서울동부지방법원 2025타경52137. 강동구 성내동 에스아이팰리스센트럴성내 3층 306호에 관한 강제경매입니다. 감정평가상 도시형생활주택(원룸형)으로 이용되는 다세대 물건으로, 전용면적은 14.0675㎡입니다. 2021년 사용승인을 받은 건물이며, 감정가는 223,000,000원입니다.
겉으로는 2회 유찰 후 감정가의 64%까지 내려온 매력적인 경매처럼 보입니다. 그러나 이 사건의 진짜 말소기준권리는 2023.09.20. 강동세무서의 압류이고, 그보다 앞선 2023.05.24. 전마루 명의 주택임차권등기가 존재합니다. 임차인의 전입신고와 확정일자는 그보다도 빠릅니다. 매각물건명세서에는 보증금 전액을 배당받지 못하면 남은 보증금을 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다.
따라서 이 물건은 최저가만으로 할인율을 계산해서는 안 됩니다. 낙찰대금과 인수보증금을 합한 실질취득금액을 기준으로 실거래 시세를 비교해야 합니다. 현재 배당 가정으로는 실질취득금액이 최근 거래가를 웃돌며, 임대차 관계가 확인되지 않은 김세원에 대한 별도 조사까지 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경52137 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강동구 성내동 548-4 에스아이팰리스센트럴성내 3층 306호 (도로명: 서울특별시 강동구 성내로 64) |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 공동주택[도시형생활주택(원룸형)] |
| 전용면적 / 층 | 14.0675㎡ · 지하 2층/지상 15층 건물 중 3층 |
| 사용승인 | 2021.04.23 |
| 단지 규모 | 82세대 |
| 소유자 | 이수국 (2021.08.06 소유권이전, 거래가액 230,000,000원) |
| 감정가 | 223,000,000원 |
| 최저매각가 | 142,720,000원 (2회 유찰, 감정가 64%) |
| 신청채권자 | 주택도시보증공사 |
| 청구금액 | 230,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.26 |
| 말소기준권리 | 2023.09.20. 압류 · 국(처분청: 강동세무서장) |
| 중요 인수권리 | 을구 1번 주택임차권등기 · 전마루 · 보증금 230,000,000원 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권
권리분석에서 가장 중요한 순서는 전마루의 임차권이 말소기준권리보다 앞선다는 것입니다. 전마루는 2021.08.06. 전입신고를 하고, 2021.08.07. 점유를 시작했으며, 2021.07.12. 확정일자를 받았습니다. 2023.05.24.에는 임차권등기까지 마쳤습니다.
반면 2023.09.20. 압류와 2025.09.25. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리입니다. 과거 수협은행 신탁등기는 이미 말소되었습니다. 별도로 기재된 민간임대주택등기의 임대의무 관련 효력과 낙찰 후 처리도 확인할 필요가 있습니다.
② 임차인 분석 — 보증금 2.3억 인수구조
| 성명 / 점유 | 전입 / 확정 | 보증금 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|
| 전마루 건물 전부 · 주거(임차권등기) |
전입 2021.08.06 확정 2021.07.12 |
230,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 미배당 인수 |
| 김세원 306호 · 주거 |
전입 미상 확정일자 미상 |
미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 인수 여부 미상 |
임차·점유 관계 확인 대상은 전마루와 김세원입니다. 주택도시보증공사는 경매 신청채권자이며, 이를 별도의 실제 점유 임차인으로 추가 계산하지 않습니다. 보증기관 명의의 중복 임차신고도 확인되지 않습니다.
③ 가격의 함정 — 낙찰가가 내려가도 실질취득은 거의 그대로
이 물건은 대항력 있는 임차인의 보증금 230,000,000원이 현재 최저매각가보다 큰 구조입니다. 낙찰가가 내려가면 임차인에게 배당되는 금액도 줄어들고, 매수인이 인수할 미배당액은 그만큼 늘어납니다. 따라서 낙찰대금만 낮아지는 효과를 수익으로 착각하면 안 됩니다.
| 매각 시나리오 | 낙찰가 가정 | 인수 추정 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 (2회 유찰) | 142,720,000원 | 90,078,080원 | 232,798,080원 |
| 3회 유찰 시 | 114,176,000원 | 118,222,464원 | 232,398,464원 |
| 4회 유찰 시 | 91,340,800원 | 140,703,334원 | 232,044,134원 |
실질취득 = 각 회차 낙찰가 가정 + 전마루 보증금 인수 추정액. 배당에 앞서는 집행비용 차이에 따라 보증금 230,000,000원보다 소폭 높아집니다. 실제 배당, 세금, 김세원 관련 권리, 취득 부대비용에 따라 달라질 수 있습니다.
④ 실거래 비교 — 실제 취득가격은 최근 시세보다 높다
같은 건물 에스아이팰리스센트럴성내의 유사 전용면적 거래 12건이 집계되어 있습니다. 전체 평균은 229,083,333원이지만, 이 가운데 상당수는 2021~2022년 거래입니다. 가장 최근 확인된 거래는 2025.08. 202,000,000원이며, 자료상 최근 12개월 평균도 이 거래 1건을 기준으로 202,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래금액 |
|---|---|---|---|
| 2025.08 | 14.04㎡ | 7 | 202,000,000원 |
| 2022.01 | 14.04㎡ | 10 | 233,000,000원 |
| 2022.01 | 14.04㎡ | 13 | 237,000,000원 |
| 2021.11 | 14.04㎡ | 11 | 235,000,000원 |
| 2021.11 | 14.04㎡ | 12 | 235,000,000원 |
| 2021.11 | 14.04㎡ | 3 | 223,000,000원 |
| 2021.11 | 14.04㎡ | 3 | 223,000,000원 |
| 2021.11 | 14.04㎡ | 8 | 231,000,000원 |
| 2021.08 | 14.04㎡ | 9 | 233,000,000원 |
| 2021.07 | 14.07㎡ | 15 | 239,000,000원 |
| 2021.06 | 14.04㎡ | 5 | 229,000,000원 |
| 2021.06 | 14.04㎡ | 9 | 229,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 12건 | 229,083,333원 |
| 자료상 최근 평균 | — | 1건 | 202,000,000원 |
최저매각가 142,720,000원은 최근 거래가의 70.7%에 불과합니다. 하지만 이 비교에는 매수인이 인수할 보증금이 빠져 있습니다. 인수액을 더한 실질취득금액 232,798,080원은 최근 거래가보다 30,798,080원 높으며, 최근 거래가의 115.2%에 해당합니다.
더욱이 자료상 최근 거래 흐름은 과거 거래 대비 -12.8%의 하락 추세입니다. 과거 고가 거래가 다수 포함된 전체 평균 229,083,333원을 기준으로 싸다고 평가하는 것은 적절하지 않습니다. 전체 평균과 비교하더라도 실질취득 추정액이 더 높습니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 142,720,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,798,080원 |
| 1. 전마루 보증금 우선변제 | 230,000,000원 | 139,921,920원 |
| 2. 주택도시보증공사 · 경매 신청채권 | 230,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 매수인 인수 · 전마루 미배당액 | — | 90,078,080원 |
매수인 인수액은 매각대금에서 분배되는 배당금이 아니므로 배당합계에 포함하지 않습니다. 위 배당은 집행비용 추정치와 제공된 우선순위를 따른 시뮬레이션입니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았으며 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 주택도시보증공사의 신청채권과 전마루 보증금 사이의 대위변제·채권귀속 관계는 원본 서류로 확인해야 하며, 두 금액을 별도 인수보증금으로 단순 합산해서는 안 됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 성일초등학교 남서측 인근으로, 아파트단지·단독주택·다세대주택과 근린생활시설, 공공시설, 교육시설 및 공원이 혼재합니다. 감정평가상 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 건물까지 차량출입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 있으며 근거리에 지하철 8호선 강동구청역이 소재합니다. 대중교통 상황은 보통으로 평가되었습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 평슬라브지붕, 지하 2층·지상 15층 건물입니다. 2021.04.23. 사용승인을 받았으며, 승강기·난방·급배수·소방·주차장 설비가 있습니다.
- 도로. 북동측 약 25m, 남서측 약 8m의 차량통행 가능한 포장도로에 접하고 있습니다.
- 토지·규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역이며, 교육환경보호 관련 구역, 과밀억제권역, 비행안전 관련 구역 등 제한사항이 있습니다. 공시지가 자료는 7,914,000원/㎡입니다.
- 건축물 상태. 위반건축물 표시가 없고 공부와의 차이도 없는 것으로 조사되었습니다. 다만 폐문·시건 등으로 내부를 정확하게 확인하지 못해 실제 이용상태와 내부구조는 재확인이 필요합니다.
- 환금성. 82세대 규모의 원룸형 주택으로, 최근 확인 거래는 202,000,000원이고 과거 거래 대비 -12.8% 하락 추세입니다. 단지 평균 유찰 4.7회와 함께 재매각 가능성 및 적정 수요층을 보수적으로 평가해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 낙찰가가 아닌 실질취득 기준. 현재 최저가 142,720,000원에 응찰하더라도 보증금 인수 90,078,080원을 더한 232,798,080원이 실질취득 추정액입니다. 취득 관련 추가 비용까지 고려해야 합니다.
- 전마루 임차권 확인. 을구 1번 주택임차권등기와 매각물건명세서의 미배당 보증금 인수 문구를 원본으로 대조하고, 실제 배당 가능액과 임차권 말소 조건을 검토해야 합니다.
- 김세원 대항력 조사. 전입신고일·보증금·임대차계약·점유개시일이 미상이므로 주민등록 및 현황조사, 계약관계 확인이 중요합니다. 대항력 가능·미상 상태에서 인수 위험이 없다고 단정할 수 없습니다.
- 주택도시보증공사 채권관계. 신청채권액 230,000,000원과 전마루 보증금 230,000,000원의 관계, 대위변제 여부, 실제 권리귀속 및 배당·말소 처리 조건을 확인해야 합니다.
- 유찰 전략 재검토. 3회·4회 유찰 시나리오에서도 실질취득은 232,398,464원·232,044,134원으로 계산됩니다. 낙찰가가 떨어진다는 이유만으로 입찰 매력이 높아지는 구조가 아닙니다.
- 실거래 시세 재검증. 최근 확인 거래가 2025.08.의 202,000,000원으로, 표본이 1건뿐입니다. 매각기일 전 더 최근 실거래와 매물 호가, 해당 호수의 층·향·상태를 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 및 세금. 임대의무 관련 등기의 현황과 낙찰 후 효력, 압류 관련 조세채권의 성격과 배당 우선순위, 당해세 및 추가 부담 가능성을 확인해야 합니다.
- 점유·명도와 관리비. 실제 점유자, 인도 가능 조건, 관리비 체납 여부와 공용부분 관리비 부담 가능성을 확인해야 합니다.
- 현장 및 원본 대조. 폐문·시건으로 내부 확인이 제한되었으므로 실제 구조·설비 상태와 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 임차권등기 관련 서류를 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “64%에 낙찰받아도 115%에 사는 구조”
이 사건의 핵심은 할인된 최저매각가가 실제 취득원가를 보여주지 않는다는 점입니다. 2회 유찰로 낙찰가 기준 할인율은 커졌지만, 대항력 있는 전마루의 보증금 230,000,000원 때문에 실질취득금액은 현재 약 232,798,080원으로 계산됩니다.
이는 자료상 최근 실거래가 202,000,000원보다 15.2% 높은 수준입니다. 최근 거래 추세는 -12.8%이며, 김세원의 대항력 여부와 보증금도 불명확합니다. 단지 평균 유찰 4.7회라는 점까지 감안하면 가격과 권리 위험을 모두 신중하게 평가해야 합니다.
유찰이 반복되어도 인수보증금이 늘어 실질취득액은 보증금 수준에 머무릅니다. 따라서 단순히 더 낮은 낙찰가를 기다리는 전략으로는 충분하지 않습니다. 선순위 임차권의 실제 인수·말소 조건이 달라지거나, 보증금 관련 부담이 해소되는지 여부가 투자 판단의 핵심입니다.
종합 판단: 권리 위험 높음 · 가격 메리트 부족 · 입찰 보류 검토. 이 사건은 '싸게 낙찰받는 것'과 '싸게 취득하는 것'이 전혀 다를 수 있음을 보여주는 대항력 보증금 인수형 경매입니다.
