서울동부지방법원 2025타경51853. 강동구 길동 청광플러스원큐브3차 5층 507호, 전용 17.689㎡의 소형 오피스텔입니다. 소유자는 최혁진 씨로, 2020년 12월 23일 거래가 130,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이후 한국주택금융공사가 강제경매를 신청했고, 2025년 7월 30일 경매개시결정이 등기되었습니다. 현재 최저매각가는 감정가의 절반 수준이지만, 매각으로 소멸하지 않는 임차인의 보증금 반환채무가 핵심입니다.

이 사건에서 특히 중요한 점은 과거 강동신용협동조합의 근저당권이 2019년 2월 18일 이미 말소되었다는 사실입니다. 임차인 양현지는 2020년 11월 5일 확정일자를 받고, 2020년 12월 18일 전입신고와 점유를 시작했습니다. 이후 2024년 8월 21일 주택임차권등기를 마쳤으며, 2025년 경매개시결정보다 앞서 권리를 갖춘 상태입니다. 따라서 이 임차권은 단순히 경매로 지워지는 후순위 권리로 볼 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 경매보다 앞선 임차권을 인수한다

권리의 기준점은 2025년 7월 30일 강제경매개시결정입니다. 2014년에 설정된 강동신용협동조합 근저당권 (채권최고액 101,189,400원)은 2019년에 이미 말소되었습니다. 따라서 과거 근저당권이 남아 임차인보다 앞서는 구조가 아닙니다.

반면 양현지의 임차권은 경매개시결정보다 앞섭니다. 전입신고·점유개시일이 2020년 12월 18일이고, 확정일자는 2020년 11월 5일입니다. 2024년 8월 21일 등기된 주택임차권은 배당에서 보증금 전액을 받지 못하면 나머지 금액을 매수인이 인수하는 권리입니다. 매각물건명세서에도 이 내용이 명시되어 있습니다.

임차인 분석 — 실제 임차인 1명

이 임차인은 보증기관이 별도로 대위·승계 신고한 중복 채권자가 아니라 실제 임차인 양현지 1명입니다. 한국주택금융공사는 강제경매 신청채권자로 별도 표시되어 있으며, 신청채권자 청구액 131,129,422원을 임차보증금에 중복 합산해서는 안 됩니다.

② 시세 비교 — 실질취득이 최근 거래보다 높다

청광플러스원큐브3차의 동일 면적대인 전용 17.69㎡ 거래입니다. 전체 거래 12건의 평균은 108,250,000원이지만, 과거 고가 거래가 포함되어 있습니다. 따라서 실제 가격 판단에는 최근 거래 5건 평균 99,400,000원과 최신 거래 92,000,000원(2025.11), 그리고 최근 가격 추세 -13.2%를 우선 반영해야 합니다.

2021~2022년에는 130,000,000원 거래가 있었지만, 최신 2025년 11월 거래는 92,000,000원입니다. 최근 5건 평균도 99,400,000원으로 내려와 있으며, 최근 거래군이 과거 거래군보다 13.2% 낮은 하락 추세입니다.

여기서 낙찰가 60,928,000원만 최근 거래 평균과 비교하면 61.3%로 보이지만, 이는 임차보증금 인수액을 제외한 비교입니다. 실제 취득에 필요한 금액을 함께 반영하면 결과가 정반대로 바뀝니다.

③ 예상배당표 (현재 최저가 60,928,000원 낙찰 가정)

집행비용 1,496,704원은 추정치입니다. 임차인 양현지에게 59,431,296원이 배당되고, 한국주택금융공사에는 배당되지 않는 구조입니다. 당해세·최우선변제 등은 미반영되어 실제 배당액과 인수금액은 달라질 수 있습니다.

유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 총액은 비슷하다

이 물건의 특징은 낙찰가가 하락할수록 임차인에게 돌아가는 배당금이 줄어들고, 그만큼 매수인이 인수할 보증금 잔액이 증가한다는 점입니다. 따라서 최저매각가가 추가로 내려간다고 해서 실질취득금액도 같은 폭으로 내려가는 것은 아닙니다.

현재 회차의 실질취득금액은 126,496,704원이고, 5회 유찰 시나리오에서도 126,101,891원입니다. 낙찰가 자체는 60,928,000원에서 38,993,920원으로 크게 내려가지만, 인수금액이 반대로 증가해 실질취득금액은 임차보증금 125,000,000원 부근에서 유지됩니다. 소폭의 차이는 회차별 예상 배당 및 집행비용 추정에 따른 것입니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 강동구 길동 소재 길동역 남서측 인근에 위치합니다. 주변에는 아파트, 업무시설, 오피스텔 및 다양한 근린생활시설이 혼재하며, 감정평가상 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 건물까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장과 지하철 5호선 강동역·길동역이 소재합니다. 감정평가상 교통상황은 보통입니다.
• 규모·구조. 207세대 규모, 2014.10.06 사용승인 건물입니다. 철근콘크리트구조이며 지하 1층·지상 20층 중 5층 507호입니다. 전용면적은 17.689㎡입니다.
• 이용상태. 공부상 업무시설인 오피스텔로 이용 중입니다. 임차권등기에는 주거용 임대차 및 전입신고 사실이 기재되어 있으므로, 실제 사용상태와 공부상 용도의 관계를 입찰 전 확인해야 합니다.
• 설비. 급·배수 및 위생설비, 도시가스 개별난방, 승강기, 소화전, 기계식 주차설비 등이 갖추어져 있습니다. 기계식 주차설비의 이용 가능 조건과 유지관리 상태는 별도 점검 대상입니다.
• 토지·도로. 일반상업지역·지구단위계획구역으로, 토지는 대체로 평탄한 사다리형입니다. 남서측으로 폭 약 15m 포장도로에 접하며, 공시지가는 8,908,000원/㎡입니다.
• 규제. 과밀억제권역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 비행안전제3구역 및 토지거래계약에관한허가구역 등이 표시되어 있습니다. 해당 물건에 적용되는 구체적 행위제한과 거래 허가요건은 입찰 전 확인이 필요합니다.
• 건물 상태. 감정평가상 위반건축물 사항은 표시되지 않았고, 공부와의 차이도 보고되지 않았습니다. 다만 전용 17.689㎡ 소형 오피스텔이므로 실제 내부 상태와 수리 필요 여부는 별도 확인해야 합니다.
• 환금성. 동일 면적의 전체 실거래 12건은 확인되지만, 최근 거래는 2025년 6~11월에 집중되어 있고 최신 거래가는 92,000,000원입니다. 최근 가격 추세가 -13.2%이며 단지 경매 평균 유찰 횟수도 6.1회로 표시되어 있어 보수적인 환금성 평가가 필요합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 임차권등기 인수조건. 을구 3번 양현지 주택임차권등기가 배당에서 보증금 전액을 받지 못하면 잔액을 매수인이 인수한다는 매각물건명세서 기재를 반드시 재확인해야 합니다.
• 배당액과 실제 인수액. 현재 예상 인수액은 65,568,704원입니다. 집행비용·당해세·배당순위·실제 낙찰금액에 따라 배당 및 인수액이 달라질 수 있으므로, 입찰 직전 배당 구조를 다시 검토해야 합니다.
• 실질취득액 기준 입찰. 최저가 60,928,000원만을 기준으로 저가 매수라고 판단해서는 안 됩니다. 현재 계산되는 실질취득 126,496,704원을 최근 평균 99,400,000원 및 최신 거래 92,000,000원과 비교해야 합니다.
• 추가 유찰 효과. 4회 유찰 시 실질취득 추정은 126,277,363원, 5회 유찰 시 126,101,891원입니다. 낙찰가 하락과 보증금 인수액 증가가 맞물리므로 추가 유찰의 실제 경제적 이익을 따로 계산해야 합니다.
• 임차인 점유·명도. 임차권등기 사실과 별개로 현재 점유상태, 임차인 연락 가능 여부, 보증금 반환 및 임차권등기 말소 조건을 확인해야 합니다. 보증금 문제 해결과 명도 문제가 함께 발생할 수 있습니다.
• 신청채권자와 임차인 구분. 한국주택금융공사 청구액 131,129,422원을 임차보증금에 중복 합산하지 않되, 신청채권자와 임차인 간 채권관계·변제관계에 변동이 없는지 최신 서류로 확인해야 합니다.
• 하락장 시세 검증. 전체 거래 평균 108,250,000원보다 최근 거래 평균 99,400,000원과 최신 거래 92,000,000원에 더 무게를 두어야 합니다. 최신 거래 이후의 가격 변동과 현재 매물 호가도 추가 확인해야 합니다.
• 관리비·시설비용. 공용부분 관리비 체납 여부, 장기수선 관련 부담, 기계식 주차설비 및 공용시설 관리 상태를 확인해야 합니다. 이는 계산된 인수보증금과 별도의 취득 부담이 될 수 있습니다.
• 규제·이용상태. 일반상업지역, 지구단위계획구역, 토지거래계약에관한허가구역 표시에 따른 실제 적용요건을 확인하고, 공부상 오피스텔과 주거용 임대차의 관계를 점검해야 합니다.
• 원본 대조. 매각기일 2026.10.26 전에 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당요구 내역 및 관련 법원 공고를 확인해야 합니다.

맺으며 — “낙찰가는 절반, 실질취득은 시세 이상”

이 사건은 겉으로 보이는 최저매각가와 실제 부담이 얼마나 달라질 수 있는지를 보여줍니다. 감정가 119,000,000원에서 3회 유찰되어 최저가가 60,928,000원까지 떨어졌지만, 대항력 있는 임차인의 보증금 125,000,000원이 그 할인 효과를 사실상 상쇄합니다.

현재 회차에서 양현지는 배당으로 59,431,296원을 받을 것으로 추정되고, 나머지 65,568,704원은 매수인에게 넘어갑니다. 따라서 매수인의 실질취득금액은 126,496,704원으로, 최근 거래 평균 99,400,000원과 최신 거래 92,000,000원을 모두 웃돕니다.

더구나 가격 추세는 -13.2%이며, 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 6.1회입니다. 소형 오피스텔의 환금성까지 고려하면, 현재 실질취득금액에 가격 메리트를 부여할 근거가 부족합니다. 4회·5회 추가 유찰 시나리오에서도 인수 보증금이 증가하여 실질취득금액은 여전히 125,000,000원 부근에 머무릅니다.

결론은 입찰 보류에 가까운 고위험 물건입니다. 권리의 핵심은 분명하지만 매수인에게 남는 보증금 부담이 크고, 이를 반영한 총취득원가가 최근 시세를 초과합니다. 임차권 인수조건이나 실제 배당구조에 의미 있는 변화가 확인되지 않는다면, 단순한 추가 유찰만으로 매력적인 물건이 되기 어렵습니다. 이 사건의 판단 기준은 최저가가 아니라 인수 보증금을 포함한 실질취득금액입니다.