서울동부지방법원 2025타경52046. 서울 송파구 거여동 604-3 아피체 1층 101호입니다. 사건상 용도 표시는 대지이고, 감정평가 현황에서는 해당 호실을 안경점으로 이용 중이라고 확인했습니다. 집합건축물대장에는 용도가 일반음식점으로 기재되어 있어, 공부상 용도와 실제 이용상태가 서로 다릅니다.
권리구조의 기준점은 2024.06.28. 설정된 지도농업협동조합 근저당입니다. 채권최고액은 1,118,000,000원이고 같은 날 주식회사비전핸드가 거래가액 1,174,580,000원으로 소유권을 취득했습니다. 이후 임의경매개시결정과 국·송파구 압류가 들어왔지만 모두 말소기준권리보다 뒤에 있어 매각으로 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경52046 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 송파구 거여동 604-3 아피체 1층101호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 현황 안경점 · 집합건축물대장상 일반음식점 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평지붕 · 지상15층·지하5층 · 사용승인 2023.08.28. |
| 소유자 | 주식회사비전핸드 · 2024.06.28. 거래가액 1,174,580,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 1,210,000,000원 / 968,000,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 883,023,610원 |
| 매각기일 | 2026.09.14. |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리
2023년과 2024년의 케이비부동산신탁 관련 신탁등기는 이미 말소된 상태입니다. 현 소유자인 주식회사비전핸드는 2024.06.28. 소유권을 취득했고, 같은 날 설정된 지도농업협동조합 근저당이 말소기준권리입니다. 2025.09.10. 임의경매개시결정, 2026.01.20. 국의 압류, 2026.06.02. 송파구의 압류는 모두 이 기준권리보다 후순위로 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입일 | 보증금 | 차임 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 곽병준 | 101호 39㎡ · 주거 | 2024.07.08. | 50,000,000원 | 3,000,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
확인되는 실제 임차인은 곽병준 1명입니다. 전입일 2024.07.08.은 말소기준권리 2024.06.28.보다 뒤이므로 대항력이 없습니다. 배당요구는 2025.10.14. 접수됐으나 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상으로 보는 것이 안전합니다. 보증기관 대위·승계 신고가 아니므로 중복 보증금으로 볼 사정도 없습니다.
③ 가격 판단 — 감정가 80%지만 실거래 비교 없이 ‘싸다’고 할 수 없다
현재 최저매각가는 968,000,000원으로 감정가 1,210,000,000원의 80%입니다. 한 차례 유찰된 가격이지만, 동일 또는 유사 물건의 최근 실거래 평균·최신거래·가격 추세를 확인할 수 있는 비교값이 없으므로 시세 대비 저렴하다는 판단은 보류해야 합니다.
또한 이 호실은 현황상 안경점으로 쓰이고 있고 집합건축물대장상 용도는 일반음식점입니다. 아파트처럼 동일 평형 실거래 평균만으로 가격을 단순 비교하기 어려운 성격이므로, 감정가 대비 할인율을 곧바로 시장가 대비 할인율로 해석해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 968,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 12,080,000원 |
| 1. 근저당 · 지도농업협동조합 | 1,118,000,000원 | 955,920,000원 |
| 미배당 | - | 162,080,000원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 968,000,000원 가정에서는 집행비용 12,080,000원을 제외한 955,920,000원이 지도농업협동조합 근저당에 배당되고, 채권최고액 기준 162,080,000원이 미배당됩니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울거원초등학교 남서측 인근으로, 주변은 아파트단지·근린생활시설·오피스텔·공원·학교 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 진출입이 용이하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용편의도는 보통입니다.
- 현황. 현장조사일 현재 안경점으로 이용 중이며, 집합건축물대장상 용도는 일반음식점입니다.
- 도로. 북서측 약 38m, 북동측 약 9m, 남동측 약 14m 포장도로와 각각 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역·제1종지구단위계획구역이며, 토지 공시지가는 8,252,000원/㎡입니다.
- 토지. 전체 토지면적 2,000.1㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 상업용이며 대체로 등고평탄한 정방형입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지상15층·지하5층 건물의 1층 101호이며 사용승인일은 2023.08.28.입니다.
- 시설. 기본위생설비·급배수설비·승강기설비·주차장설비가 갖춰져 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 원본 확인. 곽병준의 전입은 말소기준권리 후라 대항력은 없지만, 배당요구가 접수돼 있으므로 매각물건명세서와 배당 관련 서류를 다시 대조해야 합니다.
- 용도 차이 확인. 집합건축물대장상 일반음식점, 현황상 안경점입니다. 실제 사용과 공부상 용도 차이에 따른 인허가·원상복구·영업승계 문제를 확인해야 합니다.
- 점유·명도 확인. 임차인이 확인되는 만큼 낙찰 후 실제 점유관계와 인도 시점을 현장에서 확인해야 합니다.
- 세금채권 확인. 국과 송파구의 압류가 존재하며 등기상 매각으로 소멸하는 권리이나, 실제 배당에서는 당해세 등 우선채권이 영향을 줄 수 있습니다.
- 가격 검증. 감정가 1,210,000,000원과 현재 최저가 968,000,000원만으로 시세를 판단하지 말고, 인근 유사 점포의 실제 거래·임대료·공실 수준을 확인해야 합니다.
- 다음 회차 시나리오. 2회 유찰 시 774,400,000원, 3회 유찰 시 619,520,000원으로 내려가는 시나리오가 있으므로 가격과 권리조건을 함께 비교해야 합니다.
맺으며 — “권리 단순 = 가격 메리트”는 아니다
이 사건의 권리관계는 비교적 명확합니다. 2024.06.28. 지도농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 임차인 곽병준의 전입은 그 이후라 대항력이 없습니다. 후순위 경매개시결정과 압류도 매각으로 소멸하며 현재 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 가격은 별개의 문제입니다. 현재 최저가는 감정가의 80%인 968,000,000원이지만, 이를 최근 실거래와 비교할 기준이 확인되지 않습니다. 더구나 공부상 일반음식점과 현황 안경점이라는 이용상태 차이도 있습니다. 따라서 이 물건은 권리는 통과, 가격은 검증 후 판단이 핵심입니다. 낙찰가가 내려가도 매수인이 떠안을 임차보증금이 늘어나는 구조는 아니지만, 실제 시세·임대수익을 확인하지 않은 채 단순히 “1회 유찰”만 보고 접근하는 것은 경계해야 합니다.
