전주지방법원 2026타경15. 부안읍 봉덕리 소재 기타 + 토지 물건입니다. 감정가는 262,338,160원이고 1회 유찰된 현재 최저매각가는 183,637,000원입니다. 등기상 소유자는 유한회사세대건설이며, 2013.01.22. 유한회사가나건설 명의로 소유권보존된 뒤 2017.09.12. 상호변경에 따라 유한회사세대건설로 명칭이 변경됐습니다.
권리의 출발점은 2013.01.31. 설정된 주식회사전북은행 근저당권입니다. 채권최고액은 65,000,000원이고 봉덕리 266-7과 266-4 토지가 공동담보로 기재돼 있습니다. 이후 설정된 근저당권·압류·가압류·경매개시결정은 말소기준권리 뒤에 위치해 매각으로 소멸하는 구조입니다. 임차인은 확인되지 않았고, 배당 가정에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2026타경15 |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 부안군 부안읍 봉덕리 266-4 |
| 등기 건물 | 전북특별자치도 부안군 부안읍 봉덕리 266-7 · 전북특별자치도 부안군 부안읍 매창로 220 |
| 용도 | 기타 + 토지 · 3-가 사무실 이용 |
| 건물 구조 | 경량철골구조 우레탄판넬지붕 단층 · 샌드위치 판넬 등 마감 · 샷시창 |
| 소유자 | 유한회사세대건설 |
| 감정가 / 최저가 | 262,338,160원 / 183,637,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 130,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준은 2013.01.31. 을구 1번 주식회사전북은행 근저당권 65,000,000원입니다. 2017.01.13. 김대수 근저당권 65,000,000원과 2021.10.26. 정장균 근저당권 110,000,000원은 이미 말소됐습니다. 현재 남아 있는 최규완 근저당권 80,000,000원, 문옥식 근저당권 130,000,000원, 국세·지방세 압류, 근로복지공단 20,520,000원 및 손향인 65,000,000원의 가압류, 2026.02.03. 경매개시결정은 모두 말소기준 뒤 권리로 매각에 따라 소멸하는 구조입니다.
② 토지·현황 — 농취증이 핵심 리스크
목록1은 공부상 지목이 전이지만 실제 현황은 잡종지입니다. 토지면적은 278.0㎡, 용도지역은 자연녹지지역이고 토지이용상황은 주상나지, 평지·부정형·광대로한면으로 기재돼 있습니다. 공시지가는 242,500원/㎡입니다.
또한 일괄매각이며 제시외 건물 포함입니다. 목록1 지상에는 이동이 용이한 컨테이너가 있으나 매각에서 제외되고, 목록1·2 지상에는 건축자재와 작업기구가 쌓여 있습니다. 따라서 등기상 권리 인수와 별개로 현장 정리·점유·농지 관련 행정 리스크를 반드시 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 183,637,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,370,918원 |
| 1. 근저당 · 주식회사전북은행 | 65,000,000원 | 65,000,000원 |
| 2. 근저당 · 최규완 | 80,000,000원 | 80,000,000원 |
| 3. 근저당 · 문옥식 | 130,000,000원 | 35,266,082원 |
| 4. 가압류 · 근로복지공단 | 20,520,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 손향인 | 65,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 총 채권액 360,520,000원 중 채권자 예상배당은 180,266,082원이고 미배당은 180,253,918원입니다. 문옥식 채권은 일부만 배당되며, 근로복지공단과 손향인 가압류는 예상배당 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 회차 시나리오 — 가격 하락은 채권자 미배당 확대
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 183,637,000원 | 180,266,082원 | 180,253,918원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 128,545,899원 | 125,946,256원 | 234,573,744원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 89,982,129원 | 87,962,451원 | 272,557,549원 | 0원 |
유찰이 이어져 매각가가 내려가더라도 이 사건에서 계산된 매수인 인수액은 각 회차 모두 0원입니다. 대신 후순위 채권자의 미배당이 커집니다. 현재 회차에서도 신청채권자 문옥식의 130,000,000원 중 예상배당은 35,266,082원으로 전액 충족되지 않습니다. 2회·3회 유찰 시 신청채권자 예상배당은 0원입니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 서림고등학교 남측 인근이며, 주위에는 상업용 부동산·단독주택·농경지가 혼재합니다.
- 교통. 대상 토지까지 차량 접근이 가능하고 북측에 매창로가 위치하며, 인근 버스 승강장을 통해 인근지역 이동이 가능합니다.
- 건물 이용. 3-가는 사무실로 이용 중이며 경량철골구조 우레탄판넬지붕 단층입니다. 기본적인 위생설비와 전기설비가 돼 있습니다.
- 토지 규제. 도시지역·자연녹지지역이며 대로3류에 접하고, 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 공부와 현황 차이. 목록1은 공부상 지목 ‘전’이나 현황은 ‘잡종지’입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 농지취득자격증명서. 목록1은 농지취득자격증명서가 필요하고 미제출 시 보증금 몰수입니다. 원상회복 명령 가능성까지 해당 관서에 확인해야 합니다.
- 컨테이너 제외. 목록1 지상의 이동 용이한 컨테이너는 매각에서 제외됩니다. 현장에 남아 있는 건축자재·작업기구와 함께 인도 상태를 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 제시외 건물이 포함된 일괄매각이므로 목록별 매각 포함·제외 범위를 원본 명세서와 현장에서 대조해야 합니다.
- 세금 배당순위. 국세·지방세 압류가 당해세에 해당하는지 확인해야 실제 배당순위와 후순위 미배당 규모를 판단할 수 있습니다.
- 권리와 가격 분리. 등기상 인수액이 0원이라는 사실만으로 현재 최저가 183,637,000원의 가격 적정성이 보장되지는 않습니다.
맺으며 — “권리보다 농취증과 현황 확인이 먼저”
이 사건의 등기 구조만 보면 말소기준 이후 권리가 소멸하고 매각물건명세서상 명시 인수권리와 법정지상권도 해당사항이 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 실제 입찰의 난도는 낮지 않습니다. 목록1은 공부상 ‘전’, 현황 ‘잡종지’이고 농지취득자격증명서가 필요하며, 미제출 시 보증금 몰수와 원상회복 명령 가능성이 명시돼 있습니다. 여기에 컨테이너 매각 제외, 건축자재·작업기구 적치, 일괄매각·제시외 건물 포함 조건까지 겹칩니다.
따라서 이 물건은 “인수 0원 = 안전한 단순 물건”으로만 볼 수 없습니다. 현재 최저가는 183,637,000원이지만 가격 메리트를 검증할 실거래 비교보다 먼저 농지취득자격증명 발급 가능성, 원상회복 여부, 실제 점유·적치물과 매각 범위를 확인해야 합니다. 권리 구조는 소멸형, 입찰 판단의 핵심은 농취증과 현황 리스크입니다.
