서 등에 나타난 점유·임차 신고는 6건입니다. 임수연, 정솔, 김승환, 김홍준, 김성현 및 명의가 불명확하게 표시된 신고가 확인됩니다. 다만 이 중 마지막 신고의 명의와 김승환의 전입일이 동일하고, 임차권등기자 김성현은 경매 신청채권자와도 동일인입니다. 따라서 신고 6건을 서로 독립된 임대차 6건이라고 확정하거나 보증금을 중복 합산해서는 안 됩니다.

대항력 표시는 현재 확인되는 전입일과 2017.05.22 말소기준권리의 선후관계를 중심으로 판단한 것입니다. 실제 대항력은 주택·상가의 적용 법률, 점유의 연속성, 주민등록 또는 사업자등록, 종전 임차관계 등에 따라 달라질 수 있습니다.

③ 핵심 쟁점 — 경매 신청채권자와 임차권등기자의 일치

이 사건에서 가장 주의 깊게 봐야 할 사람은 김성현입니다. 김성현은 2024년 11월 28일 2층 202호에 관한 임차보증금 120,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다. 등기에는 다음과 같은 임차관계가 기록돼 있습니다.

등기된 김성현의 전입·점유개시일인 2021.11.24는 말소기준인 2017.05.22보다 늦습니다. 따라서 기록된 날짜만으로는 말소기준권리에 앞서는 대항력을 인정하기 어렵습니다. 임차권등기 자체도 말소기준보다 후순위입니다.

다만 임차권등기자와 경매 신청채권자가 동일인이라는 사정만으로 가장임차인이나 허위 임대차라고 단정할 수는 없습니다. 실제 보증금 지급 여부, 임대차계약의 유효성, 임차권등기의 기초, 경매 신청채권의 원인 및 배당요구 내용이 서로 일치하는지 확인해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 1,759,158,000원 가정)

현재 최저매각가에 낙찰된다고 가정한 배당 시뮬레이션입니다. 집행비용과 성동신용협동조합 근저당권의 채권최고액, 신청채권자 김성현의 청구금액을 순서대로 반영했습니다. 실제 배당순위와 금액은 임차인, 세금, 실제 채권잔액 등에 따라 달라질 수 있습니다.

집행비용은 추정액입니다. 근저당권 배당은 채권최고액을 기준으로 한 계산이며 실제 피담보채권액과 다를 수 있습니다. 당해세·임차인의 최우선변제·그 밖의 배당요구 채권은 모두 반영된 결과가 아닙니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 임차인 확인은 필수

감정가 1,759,158,000원을 기준으로 현재 회차와 유찰 가정의 최저매각가를 비교하면 다음과 같습니다. 경매 채권 배당계산에서는 모든 회차에서 기재 채권이 전액 충족되는 것으로 나타납니다.

위 유찰 회차는 가격 시뮬레이션이지 실제 예정 매각기일을 의미하지 않습니다. 특히 미배당액 0원과 매수인 실제 인수액 0원은 같은 개념이 아닙니다. 선순위 대항력 임차인의 보증금이나 기타 인수 부담이 확인되면 실질취득비용은 낙찰가보다 높아질 수 있습니다.

⑥ 가격 검토 — 감정가와 시장가치는 구분해야 한다

이 물건은 아파트나 표준화된 오피스텔이 아니라 토지와 점포·다가구주택이 결합된 수익형 부동산입니다. 따라서 가격의 적정성은 주변의 토지·건물 거래사례, 건물의 상태, 합법적 이용 가능성 및 실제 임대수익 등을 종합해 판단해야 합니다.

토지는 제2종일반주거지역에 속하고, 현황은 1층 점포·2층 사무실·3층과 4층 다가구주택으로 조사됐습니다. 1층 김홍준의 임대차에는 보증금 50,000,000원, 월세 1,200,000원이 확인되지만, 이를 건물 전체의 안정적인 임대수익으로 확대 해석해서는 안 됩니다.

공시지가는 조세·행정 목적의 기준자료이고, 감정가는 감정평가에 의한 평가금액입니다. 어느 쪽도 현재의 실제 매매 가능가격을 그대로 뜻하지 않습니다. 최저가가 시장가격보다 싸다는 근거는 아직 확보되지 않았으므로 가격 메리트를 부여하기 어렵습니다.

⑦ 입지·환금성 메모 (감정평가 및 토지이용 자료 기준)

• 위치. 서울특별시 성동구 도선동, 무학초등학교 북동측 인근입니다. 주변에는 근린생활시설과 주상용 건물, 단독주택 등이 혼재합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 노선버스정류장과 지하철 2호선 상왕십리역이 있습니다.
• 토지. 면적 90.9㎡, 지목 대, 사다리형의 평지이며 소로한면에 접합니다.
• 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역에 해당하고 상대보호구역·대공방어협조구역·과밀억제권역 등이 중첩됩니다.
• 토지거래허가 관련. 토지이용계획에는 외국인 등 대상 지정기간 2025.08.26~2026.08.25와 아파트 용도 대상 지정기간 2025.10.20~2026.12.31의 허가구역 기재가 있습니다. 이 물건의 용도와 취득주체에 대한 실제 허가 적용 여부는 별도 확인이 필요합니다.
• 건물상태. 사용승인일은 2012.08.13이고 급배수·위생설비가 갖춰져 있습니다. 위반건축물로 표시된 사항은 확인되지 않지만 실제 이용과 공부상 용도의 일치 여부는 확인해야 합니다.
• 환금성. 주거·점포가 혼합된 소규모 토지·건물은 아파트와 달리 건물 관리상태, 임대차 승계관계, 공실, 임대수익과 매수자의 자금조달 여건에 따라 매각 가능가격이 달라질 수 있습니다.

⑧ 입찰 체크리스트

• 매각물건명세서 원본 대조. 각 임차인의 점유 부분, 전입일, 확정일자, 배당요구 여부 및 매수인에게 인수되는 권리의 기재를 최종 확인해야 합니다.
• 임대차계약서 확인. 임수연·정솔·김승환 등의 실제 보증금과 계약 당사자, 점유·전입의 연속성을 확인해야 합니다.
• 김성현의 채권관계. 120,000,000원 임차보증금과 123,194,542원 경매 청구액이 같은 반환채권에 기초하는지, 배당에서 중복 계산되지 않는지 검증해야 합니다.
• 신고 명의 중복 확인. '기사항전'으로 기재된 신고의 실제 명의와 김승환 등 기존 점유 신고의 중복 여부를 확인해야 합니다.
• 1층 점포 임대차. 김홍준의 보증금 50,000,000원과 월세 1,200,000원, 점포의 사업자등록·실제 용도 및 상가임대차 관련 대항요건을 확인해야 합니다.
• 2층 실제 사용상태. 감정평가상 사무실과 임차권등기상 주거 표기가 서로 다르므로 건축물대장 및 현장 이용상태를 확인해야 합니다.
• 토지·건물 일괄매각. 토지와 건물의 소유권·담보·매각범위가 일치하는지, 건축물대장 및 토지대장과 대조해야 합니다.
• 세금·관리비·명도비. 당해세, 미납 공과금, 점유자 인도비용과 명도 절차를 확인해야 합니다.
• 실거래·임대수익. 동일 지역의 비교 가능한 토지·다가구 거래사례, 전체 호실 임대수익과 공실 현황을 확보한 뒤 입찰가 상한을 산정해야 합니다.
• 입찰 전 최종 확인. 등기사항전부증명서, 현황조사서, 매각물건명세서 및 법원 매각조건의 변경 여부를 재확인해야 합니다.

맺으며 — “등기부는 정리되지만, 임차관계는 확인해야 한다”

성동구 도선동 311-20의 이 다가구주택은 단순한 주택 한 채의 경매가 아닙니다. 토지와 점포, 여러 층의 주거 부분이 함께 거래되고 복수의 점유·임차 신고가 연결돼 있습니다. 성동신용협동조합 근저당권을 말소기준으로 한 권리 소멸 구조는 비교적 분명합니다. 그러나 매수인이 부담할 수 있는 임차관계가 모두 확정된 것은 아닙니다.

특히 임차권등기자 김성현이 경매 신청채권자라는 점은 채권의 실체와 배당관계를 정밀하게 확인할 필요가 있는 사안입니다. 다른 점유자들의 보증금도 일부 미상이고, 현황상 사용 용도가 임차권등기의 주거 기재와 다른 부분도 존재합니다.

현재 최저매각가는 1,759,158,000원입니다. 제시된 배당 계산상 인수액은 0원이지만, 이것만으로 실질취득비용을 최저가와 동일하다고 확정해서는 안 됩니다. 더욱이 비교 가능한 최근 거래와 실제 전체 임대수익에 따른 가격 검증이 되지 않은 상태입니다.

결론은 권리·가격 모두 조건부 보류입니다. 말소기준권리와 후순위 등기 소멸 여부만 보면 분석 가능한 사건이지만, 다가구 임차인 전수확인과 김성현 채권 검증, 실거래 및 임대수익 확인을 마친 뒤에야 적정 입찰가격을 판단할 수 있습니다. 현재 단계에서는 무리한 신건 응찰보다 권리관계 확인을 우선하는 것이 합리적입니다.