서울동부지방법원 2025타경52137. 강동구 성내동 에스아이팰리스센트럴성내 제3층 제306호로, 감정평가상 공동주택[도시형생활주택(원룸형)]으로 이용 중인 다세대 물건입니다. 이 사건의 핵심은 낮아진 최저가가 아니라 대항력 임차인의 미배당 보증금 인수입니다. 말소기준권리는 2023.09.20. 강동세무서장 관련 압류인데, 전마루는 그보다 앞선 2021.08.06. 주민등록과 2021.07.12. 확정일자를 갖고 있고, 2023.05.24. 주택임차권등기까지 마쳤습니다.
매각물건명세서에도 을구 1번 주택임차권등기가 보증금 전액을 배당받지 못할 경우 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다. 현재 최저가 178,400,000원을 전제로 한 배당추정에서는 전마루가 175,102,400원을 배당받고, 남는 54,897,600원이 매수인 부담입니다. 따라서 최저가만 보고 “최근 거래보다 11.7% 싸다”고 해석하면 권리구조를 거꾸로 읽는 셈입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경52137 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강동구 성내동 548-4 에스아이팰리스센트럴성내 3층 306호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 공동주택[도시형생활주택(원룸형)] · 제3층 제306호 |
| 대상면적 | 14.0675㎡ |
| 소유자 | 이수국 · 2021.05.14. 매매 거래가액 230,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 223,000,000원 / 178,400,000원 (1회 유찰, 감정가의 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 230,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하2층/지상15층 · 사용승인 2021.04.23 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권이 핵심
말소기준은 2023.09.20. 압류입니다. 이후 2025.09.25. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 반면 전마루의 주택임차권등기는 2023.05.24. 접수되어 말소기준보다 먼저이고, 주민등록일은 2021.08.06., 확정일자는 2021.07.12.입니다. 해당 임차권은 배당으로 보증금 전액을 회수하지 못하면 그 미배당 잔액이 매수인에게 승계됩니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 한 명은 정보 미상
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 전마루 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 230,000,000원 | 대항력 有 주민등록 2021.08.06. | 우선변제 有 확정일자 2021.07.12. · 배당요구 2025.09.24. | 승계 54,897,600원 현 회차 배당추정 기준 |
| 김세원 | 306호 · 주거 | 미상 | 대항력 가능·미상 전입신고일 미상 | 미상 | 승계 가능·미상 보증금·전입일 확인 필요 |
보증기관 대위·승계로 중복 신고된 임차인은 표시돼 있지 않으므로, 이 사건에서 확인되는 실제 임차인은 2명입니다. 전마루의 인수금액은 계산 가능하지만, 김세원은 전입일·보증금·확정일자 정보가 확인되지 않아 대항력을 있다고 단정할 수 없습니다. 따라서 대항력 가능·미상으로 남겨야 하며, 전마루의 인수액과 별개로 추가 위험을 확인해야 합니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 봐야 한다
에스아이팰리스센트럴성내의 대상 면적은 14.0675㎡이고, 실거래 표본은 14.04㎡대가 매칭됩니다. 전체 12건 평균은 229,083,333원이지만 대부분 2021~2022년 거래가 섞여 있어 현재 가격 판단의 중심으로 쓰기 어렵습니다. 최근 12개월 거래는 1건, 2025.08. 거래 202,000,000원이며 최근 구간이 과거보다 -12.8% 낮습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.08 | 14.04㎡ | 7 | 202,000,000원 |
| 2022.01 | 14.04㎡ | 10 | 233,000,000원 |
| 2022.01 | 14.04㎡ | 13 | 237,000,000원 |
| 2021.11 | 14.04㎡ | 11 | 235,000,000원 |
| 2021.11 | 14.04㎡ | 12 | 235,000,000원 |
| 2021.11 | 14.04㎡ | 3 | 223,000,000원 |
| 2021.11 | 14.04㎡ | 3 | 223,000,000원 |
| 2021.11 | 14.04㎡ | 8 | 231,000,000원 |
| 2021.08 | 14.04㎡ | 9 | 233,000,000원 |
| 2021.07 | 14.07㎡ | 15 | 239,000,000원 |
| 2021.06 | 14.04㎡ | 5 | 229,000,000원 |
| 2021.06 | 14.04㎡ | 9 | 229,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 202,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 12건 | 229,083,333원 |
최저가만 놓고 보면 최근 12개월 평균의 88.3%이므로 싸 보입니다. 그러나 이 사건은 최저가로 시세를 비교하면 안 됩니다. 현 회차 실질취득 233,297,600원은 최근 12개월 평균이자 최신 거래인 202,000,000원의 약 115.5%입니다. 게다가 최근 가격추세가 -12.8%이므로, 과거 전체 평균 229,083,333원을 근거로 가격 매력이 있다고 평가해서도 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 178,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,297,600원 |
| 1. 임차인 전마루 보증금 | 230,000,000원 | 175,102,400원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 230,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
| 매수인 인수 · 전마루 미배당 | - | 54,897,600원 |
집행비용 3,297,600원을 제외한 매각대금은 전마루에게 배당되는 것으로 추정되며, 보증금 잔액 54,897,600원은 매수인이 인수합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가 하락분이 인수액으로 이동한다
| 회차 | 낙찰가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(80%) | 178,400,000원 | 54,897,600원 | 233,297,600원 |
| 2회 유찰 시(64%) | 142,720,000원 | 90,078,080원 | 232,798,080원 |
| 3회 유찰 시(51.2%) | 114,176,000원 | 118,222,464원 | 232,398,464원 |
낙찰가는 178,400,000원에서 142,720,000원, 114,176,000원으로 크게 낮아지지만, 전마루 보증금 미배당 인수액은 54,897,600원에서 90,078,080원, 118,222,464원으로 늘어납니다. 결과적으로 실질취득은 세 시나리오 모두 보증금 230,000,000원 부근에서 거의 고정됩니다. 이것이 이 사건에서 최저가 할인율을 가격 메리트로 평가할 수 없는 이유입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 이용상태. 현황 공동주택[도시형생활주택(원룸형)]으로 이용 중이며, 사용승인일은 2021.04.23입니다.
- 입지. 성일초등학교 남서측 인근으로 아파트·단독주택·다세대주택·근린생활시설·교육시설·공원이 혼재하고, 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근 버스정류장과 근거리 지하철 8호선 강동구청역이 있어 대중교통 상황은 보통인 편입니다.
- 도로. 북동측 약 25m, 남서측 약 8m 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역 등에 해당하며, 공부와의 차이는 없습니다. 위반건축물 표시는 없습니다.
- 거래 유동성. 단지는 82세대이고 동일면적 최근 12개월 거래는 1건입니다. 최근 실거래 표본이 얇고 가격추세는 -12.8%입니다.
- 현장 확인. 이해관계인 부재·폐문·시건장치 등으로 정확한 내부 확인이 불가능해 실제 이용상태와 내부구조가 감정평가 내용과 다를 수 있다고 기재돼 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아닌 실질취득으로 판단. 현재 회차 기준 178,400,000원이 아니라 인수액을 더한 233,297,600원을 가격 판단의 출발점으로 봐야 합니다.
- 전마루 배당 결과 확인. 보증금 230,000,000원이 전액 배당되지 않으면 미배당 잔액이 매수인에게 승계됩니다.
- 김세원 권리 확인. 전입일·보증금·확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상 상태입니다. 전마루와 별개의 추가 인수위험 여부를 확인해야 합니다.
- 유찰 할인 착시 주의. 2회·3회 유찰 시에도 낙찰가 하락만큼 전마루 인수액이 늘어 실질취득은 약 230,000,000원 부근에 머뭅니다.
- 최근 시세 우선. 전체 12건 평균 229,083,333원보다 최근 12개월 평균·최신 거래 202,000,000원과 -12.8% 가격추세를 우선해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2021.08.10. 민간임대주택등기가 기록되어 있으므로 입찰 전 등기부와 관련 원문을 다시 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 배당액은 추정치이며 당해세·최우선변제 등이 실제 배당에 영향을 줄 수 있으므로 등기부·매각물건명세서·현황조사 원본을 확인해야 합니다.
맺으며 — “178,400,000원에 사는 경매”가 아니다
이 사건의 숫자만 보면 감정가 223,000,000원에서 한 번 유찰돼 최저가가 178,400,000원으로 내려왔고, 최신 실거래 202,000,000원보다 낮아 보입니다. 그러나 실제 권리구조는 반대입니다. 대항력 있는 전마루의 보증금 230,000,000원이 경매대금에서 전액 회수되지 않아, 현재 회차 기준 54,897,600원이 매수인에게 넘어옵니다. 실질취득 233,297,600원은 최신 거래보다 높고, 시장은 최근 구간이 -12.8% 하락했습니다.
추가 유찰도 해법이 아닙니다. 낙찰가가 떨어질수록 미배당 보증금 인수가 늘어 2회 유찰 시 실질취득 232,798,080원, 3회 유찰 시 232,398,464원으로 큰 변화가 없습니다. 여기에 김세원이라는 별도 점유자의 대항력과 보증금도 확인되지 않았습니다. 최저가는 낮지만 실질취득은 시세 이상이고, 권리 미상 요소까지 남아 있는 물건. 이 사건은 가격 할인보다 보증금 인수 구조를 먼저 봐야 합니다.
