서울동부지방법원 2025타경51919. 송파구 잠실동 파크인-수 11층 1101호 아파트입니다. 감정가는 1,710,000,000원이고 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 1,368,000,000원입니다. 등기상 현재 소유자는 유정미이고, 말소기준권리는 2013.06.18. 설정된 중소기업은행 근저당권 711,600,000원입니다. 그 뒤에 붙은 가압류, 압류와 강제경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리이므로 매각으로 소멸합니다.
가격 쪽도 신건 때와는 상황이 달라졌습니다. 동일 면적 143.8㎡의 최근 12개월 거래는 2026.02. 1,550,000,000원, 2026.04. 1,500,000,000원으로 평균 1,525,000,000원입니다. 현재 최저가는 이 평균의 89.7%이며, 최신 거래보다도 낮습니다. 최근 거래가 과거 거래 대비 2.5% 높은 흐름이라 하락 추세로 볼 근거도 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경51919 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 송파구 잠실동 250-5 파크인-수 11층 1101호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 143.7984㎡ · 철근콘크리트구조 평스라브지붕 16층 건물 중 11층 |
| 소유자 | 유정미 |
| 감정가 / 최저가 | 1,710,000,000원 / 1,368,000,000원 (1회 유찰, 감정가 80%) |
| 신청채권 청구 | 5,950,241원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 2013년 근저당 이후는 소멸
임차인 신고 없음. 별도 인수 대상 임차보증금이 확인되지 않아 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 현재의 말소기준은 을구 5번 중소기업은행 근저당권이고, 2024년 이후 가압류와 2025년 압류·강제경매, 2026년 관리단의 강제경매개시결정은 모두 그 뒤에 설정된 권리입니다.
② 시세 비교 — 최근 12개월 평균의 89.7%
파크인-수 전용 143.8㎡의 확인된 실거래입니다. 전체 7건 평균은 1,498,571,428원이지만, 가격 판단은 더 최신인 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해서 보는 것이 적절합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 143.8㎡ | 7 | 1,500,000,000원 |
| 2026.02 | 143.8㎡ | 8 | 1,550,000,000원 |
| 2025.03 | 143.8㎡ | 13 | 1,700,000,000원 |
| 2025.02 | 143.8㎡ | 5 | 1,450,000,000원 |
| 2023.12 | 143.8㎡ | 14 | 1,160,000,000원 |
| 2021.08 | 143.8㎡ | 6 | 1,430,000,000원 |
| 2021.07 | 143.8㎡ | 15 | 1,700,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 143.8㎡ | 2건 | 1,525,000,000원 |
현재 최저매각가 1,368,000,000원은 최근 12개월 평균 1,525,000,000원보다 낮고, 최신 거래 1,500,000,000원보다도 낮습니다. 최근 12개월 거래와 과거 거래의 비교 추세는 +2.5%입니다. 전체 거래 평균만 보면 최저가 비율은 91.3%지만, 더 중요한 최근 12개월 기준 비율이 89.7%라는 점이 현재 회차의 가격 메리트를 더 직접적으로 보여줍니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,368,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 16,080,000원 |
| 2. 근저당 · 중소기업은행 | 711,600,000원 | 711,600,000원 |
| 3. 가압류 · 이윤목 | 37,421,208원 | 37,421,208원 |
| 4. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 5,269,630원 | 5,269,630원 |
| 5. 경매개시결정 · 신한카드 주식회사 | 5,950,241원 | 5,950,241원 |
| 6. 경매개시결정 · 잠실파크인수관리단 | 5,950,241원 | 5,950,241원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 585,728,680원 |
현재 최저가 가정에서는 채권자 총 청구액 766,191,320원이 전액 배당되고, 부족액은 0원, 소유자 잔여는 585,728,680원으로 계산됩니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 실제 배당은 당해세·최우선변제 등으로 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철 9호선 삼전역 북측 인근으로, 주변에 주상복합 아파트·대단위 아파트·단독주택·다세대주택·연립주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 9호선 삼전역이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 2010.03.19. 사용승인된 철근콘크리트구조 평스라브지붕 16층 건물이며, 본건은 11층 1101호로 아파트로 이용 중입니다.
- 설비. 위생·급배수·도시가스·난방·승강기·주차장 시설이 갖춰져 있습니다.
- 토지. 준주거지역·삼전지구단위계획구역이며, 토지는 제2종근린생활시설 및 아파트 건부지로 이용 중입니다.
- 거래 규모. 파크인-수는 24세대이며 동일 면적 확인 거래는 7건입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 중심으로 상한 설정. 전체 거래 평균보다 최근 12개월 평균 1,525,000,000원과 최신 거래 1,500,000,000원을 우선해 응찰가를 판단하세요.
- 점유관계 재확인. 임대관계는 미상으로 기재돼 있고 현장 방문 당시 이해관계인 부재·폐문으로 정확한 내부확인이 이뤄지지 않았습니다.
- 내부 상태 확인. 내부구조는 집합건축물대장 현황도면·외부관찰·주변 탐문을 바탕으로 작성돼 실제 내부구조와 다를 수 있습니다.
- 관리단 관련 확인. 2026.03.31. 잠실파크인수관리단의 강제경매개시결정이 등기돼 있으므로 관리비 등 실제 미납 내역은 별도로 확인하는 편이 안전합니다.
- 규제 확인. 준주거지역·지구단위계획구역·과밀억제권역 등 토지이용계획을 입찰 전 다시 대조하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본을 입찰 직전 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리보다 가격 경쟁이 핵심
이 물건은 권리구조가 비교적 명확합니다. 2013년 중소기업은행 근저당이 말소기준이고, 이후 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하며 임차인 신고도 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 동시에 한 차례 유찰된 현재 최저가 1,368,000,000원은 최근 12개월 평균 1,525,000,000원의 89.7%이고 최신 실거래 1,500,000,000원보다도 낮습니다. 최근 거래 추세도 +2.5%로 하락장이 아닙니다. 따라서 현재 회차는 권리는 깔끔하고 가격도 최근 시세 아래로 내려온 구간으로 볼 수 있습니다. 다만 실제 낙찰가는 경쟁으로 상승할 수 있으므로 시세 대비 할인폭을 유지하는 응찰가 관리가 핵심입니다.
