283,520,000원
서울동부지방법원 2025타경52037. 송파구 송파동 ‘에스아이팰리스레이크잠실’ 9층 909호, 전용 19.7㎡의 다세대주택입니다. 감정가는 443,000,000원이고 2회 유찰돼 현재 최저매각가는 283,520,000원입니다. 숫자만 보면 159,480,000원이 내려온 것처럼 보이지만, 이 사건은 최저가 자체보다 대항력 임차보증금의 미배당 승계를 먼저 봐야 합니다.
임차인 한지수는 2022.06.03 전입·점유했고, 확정일자는 2022.05.09입니다. 말소기준권리인 2024.02.20 주식회사두루드림대부 가압류보다 앞서 대항력을 갖췄고, 보증금은 350,000,000원입니다. 현재 최저가 283,520,000원에서 집행비용 4,769,280원을 먼저 제외하면 임차인에게 배당되는 금액은 278,750,720원, 부족분은 71,249,280원입니다. 이 부족분은 매수인이 인수하는 구조로 명시돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경52037 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 송파구 송파동 85 에스아이팰리스레이크잠실 9층 909호 · 서울특별시 송파구 백제고분로42길 4-5 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 19.7㎡ · 복층구조 · 철근콘크리트구조 9층 건물 내 9층 |
| 소유자 | 김성훈 |
| 감정가 / 최저가 | 443,000,000원 / 283,520,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 388,122,632원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 건물 규모 | 27세대 · 사용승인 2021.07.30 |
① 권리 흐름 — 말소보다 먼저 생긴 임차인의 대항력
말소기준은 2024.02.20 갑구 7번 주식회사두루드림대부 가압류 2,790,157,945원입니다. 이후 이근주 가압류 485,000,000원, 서울보증보험주식회사 가압류 1,170,302,269원, 합자회사 동화 가압류 786,620,680원, 한국주택금융공사의 강제경매개시결정, 국의 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
하지만 한지수의 전입·점유일은 2022.06.03으로 말소기준보다 훨씬 빠릅니다. 2024.06.26 설정된 주택임차권등기 자체는 말소기준 이후 등기라 매각으로 소멸하더라도, 이미 형성된 대항력 때문에 보증금 전액을 배당받지 못하면 그 잔액은 매수인에게 넘어갑니다. 이 사건에서 ‘등기 소멸’과 ‘보증금 인수’는 별개로 봐야 합니다.
② 임차인·점유 관계 — 한지수 외 기재도 반드시 확인
| 임차·점유 기재 | 보증금 | 전입 / 확정 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 한지수 909호 19.7㎡ 전부 | 350,000,000원 | 2022.06.03 2022.05.09 | 배당요구 有 2024.06.26 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 71,249,280원 인수 |
| 공사 | 350,000,000원 | 미상 / 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 승계 위험 미상 |
| 기사항전 | 미상 | 미상 / 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 승계 위험 미상 |
③ 실질취득 — 유찰돼도 총액은 크게 내려가지 않는다
대항력 있는 한지수의 보증금 350,000,000원이 각 회차 최저가보다 큽니다. 따라서 낙찰가가 내려갈수록 임차인 배당액이 줄고, 그만큼 매수인 인수액이 늘어나는 구조입니다. 현재 회차 기준으로는 283,520,000원에 낙찰받더라도 71,249,280원을 추가로 인수해 실질취득 354,769,280원이 됩니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 64% | 283,520,000원 | 71,249,280원 | 354,769,280원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 51% | 226,816,000원 | 127,159,424원 | 353,975,424원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 41% | 181,452,800원 | 171,887,539원 | 353,340,339원 |
④ 시세 비교 — 2.84억이 아니라 3.55억으로 비교
에스아이팰리스레이크잠실은 27세대이며, 전용 19.7㎡ 안팎의 확인된 실거래는 3건입니다. 최근 12개월 평균은 360,500,000원, 최신 거래는 2024.11의 350,000,000원입니다. 현재 최저가 283,520,000원만 비교하면 최근 평균의 78.6%로 보이지만, 이 비율은 대항력 임차인의 인수액을 제외한 숫자이므로 이 사건의 실제 가격 판단에는 적합하지 않습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.11 | 20.97㎡ | 9 | 350,000,000원 |
| 2024.07 | 19.7㎡ | 7 | 281,500,000원 |
| 2024.02 | 19.7㎡ | 8 | 450,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 3건 | 360,500,000원 |
한지수 인수액만 반영한 실질취득 354,769,280원은 최근 12개월 평균 360,500,000원의 98.4%로 평균과 거의 붙어 있고, 최신 거래 350,000,000원보다는 4,769,280원 높아 101.4%입니다. 따라서 현재 회차를 ‘시세보다 싸다’고 평가할 수 없습니다. 특히 추가 기재 2건의 권리가 별도로 인정된다면 이 계산보다 매수인 부담이 커질 가능성도 배제할 수 없습니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 283,520,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,769,280원 |
| 1. 임차인 한지수 보증금 | 350,000,000원 | 278,750,720원 |
| 2. 가압류 · 주식회사두루드림대부 | 2,790,157,945원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 이근주 | 485,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 1,170,302,269원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 합자회사 동화 | 786,620,680원 | 0원 |
| 6. 경매개시결정 · 한국주택금융공사 | 388,122,632원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당가정에서는 한지수 보증금 중 71,249,280원이 부족해 매수인이 인수합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 송파초등학교 남서측 인근이며, 업무용 빌딩·근린생활시설·공동주택 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 석촌역(지하철 8·9호선)이 있어 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 용도. 감정 이용상태는 다세대주택이며 복층구조입니다. 기본 위생·급배수·난방·도시가스·기계식 주차장 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·도로. 인접필지 대비 등고평탄한 장방형 토지이며 남서측과 북동측으로 약 6m·10m 내외 포장도로에 각각 접합니다.
- 규제. 준주거지역·지구단위계획구역(송파대로 제1지구)이며 과밀억제권역·상대보호구역·대공방어협조구역·비행안전제2구역 등이 포함됩니다.
- 공시지가. 12,950,000원/㎡, 토지면적 603.3㎡입니다.
- 환금성. 27세대 규모이고 동일 건물 경매물건 평균 유찰 횟수는 3.0회입니다. 확인된 실거래도 3건으로 표본이 크지 않습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준으로 입찰가 계산. 현재 회차는 최저가 283,520,000원 + 한지수 인수 71,249,280원 = 354,769,280원입니다.
- 유찰 효과 착시 점검. 3회 유찰 시 실질취득 353,975,424원, 4회 유찰 시 353,340,339원으로 총액은 크게 낮아지지 않습니다.
- 추가 임차·점유 기재 확인. ‘공사’는 보증금 350,000,000원이나 전입·확정일이 미상이고, ‘기사항전’은 보증금과 전입일 모두 미상입니다. 대항력 가능·미상으로 두고 원본 확인이 필요합니다.
- 한지수 배당액 재확인. 현재 예상배당 278,750,720원과 미배당 71,249,280원은 매각가 283,520,000원 가정치입니다.
- 최신 실거래 기준. 실질취득 354,769,280원은 최근 12개월 평균 360,500,000원과 유사하고 최신 350,000,000원보다 높습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사에서 추가 기재의 실체와 배당·인수 관계를 반드시 재확인해야 합니다.
맺으며 — “64% 유찰가”보다 “3.55억 실질취득”이 핵심
이 사건의 표면 가격은 감정가 443,000,000원에서 283,520,000원으로 낮아져 있습니다. 하지만 대항력 있는 한지수의 보증금이 350,000,000원이고, 현재 회차에서 71,249,280원이 미배당돼 매수인에게 넘어갑니다. 따라서 현재 기준 실질취득은 354,769,280원입니다.
이 금액은 최근 12개월 평균 360,500,000원보다 5,730,720원 낮지만, 가장 최근 거래 350,000,000원보다 4,769,280원 높습니다. 즉 2회 유찰이라는 이유만으로 가격 메리트가 생긴 물건이 아닙니다. 게다가 전입·보증금이 불명확한 추가 기재 2건이 남아 있습니다. 가격은 시세 부근, 권리는 추가 확인 필요. 이 사건은 최저가보다 실제 인수액과 점유관계를 먼저 확정해야 하는 유형입니다.
