전주지방법원 2026타경24. 정읍시 고부면 덕안리 2-4의 토지와 창고시설이 포함된 일괄매각 사건입니다. 감정 이용상태상 건물은 저온창고로 이용 중인 경량철골구조 판넬지붕 단층 창고시설이며, 토지는 계획관리지역에 속합니다. 감정가 162,889,700원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 114,023,000원입니다.
등기 흐름은 비교적 명확합니다. 2018년 7월 4일 고창군수산업협동조합의 채권최고액 130,000,000원 근저당권이 말소기준권리이고, 이후 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 기존 정읍농업협동조합 근저당권 92,400,000원은 이미 2018년 7월 3일 말소됐습니다. 다만 이 사건의 핵심은 등기상 후순위 권리가 아니라 매각에서 제외되는 지상 시설과 토지 이용 조건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2026타경24 |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 정읍시 고부면 덕안리 2-4 · 영원로 300 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 창고시설(저온창고) |
| 건물 구조 | 경량철골구조 판넬지붕 단층 · 판넬 등 마감 |
| 소유자 | 정종영 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 162,889,700원 / 114,023,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 청구금액 | 73,966,114원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 토지 | 602㎡ · 지목 전 · 계획관리지역 · 공시지가 20,500원/㎡ |
① 권리 흐름 — 등기상 인수는 0원
말소기준은 2018.07.04. 고창군수산업협동조합 근저당권 130,000,000원입니다. 이후 2026년 고창군수산업협동조합과 농업협동조합중앙회의 가압류, 임의경매개시결정은 모두 말소기준권리보다 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다. 2026년 6월 25일에는 위 근저당권 중 28,000,000원이 확정채권 일부 대위변제로 농업협동조합중앙회에 일부 이전됐습니다.
② 임차인 — 실제 1명, 대항력 없음
| 점유자 | 점유부분 | 용도 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 정한글 | 25평방미터 | 창고시설 | 2021.12.27 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 정한글의 전입일은 2021년 12월 27일로 말소기준권리 2018년 7월 4일보다 늦어 대항력이 없습니다. 따라서 현재 자료 기준으로 보증금이 낙찰자에게 승계되는 구조는 아닙니다. 다만 보증금이 확인되지 않아 임대차 조건 자체는 매각물건명세서와 현장조사를 통해 재확인할 필요가 있습니다.
③ 가격 — 1회 유찰됐지만 시세 판단은 별도
현재 최저가는 114,023,000원으로 감정가 162,889,700원의 70%입니다. 다음 회차 시나리오는 79,816,100원(49%), 그 다음은 55,871,270원(34.3%)입니다. 그러나 이 사건에는 비교 가능한 실거래 자료가 없어 현재 70% 가격이 실제 시장가보다 싼지 여부를 확인할 근거가 없습니다. 따라서 유찰률만 보고 가격 메리트를 부여해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 114,023,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,396,322원 |
| 2. 근저당 · 고창군수산업협동조합 | 130,000,000원 | 111,626,678원 |
| 3. 가압류 · 고창군수산업협동조합 | 26,887,038원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 농업협동조합중앙회 | 186,440,832원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 농업협동조합중앙회 | 14,171,950원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 총 채권액 357,499,820원 중 111,626,678원이 배당되고, 미배당은 245,873,142원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 토지·시설 조건 — 등기보다 중요한 현장 변수
- 이용상태. 건물은 저온창고로 이용 중이며 기본 전기설비와 저온저장설비가 구비돼 있습니다.
- 일괄매각. 제시외 건물 ㉠은 매각에 포함됩니다.
- 농지취득자격증명. 목록4는 농지취득자격증명서가 필요하고, 미제출 시 보증금이 몰수됩니다. 일부 농지전용허가가 있었으므로 발급 여부는 해당 관서 확인이 필요합니다.
- 공부와 현황 차이. 목록1·4·6의 지목은 전 및 도로이나 현황은 목록1 창고용지, 목록4 일부 양어장, 목록6 잡종지입니다.
- 도로구역. 목록3·5는 도로구역에 저촉됩니다.
- 매각 제외 시설. 목록4 지상의 양어장 시설과 관리사 등 제시외 건물은 매각에서 제외됩니다.
- 관정·수목. 목록4·5 지상의 소유자 미상 관정과 소나무 등 다량의 수목도 매각에서 제외됩니다.
- 제한받는 가격. 제시외 건물과 수목 때문에 제한받는 가격은 목록4 68,529,000원, 목록5 2,449,200원입니다.
- 비닐하우스. 목록4 지상 비닐하우스도 매각에서 제외되며 철거 및 이동이 용이한 상태입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 정읍시 고부면 만수리 소재 상만마을 서측 인근으로, 자연취락과 전·답 등 농경지, 축사시설이 주를 이루는 농촌지역입니다.
- 교통. 대상 토지까지 차량 접근이 가능하고 인근 국도·지방도와 연계되며 대중교통 접근성을 포함한 제반 교통상황은 보통입니다.
- 용도지역. 계획관리지역이며 가축사육제한구역이 포함되고, 일부 토지는 소로1류 및 국도29호 도로구역에 저촉됩니다.
- 토지형상. 완경사·자루형, 소로 한면 접면 조건입니다.
- 환금성. 농촌지역의 창고시설과 토지 복합물건으로, 매각 제외 시설·농지취득자격증명·도로구역 등 개별 확인사항이 많아 일반적인 주거용 집합건물보다 매수자 검토 범위가 넓습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 법정지상권 확인. 매각 제외 건물의 소유자, 건축 시점, 토지와 건물의 소유관계 변동을 확인해 실제 성립 여부와 토지사용 제한을 검토하세요.
- 농지취득자격증명 선확인. 목록4는 미제출 시 보증금 몰수 조건이 있으므로 입찰 전에 발급 가능 여부를 관할 행정기관에 확인해야 합니다.
- 매각 포함·제외 경계 확인. 양어장 시설, 관리사, 관정, 수목, 비닐하우스와 포함되는 제시외 건물 ㉠의 위치를 현장에서 구분하세요.
- 임차인 조건 확인. 정한글은 대항력이 없지만 보증금이 미상이므로 실제 임대차 조건과 점유 범위를 확인하세요.
- 토지 현황 대조. 공부상 지목과 실제 창고용지·양어장·잡종지 상태가 다르므로 이용 가능성과 인허가 관계를 확인하세요.
- 도로구역 영향 확인. 목록3·5의 도로구역 저촉이 향후 이용·증축·개발에 어떤 제한을 주는지 확인하세요.
- 가격 검증. 감정가 대비 70%라는 숫자만으로 저가 매수라고 판단하지 말고, 현장 가치와 매각 제외 시설 영향을 반영해 응찰가를 산정하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 현장 상태를 직접 대조하세요.
맺으며 — “등기 인수 0원”만 보고 들어갈 물건은 아니다
이 사건은 말소기준권리 이후의 가압류가 소멸하고, 임차인 정한글도 대항력이 없어 등기·임대차만 보면 매수인 인수액 0원입니다. 하지만 투자 난도는 낮지 않습니다. 매각 제외 건물을 위한 법정지상권 성립여지, 농지취득자격증명서 미제출 시 보증금 몰수, 양어장·관리사·관정·수목 등 다수의 매각 제외 요소, 도로구역 저촉이 한 사건에 겹쳐 있습니다. 감정가보다 30% 내려온 114,023,000원이더라도 실거래 시세 자료가 없어 가격 우위도 확인되지 않습니다. 권리등기는 비교적 단순하지만 현장·토지 리스크가 큰 물건 — 입찰 여부는 법정지상권과 농취증, 매각 제외 시설의 실체를 먼저 확인한 뒤 판단하는 것이 핵심입니다.
