서울동부지방법원 2025타경52108. 서울 성동구 용답동 234, 자동차시장1길 70에 위치한 비호디동 3층 가3호 관련 경매입니다. 물건의 표시 용도는 대지 + 토지이며, 등기사항전부증명서는 집합건물로 작성되어 있습니다. 따라서 일반적인 주거용 아파트와 동일하게 접근해서는 안 됩니다. 개별 호실의 사용구획과 대지 관련 권리, 실제 매각 대상의 범위를 먼저 확인해야 합니다.
현재 소유자는 고근수입니다. 2016년 소유권을 취득했고, 2023년 12월 4일 국민은행 앞으로 채권최고액 228,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이후 경기신용보증재단, 지알테크, 농협은행 등의 가압류가 이어졌고, 유케이제십일차유동화전문유한회사가 임의경매를 신청했습니다. 신청채권자의 청구금액은 201,159,049원입니다.
권리 흐름 자체는 말소기준권리를 중심으로 구분할 수 있지만, 등기상 후순위 권리의 소멸과 점유자의 보증금 인수 여부는 별개입니다. 특히 점유자 김현중에 관한 핵심 임대차 정보가 확인되지 않아, 매수인 부담이 최종적으로 0원인지 판단할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경52108 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 성동구 용답동 234 비호디동 3층가3호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 성동구 자동차시장1길 70 |
| 물건 표시 | 대지 + 토지 · 집합건물 등기 · 3층 가3호 |
| 소유자 | 고근수 (2016.05.13 소유권이전) |
| 감정가 | 425,000,000원 |
| 최저매각가 | 272,000,000원 (2회 유찰 · 감정가 64%) |
| 매각기일 | 2026.10.26 |
| 신청채권자 | 유케이제십일차유동화전문유한회사 |
| 청구금액 | 201,159,049원 |
| 말소기준권리 | 2023.12.04 · 을구 5번 · 국민은행 근저당권 228,000,000원(채권최고액) |
| 점유관계 | 김현중 · 가3호 전부 |
| 토지 용도지역 | 유통상업지역 |
① 권리 흐름 — 기준권리는 명확하지만 점유자는 별도 확인
핵심은 2023.12.04 국민은행 근저당권입니다. 채권최고액은 228,000,000원이고, 이 권리가 말소기준권리입니다. 이후 설정된 경기신용보증재단 가압류 47,900,000원, 지알테크 가압류 321,739,935원, 농협은행 가압류 28,177,179원, 지알테크의 추가 가압류 16,454,794원은 매각으로 소멸하는 후순위 권리로 분류됩니다.
앞서 2018년에 설정됐던 농협은행 근저당권 120,000,000원은 2023.12.05 말소됐습니다. 2025.11.06 등기된 국의 압류도 2025.12.24 해제에 따라 말소됐습니다. 이미 말소된 권리를 현재 유효한 인수 부담으로 중복 계산할 이유는 없습니다.
② 임차인·점유 분석 — 가장 중요한 미확정 위험
현황조사와 매각물건명세서에는 김현중이 가3호 전부를 점유하는 것으로 나타납니다. 승계·대위 신고가 아닌 실제 점유 관련 신고자는 1명입니다. 그러나 보증금, 차임, 전입신고일, 확정일자, 배당요구 여부 및 임대차계약 조건은 확인되지 않았습니다. 따라서 임대차관계의 구체적인 내용과 법적 보호 범위를 판단할 수 없습니다.
| 점유자 | 점유 부분 | 보증금 | 전입·확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김현중 | 가3호 전부 | 미상 | 미상 · 미상 | 가능·미상 | 미상 | 승계 아님 |
대항력이 말소기준권리보다 앞서 성립한 임대차라면 보증금의 미배당 부분이 매수인의 부담으로 남을 가능성이 있습니다. 반대로 대항요건이 기준권리보다 늦거나 보호 요건을 충족하지 못한 경우에는 권리관계가 달라집니다. 지금은 그 판단에 필요한 날짜와 금액이 확인되지 않았습니다.
특히 최저매각가가 272,000,000원이라는 사실만으로 실질 취득비용도 272,000,000원이라고 볼 수 없습니다. 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크고 미배당 보증금을 매수인이 인수하는 구조라면, 낙찰가가 내려가는 만큼 인수액이 늘어나 실질 취득총액이 보증금 수준에 고정될 수도 있습니다. 이 사건에서는 보증금 자체를 알 수 없어 그러한 구조의 해당 여부와 총액을 계산할 수 없습니다.
③ 가격·유찰 분석 — 감정가 64%가 곧 저가매수는 아니다
이번 회차 최저매각가는 272,000,000원으로 감정가 425,000,000원의 64%입니다. 이미 두 차례 유찰됐고, 추가 유찰 시의 매각가격 시나리오는 아래와 같습니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가격 | 예상 미배당 | 인수 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 | 64% | 272,000,000원 | 374,879,908원 | 점유자 보증금 미상 |
| 3회 유찰 시 | 51.2% | 217,600,000원 | 428,518,308원 | 점유자 보증금 미상 |
| 4회 유찰 시 | 40.96% | 174,080,000원 | 471,429,028원 | 점유자 보증금 미상 |
회차가 진행될수록 최저매각가는 내려가지만 전체 채권액 642,271,908원에 대한 미배당액은 증가합니다. 여기서 중요한 것은 일반적인 후순위 채권의 미배당이 곧바로 낙찰자의 인수채무가 되는 것은 아니라는 점입니다. 다만 대항력 있는 임차보증금이 존재한다면 별도의 인수 문제가 발생할 수 있습니다.
해당 호실과 비교할 수 있는 실거래 가격이 확인되지 않은 상태이므로, 현재 최저매각가가 최근 시장가격보다 높은지 낮은지 판단하기 어렵습니다. 감정가 대비 할인율은 확인할 수 있지만, 그 할인율만으로 시세 대비 가격 메리트를 인정하기는 어렵습니다. 특히 실제 사용상태와 경계벽 문제는 거래가격과 환금성에 영향을 줄 수 있습니다.
④ 예상배당표 (현재 회차 272,000,000원 낙찰 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 4,608,000원 |
| 1. 을구 5 · 국민은행 근저당 | 228,000,000원 | 228,000,000원 |
| 2. 갑구 8 · 경기신용보증재단 | 47,900,000원 | 39,392,000원 |
| 3. 갑구 9 · 지알테크 | 321,739,935원 | 0원 |
| 4. 갑구 10 · 농협은행 | 28,177,179원 | 0원 |
| 5. 갑구 13 · 지알테크 | 16,454,794원 | 0원 |
| 소유자 교부 | — | 0원 |
| 채권자 합계 | 642,271,908원 | 267,392,000원 |
| 채권자 미배당 | — | 374,879,908원 |
위 표는 근저당 채권최고액 및 기재된 채권액을 사용한 기계적 배당 추정입니다. 집행비용 4,608,000원은 추정치입니다. 실제 배당에서는 확정 채권액, 채권양수, 조세채권, 최우선변제, 동순위 채권자 간 안분배당 등에 따라 지급액과 순서가 달라질 수 있습니다. 특히 경기신용보증재단에 잔여액 전부가 우선 배당된다고 확정할 수 없습니다.
⑤ 이용상태·경계벽·환금성 메모 (현황조사·토지이용정보 기준)
- 실제 사용구획. 2025.10.17 현황조사보고서에 따르면 3층 가2호와 가3호 사이에는 합판 소재 경계벽이 설치되어 있습니다. 구조적으로 독립된 구획인지와 실제 점유 범위를 직접 확인해야 합니다.
- 가3호·가4호 경계. 가3호와 가4호 건물 사이의 경계벽 설치에 관해 복원가능성이 있어 보인다는 취지의 기재가 있습니다. 이는 복원 가능성이 언급됐다는 뜻이지, 복원 공사비나 적법성이 확정됐다는 의미는 아닙니다.
- 일괄매각. 매각물건명세서 비고에 일괄매각이 표시되어 있습니다. 실제 매각 대상인 건물·대지 관련 권리의 범위, 공부상 표시와 현황의 일치 여부가 핵심 확인 사항입니다.
- 토지이용상황. 유통상업지역이며 토지이용상황은 상업용입니다. 이는 토지의 용도정보로, 가3호 내부의 구체적인 영업용도까지 확정하는 자료는 아닙니다.
- 토지 형상·도로. 토지는 평지·사다리형이며 도로접면은 소로각지입니다. 도로에 접해 있다는 점은 확인되지만, 해당 호실의 독립 출입구와 차량 접근·사용 편의는 별도로 판단해야 합니다.
- 토지 규모·공시지가. 용답동 234 토지의 전체 면적은 9,917.4㎡, 공시지가는 5,794,000원/㎡입니다. 전체 필지 면적은 개별 경매 목적물의 소유 면적과 동일하지 않습니다.
- 도시계획. 정비구역·지구단위계획구역·과밀억제권역· 토지거래계약에 관한 허가구역 등이 표시됩니다. 실제 이용 제한과 경매 취득 시 적용되는 절차는 개별 확인이 필요합니다.
- 환금성. 상업용 토지이용, 집합건물 호실의 독립성, 경계벽 복원 가능성, 점유관계가 재매각 난도에 영향을 줄 수 있습니다. 최근 유사 호실 거래가격을 확인하기 전에는 투자금 회수 가능성과 적정 매각가격을 낙관하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 김현중의 점유원인 확인. 소유자와의 임대차인지, 사용대차인지, 기타 점유관계인지 확인하고 계약서 및 실제 점유상태를 대조해야 합니다.
- 전입·대항력 조사. 전입신고일과 건물 인도 시점, 적용 가능한 대항요건을 확인하고 2023.12.04 말소기준권리와 선후관계를 판단해야 합니다.
- 보증금·확정일자·배당요구. 보증금 액수와 확정일자, 배당요구 여부를 확인한 뒤 미배당 보증금의 매수인 인수 가능성을 산정해야 합니다.
- 명도 가능성. 가3호 전부가 점유된 상태이므로 매각 후 인도 가능 여부와 협의·법적 절차의 필요성을 검토해야 합니다.
- 경계벽 현장 확인. 가2호·가3호의 합판 경계벽과 가3호·가4호 경계를 직접 확인해야 합니다. 독립 호실로 사용할 수 있는지, 복원 공사가 필요한지 판단해야 합니다.
- 매각 대상 원본 대조. 집합건물 등기와 토지 공동담보 표시, 일괄매각 대상 목록, 감정평가서, 건축물대장의 범위를 대조해야 합니다.
- 채권관계 확인. 국민은행 근저당권과 임의경매 신청채권자인 유케이제십일차유동화전문유한회사의 관계, 확정채권액 및 실제 배당순위를 확인해야 합니다.
- 최근 실거래 확인. 동일 건물의 유사한 호실과 실제 이용상태가 비슷한 물건의 최근 거래가격을 확인해야 합니다. 감정가 대비 64%라는 이유만으로 입찰가를 결정해서는 안 됩니다.
- 조세·관리비·공사비. 말소된 국의 압류와 별개로 미납 조세 및 관리비 부담 가능성을 확인하고, 경계 복원과 명도에 필요한 비용을 산정해야 합니다.
- 입찰 직전 서류 재확인. 매각물건명세서, 현황조사보고서, 등기사항전부증명서의 최신 내용과 매각기일 및 매각조건의 변경 여부를 확인해야 합니다.
맺으며 — “감정가 64% ≠ 안전한 저가매수”
이 물건은 이미 두 차례 유찰되어 감정가 425,000,000원에서 최저가 272,000,000원으로 내려왔습니다. 말소기준권리는 2023년 국민은행 근저당이고, 그 이후 가압류 4건은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 등기상 후순위 채권만 놓고 보면 권리 흐름은 비교적 명확합니다.
하지만 실제 투자 판단에서 더 큰 문제는 김현중의 점유관계와 보증금·대항력 미확정입니다. 배당 계산상 매수인 인수액이 0원으로 표시되어 있더라도, 이를 확정적인 부담 없음으로 해석해서는 안 됩니다. 대항력 있는 임차보증금의 인수가 발생한다면 실질 취득총액은 낙찰가격보다 높아질 수 있습니다.
여기에 합판 경계벽과 가3호·가4호 경계의 복원가능성, 대지 및 호실의 매각범위 확인, 상업용 토지이용에 따른 환금성 판단까지 남아 있습니다. 유사 호실의 최근 실거래 가격도 확인되지 않았으므로 현재 가격이 시세보다 저렴하다는 결론을 내릴 근거가 충분하지 않습니다.
결론은 권리상 조건부 검토, 가격상 판단 보류입니다. 점유자의 법적 지위와 보증금, 호실의 실제 경계 및 매각범위, 최근 시장가격을 확인한 뒤 실질취득액을 기준으로 입찰 여부를 결정하는 것이 적절합니다. 추가 유찰로 최저가가 낮아지더라도 이 확인 사항들이 해결되지 않는 한 위험이 자동으로 줄어드는 것은 아닙니다.
