서울동부지방법원 2025타경52025. 강동구 천호동 로데오팰리스 지하 1층 비102호입니다. 사건상 용도 표기는 대지이고, 감정평가 이용상태는 제2종근린생활시설이며 기준시점 현재 공실입니다. 소유자 이동윤은 2023년 8월 18일 매매를 원인으로 거래가액 834,677,000원에 취득했고, 같은 날인 2023년 8월 21일 고양축산업협동조합에 채권최고액 564,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 이번 경매의 말소기준권리입니다.
이후 2025년 정영성 근저당권 300,000,000원, 경북신용보증재단 가압류 93,333,340원, 서울보증보험주식회사 가압류 31,832,864원, 그리고 2026년 강동구 압류가 이어졌습니다. 모두 말소기준권리보다 뒤에 있어 매각으로 소멸하는 구조입니다. 현재 배당 시뮬레이션상 매수인에게 승계되는 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경52025 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강동구 천호동 453-5 로데오팰리스 지1층비102호 · 천호대로159길 20 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 제2종근린생활시설 · 기준시점 현재 공실 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 · 지하2층/지상17층 건내 지하1층 비102호 |
| 소유자 | 이동윤 · 2023.08.18. 매매 · 거래가액 834,677,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 870,000,000원 / 556,800,000원 (2회 유찰 · 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 고양축산업협동조합 / 485,285,227원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 정리
임차인 없음. 현재 자료상 보증금이나 대항력 임차인 문제는 확인되지 않으며, 감정평가 이용상태도 공실입니다. 2022년 삼척동해태백산림조합 근저당권은 등기부상 이미 말소됐고, 실질적인 기준은 2023.08.21. 설정된 고양축산업협동조합 근저당권입니다. 그 뒤의 정영성 근저당권과 경북신용보증재단·서울보증보험 가압류, 강동구 압류는 매각으로 소멸합니다.
② 가격·환금성 — 64%까지 내려왔지만 ‘싸다’고 단정 금지
감정가 870,000,000원에서 2회 유찰돼 현재 최저매각가는 556,800,000원, 감정가의 64%입니다. 그러나 이 물건은 주거용 아파트가 아니라 지하 1층 제2종근린생활시설이고 현재 공실입니다. 가격 메리트는 단순 할인율이 아니라 실제 임대수요, 공실기간, 지하층 접근성·가시성, 주변 상권에서의 매매·임대 수준을 함께 봐야 합니다.
로데오팰리스 경매 통계에서는 평균 유찰 횟수가 3.9회, 매각률이 7.14%로 나타납니다. 이미 2회 유찰됐다는 사실만으로 현 최저가가 충분히 저렴하다고 결론내리기보다는, 환금성에 대한 시장의 보수적 평가 가능성을 먼저 점검해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 556,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,968,000원 |
| 1. 근저당 · 고양축산업협동조합 | 564,000,000원 | 548,832,000원 |
| 2. 근저당 · 정영성 | 300,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 경북신용보증재단 | 93,333,340원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 31,832,864원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 7,968,000원을 제외한 548,832,000원이 말소기준 근저당권에 배당되는 시뮬레이션입니다. 전체 채권액 989,166,204원 중 채권자 배당액은 548,832,000원, 미배당은 440,334,204원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 천호3동주민센터 남서측 인근으로, 주변은 아파트·오피스텔·각종 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장과 천호역(5·8호선), 강동역(5호선)이 있어 교통사정은 양호합니다.
- 이용상태. 제2종근린생활시설이며 기준시점 현재 공실입니다. 내벽은 내부 공사중 상태로 평가됐습니다.
- 도로. 서측 약 8미터 내외, 북측 약 12미터 내외 아스팔트 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역이며 천호성내재정비촉진지구, 과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 설비. 위생·급배수, 소화전, 승강기, 기계식 주차설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 인접지와 등고평탄한 부정형 토지이며 도시형생활주택·오피스텔·근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 공실 상태 확인. 감정 기준 현재 공실이므로 실제 매각기일 전 점유 변화가 없는지 현장을 다시 확인하세요.
- 지하층 영업성 검증. 출입 동선, 가시성, 채광, 환기, 내부 공사 상태를 직접 확인해야 합니다.
- 임대수익 검증. 감정가 대비 할인율보다 실제 임대료·공실기간·관리비를 기준으로 수익성을 계산하는 것이 중요합니다.
- 권리 원본 대조. 말소기준 근저당과 후순위 가압류·압류의 현재 상태를 등기사항전부증명서와 매각서류에서 재확인하세요.
- 배당 변동 확인. 배당표는 채권최고액 등을 기준으로 한 추정이며 세금·우선변제 항목에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “권리는 정리, 가격은 검증”
이 사건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 2023.08.21. 고양축산업협동조합 근저당이 말소기준이고, 뒤에 설정된 근저당·가압류·압류는 매각으로 소멸합니다. 임차인도 없어 현재 시뮬레이션상 낙찰자가 인수할 금액은 0원입니다.
하지만 투자 판단의 핵심은 권리가 아니라 지하 1층 제2종근린생활시설의 가격과 환금성입니다. 2회 유찰로 최저가는 556,800,000원까지 내려왔지만, 로데오팰리스의 경매 평균 유찰 횟수는 3.9회이고 매각률은 7.14%입니다. 따라서 “감정가 대비 64%니까 싸다”는 식의 접근보다 실제 상권·임대수요·공실 리스크를 확인한 뒤 응찰가를 정하는 것이 맞습니다. 권리는 합격에 가깝지만, 가격은 현장 검증 전 보류. 이 사건의 결론입니다.
