서울동부지방법원 2025타경52105. 왕십리큐브스테이트 2층 203호, 전용 15.976㎡ 오피스텔입니다. 소유자 안효황은 2021.09.08. 매매를 원인으로 거래가 185,000,000원에 취득했고, 2021.09.10. 소유권이전 등기를 마쳤습니다. 이 사건에서 가장 중요한 날짜는 데이터상 말소기준으로 잡힌 2024.08.02. 동안양세무서 압류입니다. 그런데 김샘의 주택임차권등기는 그보다 앞선 2023.04.21.이고, 전입일은 2021.04.05., 확정일자는 2021.03.22.입니다. 따라서 이 임차권은 낙찰가가 내려가도 사라지는 후순위 권리가 아니라, 배당받지 못한 보증금이 매수인에게 넘어올 수 있는 선순위 인수형 권리로 봐야 합니다.
현재 최저가는 감정가의 80%인 128,800,000원이라 숫자만 보면 최근 실거래 180,000,000원보다 크게 낮아 보입니다. 하지만 예상배당에서 김샘은 매각대금 중 126,196,800원을 배당받고, 보증금 200,000,000원 중 73,803,200원이 남습니다. 이 부족분을 매수인이 부담하면 실제 자금부담은 128,800,000원 + 73,803,200원 = 202,603,200원입니다. 이 사건의 가격 비교 기준은 최저가가 아니라 이 실질취득액입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경52105 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 성동구 행당동 286-25 왕십리큐브스테이트 2층 203호 · 서울특별시 성동구 무학봉28길 30 |
| 물건종류 / 전용 | 오피스텔 · 전용 15.976㎡ · 철근콘크리트구조 10층 건물 중 2층 203호 |
| 이용상태 | 2층 203호 오피스텔로 이용중 |
| 소유자 | 안효황 · 2021.09.08. 매매 · 거래가액 185,000,000원 · 2021.09.10. 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 161,000,000원 / 128,800,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 200,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 2023년 임차권이 말소기준보다 앞선다
2025.09.19. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 말소기준 이후라 매각으로 소멸합니다. 반면 김샘의 임차권은 선순위입니다. 매각물건명세서에는 인수권리와 법정지상권이 각각 “해당사항없음”으로 기재되어 있으나, 등기부상 선순위 임차권과 현재 배당계산에서는 보증금 부족분 73,803,200원의 매수인 인수가 산정되어 있습니다. 입찰가는 이 선순위 임차권이 전액 배당되지 않는 경우를 기준으로 보수적으로 판단해야 합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 3명, 보증기관 승계 중복신고 없음
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이봉근 | 203호 · 주거 | 2025.04.22 | 2021.03.22 | 미상 | 2025.09.18 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 유상우 | 203호 | 2025.09.02 | - | 미상 | 2025.11.28 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 김샘 | 건물 제2층 제203호 15.976㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.04.05 | 2021.03.22 | 200,000,000원 | 2023.04.21 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 승계 없음 |
이봉근과 유상우는 전입일이 2024.08.02. 말소기준보다 뒤라 대항력이 없는 것으로 정리됩니다. 두 사람은 보증금이 확인되지 않아 배당 규모는 입찰 전 매각물건명세서와 배당요구 서류를 대조할 필요가 있습니다. 김샘은 보증금·전입·확정일자·임차권등기가 모두 확인되고 대항력과 우선변제권이 인정된 핵심 임차인입니다. 세 사람 모두 보증기관 승계나 대위신고로 표시된 임차인이 아니므로 실제 임차인은 3명입니다.
③ 시세 비교 — 최저가 71.6%가 아니라 실질취득 112.6%로 봐야 한다
왕십리큐브스테이트의 비교 거래는 총 5건이며, 전체 평균은 175,000,000원입니다. 하지만 가격 메리트 판단은 최근 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래는 2026.07. 180,000,000원 1건이고, 최근 12개월 평균과 최신 거래가 모두 180,000,000원입니다. 최근 구간은 이전 거래 평균보다 3.6% 높은 흐름입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 16.37㎡ | 4 | 180,000,000원 |
| 2025.07 | 16.53㎡ | 4 | 170,000,000원 |
| 2025.01 | 16.53㎡ | 6 | 160,000,000원 |
| 2022.03 | 16.37㎡ | 4 | 180,000,000원 |
| 2021.09 | 15.98㎡ | 2 | 185,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | - | 1건 | 180,000,000원 |
최저가 128,800,000원 자체는 최근 12개월 평균의 71.6%입니다. 하지만 이 비율은 선순위 임차보증금 인수를 제외한 숫자라 이 사건의 실제 가격 메리트를 보여주지 못합니다. 현재 예상 인수액 73,803,200원을 더한 실질취득은 202,603,200원이고, 최근 평균 180,000,000원보다 22,603,200원 높아 112.6% 수준입니다. 따라서 이 물건을 “시세의 71.6%에 사는 오피스텔”로 표현하는 것은 부정확합니다.
④ 예상배당표 (매각가 128,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,603,200원 |
| 1. 임차인 김샘 보증금 | 200,000,000원 | 126,196,800원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 200,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
김샘 보증금은 200,000,000원 중 126,196,800원만 배당되고 부족분 73,803,200원이 남는 계산입니다. 주택도시보증공사의 청구액 200,000,000원은 이 배당모형에서 0원 배당이며, 소유자 잔여도 0원입니다. 당해세와 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있으므로 입찰 전 세액·법정기일과 배당순위를 확인해야 합니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가는 내려가지만 인수액이 늘어난다
| 회차 | 낙찰가 가정 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 80% | 128,800,000원 | 73,803,200원 | 202,603,200원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 103,040,000원 | 99,202,560원 | 202,242,560원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 51% | 82,432,000원 | 119,451,776원 | 201,883,776원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 왕십리역오거리 동측 인근의 왕십리상권지역으로, 상업·업무용 건물과 점포·상가가 주를 이루며 근거리에 학교·관공서·할인점이 위치합니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 시내버스정류장과 왕십리역이 도보 약 1~2분 거리입니다. 왕십리역은 2호선·5호선·경의중앙선·수인분당선을 이용할 수 있어 대중교통 여건이 매우 양호한 편입니다.
- 건물. 사용승인일은 2018.09.21.이며 지하 2층~지상 10층 규모 주상용 건물, 총 58호/27세대입니다. 승강기·도시가스·기계식주차장·화재탐지·소화전·출입통제설비 등이 설치되어 있습니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역(왕십리광역중심)이며 과밀억제권역·대공방어협조구역·토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
- 토지. 지목 대, 토지면적 258.0㎡, 주상용 이용, 공시지가 7,944,000원/㎡입니다.
- 현장확인. 감정 당시 폐문 및 관계인 부재로 건축물현황도면·외관조사·인근주민 탐문 등을 참조해 내부 이용상황을 개략 조사한 것으로 기재되어 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 김샘 임차권 원본 대조. 2021.04.05. 전입, 2021.03.22. 확정일자, 2023.04.21. 임차권등기와 보증금 200,000,000원의 현재 존속·배당관계를 등기부와 매각물건명세서 원본에서 재확인해야 합니다.
- 인수액 기준으로 입찰가 산정. 현재 예상 인수 73,803,200원을 반드시 낙찰가에 더해 총 자금부담을 계산해야 합니다.
- 유찰 착시 경계. 2회·3회 유찰 시에도 인수액이 99,202,560원, 119,451,776원으로 커져 실질취득은 약 200,000,000원 수준을 유지합니다.
- 후순위 점유자 확인. 이봉근·유상우는 대항력 없음으로 정리되지만 보증금과 현재 점유상태, 명도관계를 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 세금 우선순위 확인. 말소기준이 2024.08.02. 동안양세무서 압류인 만큼 세액·법정기일과 실제 배당순위를 원본으로 확인해야 합니다.
- 내부상태 확인. 감정 당시 폐문·관계인 부재로 내부 이용상황은 개략 조사됐으므로 실제 상태와 수리비를 별도 확인해야 합니다.
맺으며 — “최저가가 내려가도 실질취득은 내려가지 않는다”
이 물건의 표면 가격은 128,800,000원입니다. 최근 실거래 180,000,000원과 비교하면 71.6%에 불과해 싸게 보입니다. 그러나 선순위 대항력 임차인 김샘의 보증금 200,000,000원 중 현재 회차에서 73,803,200원이 배당되지 않고 남는 계산이므로, 낙찰자의 실제 부담은 202,603,200원입니다.
더 중요한 점은 유찰입니다. 2회 유찰 시 최저가는 103,040,000원까지 내려가지만 인수액은 99,202,560원으로 늘고, 3회 유찰 시 최저가는 82,432,000원이지만 인수액은 119,451,776원으로 커집니다. 결국 총 부담은 계속 약 200,000,000원 수준입니다. 최근 12개월 실거래 평균과 최신 거래가 모두 180,000,000원인 점을 고려하면 현재 구조에서는 시세보다 저렴하다고 평가할 수 없습니다. 왕십리역 접근성은 좋지만, 이 사건의 승부처는 입지가 아니라 선순위 임차보증금의 실제 배당·인수 여부입니다.
