서울동부지방법원 2025타경52025. 강동구 천호동 로데오팰리스 지하1층 비102호가 경매에 나왔습니다. 소유자 이동윤은 2023년 8월 거래가 834,677,000원에 소유권을 취득했고, 같은 날 고양축산업협동조합 앞으로 채권최고액 564,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이후 정영성의 근저당과 채권자들의 가압류가 추가됐으며, 고양축산업협동조합의 신청으로 임의경매가 개시됐습니다.

말소기준권리는 2023.08.21 설정된 고양축산업협동조합 근저당권입니다. 후순위 근저당권과 가압류, 경매개시결정, 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다. 임차인도 없어 매수인이 승계할 임차보증금은 산정되지 않습니다. 다만 세금의 법정기일에 따른 배당 우선순위와 별개로, 실제 매각 범위 및 상업용 시설의 경제적 가치를 확인해야 하는 사건입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 2023년 근저당

임차인 없음. 감정평가상 현재 공실이며 임차권 신고나 보증금 인수 대상은 확인되지 않습니다. 매수인 인수액은 0원으로 산정됩니다. 다만 공실 상태와 현장 점유 여부는 별도로 확인해야 하며, 인수액 0원이라는 판단이 인도 절차나 미납 관리비 등 모든 비용의 부재를 뜻하는 것은 아닙니다.

과거 우리자산신탁주식회사 명의의 신탁등기와 삼척동해태백산림조합 명의 근저당권은 이미 말소된 것으로 기재되어 있습니다. 이후 고양축산업협동조합 근저당권을 기준으로 후순위 권리들이 정리됩니다. 강동구의 압류도 매각 소멸 대상으로 분류되지만, 조세채권의 우선순위는 등기 접수일만으로 확정되지 않으므로 배당 단계의 세액과 법정기일을 확인해야 합니다.

② 가격 검토 — 감정가 반값이 곧 저평가는 아니다

감정가는 870,000,000원, 현재 최저매각가는 445,440,000원입니다. 3회 유찰되면서 감정가의 51.2% 수준까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 할인폭이 크지만, 이 비율은 감정가에 대한 할인율일 뿐 실제 시장 시세와의 차이를 나타내지 않습니다.

가격의 판단 기준이 되는 최근 실거래 평균이나 해당 호실과 직접 비교할 수 있는 거래가격은 확인되지 않습니다. 따라서 445,440,000원이 적정가보다 낮은지, 높은지 단정할 수 없습니다. 과거 소유권 취득 거래가 834,677,000원이나 감정가 870,000,000원을 현재의 확정된 시장가격으로 대체해서도 안 됩니다.

③ 예상배당표 (현재 최저매각가 445,440,000원 가정)

집행비용 6,854,400원을 제외하면 고양축산업협동조합에 438,585,600원이 배당되는 시나리오입니다. 고양축산업협동조합의 신청 청구액 485,285,227원도 전부 충족하지 못합니다. 후순위 근저당권자 및 가압류권자에게 돌아갈 예상 배당은 0원입니다.

채권액은 근저당권 채권최고액 및 가압류 청구금액 기준입니다. 전체 예상 미배당액은 550,580,604원이며, 매수인 인수액은 0원입니다. 집행비용은 추정치이고 당해세·조세 우선순위 및 기타 우선변제사항에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 강동구 천호동 소재 천호3동주민센터 남서측 인근입니다. 주변은 아파트·오피스텔·근린생활시설이 혼재하며, 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장 및 지하철 천호역(5·8호선), 강동역(5호선)이 있어 교통 여건은 양호한 편입니다. 다만 지하 점포로의 실제 보행 접근성과 가시성은 별도 현장 확인이 필요합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 지하2층·지상17층 건물 내 지하1층 비102호입니다. 위생·급배수, 소화전, 승강기, 기계식 주차설비 등이 있으며, 내부는 공사 중인 상태로 조사됐습니다.
• 도로. 서측 약 8m, 북측 약 12m 내외의 아스팔트 포장도로에 접합니다. 해당 호실의 출입 동선과 지하층 이용 편의는 점포의 활용도에 영향을 줄 수 있습니다.
• 용도지역·규제. 일반상업지역이며 천호성내재정비촉진지구, 과밀억제권역 등에 포함됩니다. 가로구역별 최고높이 제한과 비행안전 관련 제한도 기재되어 있어 향후 용도변경이나 공사 시 적용 규정 확인이 필요합니다.
• 환금성. 로데오팰리스는 2022.03.30 준공된 건물이며, 단지 통계상 평균 유찰 횟수는 4.6회입니다. 지하층 근린생활시설의 임차수요와 재매각 가능성은 일반 주거용 세대와 구분해서 평가해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 매각 범위 확인. ‘대지’ 용도 표기와 집합건물 등기 및 제2종근린생활시설 이용상태를 대조하세요. 비102호 전유부분·대지권의 포함 여부와 정확한 면적을 매각물건명세서 및 공부로 확인해야 합니다.
• 실거래·임대수익 확인. 현재 최저가 445,440,000원에 상응하는 실제 매매 사례와 점포 임대료, 공실 기간을 조사해야 합니다. 감정가 대비 51.2%라는 비율만으로 입찰가를 정하면 위험합니다.
• 시설 상태 확인. 감정상 공실·내부 공사 중입니다. 시설 완성도, 사용승인 및 소방·환기·급배수 관련 상태, 원상복구 가능성을 현장에서 확인하세요.
• 점유 및 인도 확인. 임차인 신고는 없지만 공실 여부를 재확인하고, 잔존 동산·시설물·출입 관리 및 인도 절차를 확인해야 합니다.
• 관리비·제세공과금 확인. 공용부분 관리비 체납과 세금 관련 사항을 조사하세요. 강동구 압류가 존재하므로 체납세액 및 배당 우선순위도 확인해야 합니다.
• 신탁·말소 원본 대조. 과거 신탁등기와 삼척동해태백산림조합 근저당권은 말소된 것으로 기재되어 있습니다. 등기사항전부증명서와 필요한 신탁 관련 원본을 대조하세요.
• 추가 유찰 시나리오. 4회 유찰 시 356,352,000원, 5회 유찰 시 285,081,600원으로 계산됩니다. 이는 낙찰가 예상치나 추가 유찰 확정이 아니므로 회차별 가격을 시장가치 검토와 함께 판단해야 합니다.
• 원본 서류 확인. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 건축물대장 및 실제 매각기일의 변경 여부를 최종 확인하세요.

맺으며 — “권리는 정리되지만, 가격은 아직 검증되지 않았다”

이 사건의 장점은 명확합니다. 임차인 0명, 매수인 인수 0원. 고양축산업협동조합 근저당권을 기준으로 후순위 등기권리가 정리되는 구조여서 매수인이 인수할 채무 부담은 낮게 산정됩니다.

반면 투자 판단은 간단하지 않습니다. 물건은 지하1층 제2종근린생활시설이며 현재 공실, 내부 공사 중으로 조사됐습니다. 이미 3회 유찰돼 최저매각가가 감정가의 51.2%까지 낮아졌지만 비교 가능한 실제 시장가격이 확인되지 않습니다. 단지 평균 유찰 횟수도 4.6회로, 낮은 최저가만을 매력으로 보기 어렵습니다.

권리상 인수 부담은 낮지만, 가격 경쟁력과 환금성에는 상당한 검증이 필요합니다. 지금의 최저가가 싸다고 단정하거나 추가 유찰만으로 투자성이 확보된다고 판단해서는 안 됩니다. 입찰에 앞서 전유부분·대지권 범위, 현장 상태, 점포 임대수요와 매매사례를 확인하는 것이 우선입니다. 결론은 권리 양호, 가격 판단 보류 — 종합 C등급입니다.