서울동부지방법원 2025타경52198. 광진구 화양동 엘리시아1차 9층 906호, 감정평가상 업무시설(오피스텔)입니다. 이 사건의 핵심은 후순위 가압류나 경매개시결정보다 앞서 존재하는 박윤경의 주택임차권입니다. 임대차계약일은 2022.07.25, 확정일자는 2022.07.27, 주민등록일자와 점유개시일자는 모두 2022.08.12이며, 임차보증금은 220,000,000원입니다.
주택임차권등기는 2024.08.14 접수됐고, 매각 소멸 기준으로 제시된 갑구 9번 주식회사우리투자증권 가압류는 2025.02.14 접수됐습니다. 따라서 임차권이 더 빠르며, 매각물건명세서에도 보증금 전액을 배당받지 못하면 그 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다. 다만 현재 회차의 248,000,000원 매각 가정에서는 집행비용 4,272,000원 뒤 임차보증금 220,000,000원이 전액 배당되므로 현재 예상 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경52198 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 광진구 화양동 94-13 엘리시아1차 9층906호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 광진구 광나루로20길 36-3 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 업무시설(오피스텔)로 이용중 · 14층 건물 내 9층 906호 |
| 소유자 | 주식회사에이츠에스건설 |
| 감정가 / 최저가 | 310,000,000원 / 248,000,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 237,821,099원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 임차 부분 | 보증금 | 전입 / 점유 | 확정일자 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박윤경 | 건물9층 906호 15.045㎡ 전부 | 220,000,000원 | 2022.08.12 / 2022.08.12 | 2022.07.27 | 2025.10.10 · 배당요구 있음 | 대항력 있음 우선변제 있음 보증기관 승계 없음 |
박윤경은 전입신고가 2022.08.12로 말소기준권리보다 빠르고, 확정일자 2022.07.27과 배당요구까지 갖춰 대항력과 우선변제권이 모두 있는 임차인입니다. 보증기관 대위·승계 신고가 아니므로 중복 보증금이 아니라 실제 임차인 1명의 보증금 220,000,000원으로 봐야 합니다.
③ 회차별 인수 구조 — 추가 유찰부터 총취득액 착시 주의
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 채권자 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 80%) | 248,000,000원 | 0원 | 4,609,554,173원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 198,400,000원 | 25,177,600원 | 4,633,282,173원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 51%) | 158,720,000원 | 64,302,080원 | 4,633,282,173원 |
따라서 추가 유찰 뒤의 198,400,000원이나 158,720,000원만 보고 “가격이 크게 싸졌다”고 판단하면 안 됩니다. 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 커지는 회차에서는 시세 비교도 최저가가 아니라 낙찰가와 인수 잔액을 합친 실질취득 기준으로 해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 248,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,272,000원 |
| 1. 임차인 박윤경 보증금 | 220,000,000원 | 220,000,000원 |
| 2. 가압류 · 주식회사우리투자증권 | 4,395,461,074원 | 23,728,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 한국주택금융공사 | 237,821,099원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차의 248,000,000원 매각 가정에서는 임차보증금 220,000,000원이 전액 배당되어 매수인 인수액은 0원입니다. 주식회사우리투자증권에는 23,728,000원이 배당되고, 한국주택금융공사와 소유자 교부액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 화양초등학교 북동측 인근으로, 주변에 오피스텔·다세대주택·단독주택·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 광나루로 변에 노선버스정류장이 있고 북측 인근에 지하철7호선 건대입구역 및 어린이대공원역이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 14층 건물 내 9층 906호이며, 기본적인 위생·급배수·도시가스·난방·소방·엘리베이터·타워형주차장 설비가 있습니다.
- 용도지역. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역이며 교육환경보호구역·대공방어협조구역·과밀억제권역에 해당합니다.
- 현장확인. 이해관계인 부재·폐문·시건장치로 정확한 내부 확인이 불가능했고, 감정평가의 내부 이용상태와 실제 현황이 다를 수 있어 입찰 전 재확인이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 선순위 임차권 재확인. 2024.08.14 접수된 박윤경 주택임차권등기가 배당에서 전액 변제되는지 최종 배당관계를 확인해야 합니다.
- 현재 회차와 추가 유찰을 분리. 현재 인수 0원이라는 결론을 2회·3회 유찰 회차에 그대로 적용하면 안 됩니다.
- 2회 유찰 시. 매각가 198,400,000원에 매수인 인수 25,177,600원이 붙는 시나리오입니다.
- 3회 유찰 시. 매각가 158,720,000원에 매수인 인수 64,302,080원이 붙는 시나리오입니다.
- 가격 비교. 최근 실거래 기준값이 없는 상태에서는 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 단정하지 말고 별도의 시세 확인이 필요합니다.
- 내부 상태. 감정 당시 내부 확인이 불가능했으므로 실제 이용상태와 내부구조를 현장에서 재확인해야 합니다.
맺으며 — “현재는 0원, 다음 회차부터는 달라진다”
이 물건을 단순히 “1회 유찰된 248,000,000원짜리 오피스텔”로 보면 핵심을 놓칩니다. 가장 중요한 권리는 보증금 220,000,000원의 박윤경 주택임차권입니다. 현재 회차에서는 제공된 배당표상 보증금이 전액 배당돼 인수액이 0원이지만, 매각가가 보증금 아래로 내려가는 추가 유찰 회차부터는 미배당 보증금이 매수인에게 넘어옵니다.
현재 회차는 배당구조를 확인한 뒤 검토할 수 있지만, 추가 유찰은 최저가보다 실질취득액을 봐야 합니다. 2회 유찰 시 인수 25,177,600원, 3회 유찰 시 인수 64,302,080원이 생기므로 “유찰될수록 무조건 싸진다”는 접근은 이 사건에 맞지 않습니다. 실거래 비교 근거도 확인되지 않은 만큼, 권리와 시세를 함께 확인하고 회차별로 다시 계산해야 하는 물건입니다.
