서울동부지방법원 2025타경52278. 강동구 천호동 삼정하우스 5층 501호, 전용 45.67㎡의 다세대주택입니다. 감정가 395,000,000원에서 2회 유찰되어 최저매각가가 252,800,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 감정가의 64%에 접근할 수 있는 물건입니다. 그러나 등기부 을구에는 조원영의 주택임차권등기가 남아 있습니다. 임차보증금은 350,000,000원이며, 전입신고와 확정일자 모두 경매개시결정 전에 갖춰졌습니다. 매각물건명세서에도 보증금 전액을 배당받지 못하면 잔액을 매수인이 인수한다는 취지가 명시되어 있습니다.
이 사건은 과거 근저당권이 설정되었던 기록이 있지만 해당 근저당권들은 이미 말소되었습니다. 현재 핵심 권리는 2024년 등기된 주택임차권이고, 말소기준으로 제시된 권리는 2025년 10월 31일의 강제경매개시결정입니다. 따라서 선순위 임차권을 일반적인 후순위 소멸권리처럼 취급해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경52278 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강동구 천호동 233-22 삼정하우스 5층 501호 도로명: 서울특별시 강동구 구천면로48길 8 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 45.67㎡ · 주거용(주방·거실·방1·다락) |
| 건물현황 | 철근콘크리트구조 · 2016.09.26 사용승인 · 총 8세대 |
| 소유자 | 임병은 (2017.01.16 소유권이전등기) |
| 감정가 | 395,000,000원 |
| 최저매각가 | 252,800,000원 (2회 유찰 · 감정가 64%) |
| 매각기일 | 2026.10.26 |
| 신청채권자 | 주택도시보증공사 |
| 청구금액 | 381,180,012원 |
| 말소기준권리 | 2025.10.31 갑구 11번 강제경매개시결정 |
| 선순위 인수권리 | 2024.05.13 을구 5번 주택임차권등기 · 조원영 |
| 임차보증금 | 350,000,000원 |
| 예상 인수액 | 101,539,200원 (현재 최저가 낙찰 가정) |
| 실질취득 추정 | 354,339,200원 (취득세·명도비 등 별도) |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심
소유권은 2017년 임병은에게 이전되었습니다. 2016년 강동농업협동조합 근저당권 810,000,000원과 2017년 고려저축은행 근저당권 162,500,000원은 모두 등기부상 말소된 권리입니다. 과거 압류등기 역시 해제·말소되어 이들 권리를 현재 존속하는 인수채무로 계산해서는 안 됩니다.
반면 조원영은 2022.05.03 전입 및 점유 개시, 2022.03.14 확정일자를 갖추었고, 2024.05.13 주택임차권등기까지 마쳤습니다. 이 권리는 2025.10.31 강제경매개시결정보다 앞서며, 매각물건명세서에 미배당 보증금 인수 조건이 명시되어 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 / 점유 | 전입 / 확정 | 보증금 | 권리상태 |
|---|---|---|---|
| 조원영 5층 501호 45.67㎡ 전부 주거 · 임차권등기 |
전입 2022.05.03 확정 2022.03.14 배당요구 2025.10.30 |
350,000,000원 | 대항력 有 우선변제 잔액 승계 |
조원영은 대항력과 우선변제권을 모두 갖춘 선순위 임차인입니다. 배당요구도 했으므로 매각대금에서 우선변제를 받는 구조이나, 우선배당을 받는다는 사실과 보증금을 전액 회수한다는 사실은 다릅니다. 현재 매각대금으로는 보증금 전액을 충당할 수 없습니다.
| 임차보증금 | 350,000,000원 |
|---|---|
| 가정 낙찰가 | 252,800,000원 |
| 집행비용 추정 | 4,339,200원 |
| 임차인 예상배당 | 248,460,800원 |
| 보증금 미배당 | 101,539,200원 |
| 실질취득 추정 | 354,339,200원 |
③ 시세 비교 — 최저가가 아닌 실질취득으로 판단
삼정하우스의 확인된 실거래는 총 9건이며, 전체 평균은 239,555,555원입니다. 하지만 이 평균을 대상 501호의 직접적인 시세로 사용하기에는 중요한 문제가 있습니다. 거래된 주택의 전용면적이 대상과 다릅니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 35.54㎡ | 5 | 275,000,000원 |
| 2025.08 | 29.92㎡ | 4 | 237,000,000원 |
| 2025.05 | 29.93㎡ | 2 | 235,000,000원 |
| 2025.04 | 29.92㎡ | 2 | 235,000,000원 |
| 2025.04 | 29.92㎡ | 3 | 235,000,000원 |
| 2025.01 | 29.93㎡ | 3 | 237,000,000원 |
| 2025.01 | 29.93㎡ | 3 | 237,000,000원 |
| 2024.11 | 29.93㎡ | 4 | 235,000,000원 |
| 2022.06 | 35.54㎡ | 5 | 230,000,000원 |
| 전체 평균 | 상이 | 9건 | 239,555,555원 |
최근 12개월 거래는 2026년 9월의 275,000,000원, 1건이며 최신 거래이기도 합니다. 전체 평균 대비 최근 거래 추세는 +17.0%로 나타나지만, 최근 거래가 1건뿐이고 면적도 다르므로 이를 대상 501호의 가격 상승률로 단정할 수 없습니다.
감정가는 395,000,000원이지만, 감정가에서 2회 유찰되었다는 사실만으로 저가매수 기회가 생긴 것은 아닙니다. 실제 투자 판단은 최저매각가 252,800,000원이 아니라 실질취득 약 3.54억 원을 기준으로 해야 합니다. 전용 45.67㎡와 유사한 별도 거래사례를 확인하기 전에는 저평가 여부를 확정하기 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 252,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 4,339,200원 |
| 1. 임차인 조원영 · 우선변제 | 350,000,000원 | 248,460,800원 |
| 2. 강제경매 신청채권자 · 주택도시보증공사 | 381,180,012원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 매각대금 배분 합계 | — | 252,800,000원 |
현재 최저가 기준의 추정배당입니다. 집행비용 4,339,200원과 임차인 배당 248,460,800원으로 매각대금이 소진되며, 신청채권자 주택도시보증공사의 예상배당은 0원입니다. 이 경우 임차인의 미배당 보증금 101,539,200원이 매수인에게 인수됩니다. 실제 배당은 집행비용, 조세채권 및 배당절차 등에 따라 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낮아지는 낙찰가, 늘어나는 인수액
이 사건에서 가장 주의해야 할 부분입니다. 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크기 때문에, 유찰로 최저매각가가 내려가면 임차인에게 돌아갈 배당도 줄어들고 매수인이 떠안는 미배당 보증금은 반대로 증가합니다.
| 경매 회차 | 예상 낙찰가 | 보증금 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 감정가 64% |
252,800,000원 | 101,539,200원 | 354,339,200원 |
| 3회 유찰 감정가 51.2% |
202,240,000원 | 151,391,360원 | 353,631,360원 |
| 4회 유찰 감정가 40.96% |
161,792,000원 | 191,273,088원 | 353,065,088원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 천호초등학교 북측 인근에 위치하며, 주변에는 연립·다세대주택 및 근린생활시설이 혼재합니다. 주위환경은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 남동측 근거리에 지하철 5호선 굽은다리역이 있습니다. 인근 도로변 버스정류장 이용이 가능하며 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 2016.09.26 사용승인된 철근콘크리트구조 건물로, 대상의 감정 이용상태는 주방·거실·방1·다락을 갖춘 주거용입니다. 위생·난방·급배수·승강기·소방설비 등이 기재되어 있습니다.
- 도로. 북서측 약 6m 내외 아스팔트 포장도로에 접하고 있습니다. 토지는 평탄한 다세대주택 부지입니다.
- 용도지역·규제. 제2종일반주거지역이며 교육환경보호구역·상대보호구역·과밀억제권역 등 규제사항이 있습니다. 토지거래허가구역 관련 지정은 대상과 기간별 적용범위의 확인이 필요합니다.
- 환금성. 총 8세대의 소규모 다세대주택으로 실거래 표본이 적고 면적별 가격 차이를 따로 검토해야 합니다. 동일 면적 실거래를 확보하지 못한 상태에서 3.54억 원 수준의 재매각 가능성을 확신하기 어렵습니다.
- 공부 대조. 공부와의 차이는 없는 것으로 기재되어 있고 위반건축물 표시도 없습니다. 다만 감정요항의 건물구조 설명에는 제5층 제201호로 표시된 부분이 있어, 경매 대상인 501호와 원본 도면·호실 표시의 일치 여부를 확인해야 합니다.
⑦ 입찰 전 필수 체크리스트
- 선순위 임차권 인수 확인. 을구 5번 조원영 주택임차권등기의 말소조건과 미배당 보증금 인수 여부를 매각물건명세서 원본에서 다시 확인해야 합니다.
- 실질취득 총액 기준. 현재 최저가 252,800,000원이 아닌 인수액 포함 354,339,200원을 취득 판단의 출발점으로 삼아야 합니다. 취득세 및 기타 부대비용은 별도입니다.
- 배당액 변동 확인. 집행비용·조세채권·배당순위가 달라지면 임차인의 미배당 보증금과 매수인 인수액도 달라질 수 있습니다.
- 임차인 점유 및 명도. 임차권등기가 존재한다고 해서 현재 실제 점유 상태까지 확정되는 것은 아닙니다. 주택 인도 여부와 보증금 반환에 따른 권리소멸·말소 절차를 확인해야 합니다.
- 주택도시보증공사 청구관계. 신청채권자 주택도시보증공사의 청구금액 381,180,012원과 조원영 임차보증금 사이의 채권관계·대위변제·양도 여부를 원본 서류에서 확인해야 합니다. 확인 없이 별도의 보증금 채무로 중복 합산해서는 안 됩니다.
- 시세 검증. 최근 거래 275,000,000원은 전용 35.54㎡이며 경매 대상은 45.67㎡입니다. 면적과 다락 이용상태가 유사한 비교사례를 확보해 실질취득가의 적정성을 검증해야 합니다.
- 유찰 전략 재검토. 3회·4회 유찰 시에도 실질취득 부담이 3.5억 원 부근으로 유지됩니다. 최저가 인하만 보고 투자 수익률을 계산하면 안 됩니다.
- 관리비·세금·호실 확인. 미납 관리비, 조세채권, 건축물대장, 도면 및 실제 호실을 확인하고, 감정요항 내 호실 표시 차이를 해소해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 입찰일의 변경·정지 여부를 확인해야 합니다.
맺으며 — “2.528억 낙찰”이 “2.528억 취득”은 아니다
이 사건의 본질은 명확합니다. 감정가 395,000,000원에서 2회 유찰되어 최저매각가가 252,800,000원까지 내려왔지만, 그 앞에는 350,000,000원의 선순위 임차보증금이 있습니다.
현재 최저가로 낙찰받아도 예상 인수액은 101,539,200원이고, 실질취득 추정액은 354,339,200원입니다. 추가 유찰이 발생하더라도 인수액이 증가해 총취득 부담은 거의 줄지 않습니다. 여기에 대상과 면적이 일치하지 않는 실거래 표본, 8세대 소규모 다세대주택의 환금성 검증 문제까지 겹칩니다.
최근 12개월 거래가격 275,000,000원과 전체 평균 239,555,555원은 참고할 수 있지만, 대상보다 작은 면적의 거래이므로 적정 시세를 확정하는 근거로는 부족합니다. 실질취득이 확인된 거래금액보다 높고, 같은 면적의 시세 검증도 불충분한 상황에서 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다.
결론은 보수적 접근입니다. 먼저 선순위 임차권의 실제 소멸·인수조건과 보증금 배당구조를 확인하고, 전용 45.67㎡의 신뢰할 만한 시세가 인수액을 포함한 총취득비용을 충분히 뒷받침하는지 검증해야 합니다. 그 전에는 최저가 할인율에 현혹된 입찰을 보류하는 것이 타당합니다.
