서울동부지방법원 2025타경51836. 광진구 중곡동 레졸루트아차산 비동 4층 401호, 전용 53.29㎡의 다세대주택입니다. 감정가 608,000,000원에서 세 차례 유찰되며 현재 최저매각가는 311,296,000원으로 낮아졌습니다. 감정가의 51.2% 수준이라는 점만 보면 가격이 크게 할인된 물건처럼 보입니다. 하지만 이 사건의 핵심은 매각대금 자체가 아니라 낙찰 이후에도 매수인이 부담해야 하는 임차보증금입니다.
임차권자 김은은 2022.07.05 전입 및 점유를 시작했고, 2022.06.07 확정일자를 갖추었습니다. 이 임차권은 2024.11.29 설정된 말소기준 가압류보다 앞서며, 2024.07.09 주택임차권등기까지 마쳤습니다. 배당으로 보증금 전액을 회수하지 못하면 미배당 잔액이 매수인에게 인수됩니다. 실제 매각물건명세서에도 해당 내용이 명시되어 있습니다.
따라서 최저가 3.11억과 감정가 6.08억을 단순 비교하는 방식은 적절하지 않습니다. 입찰 판단의 기준은 낙찰가와 임차보증금 인수액을 합한 실질취득액입니다. 현재 배당 가정에서는 그 금액이 약 5.20억이며, 입찰자가 별도로 부담할 수 있는 취득 관련 비용과 명도·분쟁 비용은 추가 검토 대상입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경51836 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 광진구 중곡동 116-18 레졸루트아차산 비동 4층 401호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 광진구 용마산로1길 11-4 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(다세대주택) · 전용 53.29㎡ · 5층 건물 중 4층 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 · 다세대주택 이용 |
| 소유자 | 이승철 |
| 감정가 | 608,000,000원 |
| 최저매각가 | 311,296,000원 (3회 유찰 · 감정가의 51.2%) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 541,468,315원 |
| 말소기준권리 | 2024.11.29 갑구 6번 경기수산업협동조합 가압류 · 500,000,000원 |
| 선순위 임차권 | 김은 · 보증금 515,000,000원 · 배당 부족분 인수 |
| 매각기일 | 2026.10.26 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권
말소기준은 갑구 6번 경기수산업협동조합 가압류입니다. 2025.07.24 한국주택금융공사의 강제경매개시결정과 2026.04.27 강동구 압류는 매각으로 소멸하는 후순위 권리입니다. 과거 수협은행 신탁등기와 광진구 압류는 이미 말소되었습니다.
다만 등기상 후순위 권리가 소멸한다는 사실과 매수인이 부담하는 금액이 없다는 것은 전혀 다른 문제입니다. 이 물건은 오히려 말소기준보다 앞선 주택임차권으로 인해 상당한 금액의 보증금 인수가 발생하는 유형입니다.
② 임차인·점유자 분석 — 선순위 보증금과 추가 점유
| 임차인 / 점유자 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김은 401호 전부 · 임차권등기 |
2022.07.05 | 515,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 잔액 인수 208,862,144원 예상 |
| 양승하 401호 · 주거 |
2025.06.13 | 5,000,000원 | 대항력 없음 | 확인 필요 | 원칙적 미인수 |
| THOMSEN A***** 401호 · 현황조사 |
2025.03.01 | 미상 | 전입일 기준 없음 | 확인 필요 | 점유관계 확인 |
| BAYARAA N***** 401호 · 현황조사 |
2025.03.10 | 미상 | 전입일 기준 없음 | 확인 필요 | 점유관계 확인 |
| 공사 명세서 기재 · 신원 및 점유관계 미상 |
미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
김은의 확정일자는 2022.06.07이며, 임차권등기 접수일은 2024.07.09입니다. 현재 인수액은 최저매각가와 예상배당을 전제로 산출된 금액으로 실제 배당 결과에 따라 달라집니다.
핵심 임차권자 김은은 전입·점유와 확정일자가 말소기준보다 앞섭니다. 보증금 전액을 우선배당받을 수 있는 매각대금이 확보되지 않으면 미배당 부분은 그대로 매수인의 부담으로 남습니다.
양승하와 외국인 명의의 다른 점유자들은 확인된 전입일이 말소기준 이후여서 해당 전입일을 기준으로는 선순위 대항력이 없습니다. 다만 확정일자·배당요구·실제 점유 형태와 보증금이 확인되지 않은 부분은 별도로 살펴봐야 합니다. 특히 공사로 기재된 대상은 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능성 자체를 확정할 수 없습니다. 이 대상에 대해서는 선순위 임차권자 김은의 권리와 독립적으로 확인이 필요합니다.
③ 실제 취득비용 — 3.11억이 아니라 약 5.2억
현재 회차의 최저매각가에 낙찰된다고 가정할 때 배당 가능한 금액은 집행비용을 차감한 306,137,856원입니다. 이 금액은 선순위 임차인 김은에게 우선 배당되고, 보증금 515,000,000원 중 부족한 208,862,144원은 매수인이 인수하게 됩니다.
| 취득비용 구성 | 금액 | 의미 |
|---|---|---|
| 현재 최저매각가 | 311,296,000원 | 3회 유찰 후 입찰 기준금액 |
| 김은 보증금 미배당 | 208,862,144원 | 매수인에게 인수되는 잔액 |
| 실질취득 예상액 | 520,158,144원 | 최저가 + 인수 보증금 |
④ 추가 유찰 시나리오 — 인수액이 할인분을 흡수
| 유찰 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 3회 유찰(현재) 감정가 51.2% |
311,296,000원 | 208,862,144원 | 520,158,144원 |
| 4회 유찰 가정 감정가 40.96% |
249,036,800원 | 270,249,715원 | 519,286,515원 |
| 5회 유찰 가정 감정가 약 32.77% |
199,229,440원 | 319,359,772원 | 518,589,212원 |
현재 311,296,000원인 최저가가 추가 유찰로 199,229,440원까지 내려가는 시나리오에서도 실질취득액은 약 5.19억입니다. 매각대금의 감소분 대부분을 보증금 인수액 증가가 상쇄하기 때문입니다. 이 시나리오에서는 가격이 크게 내려간다고 해서 실질적인 취득비용이 같은 비율로 줄어들지 않습니다.
각 시나리오의 인수액은 해당 회차 예상배당을 기준으로 계산되었습니다. 실제 낙찰금액, 집행비용, 조세채권 및 배당 결과에 따라 금액은 달라질 수 있습니다. 실질취득액은 낙찰금액과 보증금 인수액의 합계이며 별도의 취득세·명도비용 등은 포함하지 않습니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 311,296,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 5,158,144원 |
| 1. 임차인 김은 · 우선변제 | 515,000,000원 | 306,137,856원 |
| 2. 경기수산업협동조합 · 가압류 | 500,000,000원 | 0원 |
| 3. 한국주택금융공사 · 신청채권 | 541,468,315원 | 0원 |
| 소유자 잔여 | — | 0원 |
현재 최저가 기준에서는 집행비용을 제외한 매각대금 전부가 선순위 임차인에게 배당되는 구조입니다. 그 결과 경기수산업협동조합과 한국주택금융공사의 예상배당은 각각 0원이며, 두 채권의 합계인 1,041,468,315원이 미배당 상태로 남습니다. 소유자에게 돌아갈 잔여금도 없습니다.
여기서 후순위 채권자의 미배당금과 매수인이 인수하는 임차보증금은 구별해야 합니다. 후순위 가압류·경매채권의 미배당금이 곧바로 매수인 채무가 되는 것은 아닙니다. 매수인에게 직접 문제가 되는 것은 선순위 임차보증금의 미배당액입니다.
⑥ 시세 판단 — 감정가 대비 할인과 시세 할인은 다르다
현재 최저매각가 311,296,000원은 감정가 608,000,000원의 51.2%입니다. 그러나 실질취득비용은 520,158,144원에 이릅니다. 따라서 감정가 대비 낙찰가 할인율을 실제 매수인의 경제적 할인율로 해석하면 안 됩니다.
가격 경쟁력을 판단하려면 레졸루트아차산의 동일하거나 유사한 면적, 층수 및 건물 상태를 반영한 최근 12개월 실거래 평균과 최신 실거래를 확인하고, 최저가가 아닌 실질취득비용 약 5.20억을 기준으로 비교해야 합니다.
⑦ 현장·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 서울특별시 광진구 중곡동 소재 서울용마초등학교 남동측 인근입니다. 주변에 공동주택, 근린생활시설, 병원, 업무용빌딩 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 지하철 5호선 아차산역과 버스정류장이 있습니다. 대중교통 여건은 보통 수준으로 평가되었습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물의 4층 401호입니다. 외벽은 석재 등 붙임 마감이며, 도시가스 난방설비·승강기·소화전·주차장 등이 설치되어 있습니다.
- 도로. 동측 약 3미터 막다른 포장도로를 통해 약 7미터 내외 포장도로로 연결됩니다. 차량 접근은 가능하지만 실제 주차·회차 편의성은 현장에서 확인해야 합니다.
- 토지 및 규제. 도시지역·제3종일반주거지역·지구단위계획구역이며, 가로구역별 최고높이 제한지역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 내부 상태. 감정평가 당시 이해관계인 폐문부재로 내부구조도는 집합건축물대장상 건축현황도면을 참고해 작성되었습니다. 내부의 실제 관리 상태와 하자 여부는 확인이 필요합니다.
- 위반건축물. 확인된 위반건축물 표시는 없고, 공부와 현황의 차이도 별도로 기재되지 않았습니다.
공사대금채권의 존재, 해당 부동산과의 견련성, 적법한 점유의 계속 여부, 유치권 신고·소송 및 현재 현수막 상태를 확인해야 합니다. 유치권이 성립하지 않는다면 인수 부담이 없을 수 있지만, 유효한 유치권이나 점유분쟁이 있다면 명도와 취득비용에 중대한 영향을 미칠 수 있습니다. 현재 실질취득비용 520,158,144원에 유치권 관련 추가 부담은 반영되어 있지 않습니다.
⑧ 입찰 체크리스트
- 선순위 임차권 확인. 을구 1번 김은의 보증금 515,000,000원, 전입일 2022.07.05, 확정일자 2022.06.07과 2024.07.09 임차권등기 내용을 등기부·매각물건명세서 원본과 대조해야 합니다.
- 배당 부족분 확인. 현재 최저가에서 산출된 인수액은 208,862,144원입니다. 실제 낙찰가와 배당순위, 우선 조세채권에 따라 인수금액이 달라질 수 있으므로 낙찰가별 재계산이 필요합니다.
- 실질취득 기준으로 입찰가 설정. 입찰가격이 낮아지더라도 인수할 보증금이 증가합니다. 매각가와 인수액을 합친 금액을 최근 실거래 시세와 비교해야 합니다.
- 점유자 확인. 양승하, THOMSEN A*****, BAYARAA N*****의 실제 거주 여부와 계약관계 및 김은과의 관계를 확인해야 합니다. 전입일과 현재 점유상태가 일치하는지도 살펴봐야 합니다.
- 공사 기재 확인. 명세서에 기재된 공사의 구체적인 권리관계, 전입·점유 여부, 보증금 및 법적 지위를 확인해야 합니다. 확인되지 않은 대항력이나 승계 여부를 단정해서는 안 됩니다.
- 유치권 실체 조사. 외벽 현수막만으로 유치권을 인정하거나 부인해서는 안 됩니다. 공사 관련 채권, 점유자, 유치권 신고 여부와 법적 성립요건을 확인해야 합니다.
- 내부 및 명도. 내부 확인이 제한된 상태였으므로 실제 시설 상태, 하자, 점유 범위, 명도 일정과 추가 비용을 확인해야 합니다.
- 관리비·조세채권. 체납 관리비의 공용부분과 배당에 우선할 수 있는 조세채권 등 추가 부담을 확인해야 합니다.
- 시세 검증. 같은 건물 및 인근 유사 다세대주택의 최근 12개월 거래, 최신 거래, 거래 추세와 환금성을 확인해야 합니다. 감정가 할인율만으로 가격 가점을 줄 수 없습니다.
- 매각기일 및 원본 대조. 2026.10.26 매각기일에 앞서 최신 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사서, 감정평가서와 법원 공고를 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “3.11억짜리가 아니라, 사실상 5.2억짜리”
이 물건은 세 번 유찰되며 최저가가 감정가의 51.2%까지 내려왔습니다. 그러나 선순위 임차인 김은의 보증금 515,000,000원이 존재하고, 현재 배당 가정에서는 그중 208,862,144원을 매수인이 인수합니다. 따라서 실제 취득비용은 520,158,144원입니다.
추가 유찰로 낙찰가가 낮아져도 매수인 인수액이 증가하기 때문에 실질취득비용은 보증금 수준에서 크게 벗어나지 않습니다. 단순한 유찰 대기만으로 가격상의 이익이 충분히 확보되는 구조가 아닙니다.
더욱이 임차권자 이외의 점유관계가 남아 있고, 감정평가 당시 건물 외벽에는 유치권 행사 현수막까지 확인되었습니다. 이는 보증금 인수 위험과 별도로 조사해야 할 요인입니다. 실질취득액을 최근 실거래와 비교하지 않은 상태에서 시세보다 저렴하다고 평가할 수 없습니다.
결론은 보수적 접근입니다. 선순위 임차권의 인수 범위, 추가 점유관계, 유치권의 실체 및 실제 거래 시세가 확인되기 전에는 적극적인 입찰을 권하기 어렵습니다. 이 사건의 핵심은 얼마나 낮은 낙찰가에 받느냐가 아니라, 보증금과 잠재적인 권리 부담을 포함해 최종적으로 얼마를 지불하게 되느냐입니다.
