서울동부지방법원 2025타경52094. 성동구 용답동 서희스타힐스리버파크 6층 619호, 감정평가상 업무시설(오피스텔)로 이용 중인 것으로 추정되는 물건입니다. 이 사건의 핵심은 등기상 압류나 가압류가 아니라 김광현 임차인의 선순위 대항력입니다. 김광현은 2022.06.02. 확정일자를 받고 2022.07.20. 전입·점유를 시작했습니다. 말소기준이 되는 2023.08.11. 압류보다 먼저 대항요건을 갖췄기 때문에, 배당에서 보증금 전액을 받지 못하면 그 잔액을 매수인이 부담하는 구조입니다.
현재 최저가는 감정가의 80%인 108,000,000원이지만, 배당가정상 임차인에게 돌아가는 금액은 105,688,000원이고 보증금 158,000,000원 중 52,312,000원이 남습니다. 따라서 현재 회차의 낙찰가와 인수액을 합치면 160,312,000원입니다. 감정가 135,000,000원보다 25,312,000원 높은 수준입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경52094 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 성동구 용답동 238-12 서희스타힐스리버파크 6층 619호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 업무시설(오피스텔)로 이용 중인 것으로 추정 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 철근콘크리트평지붕 · 15층 건물 내 제6층 제619호 |
| 소유자 | 이수국 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 135,000,000원 / 108,000,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 178,573,323원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차인이 먼저다
2016년 설정됐던 신한은행 근저당은 2022.02.03. 이미 말소됐습니다. 현재 경매에서의 말소기준은 2023.08.11. 갑구 3번 압류입니다. 이후의 갑구 4번 압류, 주택도시보증공사 가압류, 한국주택금융공사 강제경매개시결정, 2024.03.28. 등기된 주택임차권은 매각으로 소멸 대상입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김광현 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.07.20 | 2022.06.02 | 158,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 승계 없음 |
김광현은 배당요구를 했고 배당요구일은 2025.09.18.입니다. 확정일자와 배당요구가 있어 우선변제권을 행사할 수 있지만, 현재 최저가 108,000,000원에서는 집행비용을 제외한 매각대금만으로 보증금 158,000,000원을 전부 돌려받을 수 없습니다.
③ 가격 구조 — 유찰돼도 총부담은 거의 안 내려간다
이 물건은 전형적인 대항력 인수형입니다. 낙찰가가 내려가면 임차인이 배당받는 금액이 줄고, 그만큼 매수인이 인수하는 미배당 보증금이 커집니다. 그래서 최저가가 1.08억, 8,640만원, 6,912만원으로 내려가도 경제적 총부담은 보증금 158,000,000원을 중심으로 약 1.60억원 수준에 사실상 고정됩니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 매수인 인수 | 낙찰가+인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(80%) | 108,000,000원 | 52,312,000원 | 160,312,000원 |
| 2회 유찰 시(64%) | 86,400,000원 | 73,555,200원 | 159,955,200원 |
| 3회 유찰 시(51.2%) | 69,120,000원 | 90,524,160원 | 159,644,160원 |
즉 현재 회차에서 최저가가 감정가의 80%라고 해서 가격 메리트가 생긴 것이 아닙니다. 현재 배당가정 기준 실질취득 160,312,000원은 감정가 135,000,000원의 118.7%입니다. 추가 유찰이 되어도 인수액이 커지므로 총부담이 크게 낮아지지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 108,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,312,000원 |
| 1. 임차인 김광현 보증금 | 158,000,000원 | 105,688,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,941,750,000원 | 0원 |
| 3. 경매신청 · 한국주택금융공사 | 178,573,323원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 매각대금이 집행비용과 김광현 임차보증금 일부 배당에 모두 소진됩니다. 임차보증금 미배당 52,312,000원은 매수인 인수 대상입니다. 주택도시보증공사와 한국주택금융공사의 미배당 채권을 매수인이 인수하는 구조는 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 업무시설(오피스텔)로 이용 중인 것으로 추정됩니다.
- 입지. 장한평역(지하철 5호선) 남동측 인근으로, 주변에 오피스텔·상업용 및 업무용 건물·근린생활시설·자동차관련시설 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장 및 장한평역이 있어 감정평가상 교통상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 15층 건물로 위생·급배수시설, 난방시설, 승강기설비가 되어 있습니다.
- 도로. 북측 약 12m, 남동측 약 15m, 북서측 약 10m 내외 도로에 접합니다.
- 토지. 유통상업지역·지구단위계획구역·과밀억제권역 등에 해당하며 토지 공시지가는 6,900,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 해당사항 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 낙찰가가 아니라 실질취득액을 기준으로 판단. 현재 회차는 108,000,000원이 아니라 인수액을 포함한 160,312,000원 구조입니다.
- 임차보증금 잔액 확인. 김광현의 보증금 158,000,000원 중 현재 가정 미배당액 52,312,000원이 매수인에게 인수됩니다.
- 추가 유찰 효과를 과대평가하지 말 것. 2회 유찰 시 인수 73,555,200원, 3회 유찰 시 90,524,160원으로 증가합니다.
- 임차권등기 말소 절차 확인. 보증금 잔액이 매수인에게 인수되는 구조이므로 임차권 소멸·말소와 명도 관계를 원본 서류에서 다시 확인해야 합니다.
- 세금·관리비 확인. 배당표는 당해세 등 실제 배당 변동요인을 모두 확정한 값이 아니므로 입찰 전 별도 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 매각기일 변경 여부를 입찰 직전 확인하세요.
맺으며 — “1.08억 낙찰”이 아니라 “약 1.60억 취득”
이 물건의 숫자에서 가장 위험한 착시는 108,000,000원이라는 최저가입니다. 김광현 임차인은 말소기준보다 먼저 전입·점유했고 보증금은 158,000,000원입니다. 현재 회차에서는 52,312,000원이 미배당돼 매수인이 인수하므로 낙찰가와 합친 부담은 160,312,000원입니다.
더 유찰되더라도 사정은 크게 달라지지 않습니다. 낙찰가가 내려가는 만큼 인수액이 늘어 2회 유찰 시 159,955,200원, 3회 유찰 시 159,644,160원으로 총부담이 거의 고정됩니다. 감정가 135,000,000원보다 높은 실질취득 구조인 만큼, “유찰돼 싸졌다”는 판단은 금물입니다. 이 사건의 결론은 명확합니다. 최저가는 낮아졌지만 인수형 임차보증금 때문에 실질 가격은 낮아지지 않았습니다.
