서울동부지방법원 2025타경52198. 서울 광진구 화양동 엘리시아1차 9층 906호 오피스텔입니다. 감정가 310,000,000원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 198,400,000원입니다. 숫자만 보면 감정가 대비 큰 폭으로 내려온 것처럼 보이지만, 권리분석에서는 감정가와 최저가 사이의 차액보다 임차보증금이 누구에게 최종적으로 귀속되는지를 먼저 살펴야 합니다.
등기부상 말소기준권리는 2025.02.14 접수된 주식회사우리투자증권의 가압류입니다. 그런데 임차인 박윤경은 이보다 앞선 2022.08.12 전입 및 점유를 개시했고, 2022.07.27 확정일자를 갖추었으며, 2024.08.14에는 주택임차권등기까지 마쳤습니다. 매각물건명세서 역시 보증금 전액을 배당받지 못하면 그 잔액을 매수인이 인수한다고 명시하고 있습니다. 이 사건에서 가장 중요한 권리는 가압류 자체가 아니라 가압류보다 앞선 임차인의 보증금 반환권입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경52198 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 광진구 화양동 94-13 엘리시아1차 9층 906호 도로명: 서울특별시 광진구 광나루로20길 36-3 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물 · 업무시설(오피스텔) · 철근콘크리트구조 14층 건물 중 9층 |
| 임차권 표시 범위 | 건물 9층 906호 15.045㎡ 전부 |
| 등기부상 소유자 | 주식회사에이츠에스건설 |
| 감정가 / 최저가 | 310,000,000원 / 198,400,000원 (2회 유찰) |
| 매각기일 | 2026.10.26 |
| 신청채권자 / 청구액 | 한국주택금융공사 / 237,821,099원 |
| 말소기준권리 | 2025.02.14 갑구 9번 가압류 · 주식회사우리투자증권 · 청구금액 4,395,461,074원 |
| 인수 대상 | 을구 1번 주택임차권등기 · 보증금 미배당 잔액 |
| 등기부 발급일 | 2026.08.28 |
① 권리 흐름 — 가압류보다 앞선 임차권이 핵심
이 물건은 최초 신탁등기와 소유권 귀속, 재신탁 및 말소가 이어졌던 이력이 있습니다. 주식회사무궁화신탁 관련 신탁등기는 이미 말소되어 있으며, 등기부상 소유자는 주식회사에이츠에스건설입니다. 과거 강제경매개시결정과 광진구 압류 역시 말소 처리됐습니다.
현재 권리구조의 기준은 2025.02.14 가압류입니다. 해당 가압류와 그 후의 한국주택금융공사 강제경매개시결정등기는 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다. 그러나 그보다 앞서 성립한 박윤경의 주택임차권등기는 별개입니다. 보증금이 전액 배당되지 않으면 남은 금액을 매수인이 부담하는 조건이 명시돼 있으므로, 후순위 채권의 말소만으로 권리관계가 깨끗해지는 사건이 아닙니다.
임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증금 220,000,000원
| 임차인 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|
|
박윤경
906호 15.045㎡ 전부 · 주거 · 임차권등기
|
전입 2022.08.12 확정 2022.07.27 |
220,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 있음 잔액 인수 |
| 실제 임차인 | 1명 · 박윤경 |
|---|---|
| 임대차계약일 | 2022.07.25 |
| 전입 / 점유개시 | 2022.08.12 |
| 확정일자 | 2022.07.27 |
| 주택임차권등기 | 2024.08.14 · 을구 1번 · 접수 제127660호 |
| 배당요구 | 배당요구 있음 · 2025.10.10 |
| 대항력 | 있음 · 말소기준권리보다 앞선 전입 및 점유 |
| 우선변제 | 있음 · 확정일자 및 배당요구 |
| 보증금 | 220,000,000원 |
| 현재 회차 예상배당 | 194,822,400원 |
| 현재 회차 예상 인수 | 25,177,600원 |
② 가격 분석 — 최저가가 내려가도 실질취득은 크게 줄지 않는다
현재 최저가는 감정가의 64%입니다. 그러나 이 비율은 어디까지나 법원 매각가격과 감정가격의 비교입니다. 대항력 있는 임차인의 보증금이 현재 최저가보다 크므로, 매수인이 실제 부담할 총액은 낙찰대금에 미배당 보증금을 더해 계산해야 합니다.
임차보증금 220,000,000원보다 현재 실질취득액이 높은 것은 예상 집행비용 3,577,600원이 매각대금에서 먼저 공제되기 때문입니다. 낙찰가가 낮아질수록 임차인에게 돌아가는 배당이 줄고, 그만큼 매수인이 인수할 보증금 잔액이 증가합니다. 따라서 낙찰가 하락이 곧 총 취득부담의 동반 하락으로 이어지지 않습니다.
| 매각 회차 | 낙찰가 가정 | 임차보증금 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 감정가 64% |
198,400,000원 | 25,177,600원 | 223,577,600원 |
| 3회 유찰 시 감정가 51% |
158,720,000원 | 64,302,080원 | 223,022,080원 |
| 4회 유찰 시 감정가 41% |
126,976,000원 | 95,601,664원 | 222,577,664원 |
각 회차의 실질취득은 해당 낙찰가와 예상 인수액을 합산한 금액입니다. 회차별 소폭 차이는 예상 집행비용 변동에 따른 것으로, 총 부담은 임차보증금 220,000,000원 부근에 묶이는 구조입니다. 취득세·등기비용·명도비 등 별도 비용은 포함하지 않았습니다.
③ 예상배당표 (매각가 198,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,577,600원 |
| 1. 임차인 · 박윤경 보증금 우선변제 |
220,000,000원 | 194,822,400원 |
| 2. 가압류 · 주식회사우리투자증권 | 4,395,461,074원 | 0원 |
| 3. 신청채권자 · 한국주택금융공사 | 237,821,099원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
매각대금 198,400,000원에서 추정 집행비용 3,577,600원이 우선 지출되고, 나머지 194,822,400원이 임차인 박윤경의 보증금에 배당되는 계산입니다. 임차보증금은 220,000,000원이므로 배당으로 충족되지 않는 25,177,600원이 남습니다.
주식회사우리투자증권 가압류 청구금액은 4,395,461,074원, 한국주택금융공사 신청채권액은 237,821,099원이지만, 이 배당 시뮬레이션에서는 두 채권자에게 돌아갈 금액이 각각 0원입니다. 이들의 미배당 채권액을 매수인이 모두 떠안는다는 뜻은 아닙니다. 매수인이 주의할 구체적 인수 대상은 선순위 임차보증금 잔액입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 광진구 화양동 소재 화양초등학교 북동측 인근에 위치합니다. 주변은 오피스텔·다세대주택·단독주택·근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 간선도로인 광나루로 변에 노선버스정류장이 있으며, 북측 인근에 건대입구역과 어린이대공원역이 있습니다. 감정평가상 대중교통 여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 14층 건물의 9층 오피스텔입니다. 외벽은 석재붙임 마감, 내벽은 벽지 및 일부 타일 마감, 창호는 알루미늄샷시로 기재되어 있습니다.
- 설비. 기본 위생·급배수시설, 도시가스, 난방, 화재경보 및 소방설비, 엘리베이터, 타워형주차장 등이 설치되어 있습니다. 타워형주차장의 실제 이용조건은 별도 확인이 필요합니다.
- 도로. 건물 부지는 인접도로와 등고평탄한 사다리형 토지이며, 서측 및 북측으로 차량통행이 가능한 도로와 접해 있습니다.
- 토지이용계획. 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등의 지정 사항이 있습니다. 준주거지역 적용에는 지구단위계획 내용에 부합해야 한다는 조건이 기재되어 있습니다.
- 건축·이용상태. 감정평가상 업무시설(오피스텔)로 이용 중이며, 위반건축물 표시가 확인되지 않습니다. 다만 현장 내부 확인이 제한되어 실제 내부구조와 상태는 차이가 있을 수 있습니다.
- 환금성. 오피스텔은 동일 건물의 최근 거래가격, 실제 이용형태, 관리·주차 여건, 전용 규모 등에 따라 매수 수요가 달라질 수 있습니다. 감정가 대비 할인율만으로 환금성이나 가격 경쟁력을 인정하기 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준으로 입찰가 판단. 현재 최저가 198,400,000원에 예상 인수 25,177,600원을 더한 223,577,600원을 기준으로 가격을 검토해야 합니다. 감정가 310,000,000원과의 차액을 곧바로 투자 이익으로 계산해서는 안 됩니다.
- 임차보증금 인수 확인. 박윤경의 보증금 220,000,000원, 2022.08.12 전입 및 점유, 2022.07.27 확정일자, 2024.08.14 주택임차권등기와 매각물건명세서의 인수 조건을 다시 대조해야 합니다.
- 배당 결과 확인. 예상배당 194,822,400원과 예상 인수액 25,177,600원은 집행비용을 포함한 시뮬레이션 결과입니다. 세금·집행비용·배당순위의 실제 확정 내용에 따라 인수액이 달라질 수 있습니다.
- 유찰 시나리오 재계산. 3회 유찰 시 예상 인수 64,302,080원, 4회 유찰 시 95,601,664원입니다. 가격이 낮아져도 총 부담은 보증금 수준에 근접하므로 입찰가 하락만 보고 응찰하지 않아야 합니다.
- 최근 실거래 검증. 동일 건물 및 인근 유사 오피스텔의 최근 12개월 거래와 최신 거래가격을 확인하고, 비교 기준을 최저가가 아닌 실질취득으로 잡아야 합니다. 거래가격의 하락 또는 상승 추세도 함께 판단해야 합니다.
- 실제 점유자 및 명도. 임차권등기가 존재하더라도 현재 누가 점유하고 있는지, 인도 가능 상태인지, 보증금 반환 및 임차권등기 말소를 어떻게 정리할지 확인해야 합니다.
- 신탁 및 소유권 이력. 과거 주식회사무궁화신탁 관련 신탁등기와 그 말소, 주식회사에이츠에스건설의 소유권 귀속 이력을 최신 등기사항전부증명서와 대조해야 합니다.
- 내부상태 및 주차. 내부 실사가 제한된 오피스텔이므로 실제 시설 상태, 수리 필요 여부, 타워형주차장 이용조건을 확인해야 합니다.
- 관리비 및 기타 비용. 체납 관리비 중 매수인이 부담할 수 있는 공용부분 비용, 취득세, 등기비용, 점유 이전 과정의 비용 등을 별도로 검토해야 합니다.
- 원본 서류 최종 대조. 매각기일 2026.10.26 이전에 최신 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 매각기일 변경 여부를 확인해야 합니다.
맺으며 — “1.98억 낙찰”이 “1.98억 취득”은 아니다
이 물건은 감정가 310,000,000원에서 2회 유찰돼 최저가가 198,400,000원까지 떨어졌습니다. 하지만 대항력 있는 임차인 박윤경의 보증금 220,000,000원이 먼저 문제 됩니다. 현재 최저가 기준으로 임차보증금 25,177,600원이 매수인에게 인수될 것으로 추정되어 실질취득은 223,577,600원입니다.
더 큰 특징은 추가 유찰의 가격 효과가 제한적이라는 점입니다. 3회 유찰 시 실질취득은 223,022,080원, 4회 유찰 시 222,577,664원으로 계산됩니다. 낙찰가가 낮아지는 만큼 임차보증금 미배당액이 늘어나므로, 매수인 총 부담은 220,000,000원 보증금 부근에 사실상 묶여 있습니다.
과거 신탁과 압류의 말소 이력은 확인되지만, 선순위 임차권은 매각으로 자동 정리되는 부담이 아닙니다. 여기에 내부 미확인, 2회 유찰, 오피스텔의 개별 환금성 검토 필요성까지 더해집니다. 최근 유사 실거래에 비추어 실질취득 223,577,600원이 충분히 낮다는 근거를 확보하기 전에는 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다.
권리상 인수 위험이 명확하고, 감정가 대비 할인은 실제 할인으로 연결되지 않는 구조입니다. 이 사건의 입찰 판단 기준은 최저가가 아니라 인수액을 포함한 실질취득, 최종 배당, 실제 점유 상태, 최근 실거래입니다. 가격 검증과 보증금 반환·명도 계획 없이 접근하기에는 부담이 큰 물건입니다.
