서울동부지방법원 2025타경52094. 서울 성동구 용답동 서희스타힐스리버파크 6층 619호 오피스텔입니다. 감정가 135,000,000원에서 두 차례 유찰돼 최저매각가는 86,400,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 감정가의 64%에 취득하는 기회처럼 보이지만, 권리관계를 확인하면 판단이 완전히 달라집니다.

이 물건에는 김광현 명의 주택임차권등기가 있습니다. 임차인의 전입신고와 점유개시일은 2022.07.20, 확정일자는 2022.06.02입니다. 말소기준인 2023.08.11 압류보다 앞서 대항요건을 갖췄으며, 매각물건명세서에도 보증금 전액을 배당받지 못하면 나머지를 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.

따라서 이 경매의 관건은 최저매각가가 얼마나 낮은지가 아니라, 배당에서 얼마를 충당하고 낙찰자가 얼마를 추가로 부담하는가입니다. 현재 회차 기준 임차인 배당액은 84,444,800원이고 부족액 73,555,200원이 매수인에게 남습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인

권리분석의 기준은 2023.08.11 강동세무서장 압류입니다. 이 압류가 말소기준권리로 제시돼 있고, 이후 등기된 압류·가압류·경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 임차인 김광현의 대항요건은 이보다 앞선 2022.07.20에 형성됐습니다.

한편 신한은행의 과거 근저당권은 2016.08.12 설정됐으나 2022.02.03 말소됐습니다. 현재 인수 문제의 핵심은 이미 말소된 근저당권이 아니라 대항력 있는 임차인의 보증금입니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 인수 위험 있음

주택도시보증공사의 1,941,750,000원 가압류 청구와 한국주택금융공사의 178,573,323원 경매 청구는 임차인 김광현의 보증금과 별개의 채권입니다. 이를 별도 임차보증금으로 중복 합산하지 않습니다. 실제 임차인은 김광현 1명으로 분석합니다.

③ 회차별 부담 비교 — 유찰돼도 싸지지 않는다

이 물건은 감정가 대비 최저매각가가 크게 낮아진 상태입니다. 그러나 현재의 최저매각가를 매수인이 실제 부담할 총액으로 볼 수는 없습니다. 회차가 내려갈수록 임차보증금의 미배당 부분이 증가하기 때문입니다.

회차별 실질취득액은 각 회차 최저매각가와 예상 인수액을 합산한 값입니다. 집행비용 추정에 따른 배당액 변화가 반영돼 있으며 취득세·등기비용·명도비용 등 매수인의 별도 비용은 포함하지 않습니다.

실거래 시세가 확인되지 않은 상태에서 실질취득 추산액 약 1.6억원이 주변 유사 오피스텔보다 낮다고 판단할 근거도 없습니다. 감정가 135,000,000원과 비교해도 현재 실질취득 추산액이 더 큽니다. 따라서 감정가 대비 최저가 할인율만으로 가격 메리트를 평가해서는 안 됩니다.

④ 예상배당표 (매각가 86,400,000원 가정)

현재 최저매각가를 낙찰가로 가정한 배당 추정입니다. 집행비용 1,955,200원을 먼저 제외하고 임차인에게 84,444,800원을 배당하는 계산입니다. 임차보증금 미배당액은 매각대금의 추가 배당 항목이 아니라 매수인 인수 추산액입니다. 당해세·압류 관련 조세채권의 법정기일·최우선변제 등은 확정 반영되지 않아 실제 배당순위와 인수액이 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 동대문구 장안동 소재 지하철 5호선 장한평역 남동측 인근에 위치합니다. 주변에는 오피스텔, 상업용·업무용 건물, 근린생활시설과 자동차 관련 시설 등이 혼재하며, 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 5호선 장한평역이 있어 교통상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 15층 건물의 6층 619호입니다. 위생·급배수시설, 난방시설 및 승강기설비가 설치돼 있습니다.
• 도로. 북측 약 12m, 남동측 약 15m, 북서측 약 10m 도로에 접하는 토지에 위치합니다.
• 토지 및 규제. 유통상업지역·지구단위계획구역·과밀억제권역 등에 해당하며, 가로구역별 최고높이 제한지역 및 대공방어협조구역 관련 사항이 있습니다. 토지거래계약 허가구역 관련 기재도 있어 입찰 시점의 적용 여부와 대상 용도를 확인해야 합니다.
• 이용상태. 감정평가상 업무시설(오피스텔)로 이용 중인 것으로 추정되지만, 주택임차권등기상 임차인의 사용용도는 주거입니다. 실제 이용현황과 주거용 사용 여부를 확인할 필요가 있습니다.
• 환금성. 오피스텔의 매도 가능성과 적정가격은 동일 건물 및 인근 유사 물건의 실거래, 임대수요, 면적, 층, 상태에 따라 달라집니다. 특히 이 물건은 보증금 인수 부담이 크므로 표면 최저가가 아닌 약 1.6억원의 실질취득액을 기준으로 평가해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 주택임차권 인수 확인. 2024.03.28 접수 제49944호 을구 3번 주택임차권등기는 배당에서 보증금을 전액 받지 못하면 잔액을 매수인이 인수하는 권리입니다. 매각물건명세서의 해당 문구를 반드시 원본으로 재확인해야 합니다.
• 실질취득액 기준 계산. 현재 최저가 86,400,000원에 예상 인수액 73,555,200원을 더하면 159,955,200원입니다. 낙찰가와 인수액을 분리한 자금계획을 마련해야 합니다.
• 추가 유찰 착시 경계. 3회·4회 유찰 시 입찰금액은 낮아지지만 임차보증금 인수액이 증가합니다. 유찰만으로 실질취득가격이 크게 개선되지 않습니다.
• 실거래 시세 검증. 인근 동일·유사 면적 오피스텔의 최근 12개월 거래와 최신 실거래를 확인하고, 실질취득 추산액과 직접 비교해야 합니다. 감정가 대비 할인율만으로 저평가됐다고 판단해서는 안 됩니다.
• 임차인 점유와 명도. 김광현의 임차권등기 및 주거 임대차관계가 확인됩니다. 실제 점유자, 보증금 반환관계, 인도 가능 시점과 명도 협의 여부를 확인해야 합니다.
• 조세채권 검증. 강동세무서장 명의 압류가 존재합니다. 체납 조세의 종류·법정기일·우선순위에 따라 배당액이 달라질 수 있으므로 예상배당과 매수인 인수액을 재확인해야 합니다.
• 관리비 및 추가 비용. 체납 관리비 중 승계 문제가 생길 수 있는 공용부분, 취득세·등기비용·명도비용 등 추가 자금 부담을 확인해야 합니다.
• 이용현황·공적 규제. 감정평가상 업무시설 이용 추정과 임차권등기상 주거 사용을 대조하고, 관련 이용 제한 및 토지거래허가 규정의 실제 적용 여부를 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당요구 내역과 최신 실거래 자료를 최종 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “유찰가가 아니라 보증금이 가격을 결정한다”

이 물건에서 눈에 먼저 들어오는 숫자는 8,640만원입니다. 감정가 1.35억원의 64%까지 내려왔다는 사실만 보면 할인 폭이 커 보입니다. 그러나 실제 취득 부담을 결정하는 숫자는 임차보증금 158,000,000원입니다.

임차인 김광현은 말소기준권리보다 먼저 전입·점유한 대항력 있는 임차인으로, 배당요구까지 마쳤습니다. 현재 최저가 낙찰 시 보증금 중 73,555,200원이 미배당으로 남아 매수인 인수 대상이 됩니다. 낙찰대금과 이를 합산한 159,955,200원이 실질취득 추산액입니다.

더 큰 문제는 추가 유찰이 실질적인 가격 인하로 이어지지 않는다는 점입니다. 최저매각가가 69,120,000원, 55,296,000원으로 떨어지는 경우에도 보증금 인수 부담이 그만큼 증가해 총부담은 약 1.6억원 수준에 머뭅니다. 주변 실거래 시세로 이 금액의 경쟁력이 검증되지 않은 상황에서 가격 메리트가 있다고 평가하기 어렵습니다.

결론은 보수적 접근입니다. 이 오피스텔은 단순히 2회 유찰된 저가 물건이 아니라, 대항력 있는 임차보증금이 실질취득가격을 사실상 결정하는 보증금 인수형 경매입니다. 우선 확인해야 할 것은 다음 유찰 가격이 아니라 임차인의 보증금 반환관계, 실제 배당순위, 그리고 약 1.6억원이라는 총부담을 정당화할 수 있는 실거래 시세입니다. 최저가는 낮지만, 권리인수 위험과 실질부담은 높습니다.