76,160,000원
서울동부지방법원 2025타경51853. 길동역 남서측 인근의 청광플러스원큐브3차 5층 507호, 전용 17.689㎡ 오피스텔입니다. 표면적인 숫자는 매력적으로 보입니다. 감정가 119,000,000원에서 두 번 유찰되어 최저매각가가 76,160,000원까지 내려왔기 때문입니다. 하지만 이 사건은 최저가가 투자원가가 아닙니다. 2020년부터 대항력을 갖춘 임차인 양현지가 있고, 보증금은 125,000,000원입니다. 이 임차권은 현재 말소기준인 2025.07.30. 강제경매개시결정보다 앞서므로, 배당으로 회수하지 못한 보증금 잔액은 매수인이 인수합니다.
현재 최저가 76,160,000원에 매각된다고 가정하면 집행비용 1,770,880원을 먼저 제외한 뒤 임차인에게 74,389,120원이 배당되고, 보증금 부족분 50,610,880원이 남습니다. 따라서 낙찰자가 실제로 부담하는 금액은 76,160,000원 + 50,610,880원 = 126,770,880원입니다. 대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 구조라 낙찰가가 더 내려가면 미배당 인수액이 늘어, 총 부담액은 보증금 125,000,000원 부근에 묶이는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경51853 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강동구 길동 415-16 청광플러스원큐브3차 5층 507호 · 도로명 서울특별시 강동구 진황도로 87 |
| 물건종류 / 전용 | 오피스텔 · 전용 17.689㎡ · 제5층 제507호 · 지하1층/지상20층 |
| 이용상태 | 공부상 업무시설(오피스텔)로 이용중 |
| 소유자 | 최혁진 · 2020.12.23. 매매 · 거래가액 130,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 119,000,000원 / 76,160,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 131,129,422원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권이 핵심
등기부에 있던 2014.12.19. 강동신용협동조합 근저당권 101,189,400원은 2019.02.18. 이미 말소됐습니다. 현재 유효한 선순위 담보권이 없어 이 사건의 말소기준은 2025.07.30. 강제경매개시결정입니다. 그런데 임차인 양현지는 2020.11.05. 확정일자를 받고 2020.12.18. 전입·점유를 시작했으며, 2024.08.21. 주택임차권등기까지 마쳤습니다. 모두 말소기준보다 앞서므로 대항력이 있는 선순위 임차인입니다.
| 임차인 | 임차부분 | 보증금 | 권리상태 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|
| 양현지 | 건물 5층 507호 17.689㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 125,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 보증기관 승계 아님 | 2025.07.28. 배당요구 |
실제 임차인은 1명입니다. 보증기관 대위·승계 중복신고가 아니므로 보증금 125,000,000원을 그대로 기준으로 봅니다.
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 ‘실질취득’을 비교해야 한다
같은 단지 청광플러스원큐브3차, 전용 17.69㎡대의 최근 거래를 보면 최근 12개월 평균은 99,400,000원, 최신 거래는 2025.11. 92,000,000원입니다. 전체 12건 평균은 108,250,000원이지만, 최근 거래가 과거보다 13.2% 하락해 가격 판단에서는 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.11 | 17.69㎡ | 5 | 92,000,000원 |
| 2025.10 | 17.69㎡ | 6 | 98,000,000원 |
| 2025.07 | 17.69㎡ | 4 | 93,000,000원 |
| 2025.07 | 17.69㎡ | 6 | 95,000,000원 |
| 2025.06 | 17.69㎡ | 6 | 119,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 17.69㎡ | 5건 | 99,400,000원 |
최저가 76,160,000원만 최근 시세와 비교하면 최근 12개월 평균의 76.6%라 싸 보입니다. 그러나 이 사건에서는 그 계산이 투자 판단을 왜곡합니다. 현재 회차의 실질취득 126,770,880원은 최근 12개월 평균 99,400,000원보다 27,370,880원 높고, 약 127.5% 수준입니다. 최신 거래 92,000,000원과 비교하면 약 137.8%입니다.
| 회차 | 매각가 | 예상 인수 | 매각가+인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 76,160,000원 | 50,610,880원 | 126,770,880원 |
| 3회 유찰 시 | 60,928,000원 | 65,568,704원 | 126,496,704원 |
| 4회 유찰 시 | 48,742,400원 | 77,534,963원 | 126,277,363원 |
③ 예상배당표 (매각가 76,160,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,770,880원 |
| 1. 임차인 양현지 보증금 | 125,000,000원 | 74,389,120원 |
| 2. 한국주택금융공사 | 131,129,422원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 매각대금이 집행비용과 선순위 임차인 배당으로 모두 소진됩니다. 임차인 보증금 부족분 50,610,880원은 매수인 인수로 남고, 신청채권자 한국주택금융공사의 청구 131,129,422원은 예상배당 0원입니다. 실제 배당은 당해세·최우선변제 등에 따라 변동될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 강동구 길동 소재 길동역 남서측 인근. 주위에 아파트·업무시설·오피스텔·근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장, 지하철 5호선 강동역과 길동역이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하1층/지상20층. 사용승인일은 2014.10.06.이며 승강기·도시가스 개별난방·기계식 주차설비 등이 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·지구단위계획구역이며 남서측 약 15m 내외 포장도로에 접합니다. 공시지가는 8,908,000원/㎡입니다.
- 환금성 경고. 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 5.9회, 낙찰률은 0.0%로 집계돼 있습니다. 여기에 최근 동일면적 거래 추세도 -13.2%여서 가격 방어력은 보수적으로 봐야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 입찰가가 아니라 총 부담액으로 계산. 현재 회차는 76,160,000원 낙찰가에 50,610,880원 인수가 붙어 실질취득이 126,770,880원입니다.
- 추가 유찰 착시 주의. 3회·4회 유찰로 최저가가 내려가도 인수액이 65,568,704원·77,534,963원으로 늘어 총 부담은 약 1.26억 수준을 유지합니다.
- 시세 기준은 최근 거래 우선. 최근 12개월 평균 99,400,000원, 최신 거래 92,000,000원, 최근 추세 -13.2%를 우선 기준으로 봐야 합니다.
- 임차권 말소 조건 확인. 양현지 보증금이 전액 배당되지 않는 한 미배당 잔액은 매수인이 인수하는 구조입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당관계와 임차권등기 상태를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “64% 최저가”보다 “약 1.27억 실질취득”을 봐야 한다
이 사건의 숫자만 보면 감정가 119,000,000원짜리 오피스텔을 76,160,000원에 살 수 있어 보입니다. 하지만 대항력 임차인의 보증금 125,000,000원이 낙찰가보다 크고, 현재 배당으로도 50,610,880원이 남습니다. 그래서 실제 부담은 126,770,880원입니다. 최근 12개월 평균은 99,400,000원, 최신 거래는 92,000,000원이며 최근 추세도 -13.2%입니다. 더 유찰돼도 낙찰가 하락분만큼 임차인 인수액이 커져 총액은 약 1.25억 부근에 고정됩니다. 최저가는 싸지만 실질취득은 비싸고, 유찰이 가격 문제를 해결하지 못하는 구조입니다.
