🏷️ 최저 158,400,000원 ✅ 실질 인수 0원 🧾 룰상 미배당 64,617,600원 📅 2026.09.14
서울동부지방법원 2025타경51818. 광진구 화양동 엘리시아1차 12층 1205호입니다. 감정평가상 이용상태는 도시형생활주택(원룸형)이고, 건물은 철근콘크리트구조 지상 14층 중 제12층입니다. 권리분석의 핵심은 가격이 아니라 선순위 임차권의 실제 인수 여부입니다. 이주현은 임대차계약일 2022.04.11., 주민등록·점유개시 2022.04.28., 확정일자 2022.04.11.이고 임차보증금은 220,000,000원입니다. 말소기준인 2025.02.14. 가압류보다 앞서므로 원칙적으로 대항력이 있는 구조입니다.
현재 최저매각가 158,400,000원으로 단순 배당하면 집행비용 3,017,600원을 뺀 155,382,400원이 이주현에게 배당되고, 64,617,600원이 미배당됩니다. 확약이 없다면 이 부족분은 매수인 인수 위험으로 이어지고, 낙찰가가 더 내려갈수록 인수액이 커져 대항력 인수형의 실질취득 총액이 보증금 수준으로 고정되는 구조입니다. 하지만 이번 사건은 2026.06.26. 제출 확약 때문에 결론이 달라집니다. 해당 임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 전액을 받지 못해도 임차권등기 말소에 동의했으므로 이주현 관련 실질 인수는 0원으로 판단합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경51818 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 광진구 화양동 94-13 엘리시아1차 12층 1205호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 도시형생활주택(원룸형) · 지상14층 중 제12층 제1205호 |
| 등기상 소유자 | 주식회사에이츠에스건설 |
| 감정가 / 최저가 | 198,000,000원 / 158,400,000원 (2회 유찰·감정가 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 220,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 등기 발급 | 서울동부지방법원 등기국 · 2026.08.11 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 있지만 확약이 결론을 바꾼다
말소기준은 2025.02.14. 주식회사우리투자증권 가압류 4,395,461,074원입니다. 이보다 앞선 이주현의 임차관계는 원래 매수인 인수 가능성이 있는 선순위 권리입니다. 이후 2025.07.23. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서에는 명시 인수권리 해당사항 없음, 법정지상권도 해당사항 없음으로 기재됐습니다.
② 임차·점유 분석 — 조사상 2명, 인수형은 해소
| 성명 | 점유 / 범위 | 전입·점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이주현 | 제12층 제1205호 12.05㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.04.28 확정일자 2022.04.11 | 220,000,000원 | 有 → 포기 확약 | 有 | 해당 없음 |
| 설경운 | 1205호 | 2025.07.10 | 확인 필요 | 없음 | 확인 필요 | 해당 없음 |
설경운은 2025.07.10. 전입으로 말소기준일 2025.02.14.보다 뒤입니다. 따라서 조사자료상 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자는 확인이 필요하지만, 이 점유자를 선순위 대항력 임차인으로 볼 근거는 없습니다. 이 사건에는 보증기관 명의의 별도 임차인 중복신고도 없어 조사상 임차·점유자는 2명으로 정리됩니다.
③ 예상배당표 (현재 최저가 158,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,017,600원 |
| 1. 임차인 이주현 보증금 | 220,000,000원 | 155,382,400원 |
| 2. 가압류 · 주식회사우리투자증권 | 4,395,461,074원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 220,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 이주현 보증금 부족액은 64,617,600원입니다. 그러나 2026.06.26. 확약으로 대항력 포기 및 임차권등기 말소 동의가 제출됐으므로, 이 임차인에 관한 실질 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 회차 시나리오 — 확약 전 계산과 실질취득을 구분
| 회차 | 매각가 | 룰상 미배당·인수 | 확약 적용 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 80% | 158,400,000원 | 64,617,600원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 64% | 126,720,000원 | 95,854,080원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 51% | 101,376,000원 | 120,843,264원 | 0원 |
확약이 없었다면 낙찰가가 내려가도 이주현 보증금 220,000,000원 미회수분이 늘어나므로, 단순한 “유찰 = 싸짐” 공식이 성립하지 않습니다. 이번 사건은 그 핵심 인수위험을 확약으로 끊어냈기 때문에, 확약 적용 후 실질취득은 각 회차 낙찰가와 같아지는 구조로 봅니다. 현재 회차 기준 실질취득은 158,400,000원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 건국대학교 북서측 인근으로 단독주택·다세대주택·오피스텔·근린생활시설이 밀집한 주거지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 7호선 어린이대공원역이 있어 교통사정은 양호합니다.
- 이용. 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중입니다. 위생·급배수·난방·화재탐지·경보·승강기·주차장 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북측으로 폭 약 5m 내외 아스팔트 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역·교육환경보호구역·대공방어협조구역·과밀억제권역입니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 대조. 2026.06.26. 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 문구가 최종 매각기일까지 유지되는지 원본을 확인해야 합니다.
- 이주현 임차권등기. 보증금 220,000,000원, 전입 2022.04.28., 확정일자 2022.04.11., 배당요구 사실을 원본과 다시 맞춰 보세요.
- 설경운 점유 확인. 2025.07.10. 전입으로 대항력은 없지만 현재 점유 여부와 인도 일정은 별도로 확인할 필요가 있습니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.09.30. 민간임대주택 등록 등기가 존재합니다. 매각물건명세서상 명시 인수권리는 해당사항 없음이지만 매각 후 등기 정리 상태를 확인하세요.
- 가격 검증. 현재 최저가가 감정가의 80%라는 사실만으로 싸다고 볼 수 없습니다. 최근 실거래 비교 없이 가격 가점을 주지 않는 것이 안전합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서 및 배당 관련 자료를 최종 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “원래는 인수형, 지금은 확약 해소형”
이 사건의 첫인상은 위험합니다. 이주현의 보증금 220,000,000원은 현재 최저가 158,400,000원보다 크고, 말소기준보다 앞선 대항력 있는 임차권이어서 원칙대로라면 낙찰가가 내려가도 실질취득이 보증금 수준에서 고정되는 인수형입니다. 실제 현재 회차 계산에서도 64,617,600원이 미배당됩니다.
그러나 이번에는 2026.06.26. 확약서가 결정적입니다. 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 전액 미변제 시에도 임차권등기 말소에 동의했기 때문에 이주현 관련 실질 인수는 0원으로 해소됩니다. 따라서 현재 자료 기준 실질취득은 158,400,000원입니다. 다만 최근 실거래 시세 자료가 없어 이 가격 자체가 싼지는 판단할 수 없습니다. 권리는 확약으로 정리됐지만, 가격은 별도 검증이 필요한 사건입니다.
