서울동부지방법원 2025타경51893. 송파구 거여동 아키스오피스텔 6층 602호입니다. 감정 이용상태도 오피스텔이며, 내부는 주방 및 거실, 방2, 욕실 겸 화장실 구조로 기재돼 있습니다. 현재 소유자는 정미숙으로 2018.03.26 매매를 원인으로 2018.04.20 소유권을 취득했고, 거래가액은 187,500,000원입니다. 2022.11.23에는 2018.05.08 민간임대주택 등록을 원인으로 민간임대주택등기도 기재됐습니다.
현재 경매의 말소기준은 2025.01.21 한국캐피탈 주식회사 가압류입니다. 과거 2002.10.29 우리은행 근저당은 2018.06.07 이미 말소되어 이번 경매의 기준권리가 아닙니다. 말소기준 이후의 우리은행·소상공인시장진흥공단 가압류와 신인자의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 문제는 이보다 앞선 임차인과 토지 별도등기입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경51893 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 송파구 거여동 35-2 아키스오피스텔 6층 602호 · 도로명 서울특별시 송파구 오금로 539 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(오피스텔) · 주방 및 거실·방2·욕실 겸 화장실 |
| 소유자 | 정미숙 · 2018.03.26 매매 · 2018.04.20 소유권이전 · 거래가액 187,500,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 252,000,000원 / 161,280,000원 (2회 유찰 · 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 신인자 / 40,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 임차현황 | 조형민 · 602호 · 주거 · 전입 2019.08.09 · 확정일자 2019.08.09 |
① 권리 흐름 — 소멸권리보다 ‘선순위 임차인·인수 지상권’이 핵심
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 보증금이 핵심 미확정 변수
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 조형민 | 602호 · 주거 | 2019.08.09 | 2019.08.09 | 미상 | 대항력 있음 | 우선변제 미상 | 인수 가능 |
조형민의 전입일 2019.08.09은 말소기준인 2025.01.21보다 앞섭니다. 확정일자도 같은 2019.08.09이지만 보증금과 배당요구 여부가 확정되지 않아 낙찰자가 실제로 얼마를 인수할지는 계산할 수 없습니다. 따라서 표 계산상의 인수액 0원을 그대로 권리분석 결론으로 사용할 수 없습니다.
③ 가격 판단 — 감정가 64%는 ‘시세 할인율’이 아니다
현재 최저매각가는 161,280,000원으로 감정가 252,000,000원의 64%입니다. 다만 이 비율은 두 차례 유찰에 따른 경매 회차 가격일 뿐, 실제 시장가격 대비 할인율을 뜻하지 않습니다. 더구나 이 사건은 대항력 임차인의 보증금이 확인되지 않아 낙찰가와 실질취득비용이 같다고 볼 수도 없습니다.
따라서 이 물건은 “감정가 대비 36% 내려왔다”는 이유만으로 가격 가점을 줄 수 없습니다. 먼저 임차보증금·배당요구·예상 미배당액을 확정한 뒤 그 실질취득비용을 기준으로 가격 경쟁력을 판단해야 합니다. 토지 지상권 인수는 이 계산과 별도의 권리 리스크로 남습니다.
④ 예상배당표 (매각가 161,280,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,057,920원 |
| 1. 가압류 · 한국캐피탈 주식회사 | 24,265,206원 | 24,265,206원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 우리은행 | 15,368,094원 | 15,368,094원 |
| 3. 가압류 · 소상공인시장진흥공단 | 6,511,843원 | 6,511,843원 |
| 4. 경매신청채권 · 신인자 | 40,000,000원 | 40,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 72,076,937원 |
위 계산에서는 채권자 청구액 86,145,143원이 전액 배당되고 채권 미배당액은 0원입니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았고, 조형민의 보증금 자체가 미상이므로 이 표만으로 매수인 인수액을 0원으로 확정할 수 없습니다. 토지 지상권은 비금전 인수권리로 별도 판단해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 거여역 동측 인근으로 상업시설과 오피스텔이 혼재하며, 주거용·상업용 입지 및 편의시설 여건은 양호한 지역으로 평가됐습니다.
- 교통. 서측 약 400m에 지하철 5호선 거여역, 북서측 약 2.0km에 3호선·5호선 환승역 오금역이 있습니다. 남동측 약 50m와 북동측 약 250m에 버스정류장이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평슬라브지붕 오피스텔이며 난방·위생·소방·승강기 설비를 갖추고 있습니다. 옥내 자주식 주차 10대분, 세대당 0.345대의 주차공간이 기재돼 있습니다.
- 토지. 전체 토지면적 333.0㎡, 지목 대, 상업용 이용, 평지·세로장방형이며 남측 약 20m 도로에 접합니다. 공시지가는 8,507,000원/㎡입니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·재정비촉진지구·과밀억제권역 등에 포함되고 도시철도에 저촉됩니다. 감정요항표에는 토지거래계약허가구역 지정기간이 2025.08.26~2026.08.25로 기재돼 있습니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 기재되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 확인. 조형민의 보증금과 배당요구 여부를 매각물건명세서·현황조사·배당요구종기 관련 원문에서 반드시 확정해야 합니다.
- 실질취득비용 재계산. 보증금이 낙찰가를 넘고 미배당 인수되는 구조라면 낙찰가가 더 내려가도 실질취득비용은 보증금 수준에 묶일 수 있습니다.
- 토지 별도등기 원문 대조. 1993.01.16 토지 을구 1번 지상권의 권리자·범위·존속관계와 실제 사용상 영향을 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.11.23 기재된 민간임대주택등기의 현재 효력과 매각 후 처리관계를 원문으로 확인해야 합니다.
- 64% 착시 경계. 현재 최저가 161,280,000원은 감정가의 64%이지만 시세 대비 할인율이나 최종 취득비용을 뜻하지 않습니다.
- 관리비·조세 확인. 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 체납관계와 관리비도 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰률보다 먼저 인수액을 확정해야 한다”
이 사건의 표면적인 숫자는 매력적으로 보일 수 있습니다. 감정가 252,000,000원에서 두 번 유찰돼 최저가가 161,280,000원, 감정가의 64%까지 내려왔습니다. 하지만 권리분석의 핵심은 그 할인율이 아닙니다. 2019.08.09 전입한 조형민은 2025.01.21 말소기준보다 앞선 대항력 임차인이고 보증금이 미상입니다. 동시에 토지 을구 1번 지상권설정등기는 매각 후에도 매수인이 인수합니다.
따라서 현재 단계에서 결론은 명확합니다. “161,280,000원에 사는 물건”으로 보면 안 됩니다. 먼저 임차보증금과 미배당 인수액을 확정하고, 토지 지상권의 실질 부담을 확인한 다음에야 총취득비용을 계산할 수 있습니다. 이후 가압류와 경매개시결정이 소멸한다는 장점은 분명하지만, 핵심 선순위 위험 두 가지가 남아 있어 권리확인 전 입찰은 보수적으로 접근해야 하는 오피스텔입니다.
