전주지방법원 2026타경15. 부안읍 봉덕리 소재 토지와 건물이 일괄매각되는 사건입니다. 등기상 소유자는 유한회사세대건설이며, 2013년 소유권보존 당시 명칭은 유한회사가나건설이었고 2017.09.12. 상호변경으로 현재 명칭이 됐습니다. 말소기준권리는 2013.01.31. 주식회사전북은행 근저당권 65,000,000원입니다. 이후 설정된 최규완 근저당 80,000,000원, 문옥식 근저당 130,000,000원과 압류·가압류 및 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
현재 최저매각가는 183,637,000원으로 감정가 262,338,160원의 70% 수준입니다. 그러나 이 사건에서는 최저가가 내려왔다는 사실만으로 가격 메리트를 단정하기 어렵습니다. 토지는 자연녹지지역에 있고, 목록1은 공부상 지목이 ‘전’이지만 현황은 ‘잡종지’입니다. 특히 농지취득자격증명서가 필요하고 미제출 시 보증금 몰수라는 매각조건이 붙어 있어 자격증명 발급 가능성을 먼저 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2026타경15 |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 부안군 부안읍 봉덕리 266-4 · 봉덕리 266-7 / 도로명주소 매창로 220 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 건물 3-가는 사무실로 이용중 |
| 토지 정보 | 278.0㎡ · 지목 전 · 현황 잡종지 · 자연녹지지역 · 평지 · 부정형 · 광대로한면 |
| 건물 구조 | 경량철골구조 우레탄판넬지붕 단층 · 샌드위치 판넬 등 마감 · 샷시창 |
| 소유자 | 유한회사세대건설 |
| 감정가 / 최저가 | 262,338,160원 / 183,637,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 130,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
말소기준권리는 2013.01.31. 주식회사전북은행 근저당권 65,000,000원입니다. 이후 현재 남아 있는 최규완·문옥식 근저당과 국세 관련 압류, 근로복지공단·손향인 가압류, 국민건강보험공단 압류 및 2026년 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2017년 김대수 근저당과 2021년 정장균 근저당 등은 이미 등기부상 말소됐습니다.
② 가격 구조 — 1회 유찰, 감정가의 70%
현재 회차의 최저매각가는 183,637,000원으로 감정가 262,338,160원 대비 70%입니다. 2회 유찰 시 시나리오는 128,545,899원, 3회 유찰 시 89,982,129원입니다. 다만 본건은 농지취득자격증명서와 현황 차이 같은 실행 리스크가 있어 단순히 유찰 횟수와 가격 하락만으로 접근하기보다 자격증명 발급과 현장 상태를 함께 봐야 합니다.
| 회차 | 비율 | 매각가 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰) | 70% | 183,637,000원 | 180,253,918원 |
| 2회 유찰 시 | 49% | 128,545,899원 | 234,573,744원 |
| 3회 유찰 시 | 34% | 89,982,129원 | 272,557,549원 |
③ 예상배당표 (매각가 183,637,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,370,918원 |
| 을구 1번 근저당권 · 주식회사전북은행 | 65,000,000원 | 65,000,000원 |
| 을구 4번 근저당권 · 최규완 | 80,000,000원 | 80,000,000원 |
| 을구 6번 근저당권 · 문옥식 | 130,000,000원 | 35,266,082원 |
| 갑구 9번 가압류 · 근로복지공단 | 20,520,000원 | 0원 |
| 갑구 10번 가압류 · 손향인 | 65,000,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 360,520,000원 중 채권자 예상배당은 180,266,082원, 미배당은 180,253,918원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 국세·지방세 압류 중 당해세에 해당하는 금액은 우선 차감될 수 있어 실제 후순위 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 매각조건 — 권리보다 먼저 확인할 부분
- 일괄매각. 토지와 건물이 함께 매각되며 제시외 건물도 포함됩니다.
- 농지취득자격증명. 목록1은 농지취득자격증명서가 필요하고, 미제출 시 보증금 몰수 조건입니다.
- 원상회복 가능성. 농지취득자격증명서 발급과 관련해 원상회복 명령이 발하여질 가능성이 적시돼 있습니다.
- 공부·현황 차이. 목록1의 공부상 지목은 ‘전’이지만 현황은 ‘잡종지’입니다.
- 컨테이너. 목록1 지상 컨테이너는 이동이 용이해 매각에서 제외됩니다.
- 현장 적치물. 목록1·2 지상에 건축자재 및 작업기구가 쌓여 있습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 서림고등학교 남측 인근으로 상업용 부동산, 단독주택, 농경지가 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 북측으로 시내간선도로인 매창로가 있으며 인근에 버스 승강장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물 이용. 건물 3-가는 사무실로 이용중이며 기본적인 위생설비와 전기설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지 규제. 도시지역·자연녹지지역이며 대로3류에 접하고 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 토지 지표. 공시지가 242,500원/㎡, 토지면적 278.0㎡, 평지·부정형·광대로한면 조건입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 농취증 발급 가능 여부. 입찰 전 부안군 부안읍 관련 관서에 목록1 농지취득자격증명서 발급 가능 여부를 확인합니다.
- 원상회복 여부. 현황 잡종지 사용이 농지법상 어떤 조치 대상인지 확인합니다.
- 일괄매각 범위. 제시외 건물 포함 범위와 매각 제외 컨테이너의 위치·점유 상태를 현장에서 대조합니다.
- 적치물 처리. 건축자재와 작업기구의 소유관계 및 인도·철거 문제를 확인합니다.
- 점유관계. 임대관계가 미상이므로 실제 사용·점유자와 사업장 이용 상태를 현장에서 확인합니다.
- 세금 우선배당. 국세·지방세 압류 중 당해세 해당액이 있으면 후순위 채권의 실제 배당이 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “인수 0원”만으로 끝나는 물건은 아니다
권리관계만 놓고 보면 말소기준권리 이후 현존 권리는 매각으로 소멸하고 매수인 인수액도 0원입니다. 현재 최저가는 감정가의 70%까지 내려왔습니다. 하지만 이 사건의 진짜 체크포인트는 권리보다 농지취득자격증명서와 현황 차이입니다. 공부상 ‘전’인 토지가 현황 ‘잡종지’로 이용되고 있고, 농취증 미제출 시 보증금 몰수 및 원상회복 명령 가능성이 명시돼 있습니다. 따라서 권리는 비교적 정리돼 있지만, 입찰 자격과 토지 현황 확인을 끝낸 뒤 가격을 판단해야 하는 물건으로 보는 것이 맞습니다.
