서울동부지방법원 2025타경51871. 서울 성동구 용답동 동우리즈힐스 7층 708호, 전용 16.67㎡를 대상으로 하는 오피스텔 강제경매입니다. 장한평역 서측 인근에 자리한 2022년 사용승인 건물로, 교통 접근성은 무난합니다. 그러나 이 경매의 핵심은 위치나 건물 연식이 아니라 낙찰자가 떠안게 되는 임차보증금에 있습니다.

현재 최저매각가는 감정가의 51.2%입니다. 숫자만 보면 상당한 할인이지만, 임차인 이경인의 전입일은 2023년 6월 13일로 말소기준인 2024년 5월 27일 중소기업은행 가압류보다 빠릅니다. 확정일자와 배당요구도 갖췄으며, 매각물건명세서에는 보증금 전액을 배당받지 못하면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다. 따라서 최저가와 실제 부담할 돈을 구별해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인

말소기준은 2024년 5월 27일 중소기업은행 가압류입니다. 이 권리 및 그 이후의 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 과거 신탁등기는 이미 말소됐습니다. 하지만 임차인 이경인의 전입과 점유개시가 말소기준보다 앞서므로 임차보증금 인수 문제는 별개입니다.

임차인 및 점유관계

권리관계가 확인되는 실제 임차인은 이경인 1명입니다. ‘기사항전’이라는 추가 표기는 독립된 임차인인지 확정할 수 없으므로 실재·점유·보증금·전입관계를 원본에서 확인해야 합니다. 이경인의 보증금만 계산한 인수액은 추가 점유관계에 따른 위험까지 확정한 금액이 아닙니다.

② 낙찰가보다 중요한 실질취득액

현재 최저매각가 102,912,000원으로 낙찰된다고 가정하면 집행비용 2,240,768원을 먼저 공제한 후 임차인 이경인에게 100,671,232원이 배당됩니다. 보증금 175,000,000원 중 부족한 74,328,768원은 매수인 인수 예상액입니다.

대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 클 때는 낙찰가가 내려갈수록 배당받지 못하는 금액이 늘어납니다. 결국 매수인의 부담은 보증금 175,000,000원을 중심으로 사실상 고정됩니다. 아래 시나리오에서는 집행비용 추정액 차이 때문에 합계가 조금씩 달라지지만, 유찰로 최저가가 크게 떨어지는 것만큼 총취득 부담이 줄어들지는 않습니다.

실거래 시세가 확인되지 않은 상태에서는 이 오피스텔을 시세보다 저렴하다거나 저평가된 물건이라고 판단할 근거가 없습니다. 가격 경쟁력은 102,912,000원이 아니라 실질취득액 177,240,768원을 기준으로 같은 건물·유사 면적의 최근 실거래와 비교해야 합니다. 특히 최신 거래가격과 최근 거래 추세를 확인하기 전에는 가격상 이익을 기대하기 어렵습니다.

③ 예상배당표 (매각가 102,912,000원 가정)

집행비용은 추정치이며 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 이경인의 경매신청채권 175,000,000원과 임차보증금 175,000,000원은 별도 표기돼 있지만 동일한 채권에 해당하는지 원인관계를 확인해야 합니다. 단순히 합산해 별도 인수액으로 계산해서는 안 됩니다. 일반채권자 채권 청구액 합계는 801,708,799원이며 예상배당은 0원입니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울 성동구 용답동 장한평역(지하철 5호선) 서측 인근. 주변은 근린생활시설과 오피스텔이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됩니다.
• 교통. 건물까지 차량 진·출입이 가능하고 장한평역 및 노선버스정류장이 인근에 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
• 건물. 2022.10.04 사용승인된 철근콘크리트구조 건물. 지하 2층·지상 15층이며 승강기, 급배수, 위생 및 소방 관련 설비를 갖추고 있습니다.
• 이용현황. 감정 기준시점 현재 오피스텔로 이용 중입니다. 전체 건물은 오피스텔 182실과 근린생활시설 7실로 구성됩니다.
• 토지·규제. 일반상업지역·지구단위계획구역·과밀억제권역 등에 해당합니다. 토지거래허가구역 관련 기재는 지정기간이 2026.08.25까지이므로 입찰 시점의 적용 여부를 재확인해야 합니다.
• 건물 상태. 공부와의 차이 없음, 위반건축물 사항 없음. 개별 호실의 내부 상태와 실제 점유관계는 현장에서 별도 확인해야 합니다.
• 환금성. 역세권 오피스텔이라는 입지 요소는 있으나, 전용 16.67㎡의 매수 수요와 실제 거래가격을 확인해야 합니다. 3회 유찰 이력만으로 저평가 여부를 판단할 수는 없습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 실질취득액을 기준으로 입찰. 최저가 102,912,000원이 아니라 임차보증금 인수까지 포함한 177,240,768원을 기본 비교금액으로 삼아야 합니다. 취득 관련 비용도 별도 반영하세요.
• 임차인 이경인의 대항력. 임대차계약일 2023.05.15, 확정일자 2023.05.16, 전입 2023.06.13, 점유개시 2023.06.15를 확인하고 말소기준권리 이전의 대항력 요건과 임차권등기 효력을 원본 대조하세요.
• 임차보증금 인수조건. 을구 1번 주택임차권등기 및 매각물건명세서의 전액 미배당 시 잔액 인수 문구를 반드시 확인하세요. 임차인의 실제 배당액에 따라 인수액이 달라질 수 있습니다.
• 추가 점유 관련 기재. ‘기사항전’이라는 표기의 정체, 실제 주거 점유자 존재 여부, 보증금·전입·확정일자 등을 확인하세요. 별도 임차인이 존재한다면 대항력 가능성을 배제할 수 없습니다.
• 신청채권자와 임차인의 동일성. 이경인의 강제경매 신청채권과 임차보증금의 관계를 확인해 채권을 중복 계산하거나 실제 권리관계를 오인하지 않도록 하세요.
• 최근 실거래 대조. 동우리즈힐스 유사 면적·층의 최근 12개월 거래, 최신 거래가격, 거래 추세와 실질취득액 약 1.77억 원을 비교하세요. 전체 평균만으로 가격 메리트를 판단하지 마세요.
• 유찰 시나리오. 추가 유찰로 낙찰대금이 낮아져도 선순위 보증금 미배당액이 증가하므로 낙찰가 하락분 전체가 절약되는 것은 아닙니다.
• 관리비·세금·명도. 미납 관리비와 배당에 영향을 줄 조세채권, 실제 인도 가능 시점, 임차권자와 점유자의 보증금 반환·명도 관계를 확인하세요.
• 입찰 직전 원본 확인. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·문건접수 내역과 매각기일 변경 여부를 직접 대조하세요.

맺으며 — “최저가가 반값이어도 실질취득은 반값이 아니다”

이 물건은 감정가 201,000,000원에서 3회 유찰돼 최저가가 102,912,000원까지 내려왔습니다. 그러나 보증금 175,000,000원의 대항력 있는 임차인이 존재하며, 전액 배당되지 않는 잔액을 매수인이 인수하는 조건이 명시돼 있습니다.

현재 회차의 예상 인수액은 74,328,768원, 실질취득액은 177,240,768원입니다. 추가 유찰 후에도 총부담은 보증금 175,000,000원 부근에 머무는 구조입니다. 따라서 감정가의 51.2%라는 최저가 할인율을 곧바로 투자수익 가능성으로 해석해서는 안 됩니다.

여기에 별도 주거 관련 기재의 실재·점유 여부가 불명확하고, 비교할 최근 실거래도 확인되지 않아 가격 적정성과 인수 위험을 모두 추가 검증해야 하는 물건입니다. 우선매수권이나 법정지상권이 문제의 핵심인 사건은 아니며, 핵심은 선순위 임차보증금입니다.

결론은 신중한 접근입니다. 등기상 후순위 권리의 소멸만으로 안전하다고 평가하기 어렵습니다. 실제 취득 부담을 기준으로 시세를 검증하고, 추가 점유관계와 임차권의 법적 효력을 확인하기 전에는 저가 낙찰을 기대한 입찰을 권하기 어렵습니다. 입찰가격보다 인수보증금과 실질취득액이 먼저인 사건입니다.