광주지방법원 2025타경50114. 광양시 중동 무등파크 103동 5층 505호, 전용 59.97㎡ 아파트입니다. 1994년 9월 준공된 640세대 단지이며, 본건은 철근콘크리트조 20층 건물 중 5층입니다. 감정가는 75,000,000원, 1회 유찰된 현재 최저매각가는 52,500,000원입니다.
등기 흐름의 핵심은 과거 설정된 근저당권 3건의 처리입니다. 1994년 한국주택은행 근저당권, 2000년 조흥은행 근저당권, 2013년 우리은행 근저당권이 보이지만, 각각 2014년과 2015년에 말소등기까지 완료됐습니다. 따라서 현재 권리분석의 말소기준은 2015.02.12. 설정된 교보생명보험주식회사 근저당권입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경50114 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 광양시 중마로 230, 103동 5층 505호 (중동, 동광양무등파크맨션) |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 59.97㎡ · 20층 건물 중 5층 |
| 단지 | 무등파크 · 640세대 · 1994.09.09. 준공 |
| 소유자 | 우경아 지분 2분의 1 · 우경희 지분 2분의 1 |
| 소유권 변동 | 2024.06.13. 상속 · 2025.10.15. 소유권이전등기 |
| 감정가 / 최저가 | 75,000,000원 / 52,500,000원 (1회 유찰, 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 교보생명보험주식회사 / 41,366,302원 |
| 매각기일 | 2026.07.06. |
| 미납 관리비 | 2,624,710원 (2025.11.18. 현황조사일 기준) |
① 권리 흐름 — 과거 선순위 근저당은 이미 말소
1994년 한국주택은행 근저당권은 국민은행으로 이전된 뒤 2015.02.11. 말소됐고, 2000년 조흥은행 근저당권은 2015.02.10., 2013년 우리은행 근저당권은 2014.06.12. 각각 말소됐습니다. 따라서 이들 과거 권리는 낙찰자가 인수하는 현존 권리가 아닙니다.
말소기준권리는 2015.02.12. 교보생명보험주식회사 근저당권 채권최고액 54,000,000원입니다. 그 이후 설정된 국민카드 가압류, 전남신용보증재단 가압류, 국세 압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 농협은행 가압류는 2023.03.09. 이미 해제로 말소됐습니다.
② 임차인·점유 — 신고된 임차인은 없지만 현장 확인 필요
신고·조사된 임차인은 없습니다. 따라서 확인된 임차보증금 인수액과 우선변제 대상은 모두 0원입니다. 다만 감정평가 내용에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있어, 실제 점유자가 소유자인지 제3자인지는 현황조사서·매각물건명세서 원본과 현장 방문을 통해 다시 확인해야 합니다.
③ 시세 비교 — 최저가는 실거래 평균의 79.1%
무등파크 동일 면적 전용 59.97㎡의 최근 실거래 12건입니다. 거래가는 58,000,000원~78,000,000원, 평균은 66,375,000원입니다. 현재 최저가 52,500,000원은 평균보다 13,875,000원 낮고, 실거래 평균의 79.1%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 59.97㎡ | 5 | 58,000,000원 |
| 2026.03 | 59.97㎡ | 7 | 73,000,000원 |
| 2026.03 | 59.97㎡ | 4 | 60,000,000원 |
| 2026.02 | 59.97㎡ | 18 | 64,500,000원 |
| 2026.02 | 59.97㎡ | 2 | 67,000,000원 |
| 2026.01 | 59.97㎡ | 16 | 60,000,000원 |
| 2025.12 | 59.97㎡ | 3 | 61,000,000원 |
| 2025.11 | 59.97㎡ | 10 | 70,000,000원 |
| 2025.11 | 59.97㎡ | 8 | 78,000,000원 |
| 2025.10 | 59.97㎡ | 7 | 61,000,000원 |
| 2025.09 | 59.97㎡ | 9 | 74,000,000원 |
| 2025.04 | 59.97㎡ | 14 | 70,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 66,375,000원 |
본건과 같은 5층 거래가 2026.04. 58,000,000원에 있었으며, 현재 최저가는 이보다 5,500,000원 낮습니다. 감정가 75,000,000원은 실거래 평균보다 높지만, 1회 유찰로 최저가가 52,500,000원까지 내려오면서 가격 구간은 실거래 범위 아래로 이동했습니다.
④ 배당 시뮬레이션 (매각가 52,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,345,000원 |
| 1. 한국주택은행 근저당권 | 15,600,000원 | 15,600,000원 |
| 2. 조흥은행 근저당권 | 13,000,000원 | 13,000,000원 |
| 3. 우리은행 근저당권 | 120,000,000원 | 22,555,000원 |
| 4. 교보생명보험 근저당권 | 54,000,000원 | 0원 |
| 5. KB국민카드 가압류 | 12,657,111원 | 0원 |
| 6. 농협은행 가압류 | 10,570,242원 | 0원 |
| 7. 전남신용보증재단 가압류 | 30,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 255,827,353원, 배당 추정액 51,155,000원, 미배당 추정액 204,672,353원, 소유자 잔여 0원, 매수인 인수 0원 기준입니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않았습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(70%) | 52,500,000원 | 51,155,000원 | 204,672,353원 | 0원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 36,750,000원 | 35,688,500원 | 220,138,853원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(34%) | 25,725,000원 | 24,861,950원 | 230,965,403원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 전라남도 광양시 중동 백운고등학교 남측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지·학교·근린생활시설이 혼재한 주거지대입니다.
- 교통. 단지 인근에 간선도로와 버스 승강장이 있으며 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 단지가 서측과 남측으로 각각 광대로 한 면에 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 20층 건물이며, 위생·급배수·엘리베이터·지상 및 지하 주차장·소화전 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 가장형 평지의 아파트 건부지이며, 용도지역은 제3종일반주거지역입니다. 공시지가는 617,500원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역, 제3종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역 및 절대보호구역 등에 해당하거나 저촉됩니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 640세대 단지에서 동일 면적 실거래 12건이 확인되며, 거래가격은 58,000,000원부터 78,000,000원까지 편차가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소등기 원본 대조. 과거 한국주택은행·조흥은행·우리은행 근저당권의 말소 여부와 현재 유효한 을구 권리를 등기사항전부증명서 원본으로 재확인하세요.
- 배당표 재검증. 배당 시뮬레이션이 말소된 근저당권을 포함하고 있으므로 배당요구 내역, 채권계산서 및 교보생명보험의 실제 배당순위를 확인하세요.
- 점유 확인. 신고된 임차인은 없지만 임대관계가 미상입니다. 전입세대확인서, 현황조사서 및 실제 점유자를 대조하세요.
- 관리비 확인. 2025.11.18. 기준 미납 관리비 2,624,710원의 현재 잔액과 공용부분 승계 범위를 관리사무소에서 확인하세요.
- 시세 상한 설정. 동일 면적 실거래 평균 66,375,000원, 최저 58,000,000원, 최고 78,000,000원을 기준으로 수리비·명도비·취득비용을 반영한 입찰 상한을 계산하세요.
- 노후도 점검. 1994.09.09. 준공 단지이므로 내부 수리 상태와 급배수·창호·주차 여건을 현장에서 점검하세요.
- 기일 결과 확인. 기재된 매각기일은 2026.07.06.이므로 매각 결과, 변경·연기 여부 및 다음 절차를 법원 공고 원본에서 확인하세요.
맺으며 — 권리보다 ‘원본 대조와 현장 확인’이 승부처
등기부 흐름대로라면 과거 선순위 근저당권 3건은 이미 말소됐고, 2015년 교보생명보험 근저당권을 기준으로 이후 권리는 모두 소멸하는 구조입니다. 신고·조사된 임차인도 없어 매수인 인수액은 0원입니다.
가격은 감정가 75,000,000원에서 1회 유찰돼 52,500,000원까지 내려왔고, 이는 동일 면적 실거래 평균 66,375,000원의 79.1%입니다. 권리 인수 때문에 실질취득액이 시세 수준으로 되돌아가는 물건은 아니므로 가격 여유는 분명합니다.
다만 배당 시뮬레이션이 이미 말소된 근저당권을 선순위로 포함한 점, 임대관계가 미상인 점, 미납 관리비 2,624,710원이 있는 점은 반드시 해소해야 합니다. 결론은 “등기상 인수는 없고 가격도 시세 아래지만, 배당표 불일치와 실제 점유를 확인한 뒤 접근할 물건”입니다.
