광주지방법원 2025타경744. 순천시 용당동 삼산현대 108동 15층 1502호 아파트입니다. 소유자 박면화는 2022년 1월 7일 소유권을 이전받았고, 등기된 거래가액은 210,000,000원입니다. 같은 날 하나은행이 채권최고액 154,000,000원의 근저당권을 설정했으며, 이 권리가 현재의 말소기준권리입니다.
등기 연혁에는 1997년부터 2021년까지 근저당권과 가압류가 여러 건 등장합니다. 그러나 대한보증보험·송도산·중소기업은행·한국씨티은행·삼성화재·순천북부새마을금고·순천광양축산업협동조합 권리에는 각각 후속 말소등기가 있고, 순천남부새마을금고 및 우리에프앤아이제육차유동화전문 가압류 역시 해제로 말소됐습니다. 단순히 “말소기준보다 앞선 날짜”만 보고 인수권리로 판단하면 안 되는 사건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경744 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 순천시 용당동 191-1 현대아파트 제108동 제15층 제1502호 |
| 도로명주소 | 전라남도 순천시 삼산로 103-13 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 거래비교 면적 132.46㎡ · 15층 중 15층 · 계단식 · 남동향 |
| 단지 | 삼산현대 · 894세대 · 1989.12.23. 준공 |
| 소유자 | 박면화 (2022.01.07. 소유권이전 · 거래가액 210,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 225,000,000원 / 157,500,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 144,622,570원 |
| 매각기일 | 2026.07.06. |
| 미납관리비 | 289,370원 (2026.01.13. 현황조사일 기준) |
① 권리 흐름 — 오래된 권리보다 ‘말소 여부’가 중요하다
현재 말소기준은 2022.01.07. 하나은행 근저당권입니다. 그 이후 2025.10.16. 순천시 압류와 2025.12.19. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2024년 롯데카드 가압류는 2024.11.28. 해제로 이미 말소됐습니다.
② 시세 비교 — 최저가는 평균의 81.7%
삼산현대 동일 면적 132.46㎡의 최근 실거래 12건은 163,000,000원부터 259,500,000원까지 분포하며, 평균은 192,750,000원입니다. 현재 최저매각가 157,500,000원은 평균보다 35,250,000원 낮고, 실거래 최저 163,000,000원보다도 5,500,000원 낮습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 132.46㎡ | 15 | 168,000,000원 |
| 2026.03 | 132.46㎡ | 5 | 170,000,000원 |
| 2026.03 | 132.46㎡ | 9 | 175,000,000원 |
| 2025.10 | 132.46㎡ | 11 | 189,500,000원 |
| 2025.09 | 132.46㎡ | 1 | 180,000,000원 |
| 2025.06 | 132.46㎡ | 11 | 163,000,000원 |
| 2025.04 | 132.46㎡ | 11 | 170,000,000원 |
| 2025.02 | 132.46㎡ | 7 | 259,500,000원 |
| 2024.10 | 132.46㎡ | 7 | 190,000,000원 |
| 2024.08 | 132.46㎡ | 9 | 180,000,000원 |
| 2024.03 | 132.46㎡ | 10 | 210,000,000원 |
| 2024.02 | 132.46㎡ | 11 | 258,000,000원 |
| 평균 | 132.46㎡ | 12건 | 192,750,000원 |
감정가 225,000,000원은 실거래 평균의 116.7%로 높았지만, 한 차례 유찰되며 최저가가 157,500,000원으로 내려왔습니다. 특히 같은 15층 거래가 2026년 4월 168,000,000원에 확인돼, 현재 최저가는 해당 거래보다 10,500,000원 낮습니다.
③ 예상배당표 교차검증 (매각가 157,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,005,000원 |
| 대한보증보험 근저당 | 90,000,000원 | 90,000,000원 |
| 송도산 근저당 | 120,000,000원 | 64,495,000원 |
| 순천남부새마을금고 가압류 | 20,000,000원 | 0원 |
| 중소기업은행 근저당 | 72,000,000원 | 0원 |
| 우리에프앤아이제육차 가압류 | 190,682,929원 | 0원 |
| 한국씨티은행 근저당 | 96,000,000원 | 0원 |
| 삼성화재 근저당 | 121,800,000원 | 0원 |
| 순천북부새마을금고 근저당 | 137,000,000원 | 0원 |
| 순천광양축산업협동조합 근저당 | 144,000,000원 | 0원 |
| 하나은행 근저당 | 154,000,000원 | 0원 |
| 롯데카드 가압류 | 7,454,207원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 시나리오의 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 배당 부족액은 채권자 사이의 배당 문제이며, 별도의 인수권리가 성립하지 않는 한 낙찰자가 그 금액을 떠안는 것은 아닙니다.
④ 회차별 미배당과 신청채권자
| 회차 | 매각가 | 총 미배당 | 신청채권자 배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 70% | 157,500,000원 | 998,442,136원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 110,250,000원 | 1,045,030,636원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34.3% | 77,175,000원 | 1,077,551,286원 | 0원 |
신청채권자인 하나은행보다 앞선 순위에 구권리가 배치돼 있어 하나은행 배당액이 모든 회차에서 0원으로 나타납니다. 그러나 앞선 권리들의 말소등기가 실제로 유효하다면 배당 순위 자체가 달라집니다. 이 차이는 가격 문제가 아니라 문서 정합성 문제이므로, 원본 등기사항전부증명서와 매각물건명세서에서 반드시 확인해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 효산고등학교 북서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지·근린생활시설·교육시설이 소재하는 주거지대입니다.
- 교통. 단지 내 차량 출입이 가능하고, 인근에 간선도로와 시내버스 정류장이 있어 전반적인 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물의 최상층 1502호로, 계단식·남동향입니다. 승강기와 도시가스 개별난방설비가 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역이며 소로2류·중로2류에 접합니다. 상대보호구역과 중점경관관리구역에 해당합니다.
- 공부 일치. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 894세대 단지로 동일 면적 거래는 이어지고 있으나, 1989년 준공 단지이고 실거래가 편차가 커 상태별 가격 차이가 큽니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소등기 원본 대조. 과거 근저당권·가압류의 말소 접수번호와 현재 폐쇄 여부를 등기사항전부증명서 원본에서 확인해야 합니다.
- 매각물건명세서 대조. 인수되는 권리 기재가 없는지, 구권리가 배당표에 포함된 이유가 무엇인지 확인해야 합니다.
- 점유 재확인. 조사된 임차인은 없지만 임대관계가 미상으로 평가됐으므로 전입세대와 현장 점유자를 다시 확인해야 합니다.
- 미납관리비. 2026.01.13. 기준 289,370원이 확인됩니다. 납부 여부와 공용부분 포함 범위를 관리사무소에서 확인해야 합니다.
- 최상층 점검. 15층 중 15층이므로 누수·결로·옥상 방수 상태와 승강기 소음 여부를 확인해야 합니다.
- 가격 상한. 최근 동일 15층 실거래 168,000,000원과 2026년 3~4월 거래 168,000,000원~175,000,000원을 기준으로 수리비와 명도비를 차감해 판단해야 합니다.
- 세금·명도 비용. 순천시 압류액과 배당 순위, 소유자 또는 점유자 명도비용은 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — “오래된 권리”와 “살아 있는 권리”는 다르다
이 사건의 핵심은 등기부에 오래된 권리가 많다는 사실 자체가 아닙니다. 그 권리들이 현재도 살아 있는지를 확인하는 것입니다. 대한보증보험과 송도산 근저당을 비롯한 과거 권리에는 모두 후속 말소등기가 확인되고, 현재 말소기준은 2022년 하나은행 근저당권입니다. 조사된 임차인도 없어 등기 말소 이력대로라면 매수인 인수액은 0원입니다.
가격은 감정가 225,000,000원에서 한 차례 유찰된 157,500,000원으로, 실거래 평균의 81.7%까지 내려왔습니다. 다만 예상배당표에는 이미 말소된 구권리가 여전히 선순위 배당대상으로 등장합니다. 따라서 결론은 가격은 검토 가능, 권리는 원본 대조 후 확정입니다. 말소등기와 매각물건명세서가 일치한다는 확인이 끝나야 현재의 가격 메리트가 실제 투자 메리트로 이어집니다.
