서울동부지방법원 2025타경52202. 광진구 구의동 587-58, 구의강변로3길 16의 1층 101호 아파트입니다. 소유자는 서명실이고, 2014.03.28 임의경매로 인한 매각을 통해 소유권을 취득했습니다. 현재 사건의 말소기준권리는 2025.04.25 접수된 조혜연의 가압류 260,000,000원으로 정리되어 있으며, 그 뒤의 경매개시결정과 광진구 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 사건을 단순히 “인수 0원”이라고 끝내기는 어렵습니다. 말소기준보다 앞선 2025.04.02자 주식회사한샘파이낸셜대부의 전세권 5,000,000원이 존재하고, 예상배당에서는 이 전세금이 전액 배당되는 것으로 잡혀 있습니다. 명세서에도 명시 인수권리는 해당 없음으로 정리되어 있어 권리금액 인수는 0원으로 계산되지만, 별도로 2015.08.12 전입한 주거 점유자가 확인됩니다. 이 점유자의 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 승계위험까지 0원이라고 단정할 수는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경52202 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 광진구 구의동 587-58 1층 101호 · 서울특별시 광진구 구의강변로3길 16 |
| 물건종류 | 집합건물(아파트) |
| 소유자 | 서명실 |
| 감정가 / 최저가 | 1,720,000,000원 / 1,376,000,000원 (1회 유찰 · 감정가 80%) |
| 청구액 | 952,671,233원 |
| 말소기준권리 | 2025.04.25 갑구 37번 가압류 · 조혜연 · 260,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 명시 인수는 없지만 선순위 점유 확인이 핵심
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 보증금이 확인되지 않는다
보증기관 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 1명이 확인됩니다. 서광교는 101호를 주거로 사용하고 2015.08.12 전입했습니다. 이 날짜는 현재 말소기준일인 2025.04.25보다 앞서지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 “대항력 있음”으로 확정해서는 안 됩니다. 정확한 표현은 대항력 가능·미상입니다.
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 서광교 | 101호 · 주거 | 2015.08.12 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 미상 |
③ 가격·회차 — 80% 유찰가보다 ‘실질취득’으로 봐야 한다
현재 최저매각가는 1,376,000,000원으로 감정가의 80%입니다. 그러나 공용부분 미납관리비 16,992,930원이 매수인에게 승계된다는 신고가 있으므로, 이 금액만 반영해도 현재 확인 가능한 실질취득은 최소 1,392,992,930원입니다. 여기에 임차인 보증금 문제는 아직 숫자로 확정할 수 없습니다.
| 회차 | 비율 | 매각가 | 채권자 배당 | 단기부족액 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 80% | 1,376,000,000원 | 265,000,000원 | 0원 | 1,094,840,000원 |
| 2회 유찰 시 | 64% | 1,100,800,000원 | 265,000,000원 | 0원 | 822,392,000원 |
| 3회 유찰 시 | 51.2% | 880,640,000원 | 265,000,000원 | 0원 | 604,433,600원 |
회차별 산식에서는 채권자 합계 265,000,000원이 모두 배당되고 단기부족액은 0원으로 계산됩니다. 다만 신청채권자의 청구액은 952,671,233원인데 각 회차의 신청채권자 배당액은 0원으로 표시되어 있습니다. 실제 배당순위와 채권계산 관계는 입찰 전 원본 배당요구 및 채권계산서를 대조해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,376,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 16,160,000원 |
| 2. 을구 28번 전세권 · 주식회사한샘파이낸셜대부 | 5,000,000원 | 5,000,000원 |
| 3. 갑구 37번 가압류 · 조혜연 | 260,000,000원 | 260,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 1,094,840,000원 |
현재 예상배당에서는 전세권 5,000,000원과 가압류 260,000,000원이 전액 배당되고 권리상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 공용부분 미납관리비 16,992,930원은 배당표와 별도로 매수인이 승계합니다.
⑤ 관리비·점유 리스크
- 관리비 승계. 2026년 6월까지 공용부분 미납관리비 16,992,930원이 신고되어 있으며, 연체료는 제외된 금액입니다. 이 금액은 매수인이 승계합니다.
- 임차인 점유. 실제 임차인 서광교가 101호에 주거로 점유하며 2015.08.12 전입한 것으로 확인됩니다.
- 보증금 미상. 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부와 미배당 보증금 승계액을 확정할 수 없습니다.
- 전세권 별도. 주식회사한샘파이낸셜대부의 전세권 5,000,000원은 주거 임차인 서광교와 별개의 등기상 권리입니다.
- 명세서상 인수권리. 명시 인수권리와 법정지상권은 해당 없음으로 정리되어 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 확인. 서광교의 임대차계약서, 보증금, 확정일자, 배당요구 여부를 반드시 확인해야 합니다.
- 대항력 단정 금지. 전입일은 2015.08.12로 빠르지만 보증금·확정일자가 확인되지 않았으므로 현 단계에서는 ‘대항력 가능·미상’으로 취급하는 것이 안전합니다.
- 전세권 말소 확인. 2025.04.02 설정 전세권 5,000,000원이 실제 배당으로 소멸하는지 매각물건명세서와 등기 원본을 다시 대조하세요.
- 관리비 정산. 신고된 공용부분 미납관리비는 16,992,930원이며 연체료 제외 금액입니다. 매각기일 전 최신 금액을 관리주체에 다시 확인해야 합니다.
- 가격 판단. 감정가 대비 80%라는 할인율만으로 시세보다 저렴하다고 판단하지 말고, 임차인 승계 가능액과 관리비를 포함한 실질취득액을 기준으로 응찰가를 정해야 합니다.
- 배당관계 확인. 신청채권 952,671,233원과 시나리오상 배당액 0원의 관계를 채권계산서·배당요구 서류로 확인하세요.
맺으며 — “80% 유찰가”보다 먼저 봐야 할 숫자가 있다
이 사건의 표면만 보면 감정가 1,720,000,000원에서 한 차례 유찰되어 최저가가 1,376,000,000원까지 내려왔고, 명세서상 인수권리도 없습니다. 하지만 실제 입찰자의 비용은 최저가 하나로 끝나지 않습니다. 공용부분 미납관리비 16,992,930원은 이미 매수인 승계가 명시되어 현재 확인된 실질취득은 최소 1,392,992,930원입니다.
더 중요한 것은 2015.08.12 전입한 실제 임차인 서광교입니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 상태에서는 대항력을 확정할 수도, 승계 보증금을 0원으로 확정할 수도 없습니다. 따라서 이 사건은 권리 인수 0원 표기만 보고 들어가는 물건이 아니라, 임차인 보증금 확인이 끝난 뒤 실질취득액을 다시 계산해야 하는 물건입니다. 가격은 그 다음입니다.