서울동부지방법원 2025타경51871. 성동구 용답동 동우리즈힐스 7층 708호로, 감정평가상 현재 오피스텔로 이용 중입니다. 소유자 이호창은 2023.06.12. 거래가 217,770,000원에 소유권을 취득했습니다. 이 사건의 권리분석 핵심은 근저당이 아니라 2024.05.27. 중소기업은행 가압류입니다. 이 가압류가 말소기준권리로 잡혀 이후 압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하지만, 그보다 앞서 전입과 점유를 갖춘 임차인 이경인의 대항력 있는 보증금은 별도로 봐야 합니다.
이경인의 임대차계약일은 2023.05.15., 확정일자는 2023.05.16., 주민등록일자는 2023.06.13., 점유개시일자는 2023.06.15.입니다. 모두 말소기준권리인 2024.05.27. 가압류보다 앞서며, 보증금은 175,000,000원입니다. 2025.06.17.에는 주택임차권등기까지 마쳤고 2025.07.31. 배당요구도 했습니다. 따라서 대항력과 우선변제권을 갖춘 임차인으로 분석해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경51871 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 성동구 용답동 229-1 동우리즈힐스 7층 708호 |
| 도로명 | 서울특별시 성동구 천호대로 380-7 |
| 용도 / 이용상태 | 오피스텔 · 기준시점 현재 오피스텔로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하2층 지상15층 · 7층 708호 · 사용승인 2022.10.04. |
| 소유자 | 이호창 · 2023.06.12. 소유권이전 · 거래가 217,770,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 201,000,000원 / 128,640,000원 (2회 유찰 · 감정가 64%) |
| 신청채권액 | 175,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 들어온 임차인이 핵심
말소기준권리는 2024.05.27. 갑구 7번 중소기업은행 가압류입니다. 이후의 서울보증보험 가압류, 국 압류, 강제경매개시결정 등은 매각으로 소멸합니다. 그러나 임차인 이경인은 2023.06.13. 주민등록, 2023.06.15. 점유개시로 말소기준권리보다 먼저 대항요건을 갖췄습니다.
② 임차인 분석 — 대항력 有 1명 + 대항력 미상 기록
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이경인 | 건물 7층 708호 16.67㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 2023.06.13 | 2023.05.16 | 175,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 해당 없음 |
| 기사항전 | 주거 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 미상 | 미상 | 해당 없음 |
이경인은 배당요구를 2025.07.31. 했고 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 현재 최저가 128,640,000원에서 집행비용 2,600,960원을 먼저 빼면 임차인 예상배당은 126,039,040원입니다. 보증금 175,000,000원과의 차액 48,960,960원은 매수인 인수로 계산됩니다.
추가로 기사항전이라는 주거 점유 기록은 전입신고일·확정일자·보증금이 확인되지 않습니다. 따라서 이 기록에 대해서는 대항력이 있다고 단정할 수 없고, 대항력 가능·미상으로 남겨야 합니다. 이 부분은 이경인의 명확한 인수액과 별개의 추가 확인사항입니다.
③ 가격 — 최저가 1.2864억이 아니라 실질부담 1.7760억을 봐야 한다
현재 최저매각가는 감정가 201,000,000원의 64%인 128,640,000원입니다. 숫자만 보면 감정가보다 72,360,000원 낮아 보이지만, 이 물건에서는 최저가만으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.
| 현재 최저매각가 | 128,640,000원 |
|---|---|
| 임차인 예상배당 | 126,039,040원 |
| 미배당 보증금 인수 | 48,960,960원 |
| 낙찰가 + 인수 | 177,600,960원 |
| 감정가 대비 실질부담 | 약 88.4% |
대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 구조에서는 낙찰가가 내려갈수록 배당받지 못한 보증금이 늘어납니다. 그래서 현재 회차의 총 부담은 177,600,960원, 3회 유찰 시 177,240,768원, 4회 유찰 시에도 176,881,933원으로 큰 차이가 없습니다. 즉 낙찰가가 1.28억, 1.02억, 0.82억으로 내려가도 실제 부담은 약 1.77억 수준에 사실상 고정됩니다.
비교 가능한 실거래 시세 수치는 확인되지 않으므로, 실질부담 1.77억대가 주변 시세보다 싸다고 단정할 근거도 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만 보고 가격 가점을 주는 것도 적절하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 128,640,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,600,960원 |
| 1. 임차인 이경인 보증금 | 175,000,000원 | 126,039,040원 |
| 2. 가압류 · 중소기업은행 | 575,370,526원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 29,170,800원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 5,220,997원 | 0원 |
| 5. 경매개시결정 · 이경인 | 175,000,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 16,946,476원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 2,600,960원과 임차인 우선변제 126,039,040원으로 매각대금 128,640,000원이 모두 소진됩니다. 임차인 보증금 부족분 48,960,960원은 매수인 인수로 계산됩니다.
⑤ 회차 시나리오 — 유찰이 곧 할인은 아니다
| 회차 | 최저가 | 임차인 배당 | 매수인 인수 | 낙찰가+인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 · 64% | 128,640,000원 | 126,039,040원 | 48,960,960원 | 177,600,960원 |
| 3회 유찰 · 51% | 102,912,000원 | 100,671,232원 | 74,328,768원 | 177,240,768원 |
| 4회 유찰 · 41% | 82,329,600원 | 80,447,667원 | 94,552,333원 | 176,881,933원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 장한평역(지하철 5호선) 서측 인근에 위치하며, 주변은 근린생활시설과 오피스텔이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 장한평역 및 노선버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 지하2층·지상15층 철근콘크리트 건물이며 사용승인일자는 2022.10.04.입니다.
- 규모. 업무시설 오피스텔 182실, 근린생활시설 7실로 구성된 동우리즈힐스 건부지입니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역이며, 과밀억제권역과 대공방어협조구역에 포함됩니다.
- 토지. 토지면적 728.4㎡, 공시지가 11,070,000원/㎡, 지목 대, 업무용입니다.
- 하자. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아니라 총액으로 계산. 현재 128,640,000원에 낙찰받아도 예상 인수 48,960,960원을 더한 실질 부담은 177,600,960원입니다.
- 추가 유찰 착시 주의. 3회·4회 유찰 시 인수액이 각각 74,328,768원·94,552,333원으로 늘어 총 부담은 약 1.77억으로 유지됩니다.
- 이경인 임대차 원본 확인. 임차인과 강제경매 채권자가 동일하므로 임대차계약서, 보증금 지급자료, 임차권등기명령 관련 서류를 대조해야 합니다.
- 추가 점유 기록 확인. 기사항전은 전입일·확정일자·보증금이 미상이라 대항력 여부를 단정할 수 없습니다.
- 시세 확인. 실거래 비교값 없이 감정가 대비 할인율만으로 싸다고 판단하면 안 됩니다.
- 명도·점유. 임차권등기 및 주거 점유 관련 기록이 있으므로 실제 현황과 인도 가능성을 확인해야 합니다.
맺으며 — “64% 낙찰가”보다 “1.77억 실질부담”이 본질
이 사건의 숫자 중 가장 눈에 띄는 것은 감정가 201,000,000원 대비 최저가 128,640,000원, 즉 64%입니다. 하지만 권리분석을 끝까지 하면 이 할인율은 그대로 매수인 이익이 되지 않습니다. 이경인이 말소기준권리보다 먼저 대항요건을 갖췄고, 보증금 175,000,000원 중 현재 예상 미배당액 48,960,960원을 매수인이 인수하기 때문입니다.
따라서 현재 회차의 실질 부담은 177,600,960원이고, 추가 유찰 뒤에도 약 1.77억 수준으로 유지됩니다. 동시에 추가 주거 점유 기록의 대항력은 미상이고, 임차인과 경매신청 채권자가 동일하다는 확인 포인트도 남아 있습니다. 최저가는 크게 내려왔지만 인수형 구조 때문에 가격 할인 효과가 제한적인 물건입니다. 이 물건의 승부처는 더 낮은 최저가가 아니라, 선순위 임차관계와 추가 점유 기록을 얼마나 확실히 검증하느냐입니다.
