69,760,000원
서울동부지방법원 2025타경51965. 길동청광플러스원큐브1차 9층 910호, 전용 16.685㎡의 아파트(도시형생활주택)입니다. 현재 최저매각가는 감정가 109,000,000원에서 2회 유찰된 69,760,000원입니다. 표면상 가격은 크게 낮아졌지만 권리관계의 중심에는 유현성의 주택임차권이 있습니다. 임차보증금은 125,000,000원이고, 등기된 임차권은 말소기준권리보다 앞섭니다. 매각물건명세서도 보증금 전액을 배당받지 못하면 그 잔액을 매수인이 인수한다고 명시하고 있습니다.
따라서 이 물건은 일반적인 “64%까지 떨어진 경매물건”으로 보면 안 됩니다. 보증금이 현재 최저가보다 크기 때문에 낙찰가가 내려갈수록 임차인이 배당받지 못하는 금액이 늘고, 그 잔액이 매수인에게 넘어가는 구조입니다. 즉 낙찰가 하락이 실질취득가 하락으로 그대로 이어지지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경51965 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강동구 길동 387-5 길동청광플러스원큐브1차 9층 910호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트(도시형생활주택) · 전용 16.685㎡ · 제13층 건물 중 제9층 |
| 사용승인 | 2012.11.21 |
| 소유자 | 서승희 · 2023.07.25. 소유권이전 · 거래가액 127,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 109,000,000원 / 69,760,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 135,511,718원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 선순위 주택임차권이 핵심
말소기준권리는 2025.02.26. 주택도시보증공사 가압류입니다. 그런데 유현성의 주택임차권등기는 그보다 앞선 2024.09.27.에 접수됐습니다. 임차권등기에는 임대차계약일 2022.12.02., 주민등록일 2022.12.16., 점유개시일 2022.12.26., 확정일자 2022.12.06., 보증금 125,000,000원이 기재되어 있습니다.
② 임차인 — 최저가보다 보증금이 크다
| 임차인 | 사용부분 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 유현성 | 건물9층 910호 16.685㎡ 전부 | 125,000,000원 | 대항력 가능·미상 | 우선변제 미상 배당요구 2024.09.27. | 미배당 잔액 인수 |
| 공사 | 주거 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 미상 |
유현성에 대해서는 등기된 임차권과 125,000,000원의 보증금이 확인되고, 명세서가 미배당 잔액 인수를 명시합니다. 별도로 “공사”라는 임차 관련 기재도 있으나 보증금과 전입신고일 등이 확인되지 않아 대항력·우선변제·인수 여부를 확정할 수 없습니다. 따라서 유현성의 확정된 인수위험 외에 추가 확인 대상도 남아 있습니다.
③ 실질취득가 — 유찰돼도 약 125,000,000원 구조
이 사건에서 가장 중요한 계산은 최저가 + 임차보증금 미배당 잔액입니다. 보증금 125,000,000원이 낙찰가보다 크기 때문에 낙찰가가 낮아질수록 미배당 잔액이 커집니다. 배당순위·집행비용 등 실제 배당에 따라 세부 금액은 달라질 수 있지만, 인수형 구조 자체를 놓고 보면 총 취득부담은 보증금 수준에서 쉽게 내려가지 않습니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 인수 구조 | 실질취득 기준 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 64% | 69,760,000원 | 125,000,000원 − 배당액 중 미배당 잔액 | 약 125,000,000원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 51% | 55,808,000원 | 낙찰가 하락만큼 미배당 인수액 증가 가능 | 약 125,000,000원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 41% | 44,646,400원 | 낙찰가 하락만큼 미배당 인수액 증가 가능 | 약 125,000,000원 |
④ 시세 비교 — 최저가가 아니라 125,000,000원과 비교
청광플러스원(큐브1차)은 112세대, 사용승인일은 2012.11.21.입니다. 대상 면적과 맞는 최근 실거래 12건의 전체 평균은 102,958,333원이지만, 가격 판단에서는 더 최근 구간을 우선해야 합니다. 최근 12개월 평균은 100,875,000원, 최신 거래는 2025.10. 100,000,000원이며 최근 구간은 이전보다 -5.8% 하락했습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.10 | 16.69㎡ | 12 | 100,000,000원 |
| 2025.06 | 16.69㎡ | 7 | 98,000,000원 |
| 2025.06 | 17.08㎡ | 12 | 95,000,000원 |
| 2025.04 | 16.69㎡ | 10 | 102,000,000원 |
| 2025.03 | 16.69㎡ | 13 | 102,000,000원 |
| 2025.03 | 16.69㎡ | 12 | 105,000,000원 |
| 2025.02 | 16.69㎡ | 8 | 105,000,000원 |
| 2025.02 | 16.69㎡ | 7 | 100,000,000원 |
| 2024.06 | 16.69㎡ | 10 | 118,500,000원 |
| 2024.05 | 17.08㎡ | 6 | 93,000,000원 |
| 2024.05 | 16.69㎡ | 13 | 112,000,000원 |
| 2024.04 | 16.69㎡ | 8 | 105,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 8건 | 100,875,000원 |
최저가 69,760,000원만 비교하면 최근 12개월 평균의 69.2%로 보입니다. 그러나 실제 입찰 판단 기준인 실질취득 약 125,000,000원은 최근 12개월 평균 100,875,000원과 최신 거래 100,000,000원을 모두 웃돕니다. 여기에 최근 거래 추세도 -5.8%이므로 가격 메리트가 있다고 평가할 근거가 없습니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 69,760,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,655,680원 |
| 갑구 5번 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,816,000,000원 | 68,104,320원 |
| 갑구 6번 경매개시결정 · 한국주택금융공사 | 135,511,718원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
위 배당 시뮬레이션은 매각가 69,760,000원 기준으로 집행비용 1,655,680원, 주택도시보증공사 68,104,320원, 한국주택금융공사 0원, 소유자 잔여 0원으로 계산되어 있습니다. 다만 매각물건명세서는 선순위 주택임차권 보증금 미배당 잔액의 매수인 인수를 별도로 명시하므로, 실제 입찰 판단에서는 이 임차보증금 인수위험을 우선 반영해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 강동구 길동 소재 지하철5호선 길동역 서측 인근이며, 주위는 다세대주택·아파트·오피스텔·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 지하철5호선 길동역과 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용편의도는 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 제13층 건물 중 제9층 제910호이며 사용승인일은 2012.11.21.입니다.
- 용도. 현장조사일 현재 공부상 아파트(도시형생활주택)로 이용 중입니다.
- 토지. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역이며 공시지가는 8,738,000원/㎡입니다.
- 도로. 남동측으로 노폭 약 6m 내외의 아스팔트 포장도로에 접합니다.
- 도면 확인. 건축물현황도 9층 평면도와 910호 평면도가 서로 불일치하며 좌우반전되어 있습니다.
- 위반건축물. 위반건축물로 확인된 사항은 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가보다 인수액을 먼저 계산. 69,760,000원만 보지 말고 유현성의 보증금 125,000,000원 중 실제 배당 후 남는 금액을 반드시 합산해야 합니다.
- 배당표 원본 확인. 선순위 주택임차권이 실제로 얼마를 배당받고 얼마가 매수인에게 넘어오는지 배당순위를 원본 서류로 재검증해야 합니다.
- 임차권 원본 확인. 임차권등기에는 주민등록일 2022.12.16., 점유개시일 2022.12.26., 확정일자 2022.12.06.이 기재되어 있으므로 등기부와 매각물건명세서를 직접 대조해야 합니다.
- 추가 임차 관련 기재 확인. “공사” 기재는 보증금·전입신고일 등이 확인되지 않아 대항력과 인수 여부가 미상입니다.
- 하락 추세 반영. 최근 실거래 구간은 이전보다 -5.8%입니다. 최근 12개월 평균 100,875,000원과 최신 거래 100,000,000원을 우선 기준으로 보세요.
- 평면도 불일치. 9층 평면도와 910호 평면도가 좌우반전되어 있으므로 현황·전유부분 위치를 현장에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “69,760,000원짜리 물건”이 아니다
이 사건의 핵심은 유찰 횟수가 아니라 선순위 임차권입니다. 현재 최저가 69,760,000원은 최근 12개월 평균 100,875,000원보다 낮지만, 유현성의 보증금 125,000,000원이 낙찰가보다 크고 매각물건명세서가 미배당 잔액 인수를 명시합니다. 따라서 실질취득가는 약 125,000,000원 수준으로 봐야 하며, 이는 최근 12개월 평균과 최신 거래 100,000,000원을 모두 웃돕니다.
게다가 최근 거래 추세는 -5.8%, 단지 경매 평균 유찰 횟수는 4.1회이고, 별도의 임차 관련 기재도 대항력·보증금이 미상입니다. 이 물건은 “최저가가 싸서 매력적인 경매”가 아니라 “표면 최저가와 실질취득가가 크게 다른 인수형 경매”입니다. 권리와 가격을 함께 보면 현재 회차의 결론은 보수적 접근입니다.
