서울동부지방법원 2025타경51965. 강동구 길동역 인근의 길동청광플러스원큐브1차 9층 910호입니다. 전용면적은 16.685㎡이고, 공부상 아파트(도시형생활주택)로 이용 중인 소형 주거시설입니다. 감정가 109,000,000원에서 3회 유찰되어 최저매각가는 55,808,000원까지 내려왔습니다. 표면적인 할인율만 보면 눈길이 가지만, 이 사건에서 가장 중요한 것은 감정가 대비 할인율이 아닙니다. 말소기준보다 먼저 성립한 주택임차권등기와 매수인이 인수할 수 있는 임차보증금입니다.
등기부상 현재 소유자는 서승희이며, 2023.07.25. 거래가액 127,000,000원에 취득했습니다. 그런데 소유권이전보다 앞선 임대차와 관련하여 유현성의 주택임차권이 2024.09.27. 등기되어 있습니다. 해당 임차권에는 보증금 125,000,000원이 기재되어 있고, 매각물건명세서도 미배당 보증금 잔액의 매수인 인수를 명시합니다. 따라서 단순히 최저매각가와 실거래 평균을 비교해 저렴하다고 판단하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경51965 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강동구 길동 387-5 길동청광플러스원큐브1차 9층 910호 도로명주소: 서울특별시 강동구 천중로42길 70 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트·도시형생활주택) · 전용 16.685㎡ · 지상 13층 중 9층 |
| 단지 | 청광플러스원(큐브1차) · 112세대 · 사용승인 2012.11.21. |
| 소유자 | 서승희 (2023.07.25. 소유권이전 · 거래가액 127,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 109,000,000원 / 55,808,000원 (3회 유찰 · 감정가의 51.2%) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 135,511,718원 |
| 말소기준권리 | 2025.02.26. 주택도시보증공사 가압류 · 청구금액 1,816,000,000원 |
| 선순위 임차권 | 유현성 · 주택임차권등기 2024.09.27. · 보증금 125,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.26. |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권이 핵심
말소기준권리는 2025.02.26. 주택도시보증공사 가압류입니다. 이 가압류 및 이후 2025.08.25. 한국주택금융공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다. 그러나 2024.09.27. 등기된 유현성의 주택임차권은 말소기준보다 먼저 존재합니다.
주택임차권등기에는 임대차계약일 2022.12.02., 확정일자 2022.12.06., 주민등록일자 2022.12.16., 점유개시일자 2022.12.26.이 기재되어 있습니다. 다만 임차인 조사에서 전입 및 대항력과 우선변제 여부가 확정되지 않았으므로, 원본 기록과 실제 점유·전입 유지 경위를 대조해야 합니다. 특히 매각물건명세서에 임차권의 미배당 보증금을 매수인이 인수한다는 조건이 명시되어 있어, 인수 위험을 없는 것으로 처리할 수 없습니다.
② 임차인 분석 — 보증금 1.25억원과 추가 점유 확인
| 임차·점유 명의 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 / 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 유현성 9층 910호 16.685㎡ 전부 주택임차권등기 |
125,000,000원 | 확인 필요 등기부상 2022.12.16. 주민등록, 2022.12.26. 점유개시 기재 |
확인 필요 확정일자 2022.12.06. · 배당요구 관련 2024.09.27. 기재 |
잔액 인수 명시 보증금 중 미배당액 |
| 공사 주거 관련 별도 표기 |
미상 | 미상 전입 및 점유관계 확인 필요 |
미상 | 확인 필요 신분·권리관계 미확정 |
실명으로 확인되는 임차권자는 유현성 1명입니다. 별도로 기재된 ‘공사’의 정확한 법적 지위와 유현성 임차권과의 관계는 확인이 필요합니다. 단순히 보증기관의 대위·승계라고 단정하거나 독립적인 임차인으로 확정하여 보증금을 중복 합산하지 않습니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득액을 봐야 한다
같은 단지의 전용 16.69㎡ 안팎 실거래 12건은 전체 평균 100,541,666원입니다. 하지만 최근 12개월 거래 3건의 평균은 96,000,000원이며, 가장 최근인 2026년 9월 거래가는 93,000,000원입니다. 거래 추세도 -5.9%의 하락 흐름으로 나타납니다. 따라서 오래된 고가 거래가 포함된 전체 평균보다 최근 거래와 하락 추세를 우선해 판단해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 16.69㎡ | 11 | 93,000,000원 |
| 2026.08 | 16.69㎡ | 12 | 95,000,000원 |
| 2025.10 | 16.69㎡ | 12 | 100,000,000원 |
| 2025.06 | 16.69㎡ | 7 | 98,000,000원 |
| 2025.06 | 17.08㎡ | 12 | 95,000,000원 |
| 2025.04 | 16.69㎡ | 10 | 102,000,000원 |
| 2025.03 | 16.69㎡ | 13 | 102,000,000원 |
| 2025.03 | 16.69㎡ | 12 | 105,000,000원 |
| 2025.02 | 16.69㎡ | 8 | 105,000,000원 |
| 2025.02 | 16.69㎡ | 7 | 100,000,000원 |
| 2024.06 | 16.69㎡ | 10 | 118,500,000원 |
| 2024.05 | 17.08㎡ | 6 | 93,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 3건 | 96,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 12건 | 100,541,666원 |
최저매각가 55,808,000원은 최근 12개월 평균의 58.1%이지만, 이 비율은 매수인이 인수할 보증금을 제외한 숫자입니다. 유현성의 125,000,000원 보증금이 선순위로 배당되고 부족액을 매수인이 인수하는 구조라면, 집행비용 등을 제외하기 전의 실질취득 기준은 약 125,000,000원으로 고정되는 성격이 있습니다. 낙찰가가 낮아져도 인수할 잔액이 증가하기 때문입니다.
④ 예상배당표 (매각가 55,808,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,404,544원 |
| 1. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,816,000,000원 | 54,403,456원 |
| 2. 강제경매 · 한국주택금융공사 | 135,511,718원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 일반채권 미배당 합계 | 1,951,511,718원 | 1,897,108,262원 미배당 |
위 배당표는 일반채권자 중심의 기계적 추정 배분입니다. 선순위 주택임차권의 우선변제 여부와 임차보증금 배당액을 반영한 확정 배당표가 아니므로, 실제 배당순위를 그대로 나타내는 것으로 보아서는 안 됩니다. 당해세·최우선변제 등도 반영되지 않았습니다.
⑤ 유찰 회차별 실질취득 시나리오
| 회차 | 최저매각가 | 감정가 대비 | 실질취득 관점 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 | 55,808,000원 | 51.2% | 약 125,000,000원 이상 위험 |
| 4회 유찰 시 | 44,646,400원 | 40.96% | 선순위 보증금 잔액 인수 시 약 125,000,000원 수준 이상 위험 |
| 5회 유찰 시 | 35,717,120원 | 32.77% | 선순위 보증금 잔액 인수 시 약 125,000,000원 수준 이상 위험 |
선순위 임차보증금 125,000,000원이 모두 보호되고 배당에서 부족한 부분을 매수인이 인수한다면, 낙찰가 자체가 낮아지는 것만으로는 실질취득 비용이 크게 줄지 않습니다. 집행비용 등의 영향으로 실제 합계는 보증금보다 높아질 수 있으며, 우선변제권이 인정되지 않거나 배당액이 적으면 보증금 미배당액을 별도로 더 부담하는 상황도 배제할 수 없습니다.
같은 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 4.3회입니다. 유찰이 잦다는 점은 낙찰가 할인만 볼 근거가 아니라, 선순위 권리와 실제 매수 부담이 시장의 응찰을 제한하는지 점검해야 할 신호로 해석하는 편이 안전합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 강동구 길동 소재 지하철 5호선 길동역 서측 인근입니다. 주변에 다세대주택, 아파트, 오피스텔 및 근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 지하철 5호선 길동역 및 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용편의도는 보통으로 평가됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 13층 건물 중 9층 910호입니다. 사용승인일은 2012.11.21.이며 승강기, 급배수 및 기본 위생설비가 구비되어 있습니다.
- 용도·규제. 공부상 아파트(도시형생활주택)로 이용 중입니다. 일반상업지역·지구단위계획구역이며, 과밀억제권역·대공방어협조구역·비행안전제3구역 등 관련 지정사항이 있습니다.
- 토지·도로. 토지는 2필 일단의 평탄한 가로장방형이며 남동측으로 약 6m 내외의 포장도로에 접합니다. 공시지가는 8,738,000원/㎡입니다.
- 환금성. 112세대 규모의 소형 도시형생활주택입니다. 최근 실거래 3건은 93,000,000원~100,000,000원 수준이며, 최근 거래 추세가 -5.9%여서 과거 고가 거래만 근거로 매도가를 잡으면 위험합니다.
- 도면 차이. 9층 건축물현황도와 910호 평면도 사이에 좌우반전 불일치가 있습니다. 현장 구조, 전유부분 위치 및 공부 일치 여부를 확인해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 주택임차권 인수 조건. 유현성의 보증금 125,000,000원 중 실제 배당받는 금액과 매수인 인수 잔액을 확인해야 합니다. 매각물건명세서의 인수 문구를 최우선으로 검토하세요.
- 대항력·우선변제 검증. 등기부상 주민등록일 2022.12.16., 점유개시일 2022.12.26., 확정일자 2022.12.06.이 기재되어 있습니다. 실제 전입 이력과 대항요건, 우선변제권 유지 여부를 확인하세요.
- 추가 ‘공사’ 표기. 별도 기재된 ‘공사’가 보증기관의 대위·승계 관련 표기인지, 독립적인 점유자 또는 권리자인지 확인해야 합니다. 법적 지위가 밝혀지기 전까지 추가 인수 위험을 배제하지 마세요.
- 배당금 확인. 일반채권 중심 예상배당표에는 선순위 주택임차권 배당이 반영되지 않았습니다. 실제 배당요구·배당순위·집행비용을 반영해 인수액을 다시 계산하세요.
- 시세 상한. 최신 거래 93,000,000원과 최근 12개월 평균 96,000,000원을 기준으로 판단해야 합니다. 보증금 반영 실질취득액이 이를 초과하는 입찰은 가격 메리트가 없습니다.
- 하락 추세. 최근 거래 추세 -5.9%를 고려해야 합니다. 전체 실거래 평균 100,541,666원만 보고 매도가를 높게 예상하지 마세요.
- 도면·현장 점검. 건축물현황도 좌우반전, 전유부분 위치, 내부 상태, 실제 점유자와 명도 가능성을 확인하세요.
- 관리비·세금. 공용부분 관리비 체납, 당해세, 최우선변제 등 실제 추가 부담이 있는지 확인해야 합니다.
- 입찰 전 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당요구 관계서류, 감정평가서, 건축물현황도 및 최신 실거래를 직접 대조하세요.
맺으며 — “5,580만원 낙찰가가 곧 취득원가는 아니다”
이 사건은 감정가 109,000,000원에서 3회 유찰되어 최저가가 55,808,000원까지 떨어졌습니다. 숫자만 보면 감정가의 절반 수준이어서 매력적으로 보일 수 있습니다. 그러나 유현성의 125,000,000원 주택임차권은 말소기준권리보다 앞서 있고, 매각물건명세서에는 미배당 보증금의 매수인 인수가 명시되어 있습니다.
선순위 임차보증금의 배당 부족분을 인수하는 구조라면, 실질취득 부담은 약 125,000,000원 수준으로 유지되며 집행비용 등의 영향을 받을 수 있습니다. 이는 최근 12개월 평균 96,000,000원보다 약 29,000,000원 높고, 최신 거래가 93,000,000원보다 약 32,000,000원 높습니다. 더욱이 실거래 추세는 -5.9% 하락 중입니다.
추가로 배당순위 확정 여부, 별도 ‘공사’ 표기의 법적 지위, 평면도 좌우반전 문제까지 확인해야 합니다. 단지 평균 유찰 횟수도 4.3회로 높습니다. 따라서 이 사건의 핵심은 추가 유찰을 기다려 최저매각가가 얼마나 내려가는지가 아니라, 선순위 보증금 인수 부담을 실제로 해소할 수 있는지입니다.
결론은 입찰 보류 및 선순위 임차권 정밀 검증입니다. 보증금 인수액을 확정하지 못한 상태에서 최저가만 믿고 응찰해서는 안 됩니다. 현 상태의 실질취득 기준은 최근 시세보다 높고, 하락 추세와 권리 불확실성이 겹쳐 투자 매력은 낮습니다. 싸게 낙찰받는 것과 싸게 취득하는 것은 완전히 다른 문제입니다.
