서울동부지방법원 2025타경52108. 서울특별시 성동구 용답동 234 비호디동 3층 가3호로, 등기사항전부증명서는 집합건물로 발급돼 있고 사건 용도 표시는 대지 + 토지입니다. 현재 소유자는 고근수이며, 2016.05.13 소유권이전 등기가 확인됩니다. 권리분석의 기준은 2023.12.04 설정된 국민은행 근저당권 228,000,000원입니다. 그 뒤 경기신용보증재단, 지알테크, 농협은행의 가압류와 경매개시결정이 이어졌고, 제공된 등기분석상 이 후순위 권리들은 매각으로 소멸합니다.
다만 이 사건의 핵심은 등기부보다 점유자입니다. 김현중이 가3호 전부를 점유하는 것으로 현황조사와 매각물건명세서에 나타나지만 전입신고일, 보증금, 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 단순히 “임차인 없음” 또는 “대항력 없음”으로 처리할 수 없고, 대항력 가능·미상 상태로 보는 것이 맞습니다. 매각물건명세서에는 명시 인수권리가 해당 없다고 적혀 있으나, 입찰 전 점유자 권리의 기초사실을 별도로 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경52108 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 성동구 용답동 234 비호디동 3층가3호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 성동구 자동차시장1길 70 |
| 물건종류 | 대지 + 토지 · 등기사항전부증명서상 집합건물 |
| 소유자 | 고근수 |
| 감정가 / 최저가 | 425,000,000원 / 340,000,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 201,159,049원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 토지이용 | 상업용 · 유통상업지역 · 평지 · 사다리형 · 소로각지 |
| 공시지가 | 5,794,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준권리는 2023.12.04 국민은행 근저당권 228,000,000원입니다. 2024.11.27 경기신용보증재단 가압류 47,900,000원, 2024.12.16 지알테크 가압류 321,739,935원, 2024.12.19 농협은행 가압류 28,177,179원, 2025.09.26 임의경매개시결정, 2025.11.24 지알테크 가압류 16,454,794원은 모두 말소기준 이후 권리로 제공된 등기분석상 매각으로 소멸합니다.
② 점유자 분석 — “대항력 없음”으로 단정하면 안 된다
| 점유자 | 점유부분 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김현중 | 가3호 전부 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 승계 아님 |
실제 점유자는 1명이며 보증기관의 대위·승계 신고가 아닙니다. 김현중은 현황조사와 매각물건명세서에 모두 등장하지만 전입신고일과 보증금이 미상이고 확정일자도 확인되지 않습니다. 따라서 대항력은 가능·미상, 우선변제권 역시 미상으로 판단해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 340,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,560,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사국민은행 | 228,000,000원 | 228,000,000원 |
| 3. 가압류 · 경기신용보증재단 | 47,900,000원 | 47,900,000원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 지알테크 | 321,739,935원 | 58,540,000원 |
| 5. 가압류 · 농협은행주식회사 | 28,177,179원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 주식회사지알테크 | 16,454,794원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 642,271,908원 중 예상배당은 334,440,000원, 미배당은 307,831,908원입니다. 배당모형상 매수인 인수액은 0원이며 소유자 잔여도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 채권 미회수는 커진다
| 시나리오 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 80%) | 340,000,000원 | 334,440,000원 | 307,831,908원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 272,000,000원 | 267,392,000원 | 374,879,908원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 51%) | 217,600,000원 | 213,753,600원 | 428,518,308원 | 0원 |
유찰 시 최저매각가는 340,000,000원에서 272,000,000원, 217,600,000원으로 낮아지지만 제공된 배당모형상 채권 미배당은 오히려 증가합니다. 다만 이 사건은 동일 물건 실거래 비교값이 없어 최저가가 시세보다 싸다고 판단할 근거는 없습니다. 가격 판단은 별도 시세 확인 없이 유찰률만으로 가점을 주면 안 됩니다.
⑤ 현황·이용상 주의점
- 경계벽. 2025.10.17 현황조사보고서에 따르면 3층 가2호와 가3호 경계에는 합판 소재 경계벽이 설치돼 있습니다.
- 가3호·가4호. 가3호와 가4호 건물 사이 경계벽 설치 가능 여부는 복원가능성이 있어 보인다고 조사돼 있습니다.
- 토지 이용. 유통상업지역, 상업용, 평지, 사다리형, 소로각지입니다.
- 계획·규제. 과밀억제권역, 정비구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 대공방어협조구역, 도시지역, 유통상업지역, 지구단위계획구역, 토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 도로. 토지는 도로에 접합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 김현중의 전입일 확인. 말소기준일 2023.12.04보다 앞선 전입인지 확인해야 대항력 판단이 가능합니다.
- 보증금·확정일자 확인. 보증금 규모와 확정일자가 확인되지 않아 우선변제와 인수 가능성을 현재 확정할 수 없습니다.
- 가2호·가3호·가4호 경계 확인. 합판 경계벽과 복원가능성 기재가 실제 사용·명도·원상복구에 어떤 영향을 주는지 현장과 도면을 대조해야 합니다.
- 후순위 권리 원본 대조. 국민은행 근저당 이후 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조인지 등기부와 매각물건명세서를 다시 확인하세요.
- 가격 확인. 1회 유찰로 최저가가 340,000,000원이 됐지만 실거래 비교값이 없으므로 유찰 자체를 가격 메리트로 해석하면 안 됩니다.
맺으며 — 등기부는 비교적 단순하지만, 점유자는 미확정
이 사건의 등기부 구조만 보면 말소기준인 2023.12.04 국민은행 근저당 이후 권리는 매각으로 소멸하고, 매각물건명세서에도 명시 인수권리와 법정지상권이 없다고 적혀 있습니다. 그러나 실제 점유자 김현중의 전입신고일·보증금·확정일자가 확인되지 않는 이상 “인수 0원 확정”이라고 결론내리기는 이릅니다. 여기에 가2호·가3호·가4호 사이 경계벽 문제까지 있어 현장 확인의 중요성이 큽니다. 권리의 큰 틀은 소멸형, 입찰의 승부처는 점유자 권리와 경계 복원 여부 확인입니다.
