서울동부지방법원 2025타경51818. 서울 광진구 화양동 엘리시아1차 12층 1205호입니다. 감정평가상 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중인 다세대 물건으로, 건국대학교 북서측 인근에 자리합니다. 신청채권자는 주택도시보증공사, 청구금액은 220,000,000원입니다. 현재 소유자는 주식회사에이츠에스건설로, 과거 신탁등기가 있었으나 해당 신탁은 말소됐습니다.
이 사건은 최저매각가만으로 판단하면 위험한 유형입니다. 2024년 등기된 이주현의 주택임차권은 2025년 가압류보다 앞서 있고, 임차보증금 220,000,000원은 최저매각가보다 큽니다. 본래라면 낙찰가가 낮아질수록 미배당 보증금 인수 부담이 커져, 실질취득금액이 보증금 수준에 머무를 수 있습니다. 하지만 이 물건에서는 2026.06.26.자 주택도시보증공사 확약서가 그 구조를 바꾸는 핵심 자료입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경51818 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 광진구 화양동 94-13 엘리시아1차 12층 1205호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 광진구 광나루로20길 36-3 |
| 물건종류 | 다세대 · 도시형생활주택(원룸형) · 지상 14층 중 12층 |
| 소유자 | 주식회사에이츠에스건설 |
| 감정가 | 198,000,000원 |
| 최저매각가 | 126,720,000원 (감정가의 64% · 3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 220,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2025.02.14. 주식회사우리투자증권 가압류 |
| 선순위 임차권 | 이주현 · 보증금 220,000,000원 · 2024.05.14. 임차권등기 |
| 매각기일 | 2026.10.26. |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약서
핵심은 말소기준권리보다 앞선 주택임차권입니다. 이주현은 2022.04.28. 전입·점유를 시작했고 2022.04.11. 확정일자를 갖췄습니다. 이후 2024.05.14. 주택임차권등기를 마쳤습니다. 말소기준인 2025.02.14. 가압류보다 먼저 형성된 임차권이므로, 대항력 포기 등의 사정이 없다면 매수인에게 미배당 보증금 인수 문제가 발생할 수 있습니다.
② 임차인·점유자 분석 — 두 사람을 구분해야 한다
| 성명 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력·우선변제·승계 | 매수인 영향 |
|---|---|---|---|---|
| 이주현 선순위 임차권등기 |
2022.04.28. 2022.04.11. |
220,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 있음 승계신고 아님 |
명목 인수 95,854,080원 확약 반영 실질 0원 |
| 설경운 현황조사·명세서상 전입자 |
2025.07.10. 확정일자 미상 |
미상 | 후순위 전입 우선변제 미상 승계신고 아님 |
말소기준 이후 전입으로 선순위 대항력 없음. 점유 원인·보증금 확인 필요 |
임차·점유 관련 인물은 이주현과 설경운, 총 2명입니다. 주택도시보증공사는 경매신청채권자이자 확약서 제출 주체이지, 별도의 세 번째 임차인으로 계산하지 않습니다. 이주현의 보증금과 주택도시보증공사의 청구금액이 동일하다고 해서 이를 서로 독립된 임차보증금으로 합산해서도 안 됩니다.
설경운은 2025.07.10. 전입자로 확인되며, 이는 2025.02.14. 말소기준 가압류보다 늦습니다. 따라서 확인된 전입일 기준으로는 선순위 대항력이 없지만, 보증금과 확정일자, 실제 점유관계가 명확하지 않습니다. 선순위 대항력을 임의로 인정할 수는 없으며, 확약의 적용 대상도 아니므로 별도 확인해야 합니다.
③ 가격 분석 — 64% 할인과 시세 메리트는 다르다
감정가는 198,000,000원, 현재 최저매각가는 126,720,000원입니다. 3회 유찰로 감정가의 64% 수준까지 내려왔다는 사실은 분명합니다. 그러나 감정가 대비 할인율은 시장가격 대비 할인율과 같지 않습니다. 특히 원룸형 도시형생활주택은 유사한 주거용 부동산이라도 층·면적·임대수요·거래사례에 따라 적정가격이 달라질 수 있습니다.
| 가격 기준 | 금액 | 판단 |
|---|---|---|
| 감정가 | 198,000,000원 | 평가 기준가격 |
| 현재 최저가 (3회 유찰) | 126,720,000원 | 감정가의 64% |
| 4회 유찰 시 | 101,376,000원 | 감정가의 51.2% |
| 5회 유찰 시 | 81,100,800원 | 감정가의 40.96% |
| 선순위 임차보증금 | 220,000,000원 | 확약 미적용 시 실질취득 판단의 핵심 |
최근 실거래 평균이나 최신 거래가격이 확인되지 않아, 현재 최저가가 실제 시세보다 낮은지는 확정할 수 없습니다. 따라서 “감정가 대비 64%이므로 싸다”는 판단은 적절하지 않습니다. 확약이 유효하다면 최저가 기준 실질취득은 126,720,000원에 취득세·등기비용·명도비용 등을 더한 수준이지만, 이 금액을 비교할 신뢰할 만한 실거래 기준이 먼저 필요합니다.
④ 예상배당표 (매각가 126,720,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,574,080원 |
| 1. 임차인 이주현 보증금 (우선변제) | 220,000,000원 | 124,145,920원 |
| 2. 가압류 · 주식회사우리투자증권 | 4,395,461,074원 | 0원 |
| 3. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 220,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
현재 최저매각가 기준 집행비용 2,574,080원과 선순위 임차인 우선배당 124,145,920원을 반영한 추정 배당입니다. 이주현의 명목상 미배당 보증금 95,854,080원은 주택도시보증공사의 확약 적용 시 매수인 실질 인수액에서 제외됩니다. 주택도시보증공사의 별도 청구와 임차보증금 채권의 관계를 중복 채권으로 단정하거나 독립된 보증금으로 합산해서는 안 됩니다. 실제 배당은 집행비용, 조세채권, 권리신고 및 채권승계 관계에 따라 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 확약 적용 여부를 분리
| 회차 | 매각가 | 확약 미반영 명목 인수 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 | 126,720,000원 | 95,854,080원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 101,376,000원 | 120,843,264원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 81,100,800원 | 140,759,014원 | 0원 |
명목 인수액은 각 회차 배당 모의계산상 금액입니다. 집행비용 등으로 보증금 220,000,000원과의 합계에 차이가 발생할 수 있습니다. 실질 인수 0원은 주택도시보증공사 확약의 유효성과 해당 보증금에 대한 적용을 전제로 하며, 설경운의 별도 권리나 부대비용까지 0원이라는 뜻은 아닙니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울 광진구 화양동 건국대학교 북서측 인근입니다. 주변에는 단독주택, 다세대주택, 오피스텔, 근린생활시설이 밀집한 주거지대가 형성돼 있으며, 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장과 지하철 7호선 어린이대공원역이 소재합니다. 감정평가상 전반적인 교통사정은 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상 14층 건물의 12층 1205호입니다. 외벽은 석재붙임 마감, 내부는 벽지·일부 타일, 창호는 샷시 이중창호로 조사됐습니다.
- 설비. 위생·급배수·난방설비와 화재탐지·경보설비, 승강기 및 주차장시설이 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북측으로 폭 약 5m 내외의 아스팔트 포장도로와 접합니다.
- 토지이용. 준주거지역, 지구단위계획구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등 지정사항이 있습니다. 준주거지역 적용에는 지구단위계획 내용에 부합해야 한다는 조건이 기재돼 있습니다.
- 환금성. 원룸형 도시형생활주택으로 일반 아파트와는 수요층이 다를 수 있습니다. 거래가격과 임대수요에 대한 확인이 필요하며, 감정가나 유찰률만으로 환금성을 높게 평가하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.06.26.자 주택도시보증공사 확약서에서 대항력 포기와 임차권등기 말소 동의의 정확한 대상 및 효력을 확인하세요.
- 선순위 임차권 말소. 이주현 명의 주택임차권등기가 확약에 따라 매각 후 실제로 말소되는지, 채권승계 및 권리행사 관계를 함께 검토하세요.
- 설경운 점유 확인. 전입일은 말소기준 이후지만 보증금, 임대차관계, 실제 점유 여부가 불명확합니다. 현황조사와 매각물건명세서 원본을 대조하고 필요하면 현장 확인을 진행하세요.
- 민간임대주택등기. 2022.09.30. 등록된 민간임대주택 관련 등기의 현재 효력과 취득 후 영향 여부를 확인하세요.
- 실거래 비교. 동일 건물 및 인근 유사 원룸형 주택의 최근 실거래와 임대가격을 조사해 최저매각가의 적정성을 검증하세요.
- 명도·관리비. 실제 점유자와 인도 절차를 확인하고, 체납 관리비 중 승계 가능성이 있는 공용부분과 기타 부대비용을 별도로 점검하세요.
- 배당표 검증. 주택도시보증공사 청구액과 선순위 보증금의 관계, 채권승계 여부, 조세채권 및 집행비용을 확인해 실제 인수액에 변동이 없는지 점검하세요.
- 입찰 전 최종 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 사건 진행 상태를 최신 원본으로 확인하세요.
맺으며 — “유찰보다 확약이 중요하다”
이 사건은 감정가 198,000,000원에서 최저가 126,720,000원까지 낮아진 다세대 물건입니다. 그러나 표면적인 할인보다 더 중요한 것은 220,000,000원의 선순위 임차보증금입니다. 확약을 적용하지 않으면 낙찰가가 내려가더라도 미배당 보증금 부담이 증가해 실질취득금액은 보증금 수준에 머무르게 됩니다.
주택도시보증공사가 제출한 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 확약서가 유효하게 적용된다면, 이주현의 선순위 보증금에 따른 매수인 실질 인수액은 0원입니다. 그렇더라도 설경운의 점유관계는 별도로 확인해야 하고, 민간임대주택 등록사항 및 실제 시세도 검증해야 합니다.
종합 판단은 C등급(48점), 조건부 검토형입니다. 주된 인수 위험을 해소하는 확약은 긍정적이지만, 3회 유찰, 별도 점유자 확인 필요, 원룸형 주택의 시세·환금성 불확실성을 고려하면 낮은 최저가만으로 높은 점수를 줄 수 없습니다. 확약 효력 확인은 필수, 가격 메리트 판단은 실거래 검증 이후. 이 두 조건을 충족하는지가 입찰 여부를 가를 핵심입니다.
