서울동부지방법원 2025타경51861. 광진구 중곡동 정익제이타워1차 8층 811호 오피스텔입니다. 감정가는 194,000,000원, 현재 최저매각가는 155,200,000원으로 두 번 유찰된 상태입니다. 소유자는 이진복이고, 2021년 11월 16일 거래가액 225,000,000원으로 취득했습니다.
권리분석에서 가장 중요한 항목은 2023년 2월 9일 등기된 김효엽의 주택임차권입니다. 전입일은 2021년 11월 5일, 확정일자는 2021년 10월 1일이며 보증금은 225,000,000원입니다. 데이터상 대항력과 우선변제권이 모두 인정되고 배당요구도 이뤄졌습니다. 따라서 확약서가 없다면 현재 회차에서는 보증금 중 72,772,800원이 매수인에게 인수되는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경51861 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 광진구 중곡동 639-4 정익제이타워1차 8층811호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 광진구 천호대로 531-1 |
| 물건종류 | 오피스텔 |
| 소유자 | 이진복 (2021.11.16. 거래가액 225,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 194,000,000원 / 155,200,000원 (감정가 80%) |
| 유찰 | 2회 |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 225,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 임차권이 핵심이고, 확약이 결론을 바꾼다
2018년 소유권보존 후 신탁등기와 그 말소를 거쳤고, 2018.07.17. 이수지 명의로 소유권이전이 이뤄졌습니다. 이후 2021.11.16. 이진복 명의로 다시 소유권이 이전됐습니다. 2022년 5월 16일 경남은행의 강제경매개시결정이 있었으나 2023년 10월 30일 말소됐습니다.
2023년 2월 9일에는 김효엽의 임차권등기가 이뤄졌습니다. 데이터상 해당 권리는 말소기준권리 이전에 성립한 것으로 표시돼 매수인 인수 가능성이 있는 대항력 임차권입니다. 2025년 7월 31일에는 주택도시보증공사 신청의 강제경매개시결정이 등기됐고, 2026년 4월과 5월 국 및 광진구의 압류가 추가됐으나 매각으로 소멸하는 권리로 기재돼 있습니다.
| 임차인 | 점유 / 권리 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김효엽 | 건물 제8층 제811호 16.37㎡ 전부 · 주거 · 임차권등기 | 225,000,000원 | 有 | 有 | 실질 0원* |
실제 임차인은 1명입니다. 보증기관 대위·승계 중복신고로 별도 임차인을 추가 합산하지 않습니다.
② 가격 구조 — 최저가는 내려왔지만, 시장가 비교는 별도 확인
감정가 194,000,000원에서 2회 유찰을 거쳐 현재 최저매각가는 155,200,000원입니다. 즉 현재 회차의 입찰가격은 감정가의 80%입니다. 다만 실거래 비교자료가 별도로 제시돼 있지 않으므로 이 가격을 곧바로 “시세보다 싸다”고 판단해서는 안 됩니다. 현재 단계에서는 권리비용이 확약으로 제거된 155,200,000원이라는 진입가격 자체와 향후 실제 매매가 확인이 핵심입니다.
③ 예상배당표 (현재 회차 매각가 155,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.9% 추정) | - | 2,972,800원 |
| 1. 임차인 김효엽 보증금 (우선변제) | 225,000,000원 | 152,227,200원 |
| 2. 갑구 8번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 225,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차의 계산상 부족분은 72,772,800원입니다. 다만 2026.06.26. 확약서에 따라 해당 임차인은 대항력을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하므로, 위 부족분이 매수인에게 실제로 귀속되는 인수액으로 남지 않는 것으로 판단합니다. 당해세·임차인 최우선변제 등 실제 배당 변동요소는 별도 확인이 필요합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정평가서 기준)
- 입지. 서울특별시 광진구 능동 소재 지하철 5호선 및 7호선 “군자역” 북서측 인근으로, 주위는 도로변 상업용 건물·업무용 건물 등이 혼재하는 상업지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량출입이 가능하고 인근에 지하철 5호선 및 7호선 “군자역”과 노선 버스 정류장이 소재합니다.
- 이용상태. 오피스텔로 이용 중이며, 자세한 이용상황은 내부구조도에 의하는 것으로 기재돼 있습니다.
- 구조·설비. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 15층 건물 내 8층 811호이며, 위생설비·급배수설비·화재탐지설비·승강기설비 등을 갖추고 있습니다.
- 토지·규제. 2필지 일단의 부정형 토지로 오피스텔 및 근린생활시설 건부지로 이용 중이며, 일반상업지역 및 준주거지역, 지구단위계획구역 등의 토지이용계획이 확인됩니다.
- 공부·위반. 공부와의 차이 없음. 위반건축물 사항 없음.
- 임대관계. 임대관계는 미상으로 기재돼 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.06.26. 제출된 확약서가 실제 매각물건명세서·임차권등기와 동일한 임차인을 대상으로 하는지 원문을 직접 확인하세요.
- 보증금 인수 계산 분리. 현재 회차의 계산상 부족분은 72,772,800원이지만, 확약 적용 후 실질 인수는 0원으로 보아야 합니다. 두 숫자를 혼동하면 안 됩니다.
- 유찰 경과. 2회 유찰 후 155,200,000원까지 내려왔습니다. 3회·4회 유찰 시 데이터상 계산 가격은 각각 124,160,000원과 99,328,000원입니다.
- 시장가격 확인. 실거래 비교자료가 없으므로 현재 최저가만 보고 “저렴하다”고 결론내리지 말고, 군자역 인근 동일·유사 오피스텔의 최근 매매가격을 확인하세요.
- 명도·점유 확인. 임차권등기가 존재하므로 실제 점유 여부와 임차권등기 말소 이행 여부, 인도 절차를 현황조사 및 현장 확인으로 점검하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·확약서 원문을 입찰 전에 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원이라도, 가격 판단은 따로”
이 사건은 일반적인 대항력 임차인 사건과 달리 확약서가 인수 구조를 뒤집은 케이스입니다. 현재 최저매각가 155,200,000원에서는 보증금 225,000,000원과의 차이로 72,772,800원의 계산상 부족분이 생기지만, 2026.06.26. 확약에 따라 김효엽 임차인은 대항력을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하므로 실질 인수는 0원입니다.
따라서 현재 매수인이 부담해야 할 핵심 취득가격은 최저매각가 155,200,000원으로 정리할 수 있습니다. 다만 이 사건에는 실거래 비교자료가 없고 2회 유찰 이력이 있으므로, “인수 위험이 사라졌다”와 “시세보다 싸다”는 전혀 다른 판단입니다. 이번 사건의 최종 승부처는 확약서 원문 확인과 실제 시장가격 확인입니다.
* 72,772,800원은 확약서 적용 전 현재 회차 배당 시나리오에서 계산된 임차보증금 부족분입니다. 데이터에 명시된 확약서 적용으로 해당 임차인의 실질 매수인 인수액은 0원으로 반영했습니다.
