서울동부지방법원 2025타경51836. 광진구 중곡동 레졸루트아차산 비동 4층 401호, 다세대주택입니다. 이 사건의 핵심은 감정가 대비 64%까지 내려온 최저가가 아니라 말소기준권리보다 앞선 임차권입니다. 임차인 김은은 2022.07.05 전입·점유, 2022.06.07 확정일자를 갖고 있고 보증금은 515,000,000원입니다. 2024.07.09 을구 1번 주택임차권등기도 마쳤습니다.
반면 이 사건의 말소기준은 2024.11.29 접수된 경기수산업협동조합의 500,000,000원 가압류입니다. 김은의 전입과 임차권등기가 모두 그보다 앞서므로, 배당에서 보증금 전액을 받지 못하면 부족액은 매수인에게 남습니다. 현재 최저가 389,120,000원 가정에서는 집행비용 6,247,680원을 먼저 제외한 뒤 김은에게 382,872,320원이 배당되고, 미배당 132,127,680원이 매수인 인수로 계산됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경51836 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 광진구 중곡동 116-18 레졸루트아차산 비동 4층401호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택으로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물 내 4층 401호 |
| 소유자 | 이승철 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 608,000,000원 / 389,120,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 541,468,315원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 가격을 다시 끌어올린다
소유권은 2022.05.27 이승철에게 보존등기된 뒤 같은 날 수협은행 앞으로 신탁됐고, 2022.07.05 신탁재산 귀속으로 다시 이승철에게 돌아왔습니다. 신탁등기는 이미 말소됐습니다. 핵심은 김은의 임차관계입니다. 전입 2022.07.05, 확정일자 2022.06.07, 보증금 515,000,000원으로, 2024.11.29 말소기준 가압류보다 선행합니다. 2024.07.09 주택임차권등기까지 마쳤고 배당요구도 확인됩니다.
② 임차·점유 관계 — 김은 외 추가 점유자도 확인 필요
| 성명 | 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김은 | 2022.07.05 | 515,000,000원 | 있음 | 있음 | 132,127,680원 인수 |
| 양승하 | 2025.06.13 | 5,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| THOMSEN A***** | 2025.03.01 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| BAYARAA N***** | 2025.03.10 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 공사 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
양승하는 전입일이 2025.06.13으로 말소기준권리 이후이고 보증금은 5,000,000원이라 대항력은 없습니다. 반면 THOMSEN A*****와 BAYARAA N*****는 보증금과 확정일자가 확인되지 않았고, 공사는 전입일·보증금 모두 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 보수적으로 봐야 합니다. 김은의 선순위 임차권만으로도 인수액이 발생하는 상황에서, 이 추가 점유관계 역시 입찰 전 보완 확인이 필요합니다.
③ 낙찰가가 내려가도 실질취득은 거의 그대로
이 사건은 전형적인 대항력 임차인 인수형입니다. 임차보증금 515,000,000원이 현재 최저가 389,120,000원보다 크기 때문에, 낙찰가가 내려가면 김은에게 돌아가는 배당액도 줄고 매수인이 인수하는 보증금 잔액은 그만큼 늘어납니다. 따라서 추가 유찰을 단순한 가격 할인으로 보면 안 됩니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 임차보증금 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 | 389,120,000원 | 132,127,680원 | 521,247,680원 |
| 3회 유찰 시 | 311,296,000원 | 208,862,144원 | 520,158,144원 |
| 4회 유찰 시 | 249,036,800원 | 270,249,715원 | 519,286,515원 |
④ 예상배당표 (매각가 389,120,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,247,680원 |
| 1. 임차인 김은 보증금 | 515,000,000원 | 382,872,320원 |
| 2. 가압류 · 경기수산업협동조합 | 500,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 한국주택금융공사 | 541,468,315원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정에서는 김은 보증금 중 382,872,320원이 배당되고 132,127,680원이 부족합니다. 이 부족분은 매수인이 인수합니다. 경기수산업협동조합 500,000,000원과 한국주택금융공사 청구 541,468,315원은 이 배당계산상 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울용마초등학교 남동측 인근이며, 공동주택·근린생활시설·병원·업무용빌딩 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 아차산역(5호선)과 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 이용. 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물의 4층 401호입니다.
- 설비. 급배수 위생설비·도시가스 난방설비·승강기·소화전·주차장 등이 설치돼 있습니다.
- 도로. 동측 약 3미터 막다른 포장도로를 통해 약 7미터 내외 포장도로와 연결됩니다.
- 토지이용. 도시지역·제3종일반주거지역·지구단위계획구역·과밀억제권역 등에 해당합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준으로 상한 설정. 현재 최저가 389,120,000원이 아니라 인수액 132,127,680원을 더한 521,247,680원을 기준으로 자금계획을 세워야 합니다.
- 추가 유찰 착시 경계. 3회 유찰 시 인수 208,862,144원, 4회 유찰 시 270,249,715원으로 증가합니다. 낙찰가 하락분 대부분이 인수액 증가로 상쇄되는 구조입니다.
- 김은 임차권 원본 확인. 전입 2022.07.05·확정 2022.06.07·보증금 515,000,000원·임차권등기 및 배당요구 내용을 등기부와 매각물건명세서 원본에서 다시 대조해야 합니다.
- 추가 점유자 확인. THOMSEN A*****·BAYARAA N*****·공사는 보증금 또는 전입·확정일자가 미상인 부분이 있어 실제 임대차계약과 점유권원을 확인해야 합니다.
- 유치권 현수막 조사. 현수막만으로 유치권이 성립하는 것은 아니므로 공사계약, 채권 발생, 변제기, 점유 주체와 점유 계속 여부를 확인해야 합니다.
- 명도 범위 확인. 현재 401호와 관련해 다수의 임차·점유자가 조사된 만큼 실제 거주자와 인도대상을 확인해야 합니다.
맺으며 — “64% 최저가”보다 “5.15억 선순위 보증금”이 먼저다
이 물건은 감정가 608,000,000원에서 두 번 유찰돼 최저가가 389,120,000원까지 내려왔습니다. 하지만 이 숫자만으로 가격 메리트를 판단하면 핵심을 놓칩니다. 말소기준보다 앞선 김은의 보증금이 515,000,000원이고, 현재 회차에서 배당받지 못하는 132,127,680원은 매수인이 인수합니다. 따라서 현재 실질취득은 521,247,680원입니다.
3회·4회 유찰로 최저가가 더 내려가도 임차보증금 인수액이 커져 실질취득은 각각 520,158,144원, 519,286,515원으로 큰 차이가 없습니다. 여기에 보증금·확정일자 등이 확인되지 않은 추가 점유관계와 외벽의 유치권행사중 현수막까지 있습니다. 이 사건은 ‘싸게 내려온 물건’이 아니라, 선순위 보증금 때문에 낙찰가 하락 효과가 대부분 상쇄되는 인수형 경매로 보는 것이 맞습니다.
