전주지방법원 2026타경24. 전북특별자치도 정읍시 고부면 덕안리 2-4 소재 저온창고와 토지 등을 일괄매각하는 임의경매 사건입니다. 건물은 경량철골구조 판넬지붕 단층으로, 전기설비와 저온저장설비를 갖춘 창고시설로 이용되고 있습니다. 소유자는 정종영이며, 2018년 7월 4일 고창군수산업협동조합이 설정한 채권최고액 130,000,000원 근저당권이 말소기준권리입니다.
그 뒤 고창군수산업협동조합과 농업협동조합중앙회가 가압류를 설정했고, 고창군수산업협동조합의 신청으로 경매가 개시되었습니다. 등기된 담보권과 가압류만 보면 매각으로 정리되는 구조입니다. 하지만 이 물건은 일반 주택이 아닙니다. 토지 위에 존재하지만 매각에서 제외되는 건물과 시설, 농지 관련 인허가, 토지 현황과 지목의 불일치까지 확인해야 실제 취득 가능한 재산의 범위를 판단할 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2026타경24 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 정읍시 고부면 덕안리 2-4 |
| 도로명주소 | 전북특별자치도 정읍시 고부면 영원로 300 |
| 물건종류 / 용도 | 기타 + 토지 · 창고시설(저온창고) 및 부속 토지 등 |
| 건물 구조 | 경량철골구조 판넬지붕 단층 · 판넬 마감 |
| 주요 설비 | 기본 전기설비 · 저온저장설비(콘덴싱유니트, 유니트쿨러, 방열문 등) |
| 토지 참고사항 | 지목 전 · 토지면적 602.0㎡ · 계획관리지역 · 공시지가 20,500원/㎡ |
| 소유자 | 정종영 (2018.07.04 소유권이전) |
| 감정평가액 | 162,889,700원 |
| 최저매각가 | 79,816,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 | 고창군수산업협동조합 |
| 청구금액 | 73,966,114원 |
| 매각기일 | 2026.10.26 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 ㉠ 포함 · 기타 제시외 건물·시설 일부 제외 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸하지만 토지 사용권은 별도
말소기준권리는 2018.07.04 설정된 을구 3번 고창군수산업협동조합 근저당권입니다. 2018년 5월 31일 설정됐던 정읍농업협동조합 근저당권(채권최고액 92,400,000원)은 2018년 7월 3일 이미 말소되었습니다.
말소기준 이후 설정된 가압류 3건과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리입니다. 2026년 6월 25일에는 농업협동조합중앙회가 28,000,000원 확정채권 일부대위변제를 원인으로 기존 근저당권의 일부를 이전받았습니다. 이는 새로운 독립 근저당권 설정이 아니라 기존 근저당권의 일부 이전이므로, 채권최고액에 별도로 더해 계산해서는 안 됩니다.
② 임차인 분석 — 대항력은 없지만 점유와 보증금 확인 필요
현황조사 및 매각물건명세서에 확인되는 실제 임차인은 정한글 1명입니다. 창고시설 중 25㎡를 사용하는 것으로 기재되어 있으며, 전입일은 2021년 12월 27일입니다.
| 임차인 / 점유 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 정한글 창고시설 25㎡ |
2021.12.27 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
정한글의 전입일은 말소기준권리인 2018년 7월 4일보다 늦습니다. 따라서 확인된 권리관계상 선순위 대항력 임차인으로 분류되지 않습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부 및 실제 임대차 조건은 추가 확인이 필요합니다.
③ 가격·배당 분석 — 낮은 최저가와 큰 미배당은 별개
현재 최저매각가는 79,816,000원으로 감정가 162,889,700원의 49%입니다. 다만 비교 가능한 실제 매매가격이 확인되지 않아 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다고 판단할 수 없습니다. 저온창고 및 농촌 토지의 실제 가치는 시설 상태, 이용 가능 면적, 건축물의 포함 범위와 법정지상권 여부에 따라 달라집니다.
| 매각 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 금전 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰(49%) | 79,816,000원 | 77,979,312원 | 279,520,508원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(34%) | 55,871,200원 | 54,465,518원 | 303,034,302원 | 0원 |
| 4회 유찰 시(24%) | 39,109,840원 | 38,005,863원 | 319,493,957원 | 0원 |
현재 최저가를 기준으로 채권자들의 청구액 합계는 357,499,820원이고 예상배당 합계는 77,979,312원입니다. 미배당액 279,520,508원은 채권자들이 회수하지 못하는 금액을 의미하며, 이를 매수인이 그대로 떠안는다는 뜻은 아닙니다. 반대로 미배당액이 크다고 해서 법정지상권 등 별도 위험이 없어지는 것도 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 79,816,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,836,688원 |
| 1. 근저당 · 고창군수산업협동조합 | 130,000,000원 | 77,979,312원 |
| 2. 가압류 · 고창군수산업협동조합 | 26,887,038원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 농업협동조합중앙회 | 186,440,832원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 농업협동조합중앙회 | 14,171,950원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
집행비용은 매각가의 약 2.3%를 적용한 추정액입니다. 근저당 채권액은 채권최고액 기준이며 실제 피담보채권 잔액과 다를 수 있습니다. 2026.06.25 발생한 28,000,000원 일부대위변제에 따른 근저당권 이전 관계도 실제 배당에서 확인해야 합니다. 당해세 및 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당 순위·금액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 토지·시설 분석 — 감정가보다 중요한 매각 제외 범위
이 물건의 평가에서 중요한 부분은 저온창고 자체뿐만 아니라 일괄매각 대상 토지의 법적·물리적 사용 가능성입니다. 일부 토지는 등기·공부상의 지목과 실제 이용 상태가 다르며, 양어장 시설과 제시외 건물, 관정, 수목이 존재합니다.
| 대상 | 현재 상태 / 매각조건 | 확인할 위험 |
|---|---|---|
| 목록 1 | 지목은 전 및 도로 관련 기재, 현황은 창고용지 | 공부상 지목과 실제 사용 상태의 차이 |
| 목록 3·5 | 도로구역 저촉 | 이용·개발 제한 가능성 |
| 목록 4 | 현황 일부 양어장 · 농취증 필요 | 농취증 미제출 시 보증금 몰수 · 시설 일부 매각 제외 |
| 목록 4·5 | 소유자 미상 관정 · 소나무 등 수목 다량 식재 | 관정 및 수목 매각 제외 · 사용권·소유권 문제 |
| 제시외 건물 | ㉠은 일괄매각 포함, 관리사 ㉡㉢ 등은 매각 제외 | 법정지상권 가능성 · 부지 점유 |
| 비닐하우스 | 목록 4 지상 소재 · 매각 제외 | 철거 및 이동이 용이한 시설로 기재 |
특히 목록 4 지상에는 양어장 시설과 제시외 건물(관리사 ㉡㉢ 등)이 존재하지만, 이들은 매각에서 제외됩니다. 목록 4·5 지상의 관정과 소나무 등 다수의 제시외 수목도 매각대상에서 제외됩니다.
매각물건명세서에 기재된 제시외 건물·수목으로 인한 제한가격은 목록 4가 68,529,000원, 목록 5가 2,449,200원입니다. 이 금액은 관련 제약의 중요성을 보여주는 평가 참고치이지, 낙찰대금에서 그대로 공제되거나 매수인이 별도로 받는 금액이 아닙니다. 감정평가서의 평가 범위와 현장 시설의 실제 소유자를 반드시 대조해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위 환경. 정읍시 고부면 상만마을 서측 인근의 농촌지역으로, 자연취락과 전·답 등 농경지 및 축사시설이 분포합니다. 일반 주거용 부동산과는 수요 구조가 다릅니다.
- 교통. 대상 토지까지 차량 접근이 가능하며 인근 국도 및 지방도 연계, 대중교통 접근성을 종합한 교통상황은 보통으로 평가되었습니다.
- 창고시설. 경량철골구조 판넬지붕 단층 저온창고로, 콘덴싱유니트·유니트쿨러·방열문 등 저온저장설비가 설치되어 있습니다. 설비의 작동 상태와 포함 여부를 확인해야 합니다.
- 용도지역. 계획관리지역이며 가축사육제한구역에 포함됩니다. 일부 토지는 도로구역(국도29호), 소로1류 저촉 등 토지이용 제한사항이 있습니다.
- 토지 형상. 참고 토지는 완경사·자루형·소로한면 접면 조건으로 기재되어 있습니다. 실제 진입로와 이용 가능 구역을 현장에서 확인해야 합니다.
- 환금성. 저온창고·농지·양어장 관련 시설이 혼재한 특수 목적 부동산이므로 매수자 범위가 제한될 수 있습니다. 비교 가능한 실거래 시세 없이 감정가 대비 49%라는 숫자만으로 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 농지취득자격증명서 사전 확인. 목록 4의 농취증 발급 가능 여부를 관할 행정기관에 확인하세요. 미제출 시 입찰보증금이 몰수되는 조건이므로 최우선 점검 사항입니다.
- 법정지상권 성립 여부. 매각 제외 제시외 건물의 소유자, 건물과 토지의 소유관계, 권리 성립 시점 및 토지 사용 범위를 확인하세요.
- 일괄매각 경계 확인. 포함되는 제시외 건물 ㉠과 제외되는 관리사 ㉡㉢, 관정, 수목, 양어장 시설을 도면과 현장에서 구분하세요.
- 토지 지목·현황 불일치. 창고용지·양어장·잡종지로 사용되는 토지의 인허가, 원상회복 또는 지목변경 가능성을 확인하세요.
- 도로구역 저촉. 목록 3·5의 도로구역 저촉 범위와 향후 토지이용 제한 가능성을 검토하세요.
- 임차인 점유 확인. 정한글의 창고시설 25㎡ 점유 범위, 보증금, 임대차계약 및 명도 가능성을 확인하세요.
- 저온저장설비 확인. 냉동·냉장 설비의 실제 작동, 유지관리 상태, 전기설비와 시설 소유권을 현장에서 확인하세요.
- 배당과 권리 변동 확인. 농업협동조합중앙회의 28,000,000원 일부대위변제, 근저당권 일부 이전 및 최종 배당관계를 확인하세요.
- 가격 재검증. 인근 저온창고·농업용 토지의 실제 거래와 시설 가치, 매각 제외 자산의 영향을 조사한 후 입찰 상한을 산정하세요.
- 원본 대조. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 토지이용계획확인서와 현장 상황을 최종 확인하세요.
맺으며 — “49% 할인보다 중요한 것은 무엇을 취득하느냐”
전주지방법원 2026타경24의 최저매각가 79,816,000원은 감정가 162,889,700원의 49%입니다. 배당표상 인수액이 0원이고 후순위 가압류가 소멸한다는 점만 보면 권리 구조가 단순해 보일 수 있습니다.
그러나 이 물건의 주요 위험은 채권액이 아니라 토지와 시설의 실제 사용 가능성에 있습니다. 매각에서 제외되는 건물을 위한 법정지상권 성립 가능성이 명시되어 있고, 농지취득자격증명서를 제출하지 않으면 보증금이 몰수될 수 있습니다. 여기에 양어장 시설, 관리사, 관정, 수목의 매각 제외와 도로구역 저촉까지 겹칩니다.
실거래 시세가 확인되지 않은 상태에서 감정가의 49%라는 이유만으로 저가 매수라고 평가할 수 없습니다. 두 차례 유찰되었더라도 권리·행정·현장 위험이 충분히 해소되지 않았다는 점을 중심으로 판단해야 합니다.
따라서 종합 판단은 D등급 · 고위험 검증 우선입니다. 농취증 발급 가능성, 법정지상권 성립 여부, 매각 제외 시설의 점유·소유권을 확인하기 전에는 적극적인 입찰보다 위험 해소가 우선입니다. 이 물건의 승부처는 할인율이 아니라 낙찰 후 실제로 사용할 수 있는 토지와 시설의 범위입니다.
