서울동부지방법원 2025타경52278. 천호동 삼정하우스 5층 501호, 전용 45.67㎡ 다세대입니다. 이 사건의 핵심은 등기부에 남아 있는 을구 5번 주택임차권입니다. 임차인 조원영은 2022.05.03. 주민등록과 점유를 시작했고, 2022.03.14. 확정일자를 갖췄습니다. 보증금은 350,000,000원이며 2024.05.13. 임차권등기까지 마쳤습니다.
현재 말소기준은 2025.10.31. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 그보다 앞선 임차인의 대항력 발생 시점이 2022.05.03.이므로 이 임차권은 매각으로 깨끗이 없어지는 후순위 권리가 아닙니다. 매각물건명세서도 보증금 전액을 배당받지 못하면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시하고 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경52278 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강동구 천호동 233-22 삼정하우스 5층 501호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 45.67㎡ · 주거용(주방, 거실, 방1, 다락) |
| 소유자 | 임병은 · 단독소유 |
| 사용승인 / 세대 | 2016.09.26. · 8세대 |
| 감정가 / 최저가 | 395,000,000원 / 316,000,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 381,180,012원 |
| 매각기일 | 2026.09.14. |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 남는다
임차인 분석
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조원영 5층 501호 45.67㎡ 전부 | 350,000,000원 | 2022.05.03. / 2022.03.14. | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 승계 아님 |
실제 임차인은 1명입니다. 조원영은 배당요구를 2025.10.30. 했고, 확정일자와 배당요구를 갖춰 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 다만 배당요구를 했다는 사실이 대항력 자체를 없애지는 않습니다. 배당으로 보증금을 전부 회수하지 못하면 그 부족분이 매수인에게 넘어옵니다.
② 가격 판단 — 최저가가 아니라 실질취득을 봐야 한다
현재 회차 최저가는 감정가 395,000,000원의 80%인 316,000,000원입니다. 겉으로는 79,000,000원 낮아졌지만, 임차보증금 미배당분 39,224,000원을 더하면 실제 매수인이 부담하는 실질취득은 355,224,000원입니다.
| 회차 | 매각가 | 인수액 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 316,000,000원 | 39,224,000원 | 355,224,000원 |
| 2회 유찰 시 | 252,800,000원 | 101,539,200원 | 354,339,200원 |
| 3회 유찰 시 | 202,240,000원 | 151,391,360원 | 353,631,360원 |
③ 실거래 비교 — 본건과 면적이 다르다는 점까지 봐야 한다
삼정하우스의 제공 실거래 8건은 전용 29.92㎡·29.93㎡·35.54㎡로, 본건 45.67㎡와 면적이 일치하지 않습니다. 따라서 아래 거래금액을 본건의 직접 적정가로 단정할 수는 없습니다. 다만 현재 최저가 자체가 최근12개월 평균 대비 134.0%이고, 인수액까지 포함한 실질취득은 그보다 더 높다는 점은 가격 안전마진이 크지 않다는 신호입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.08 | 29.92㎡ | 4 | 237,000,000원 |
| 2025.05 | 29.93㎡ | 2 | 235,000,000원 |
| 2025.04 | 29.92㎡ | 2 | 235,000,000원 |
| 2025.04 | 29.92㎡ | 3 | 235,000,000원 |
| 2025.01 | 29.93㎡ | 3 | 237,000,000원 |
| 2025.01 | 29.93㎡ | 3 | 237,000,000원 |
| 2024.11 | 29.93㎡ | 4 | 235,000,000원 |
| 2022.06 | 35.54㎡ | 5 | 230,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 7건 | 235,857,142원 |
최신 거래는 2025.08. 237,000,000원, 최근12개월 평균은 235,857,142원이며, 최근 거래 흐름은 이전 대비 2.5% 높습니다. 전체 평균 235,125,000원보다 최근12개월 평균을 우선해서 보더라도 현재 최저가 316,000,000원은 이미 최근 평균의 134.0%입니다. 실질취득 355,224,000원은 최근12개월 평균의 150.6% 수준입니다. 다만 본건과 거래 표본의 면적이 다르므로 이 비율은 직접 평형 비교가 아니라 참고 지표로 봐야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 316,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,224,000원 |
| 1. 임차인 조원영 보증금 | 350,000,000원 | 310,776,000원 |
| 2. 주택도시보증공사 | 381,180,012원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 5,224,000원을 제외한 310,776,000원이 임차인 보증금에 배당되고, 임차보증금 부족분 39,224,000원이 매수인 인수로 남습니다. 주택도시보증공사 청구액 381,180,012원은 예상배당 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 천호초등학교 북측 인근이며, 주변은 연립·다세대주택과 근린생활시설이 소재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 남동측 근거리에 지하철 5호선 굽은다리역이 있으며, 인근 도로변에 버스정류장이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 사용승인일 2016.09.26.이며 위생·중앙난방·급배수·승강기·소방설비가 되어 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 토지면적 179.0㎡, 공시지가 4,531,000원/㎡입니다.
- 공부상 상태. 공부와의 차이는 해당사항 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 규모. 삼정하우스는 8세대 다세대이며 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 1.0회입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 인수금액을 입찰가에 반드시 더하기. 현재 회차 기준 낙찰가 316,000,000원 외에 임차보증금 미배당 39,224,000원을 추가 부담합니다.
- 유찰 효과 과대평가 금지. 2회 유찰 시 실질취득 354,339,200원, 3회 유찰 시 353,631,360원으로 총부담이 거의 고정됩니다.
- 임차권 명도·인도 확인. 임차권등기가 존재하고 보증금 잔액 인수가 예정되므로 실제 점유·인도 상태를 입찰 전 확인해야 합니다.
- 실거래 면적 차이 확인. 제공된 거래는 29.92㎡·29.93㎡·35.54㎡이고 본건은 45.67㎡이므로 단순 금액 비교만으로 적정가를 확정하면 안 됩니다.
- 등기 원본 확인. 말소기준보다 선순위인 임차권과 매각물건명세서의 인수 문구를 입찰 직전 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “316,000,000원에 사는 경매가 아니다”
이 사건의 판단을 좌우하는 것은 1회 유찰이라는 숫자가 아니라 대항력 있는 350,000,000원 임차보증금입니다. 현재 최저가 316,000,000원에서 임차인에게 배당되는 금액은 310,776,000원이고, 남은 39,224,000원을 매수인이 떠안아 실질취득은 355,224,000원이 됩니다.
더 유찰되더라도 실질취득은 354,339,200원, 353,631,360원으로 크게 내려가지 않습니다. 따라서 이 물건을 “감정가 395,000,000원에서 20% 할인된 물건”으로 해석하면 핵심을 놓칩니다. 대항력 임차인의 보증금 때문에 총부담이 350,000,000원대에 고정되는 인수형 경매로 보는 것이 맞습니다. 권리분석상 가장 중요한 결론은 최저가가 아니라 실질취득가로 판단해야 한다는 것입니다.
